Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 22/47
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 31 oktober 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
gemachtigde: [gemachtigde] ,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Nissewaard, verweerder,
gemachtigde: mr. I. Skaron.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van 25 februari 2021 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in Spijkenisse (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 219.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar van 25 november 2021 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar hiertegen ongegrond verklaard.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 april 2023.
Partijen zijn verschenen, vertegenwoordigd door hun gemachtigden. Verder is namens verweerder [taxateur] , taxateur, verschenen.
Overwegingen
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2020. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld, volgens hem bedraagt de waarde € 192.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Daarnaast is in geschil of verweerder in bezwaar de stukken waar eiser om heeft verzocht, heeft verstrekt.
Verzoek om op de zaak betrekking hebbende stukken in bezwaar
2. Eiser heeft in bezwaar gevraagd om de op te zaak betrekking hebbende stukken aan hem te doen toekomen. Eiser heeft daarbij verzocht om over te leggen: de onderbouwing van de taxatie van het onderhavige object alsmede van de gehanteerde referentiepanden, de grondstaffels, liggingsfactor, onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum en de KOUDV-factoren.
Eiser voert aan dat verweerder niet al deze stukken aan hem heeft verstrekt, zodat in strijd is gehandeld met artikel 40, tweede lid van de Wet WOZ. Verweerder stelt dat hij de gevraagde stukken via “We transfer” naar eiser heeft toegezonden.
3. De rechtbank stelt vast dat de taxateur van verweerder op 17 september 2021 via “We transfer” 126 items naar de gemachtigde van eiser heeft gestuurd, met daarin onder meer de conceptuitspraken van 21 woningen. Volgens verweerder zaten daarbij ook de in bezwaar gevraagde gegevens van deze woningen, waaronder die van de onroerende zaak.
Op 20 september 2021 heeft (de gemachtigde van) eiser de items gedownload.
3.1
Eiser stelt in het beroepschrift in het algemeen dat verweerder niet is ingegaan op zijn verzoek om gegevens te verstrekken, zonder daarbij de zending per We transfer te noemen of in te gaan op wat hij dan wel en niet heeft ontvangen op 20 september 2021. Pas op de zitting heeft eiser gesteld voor de onroerende zaak de in bezwaar gevraagde gegevens niet te hebben ontvangen, maar welke precies heeft eiser ook ter zitting niet gezegd.
Ook op de hoorzitting in bezwaar van 6 oktober 2021 is hierover gesproken. Bij die gelegenheid heeft (de gemachtigde van) eiser aangegeven terug te zullen komen op de vraag of hij alle gevraagde stukken had ontvangen. Dit heeft hij echter niet gedaan.
De rechtbank gaat er dan vanuit dat eiser met de We transfer alle verzochte gegevens heeft ontvangen, hij heeft in bezwaar niet laten weten dat dit anders is en heeft ter zitting in beroep niet verklaard welke van de gevraagde stukken hem niet zijn toegezonden.
3.2
De slotsom is dat verweerder niet in strijd met artikel 40, tweede lid van de wet WOZ heeft gehandeld.
De waardebepaling
4. De onroerende zaak is een hoekwoning met als bouwjaar 1987. Het woonoppervlak is 88 m².
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
6. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Met het door hem overgelegde taxatierapport van WOZ-taxateur [taxateur] van 27 maart 2023 en de daarop gegeven toelichting slaagt verweerder daarin.
7. In het taxatierapport wordt de waarde onderbouwd met de verkoopcijfers van [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] in Spijkenisse.
De rechtbank acht deze verkoopcijfers bruikbaar om de waarde te onderbouwen, omdat [adres 2] en [adres 3] in dezelfde buurt als de onroerende zaak liggen en [adres 4] niet ver daar vandaan. Ook overigens zijn deze objecten afdoende of goed vergelijkbaar zijn. Zo wijkt de woonoppervlakte niet veel af van die van de onroerende zaak en hebben alle objecten van een vergelijkbaar bouwjaar als de onroerende zaak.
Eiser betoogt ook niet dat deze verkoopcijfers niet bruikbaar zijn, maar volgens eiser is onvoldoende inzichtelijk gemaakt op welke manier de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum.
7.1
Ter zitting heeft verweerder uiteengezet dat hij op basis van het gemiddelde van drie bronnen: Berekenhet.net, Vastgoedpro.nl en de gegevens uit zijn eigen taxatiesysteem, de indexering heeft berekend. Het gemiddelde van deze drie bronnen wordt in de waardering gebruikt, aldus verweerder.
De rechtbank vindt dit een aanvaardbare methode. Op deze manier wordt niet enkel afgegaan op de eigen gegevens van verweerder, maar worden deze gewogen met objectieve gegevens van onafhankelijke bronnen. Bovendien blijkt uit de berekening van de indexering dat de percentages van verweerder, bijna gelijk zijn of in lijn liggen met de percentages van Berekenhet en Vastgoedpro.
Over de trendgrafiek van verweerder zelf heeft eiser aangevoerd dat de zogenoemde bolletjesgrafiek onvoldoende controleerbaar is. Anders dan in de uitspraak van de rechtbank van 2 maart 2022, ECLI:NL:RBROT:2022:1471, is de rechtbank van oordeel dat verweerder met de bolletjesgrafiek en de daarbij gegeven toelichting zijn eigen indexeringspercentage voldoende heeft toegelicht en aannemelijk maakt (vergelijk Hof Den Haag, 7 december 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:2752).
Het betoog van eiser slaagt niet.
8. Eiser voert verder aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde staat van de voorzieningen van de onroerende zaak.
8.1
Hiervoor geldt evenwel dat verweerder naar aanleiding van het bezwaarschrift op 16 april 2021 telefonisch contact heeft opgenomen met eiser en vervolgens de volgende e-mail naar hem heeft gestuurd:
“Naar aanleiding van het ingediende bezwaarschrift heb ik zojuist telefonisch contact met u gehad. Een bezwaarschrift geeft in normale tijden aanleiding om een afspraak met u te maken voor een visuele inspectie van de woning. Het doel van de visuele inspectie is om een correct beeld te verkrijgen uw woning. Protocollen naar aanleiding van het coronavirus staan dit echter nog niet toe.
Toch wil ik uw bezwaarschrift spoedig en correct afhandelen. Om die reden wil ik u verzoeken om van de volgende delen van uw woning foto’s te nemen:
- Keuken
- Badkamer
- Overig sanitair
- Woonkamer
- Slaapkamers j - Buitenzijde woning
- Eventuele gebreken
Vriendelijk wil ik u verzoeken de foto’s als bijlage mee te zenden en niet in het antwoord op dit bericht te plakken of in een word document te verwerken. De e-mail mag niet groter zijn dan 10 MB.
Naast de foto’s wil ik u verzoeken het in de bijlage opgenomen formulier in te vullen en samen met de foto’s binnen drie weken aan mij terug te sturen. Zodra ik uw e-mail heb ontvangen, ontvangt u van mij een ontvangstbevestiging.
Rest mij u bij voorbaat te danken voor uw medewerking”
Hierop is geen reactie gekomen, waarna verweerder op 27 juli 2021 eiser opnieuw heeft gebeld en vervolgens de volgende e-mail heeft gestuurd:
In navolging van ons telefoongesprek van zojuist stuur ik u hierbij het verzoek om de informatie welke in onderstaande e-mail is gevraagd zo spoedig mogelijk, doch uiterlijk vâér maandag 23 augustus 2021 aan mij toe te sturen in verband met de afhandeling van het bezwaarschrift.
Indien u vanwege de grootte van de e-mail de informatie niet verstuurd krijgt, adviseer ik u gebruik te maken van
[e-mailadres] .
Opnieuw is een reactie van eiser uitgebleven.
8.2
Gelet op het voorgaande heeft verweerder voldoende inspanningen verricht om een beeld te krijgen van de staat van de voorzieningen van de onroerende zaak. En hoewel de bewijslast van de waarde in beginsel op verweerder rust, is het hier eiser die stelt dat de voorzieningen gedateerd zijn. Hij komt vervolgens met niets ter onderbouwing hiervan en geeft verweerder geen kans om hier nader onderzoek naar te doen. Ook in het door eiser zelf opgestelde taxatierapport zijn geen foto’s opgenomen van de staat van de voorzieningen.
Dan komt het voor rekening en risico dat verweerder geen goed beeld heeft gekregen van de staat van de voorzieningen en kon verweerder ervan uitgaan dat deze gemiddeld zijn.
Eiser wijst erop dat de voorzieningen meer dan 20 jaar oud zijn. Dat acht de rechtbank op zichzelf onvoldoende om ze als matig of slecht te beschouwen.
9. Daarnaast heeft eiser ter zitting aangevoerd dat verweerder de secundaire objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten niet heeft onderbouwd en dat niet duidelijk is in welke staat ze zijn verkocht. Door dit pas ter zitting naar voren te brengen, ontneemt eiser verweerder evenwel de kans hier adequaat op te reageren. Eiser voert ook niets aan waaruit blijkt dat de door verweerder gehanteerde kenmerken of KOUDV-factoren onjuist zijn. Het is ook niet zo dat verweerder gehouden is om de IWOZ stukken in geding te brengen (vergelijk hof Amsterdam, 20 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:310). Dit zou anders kunnen zijn als eiser aannemelijk maakt dat een kenmerk of factor onjuist is, maar dat doet eiser niet. Dit betoog slaagt daarom evenmin.
10. Wel is het zo dat verweerder aannemelijk moet maken dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak.
Dat is hier gebeurd. Uit het taxatierapport volgt, rekening houdend met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak, dat de drie vergelijkingsobjecten een gemiddelde waarde per m² van het woonoppervlak hebben van € 1.762,33, terwijl voor de onroerende zaak een waarde van € 1.688,17 per m² is aangehouden.
Verder is de waarde per m² van het best vergelijkbare object (het dichtst in de buurt van de onroerende zaak gelegen, met gelijke KOUDV factoren), [adres 3] € 1.732 per m², hoger dan de waarde per m² van de onroerende zaak.
Gelet hierop is de waarde naar het oordeel van de rechtbank niet te hoog vastgesteld.
Eiser wijst er op dat in de bezwaarfase door verweerder dezelfde vergelijkingsobjecten zijn gebruikt, maar dan toen op een lagere waarde per m² voor die objecten werd uitgekomen.
In de bezwaarfase is voor de verkoopdatum evenwel uitgegaan van de overdracht bij de notaris, terwijl in beroep voor de verkoopdatum van een object is uitgegaan van de datum van de ondertekening van de koopakte, wat zuiverder is. Dat verklaart het verschil in de indexering van de waarde van de vergelijkingsobjecten naar de waardepeildatum.
Verder heeft verweerder ter zitting onbestreden verklaard dat in bezwaar andere KOUDV factoren zijn toegepast, wat tot een verschil leidt.
Gelet hierop doen de lagere waarde per m² van de vergelijkingsobjecten in bezwaar, niet af aan de waarde per m² van de vergelijkingsobjecten in beroep.
11. Ook het door eiser overgelegde taxatierapport van 23 maart 2021 doet niet af aan de waardebepaling van verweerder. In dit rapport wordt het goed vergelijkbare object [adres 3] eveneens gebruikt, maar zoals hiervoor overwogen is hieruit een waarde van € 1.732 per m² te herleiden, hoger dan de waarde per m² van de onroerende zaak. Een toelichting waarom dit anders zou zijn, ontbreekt in het rapport van eiseres. Eveneens ontbreekt een afdoende toelichting hoe vanuit deze en de twee andere genoemde verkopen van [adres 5] en [adres 6] een waarde van € 192.000,- is te herleiden.
12. De slotsom is dat verweerder in zijn bewijslast slaagt.
13. Het beroep is ongegrond.
14. Voor een proceskostenvergoeding is geen aanleiding.
Overschrijding redelijke termijn
15. Eiser heeft ter zitting verzocht om immateriële schadevergoeding, omdat de procedure onredelijk lang heeft geduurd.
16. In dit geval is het bezwaarschrift op 27 februari 2021 door verweerder ontvangen, terwijl deze uitspraak wordt gedaan op 31 oktober 2023. De rechtbank constateert dat de redelijke termijn met meer dan acht maanden is overschreden, zodat eiser in beginsel recht heeft op schadevergoeding. Spanning en frustratie vanwege de lange duur van de procedure worden bij eiser verondersteld.
16.1
De rechtbank stelt echter vast dat in de algemene voorwaarden van de gemachtigde van eiser onder meer het volgende staat:
Indien het bestuursorgaan niet binnen de wettelijke termijn een beslissing neemt op het door [naam vastgoedbedrijf] ingediende verzoek of bezwaarschrift, dan kan [naam vastgoedbedrijf] namens opdrachtgever/cliënt het bestuursorgaan in gebreke stellen en een dwangsom verbeuren op basis van artikel 4:17 Awb Pro. Deze dwangsom komt in zijn geheel toe aan [naam vastgoedbedrijf] .
[naam vastgoedbedrijf] behoudt zich het recht voor om namens opdrachtgever/cliënt ook andere rechten op schadevergoeding, die voortvloeien uit een handelen en/of nalaten van het bestuursorgaan dan wel de rechterlijke organisatie, te vorderen. De toegekende schadevergoeding komt geheel toe aan [naam vastgoedbedrijf] .
16.2
De rechtbank ziet hierin bijzondere omstandigheden die aanleiding vormen spanning en frustratie bij eiser niet aannemelijk te achten, omdat eiser en zijn gemachtigde zijn overeengekomen dat elke schadevergoeding voor eiser aan zijn gemachtigde toekomt, waaronder schade die voortvloeit uit het handelen/en of nalaten van de rechtelijke macht. Bij voorbaat is deze schadevergoeding door eiser overgedragen.
Omdat eiser bij voorbaat heeft afgezien van iedere vergoeding vanwege de overschrijding van de redelijke termijn, concludeert de rechtbank dat eiser persoonlijk geen spanning en frustratie ervaart, althans dat hij daarvoor niet hoeft te worden gecompenseerd.
16.3
De rechtbank wijst daarom het verzoek om vergoeding van de immateriële schade af.
Beslissing
De rechtbank verklaart:
- het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.C.W. van der Feltz, rechter, in aanwezigheid van
mr. M. Noordegraaf, griffier. De uitspraak is in het openbaar gedaan op 31 oktober 2023.
griffier rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).