ECLI:NL:RBROT:2023:1097

• Datum uitspraak: 13 februari 2023
• Publicatiedatum: 16 februari 2023
• Zaaknummer: 10260177
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: B.J.R. van Tongeren
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 9 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing ontruiming en voorschot, wel verwijderen gevaarlijke stoffen uit gehuurde woning

De rechtbank Rotterdam behandelde een kort geding tussen een verhuurder en huurder over het gebruik en onderhoud van een gehuurde woning. De verhuurder vorderde ontruiming van het pand, betaling van een voorschot voor herstelkosten, en verwijdering van een gesloten ruimte en gevaarlijke stoffen.

De kantonrechter oordeelde dat de gevorderde ontruiming niet spoedeisend was, omdat onvoldoende aannemelijk was dat het pand niet verwarmd werd en gevaarlijke situaties zou veroorzaken. Ook was onvoldoende aannemelijk dat de huurder het gehuurde niet als hoofdverblijf gebruikte of het pand als bedrijfsruimte exploiteerde in strijd met de wet.

De vordering tot betaling van een voorschot op herstelkosten werd afgewezen wegens gebrek aan spoedeisendheid en onvoldoende bewijs dat de huurder de schade had veroorzaakt. Wel werd de huurder veroordeeld tot verwijdering van een bus stikstof en flessen motorolie uit een afgesloten ruimte, vanwege het brandgevaar dat deze stoffen opleveren. De vordering tot verwijdering van de gesloten ruimte werd afgewezen. De verhuurder werd veroordeeld in de proceskosten.

Uitkomst: Ontruiming en voorschot afgewezen, huurder moet gevaarlijke stoffen verwijderen uit het gehuurde.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 10260177 VV EXPL 22-533

datum uitspraak: 13 februari 2023

Vonnis in kort geding van de kantonrechter

in de zaak van

[eiseres01] ,

woonplaats: [woonplaats01] ,

eiseres,

gemachtigde: mr. Z.H. van Dorth tot Medler,

tegen

[gedaagde01] ,

woonplaats: [woonplaats02] ,

gedaagde,

gemachtigde: mr. R. Scheltes.

De partijen worden hierna ‘ [eiseres01] ’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.

1.. De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

• de dagvaarding van 20 januari 2023, met 16 producties;
• de akte van [eiseres01] , met producties 17 tot en met 20;
• de spreekaantekeningen van mr. Van Dorth tot Medler;
• de spreekaantekeningen van mr. Scheltes, met producties A, C en D.

1.2.

Op 30 januari 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen en hun gemachtigden besproken. Ook [naam01] (bouwkundige, hierna: [naam01] ) was aanwezig tijdens de mondelinge behandeling.

2.. De feiten

2.1.

[gedaagde01] huurt de woning gelegen aan de [adres01] te [plaats01] (hierna: het gehuurde) al ruim dertig jaar. Het gehuurde bestaat uit een bel-etage en een souterrain. Op enig moment heeft [gedaagde01] in het souterrain een extra muur geplaatst, waardoor die ruimte is afgesloten van de rest van het souterrain en slechts bereikbaar is door een luik in de woonkamer op de bel-etage. Die ruimte wordt hierna aangeduid als ‘de gesloten ruimte’. Het souterrain bestaat voor het overige uit drie (slaap)kamers.

2.2.

De Huurcommissie heeft in 2007 de huurprijs verlaagd tot € 163,91 per maand vanwege gebreken in het gehuurde.

2.3.

Op 30 juli 2021 is [eiseres01] eigenaar geworden van het gehuurde. Eind 2021 heeft [eiseres01] werkzaamheden laten uitvoeren in het gehuurde.

2.4.

Naar aanleiding van een door [eiseres01] aanhangig gemaakte bodemprocedure hebben partijen afgesproken dat een onafhankelijke bouwkundige de resterende gebreken in het gehuurde in kaart brengt en dat die gebreken vervolgens hersteld worden, waarna partijen in overleg een redelijke huurprijs bepalen.

2.5.

Op 21 november 2022 heeft in dat kader een inspectie plaatsgevonden door [naam01] in het gehuurde, met uitzondering van de gesloten ruimte. Van deze inspectie is een rapport met foto’s gemaakt. [naam01] concludeert in het rapport dat het gehuurde ernstig is verwaarloosd, niet wordt bewoond maar wordt gebruikt als opslag en er geen gebruik wordt gemaakt van de verwarming. Verder heeft [naam01] in het rapport een kostenoverzicht opgenomen voor het herstel van de door hem geconstateerde gebreken/schades in het gehuurde. Volgens [naam01] komt in dat verband een bedrag van € 8.945,- voor rekening van [gedaagde01] en een bedrag van € 2.990,- voor rekening van [eiseres01] .

2.6.

Op 19 januari 2023 heeft [naam01] een inspectie uitgevoerd in de gesloten ruimte. Daarvan is een rapport met foto’s gemaakt. In de gesloten ruimte waren zakken met hondenvoer en flessen met motorolie en stikstof aanwezig.

3.. Het geschil

3.1.

[eiseres01] eist samengevat:

• primair : [gedaagde01] te veroordelen het gehuurde te ontruimen;
• subsidiair :

o [gedaagde01] te veroordelen tot het betalen van een bedrag van € 8.945,- op de derdengeldrekening van het kantoor van mr. Van Dorth tot Medler als voorschot op de aan [gedaagde01] toerekenbare schade, waarbij aan [gedaagde01] door verschaffen van inzage in onderliggende facturen rekening en verantwoording zal worden afgelegd op de wijze waarop het voorschot wordt besteed, met de voorwaardelijke veroordeling van [gedaagde01] tot ontruiming als hij het voorschot niet binnen veertien dagen na vonnis voldoet;

o [gedaagde01] te veroordelen tot verwijdering van de zaken in de gesloten ruimte, waaronder de chemicaliën (waaronder stikstof), de flessen motorolie en zakken hondenvoer, alsmede [naam01] in de gelegenheid te stellen deze verwijdering te verifiëren, op straffe van een dwangsom;

o [gedaagde01] te veroordelen tot verwijdering van de gesloten ruimte en het gehuurde ter plaatse op deugdelijke wijze terug te brengen in de oorspronkelijke staat, alsmede [naam01] in de gelegenheid te stellen dit te verifiëren, op straffe van een dwangsom.

-
primair en subsidiair : [gedaagde01] te veroordelen in de proceskosten en het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

3.2.

[eiseres01] , die stelt een spoedeisend belang te hebben, baseert haar eis samengevat op het volgende.

3.3.

[gedaagde01] gebruikt het gehuurde in strijd met artikel 7:213 BW niet als hoofdverblijf. Daarnaast gebruikt [gedaagde01] het gehuurde in strijd met artikel 7:214 BW als opslag voor zijn bedrijf in hondenvoer. Het gehuurde is door de afwezigheid van [gedaagde01] ernstig verwaarloosd geraakt, nadat het gehuurde door de werkzaamheden eind 2021 juist weer in goede staat was gebracht. Omdat de schade, die [naam01] in zijn rapport heeft begroot op € 8.945,-, door een tekortkoming van [gedaagde01] is veroorzaakt, is [gedaagde01] voor herstel van die schade, oftewel voor die kosten, jegens [eiseres01] aansprakelijk op de voet van artikel 7:218 BW. Er is sprake van gevaarzetting omdat [gedaagde01] chemicaliën bewaart in de gesloten ruimte. Voorts bewaart [gedaagde01] daar hondenvoer en motorolie, wat ook niet in een woning

thuishoort. [gedaagde01] heeft zonder toestemming de gesloten ruimte gebouwd in het gehuurde, wat in strijd is met artikel 7:215 lid 1 BW.

3.4.

[gedaagde01] voert gemotiveerd verweer dat strekt tot afwijzing van alle vorderingen, met veroordeling van [eiseres01] in de proceskosten.

3.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.. De beoordeling

4.1.

Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat [eiseres01] heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [gedaagde01] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.

I.
Ontruiming

4.2.

De kantonrechter wijst de gevorderde ontruiming af. Dat licht hij als volgt toe.

Spoedeisendheid

4.3.

[eiseres01] stelt dat zij een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde ontruiming, omdat het gehuurde door de (langdurige) afwezigheid van [gedaagde01] niet wordt verwarmd, waardoor kortsluiting kan ontstaan als leidingen bevriezen en daardoor springen, met brand tot gevolg. Dat gevaar is volgens [eiseres01] onaanvaardbaar en vereist een spoedige ontruiming. [gedaagde01] betwist het spoedeisende belang en voert aan dat het gehuurde wel degelijk wordt verwarmd en dat als hij niet thuis is, de verwarming in ieder geval op 14 graden Celsius staat in verband met de aanwezigheid van een aquarium met vissen en een kat. [eiseres01] heeft, behoudens de betwiste en eenmalige constatering van [naam01] (zie 2.5), op geen enkele wijze onderbouwd dat het gehuurde in het geheel niet wordt verwarmd en dat er daardoor aldus sprake is van een gevaarlijke situatie. Daarmee is niet aannemelijk geworden dat de vordering tot ontruiming zo spoedeisend is dat een gewone procedure niet kan worden afgewacht.

Aannemelijkheid

4.4.

Daarnaast is onvoldoende aannemelijk geworden dat [gedaagde01] in strijd heeft gehandeld met artikel 7:213 en/of artikel 7:214 BW en dat de rechter in de bodemprocedure de huurovereenkomst zal ontbinden.

4.5.

[eiseres01] stelt weliswaar dat [gedaagde01] in strijd met artikel 7:213 BW geen hoofdverblijf houdt in het gehuurde, maar [gedaagde01] heeft dat gemotiveerd betwist. Volgens [gedaagde01] verblijft hij in ieder geval 2/3e van zijn tijd in het gehuurde en is hij voor het overige gedeelte aan het werk als nachtportier bij een vluchtelingenopvang in Friesland. [gedaagde01] heeft ook verklaringen overgelegd van buurtgenoten waaruit volgt dat hij in ieder geval met regelmaat in het gehuurde verblijft. Daar staan de door [eiseres01] overgelegde en andersluidende verklaringen van buurtgenoten tegenover, maar dat legt in dit kort geding - waar geen plaats is voor nadere bewijslevering - onvoldoende gewicht in de schaal. De constatering van [naam01] dat het gehuurde verwaarloosd zou zijn, maakt het voorgaande ook niet anders. Die constatering vindt namelijk onvoldoende steun in de bijbehorende foto’s. Weliswaar is op die foto’s een rommelig huishouden te zien, maar het is - tot op zekere hoogte - aan [gedaagde01] om zijn huishouden in te richten op de manier waarop hij dat wenst. Hieruit kan in ieder geval niet zonder meer de conclusie worden getrokken dat [gedaagde01] geen hoofdverblijf houdt in het gehuurde. Daar komt nog bij dat tussen partijen (voor zover bekend vanwege het ontbreken van een schriftelijke huurovereenkomst) ook niet contractueel is overeengekomen dat [gedaagde01] zijn hoofdverblijf moet hebben in het gehuurde. In zulke gevallen geldt als uitgangspunt dat een huurder feitelijk in staat moet zijn de verantwoordelijkheid voor de wijze van gebruik van het gehuurde te blijven dragen en in beginsel is daarmee niet verenigbaar dat een huurder elders gaat wonen (Hoge Raad 22 juni 1984, NJ 1984, 766). In deze procedure is niet aannemelijk geworden dat [gedaagde01] elders is gaan wonen.

4.6.

Tussen partijen is niet in geschil dat het gehuurde naar zijn aard bestemd is als woonruimte. Volgens [eiseres01] gebruikt [gedaagde01] het gehuurde echter als bedrijfsruimte. Ter onderbouwing van die stelling heeft [eiseres01] erop gewezen dat het bedrijf van [gedaagde01] in hondenvoer is gevestigd op het adres van het gehuurde, dat in het gehuurde zakken met hondenvoer en verpakkingsmateriaal is aangetroffen en dat [gedaagde01] zelf en sommige buurtbewoners hebben verklaard dat [gedaagde01] vanuit het gehuurde hondenvoer verkoopt. Dat is echter onvoldoende om aan te nemen dat [gedaagde01] het gehuurde niet meer als woonruimte gebruikt. Hiervoor is namelijk al overwogen dat [gedaagde01] hoofdverblijf houdt in het gehuurde en het gehuurde dus gebruikt als woonruimte. Zolang [gedaagde01] ook woont in het gehuurde, is een bepaalde mate van ontplooiing van economische activiteiten tot op zekere hoogte verenigbaar met de bestemming als woonruimte, te meer nu dat ook niet contractueel is verboden (voor zover bekend). Daarbij komt de verklaring van [gedaagde01] dat in het gehuurde slechts enkele zakken met hondenvoer aanwezig zijn, hetgeen ook blijkt uit de foto’s in de rapporten van [naam01] . Uit de verklaringen van de buurtbewoners blijkt bovendien niet dat [gedaagde01] op grote schaal vanuit het gehuurde hondenvoer verkoopt, maar juist op kleine schaal.

Belangenafweging

4.7.

Ook een belangenafweging maakt niet dat de vordering, ondanks het gebrek aan spoedeisendheid en aannemelijkheid, moet worden toegewezen. Het belang van [gedaagde01] bij behoud van zijn woning weegt namelijk zwaarder dan het belang van [eiseres01] om weer over het gehuurde te beschikken.

II.
Voorschot

4.8.

De kantonrechter wijst de veroordeling tot het betalen van een voorschot op een schadevergoeding ter hoogte van € 8.945,- af. Daartoe is het volgende van belang.

Spoedeisendheid

4.9.

[eiseres01] stelt dat zij een spoedeisend belang heeft bij deze vordering, omdat niet van haar kan worden verlangd dat zij de herstelkosten die voor rekening van [gedaagde01] komen voorfinanciert. Uit het geformuleerde petitum en de toelichting daarop ter zitting blijkt echter dat de vordering ertoe strekt dat [gedaagde01] het bedrag overmaakt naar de derdengeldrekening van het kantoor van de gemachtigde van [eiseres01] , maar dat [eiseres01] de aannemer zelf betaalt en dat pas na rekening en verantwoording het door [gedaagde01] betaalde voorschot zal worden uitbetaald. Dat betekent aldus dat [eiseres01] , ook bij toewijzing van de vordering, de kosten zal moeten voorfinancieren. Daarmee ontvalt de spoedeisendheid aan haar vordering.

Aannemelijkheid

4.10.

Maar ook hier geldt dat de vordering eveneens strandt op inhoudelijke gronden. De gestelde grondslag van de vordering is artikel 7:218 BW, waarin is bepaald dat de huurder aansprakelijk is voor schade aan het gehuurde die is ontstaan door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst. [eiseres01] stelt op basis van de bevindingen van [naam01] dat [gedaagde01] schade heeft toegebracht aan het gehuurde. De kantonrechter acht het echter onduidelijk op basis waarvan [naam01] tot de conclusie is gekomen dat bijvoorbeeld het vervangen van de elektra (€ 1.600,-), binnendeuren (€ 2.100,-) en stucwerk (€ 2.010,-) noodzakelijk is door schade die [gedaagde01] heeft toegebracht aan het gehuurde. [gedaagde01] betwist dat ook. Dat de staat van het gehuurde volgens [eiseres01] tussen november 2021 (toen de werkzaamheden aan het gehuurde volgens haar waren afgerond, hetgeen [gedaagde01] betwist) en november 2022 ernstig zou zijn verslechterd en dat dit alleen kan zijn gebeurd door toedoen van [gedaagde01] , vindt ook onvoldoende steun in de stukken. Van de situatie in november 2021 heeft [eiseres01] slechts vier foto’s overgelegd (drie van de badkamer en één van de keuken). Het rapport van [naam01] bevat - voor zover de kantonrechter dat kan beoordelen vanwege de matige kwaliteit van de foto’s - geen foto’s van de badkamer en één foto van de keuken. Weliswaar oogt de keuken in november 2022 rommeliger dan in november 2021, maar dat betekent nog niet dat [gedaagde01] schade heeft toegebracht aan de keuken. Al met al is het dus onvoldoende aannemelijk geworden dat [gedaagde01] schade heeft toegebracht aan het gehuurde, laat staan voor een bedrag van € 8.945,-.

Belangenafweging

4.11.

Ook een belangenafweging maakt niet dat de vordering, ondanks het gebrek aan spoedeisendheid en aannemelijkheid, moet worden toegewezen. Dat er volgens [eiseres01] sprake is van een laag restitutierisico, brengt nog niet met zich dat haar belang zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde01] . [gedaagde01] heeft namelijk onweersproken gesteld dat hij een laag inkomen geniet, waardoor hij er belang bij heeft om niet veroordeeld te worden tot het betalen van een voor hem zeer substantiële geldsom waarvan de verschuldigdheid geenszins vaststaat.

III.
Verwijderen van zaken uit de gesloten ruimte

4.12.

Deze vordering wijst de kantonrechter gedeeltelijk toe, zoals hierna onder de beslissing vermeld. De kantonrechter overweegt daarover het volgende.

Spoedeisendheid

4.13.

Ter zitting heeft [gedaagde01] erkend dat hij één bus gevuld met stikstof in de gesloten ruimte bewaart, naar eigen zeggen voor het bewaren van hondensperma. [gedaagde01] heeft daarbij erkend dat stikstof gevaarlijk kan zijn als het ontsnapt. [eiseres01] heeft niet betwist dat de overige drie bussen leeg zijn en dus geen gevaar opleveren. [gedaagde01] heeft voorts niet betwist dat in de gesloten ruimte ook motorolie aanwezig is. De gevaarzetting die dat oplevert, maakt dat de kantonrechter van oordeel is dat de vordering spoedeisend is.

Aannemelijkheid

4.14.

De kantonrechter acht het voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure wordt geoordeeld dat [gedaagde01] de bus met stikstof en de flessen motorolie uit het gehuurde moet verwijderen. Gelet op het brandgevaar acht de kantonrechter het niet veilig om een bus met stikstof en flessen motorolie in het gehuurde, gelegen in een drukbevolkte woonwijk, te bewaren. De kantonrechter ziet geen aanleiding om [gedaagde01] te veroordelen om de aanwezige zakken hondenvoer te verwijderen, alleen al omdat niet is gebleken dat sprake is van ongedierte in het gehuurde.

Belangenafweging

4.15.

Een belangenafweging maakt het oordeel niet anders, aangezien er geen noodzaak bestaat om de bus met stikstof en de flessen motorolie in het gehuurde te bewaren, alleen al gelet op het feit dat [gedaagde01] ook beschikt over een bedrijfsmatige opslagruimte elders in Schiedam.

4.16.

De kantonrechter ziet geen aanleiding of grondslag om [naam01] het verwijderen van de zaken te laten verifiëren, zoals door [eiseres01] is gevorderd. De kantonrechter gaat ervan uit dat [gedaagde01] , althans zijn gemachtigde, zal aantonen (bijvoorbeeld door middel van foto’s) dat de bus met stikstof en de flessen motorolie zijn verwijderd uit het gehuurde.

4.17.

De gevorderde dwangsom zal worden toegewezen tot een bedrag van € 50,- per dag met een maximum van € 2.000,-.

IV.
Verwijderen van de gesloten ruimte

4.18.

Deze vordering wijst de kantonrechter af. Daartoe is het volgende redengevend.

Spoedeisendheid

4.19.

De spoedeisendheid heeft [eiseres01] onderbouwd door erop te wijzen dat de gesloten ruimte geen te respecteren doel dient en dat de gesloten ruimte ongeoorloofde praktijken in het gehuurde in de hand werkt. Van ongeoorloofde praktijken is echter geenszins gebleken, zodat niet is in te zien dat [eiseres01] een spoedeisend belang heeft bij deze vordering.

Aannemelijkheid

4.20.

Daarbij komt dat de vordering ook strandt op inhoudelijke gronden. [eiseres01] stelt - overigens zonder onderbouwing - dat de gesloten ruimte zonder toestemming van de voormalig verhuurder is gebouwd, maar [gedaagde01] heeft dat gemotiveerd betwist. Volgens [gedaagde01] heeft hij 32 jaar geleden met toestemming van de toenmalige verhuurder de gesloten ruimte gebouwd, omdat zijn toenmalige vriendin zwanger was van het derde kind en [gedaagde01] behoefte had aan een afgesloten atelier. Hij heeft de gesloten ruimte gerealiseerd door in het souterrain, dat via een trap toegankelijk is, een extra muur te plaatsen. Gelet hierop is het onvoldoende aannemelijk geworden dat [gedaagde01] de gesloten ruimte zonder toestemming en dus in strijd met artikel 7:215 lid 1 BW heeft gebouwd. Bovendien ontstaat de verplichting voor een huurder om het gehuurde op te leveren in dezelfde staat waarin deze is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen, pas bij het einde van de huurovereenkomst (artikel 7:224 BW).

Belangenafweging

4.21.

Ook een belangenafweging maakt niet dat deze vordering, ondanks het gebrek aan spoedeisendheid en aannemelijkheid, moet worden toegewezen. [eiseres01] heeft in dit verband namelijk geen enkel belang gesteld.

V.
Proceskosten

4.22.

[eiseres01] krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [gedaagde01] tot vandaag vast op € 793,- aan salaris voor de gemachtigde. Voor kosten die [gedaagde01] maakt na deze uitspraak moet [eiseres01] een bedrag betalen van € 132,-. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853).

VI.
Uitvoerbaarheid bij voorraad

4.23.

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).

5.. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

veroordeelt [gedaagde01] om binnen veertien dagen na dit vonnis de bus met stikstof en flessen met motorolie uit het gehuurde te verwijderen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 50,- per dag dat [gedaagde01] niet aan die veroordeling voldoet, met een maximum van € 2.000,-;

5.2.

veroordeelt [eiseres01] in de proceskosten die aan de kant van [gedaagde01] tot vandaag worden vastgesteld op € 793,-;

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

wijst al het andere af.

Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.

49039