ECLI:NL:RBROT:2023:11254 - Rechtbank Rotterdam - Schorsing tenuitvoerlegging vonnis ontbinding huurovereen...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/667031 / KG ZA 23-926

Vonnis in kort geding van 7 november 2023

in de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats] ,

eiser,

advocaat: mr. F.S.P. van der Wal te Utrecht,

tegen

de stichting

STICHTING HEF WONEN,

gevestigd te Rotterdam,

gedaagde,

advocaat: mr. P.J. Remmelts te Rotterdam.

Partijen worden hierna [eiser] en Hef Wonen genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende stukken:

de dagvaarding van 16 oktober 2023, met producties 1 tot en met 4,
de pleitnota van mr. Remmelts, met productie 1,
de aanvullende producties 5 tot en met 7 van [eiser] .

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 24 oktober 2023.

2.De feiten

2.1.

Bij dagvaarding van 10 mei 2023 heeft Hef Wonen bij de kantonrechter van deze rechtbank een procedure tegen [eiser] aanhangig gemaakt. Daarin heeft Hef Wonen ontbinding van een tussen partijen bestaande huurovereenkomst gevorderd alsook ontruiming door [eiser] van het gehuurde aan de [adres] in Rotterdam. In de betreffende huurovereenkomst tussen partijen staat onder meer:

“
1.2Het gehuurde zal door of vanwege Huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als kantoorruimte t.b.v. een transportbedrijf.

1.3

Het is Huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in artikel 1.2.”

2.2.

Op 7 september 2023 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter ter zitting mondeling uitspraak gedaan. In het proces-verbaal van de uitspraak staat, voor zover van belang, vermeld:

“1.2. De kantonrechter wijst de vordering van Hef toe omdat [eiser] de ruimte niet volgens de overeengekomen bestemming gebruikt. [eiser] erkent dat hij de ruimte niet als kantoorruimte maar als opslag voor zijn transportbedrijf gebruikt. Hij gaat daar ook mee door. De ruimte mag echter alleen als kantoorruimte gebruikt worden. De huurovereenkomst laat daar geen misverstand over bestaan. Duidelijke woorden hoeven niet uitgelegd te worden (hoeven met andere woorden niet ‘gehaviltext’ te worden). Het is de eigen verantwoordelijkheid van een zakelijke huurder als [eiser] om de huurovereenkomst goed te lezen. Doet hij dit niet, en [eiser] voert aan dat hij dit niet gedaan heeft, dan kan hij dat Hef niet verwijten. Hef heeft de concept huurovereenkomst naar [eiser] gestuurd. Hij had deze rustig kunnen doornemen en als hij zoals hij aanvoert de taal niet voldoende machtig is, had hij hulp kunnen vragen voordat hij de overeenkomst ondertekende. De eigen onderzoeksplicht van een zakelijke huurder gaat in dit geval naar het oordeel van de kantonrechter boven de eventuele onderzoeksplicht van Hef. Het is, als duidelijk in de huurovereenkomst staat wat de bestemming is, niet aan Hef om na te gaan of [eiser] echt wel van plan is de ruimte als kantoorruimte te gebruiken.

1.3.

[eiser] gebruikt de ruimte vanaf het begin in 2020 als opslag. Hef erkent dat het even heeft geduurd voordat [eiser] daarop aangesproken is. De verklaring die Hef daarvoor geeft is echter aannemelijk. De huurovereenkomst is in 2020 aangegaan in de coronatijd en Hef gaat als verhuurder ook niet iedere dag haar panden langs om te kijken of deze wel gebruikt worden conform de bestemming in de huurovereenkomst. Het is ook niet onlogisch dat pas een dossier wordt aangelegd als er klachten komen en dat dan een dossier wordt aangelegd. Hef geeft in haar e-mail van 13 juli 2022 (bijlage 7 bij de dagvaarding) duidelijk aan dat [eiser] het gehuurde niet gebruikt zoals overeengekomen. [persoon A] van Hef geeft in zijn e-mail van 21 augustus 2023 (bijlage 17 van Hef) aan dat hij aan [eiser] geen toezegging heeft gedaan om de ruimte anders dan als kantoorruimte te mogen gebruiken. Het blijft ook onduidelijk of [persoon A] wist dat [eiser] de ruimte als opslagruimte gebruikt. Het enkele feit dat [persoon A] bij zijn bezoek aan het pand pakketjes heeft zien staan is niet uitzonderlijk. Bij een kantoor kunnen immers ook pakketjes bezorgd worden. Omdat onvoldoende duidelijk is geworden dat [persoon A] toezeggingen heeft gedaan en/of dat hij wist hoe [eiser] de ruimte gebruikte, is voor een bewijsopdracht geen reden.

1.4.

[eiser] doet een beroep op de 'tenzij-clausule' van artikel 6:265 Burgerlijk Pro Wetboek. De tekortkoming (de ruimte gebruiken als opslag in plaats van als kantoor) is volgens hem te gering om ontbinding de huurovereenkomst te rechtvaardigen. De kantonrechter ziet dit echter anders. [eiser] heeft voor zijn onderneming zonder meer een belang bij het behoud van de ruimte (zijn klanten weten hem daar te vinden), maar Hef heeft er een groter belang bij dat de ruimte wordt gebruikt conform de overeengekomen bestemming, met name gelet op het belang van omwonenden. Daar komt bij dat [eiser] op de zitting verklaarde een garage te hebben in de Waalhaven en heeft hij gezegd dat hij ook pakketten bij klanten thuis ophaalt. [eiser] kan, als hij zijn werkzaamheden anders inricht, zijn bedrijf dus ook (verder) verplaatsen naar de Waalhaven.

1.5

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen behoeft geen bespreking dat [eiser] met zijn activiteiten hinder en overlast aan omwonenden zou toebrengen. (…)

1.9.

Dit vonnis wordt zoals Hef vordert 'uitvoerbaar bij voorraad' verklaard. Dit betekent dat als deze zaak aan een hogere rechter wordt voorgelegd, Hef in afwachting van de uitspraak van die hogere rechter wel kan afdwingen dat Hef [vzr leest: [eiser] ] aan de veroordelingen in dit vonnis voldoet. (…)

De kantonrechter

2.1.

ontbindt de huurovereenkomst tussen Hef en [eiser] voor de kantoorruimte op [adres] in Rotterdam en veroordeelt [eiser] om deze ruimte uiterlijk op 31 oktober 2023 met alle personen en zaken die zich vanwege hem daar bevinden te ontruimen en de sleutels uiterlijk op die datum aan Hef te geven; (…)

2.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst het meer of anders gevorderde af.”

2.3.

Op 10 oktober 2023 heeft Hef Wonen het proces-verbaal van de uitspraak aan [eiser] doen betekenen en de ontruiming aangezegd tegen 1 november 2023.

2.4.

Bij dagvaarding van 16 oktober 2023 heeft [eiser] hoger beroep ingesteld.

2.5.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft Hef Wonen toegezegd dat zij in afwachting van de uitkomst van dit kort geding niet tot ontruiming overgaat.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert, samengevat, dat de voorzieningenrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis de tenuitvoerlegging van de uitspraak schorst en Hef Wonen verbiedt om tot tenuitvoerlegging daarvan over te gaan voordat in het hoger beroep einduitspraak is gedaan en Hef Wonen veroordeelt in de proceskosten (inclusief nakosten).

3.2.

Hef Wonen voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiser] in de kosten van de procedure.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

[eiser] heeft een spoedeisend belang bij zijn vordering, omdat Hef Wonen te kennen heeft gegeven de uitspraak van de kantonrechter op korte termijn ten uitvoer te zullen leggen.

4.2.

In een zaak als de onderhavige geldt als uitgangspunt dat een uitgesproken veroordeling, hangende een daartegen ingesteld rechtsmiddel, uitvoerbaar dient te zijn. Daarbij moet worden uitgegaan van de beslissingen in de ten uitvoer te leggen uitspraak en de daaraan ten grondslag liggende vastgestelde feiten en oordelen. De kans van slagen van het aangewende rechtsmiddel blijft buiten beschouwing, tenzij sprake is van een kennelijke misslag. Afwijking van voornoemd uitgangspunt kan worden gerechtvaardigd door omstandigheden die meebrengen dat het belang van de veroordeelde bij behoud van de bestaande toestand hangende het hoger beroep zwaarder weegt dan het belang van de executant bij onmiddellijke tenuitvoerlegging van de veroordeling.

4.3.

Met [eiser] is de voorzieningenrechter van oordeel dat de executie van het vonnis van de kantonrechter moet worden geschorst. Het vonnis neemt in overweging 1.2. als uitgangspunt dat een duidelijke bepaling uit een overeenkomst geen uitleg behoeft (‘duidelijke woorden hoeven niet ‘gehaviltext’ te worden’). Dat is niet juist. Ook duidelijke bewoordingen kunnen volgens vaste rechtspraak een uitleg vergen en dat kan er toe leiden dat afgeweken moet worden van de letterlijke tekst van de overeenkomst. [eiser] heeft in zijn conclusie van antwoord onder meer aangevoerd dat hij bij het aangaan van de overeenkomst met de behandelend medewerker van Hef Wonen heeft besproken waarom hij het gehuurde wilde huren. Dat is een omstandigheid die het kader van
Haviltexwel degelijk relevant kan zijn. Uit het vonnis blijkt niet hoe dit is meegewogen. Verder gaat het vonnis voorbij aan het feit dat [eiser] hierover een bewijsaanbod heeft gedaan. Dat niet duidelijk is geworden of [persoon A] een toezegging heeft gedaan, is geen reden om geen bewijsopdracht te geven.

4.4.

Bij het voorgaande komt dat het belang van [eiser] bij een schorsing hangende het hoger beroep groter is dan het belang van Hef Wonen bij ontruiming. Een schorsing van de executie betekent dat Hef Wonen het oordeel van het hof moet afwachten in het hoger beroep dat inmiddels is ingesteld. Dat is naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet onoverkomelijk: gesteld noch gebleken is dat er betalingsproblemen zijn of dat [eiser] het gehuurde verwaarloost en Hef Wonen kan optreden als er klachten zijn van overlast. Daar staat tegenover dat ontruiming van het bedrijfspand naar zijn aard moeilijk ongedaan te maken zal zijn indien Hef Wonen, zoals zij van plan is, deze na ontruiming zou verhuren aan een derde.

4.5.

De slotsom is dat de vordering van [eiser] wordt toegewezen.

4.6.

Hef Wonen wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. De kosten van [eiser] worden begroot op € 1.142,85 (€ 131,85 aan kosten dagvaarding, € 314,00 aan griffierecht en € 697,00 aan salaris advocaat).

4.7.

Uit het arrest van 10 juni 2022 van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2022:853) volgt dat in dit vonnis geen aparte beslissing hoeft te worden genomen over nakosten.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

schorst de tenuitvoerlegging van de uitspraak van de kantonrechter, zoals vastgelegd in het proces-verbaal van 7 september 2023, en verbiedt Hef Wonen om tot tenuitvoerlegging daarvan over te gaan voordat in het hoger beroep einduitspraak is gedaan,

5.2.

veroordeelt Hef Wonen in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 1.142,85,

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. N. Doorduijn en in het openbaar uitgesproken op 7 november 2023. [2971/1876]