Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 22/811
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 november 2023 in de zaak tussen
[naam eiser], uit [plaatsnaam 1], eiser,
(gemachtigde: [naam 1]),
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Ridderkerk, verweerder,
(gemachtigde: [naam 2]).
Inleiding
Met het besluit van 25 februari 2021 (de WOZ-beschikking) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 261.000,-.
Met het besluit op bezwaar van 7 januari 2022 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 19 september 2023 op zitting behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door een kantoorgenoot van zijn gemachtigde, [naam 3]. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Beoordeling door de rechtbank
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2020. Eiser stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld, volgens hem bedraagt de waarde € 234.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak is een tussenwoning met een inhoud van 340 m³, gelegen op een perceel van 123 m², met twee dakkapellen en een stenen berging. Het bouwjaar is 1965.
De op de zaak betrekking hebbende stukken
3.1.
Eiser stelt dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de verschillen tussen de KOUDV-factoren onderling zijn gecorrigeerd. Op de zitting heeft eiser hierbij aangevoerd dat niet duidelijk is geworden welke correctiepercentages verweerder hanteert, zodat verweerder in strijd heeft gehandeld met artikel 40 Wet Pro WOZ. In het bezwaarschrift heeft eiser gevraagd om de KOUDV-factoren over te leggen. Ook wenst eiser bij afwijking van deze factoren graag inzicht in de gehanteerde correcties te ontvangen. Op de zitting heeft verweerder gesteld dat de correctiepercentages weliswaar niet gegeven zijn, maar dat de correctie wel te traceren is in de berekening.
3.2.
Artikel 40, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) bepaalt dat een belanghebbende op zijn verzoek de gegevens ontvangt die ten grondslag liggen aan de vastgestelde WOZ-waarde. De rechtbank constateert dat tijdens de bezwaarfase en in het bestreden besluit geen inzicht is gegeven in de gehanteerde correcties, wat verweerder ook niet betwist. Nu eiser een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan tot het verstrekken van voornoemde gegevens en verweerder deze niet heeft toegezonden, heeft verweerder in strijd met artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ gehandeld. [1] Het beroep is daarom gegrond en het bestreden besluit moet worden vernietigd. De rechtbank zal hieronder beoordelen of verweerder aannemelijk maakt dat hij de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld en of de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand kunnen blijven.
De WOZ-waarde
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
5. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe legt hij een waardematrix (de matrix) over, opgemaakt door [naam 4]. In de matrix is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2020 getaxeerd op € 262.000,- (de WOZ-waarde is op € 261.000,- vastgesteld). Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met verkooptransacties van de woningen [adres 2], [adres 3] en [adres 4] en [adres 5] in [plaatsnaam 2].
6. De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals type, bouwjaar, inhoud en onderhoudstoestand goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Alle objecten zijn tussenwoningen gebouwd in 1965-1966. De vergelijkingsobjecten gelegen aan de [straatnaam] zijn voor wat betreft de hoofdbouw identiek aan de onroerende zaak. Daarnaast maakt verweerder voldoende inzichtelijk hoe met andere verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak, zoals de inhoud, rekening is gehouden.
7.1.
Eiser stelt dat vergelijkingsobject [adres 2] een lagere WOZ-waarde onderbouwt, aangezien de woning een dakkapel extra heeft en een lagere geïndexeerde koopsom dan de WOZ-waarde. Daarnaast heeft eiser op de zitting aangevoerd dat aan een vergelijkingsobject in dezelfde straat meer waarde gehecht moet worden dan aan een vergelijkingsobject in een andere straat.
7.2.
De rechtbank overweegt dat uit het enkele verkoopcijfer van [adres 2] inderdaad een lagere waarde dan de vastgestelde WOZ-waarde van de onroerende zaak zou volgen. Een enkel verkoopcijfer is echter onvoldoende om een reëel beeld te krijgen van de markt. Dit zou anders kunnen zijn als het vergelijkingsobject, wat de vergelijkbaarheid met de onroerende zaak betreft, met kop en schouders boven de andere uitsteekt. Dit is hier niet het geval. Daarbij kan de rechtbank verweerder volgen in zijn standpunt dat niet per definitie meer waarde gehecht dient te worden aan een vergelijkingsobject dat in dezelfde straat ligt. Objecten kunnen namelijk alsnog van ligging verschillen terwijl zij wel in dezelfde straat liggen. Dat verweerder uitkomt op een hogere WOZ-waarde voor de onroerende zaak dan de verkooptransactie van [adres 2], komt doordat verweerder gebruik maakt van een gewogen gemiddelde van vier vergelijkbare verkopen en vervolgens daarmee de WOZ-waarde opbouwt. Uit het lagere verkoopcijfer van [adres 2] volgt dus niet dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
8.1.
Eiser verwijst naar de verkooptransacties van [adres 6] en [adres 7] en stelt dat verweerder geen rekening heeft gehouden met deze marktcijfers. Gelet op het arrest van de Hoge Raad van 29 april 2022 [3] had verweerder niet voorbij mogen gaan aan de door eiser genoemde verkopen. Op de zitting heeft eiser deze beroepsgrond met betrekking tot [adres 8] ingetrokken.
8.2.
Het staat verweerder, in het licht van de op hem rustende plicht om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, vrij om een eigen keuze aan vergelijkingsobjecten te gebruiken. Dat hoeft niet de best denkbare keuze te zijn, maar moet wel voldoende representatief zijn. Verweerder is dan ook in beginsel niet gehouden de door eiser genoemde woningen te betrekken in zijn vergelijking. [4] Anders dan eiser meent, volgt uit de door hem aangehaalde jurisprudentie niet dat verweerder elk bruikbaar vergelijkingsobject dat eiser noemt ook mee moet nemen in de onderbouwing van de waarde. In het genoemde arrest ging het om een vergelijkingsobject met een duidelijk afwijkend (extreem laag) verkoopcijfer, en dat mocht niet zomaar buiten beschouwing worden gelaten. Dat is hier niet aan de orde. Verweerder heeft erop gewezen dat het door eiser aangehaalde object [adres 6] minder goed vergelijkbaar is met de onroerende zaak omdat deze qua inhoud/oppervlakte meer afwijkt van de onroerende zaak dan de gebruikte vergelijkingsobjecten. Ook wijkt het marktcijfer van [adres 7] af van bijvoorbeeld de transactie van [adres 5] die slechts een dakkapel extra heeft. Daarom acht verweerder deze transactie minder bruikbaar. De rechtbank kan verweerder in deze onderbouwing volgen en eiser heeft deze toelichting of de bruikbaarheid van de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten ook niet betwist. Verweerder heeft dus geen acht hoeven slaan op de door eiser aangedragen vergelijkingsobjecten.
9. Eiser heeft op de zitting aangevoerd dat verweerder ten onrechte de KOUDV-factoren van de vergelijkingsobjecten zowel in bezwaar als in beroep heeft aangepast. Naar het oordeel van de rechtbank kan deze grond niet slagen. Verweerder mag in iedere fase van het geding de waarde van de onroerende zaak opnieuw onderbouwen en motiveren. Het staat verweerder in beginsel dus vrij in elke fase de KOUDV-factoren aan te passen.
10. Gelet op het bovenstaande komt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2020 niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank komt dan ook niet toe aan bespreking van de door eiser voorgestelde waarde.
Redelijke termijn
11.1.
Op de zitting heeft eiser verzocht om een immateriële schadevergoeding in verband met de overschrijding van de redelijke termijn.
11.2.
Op basis van de richtlijnen van de Hoge Raad, zoals omschreven in zijn arrest van 19 februari 2016 [5] behoren geschillen binnen een redelijke termijn te worden berecht. Hierbij geldt dat, behoudens bijzondere omstandigheden, de berechting van een zaak door de rechtbank niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien zij niet binnen twee jaar nadat de termijn is aangevangen uitspraak doet, waarbij de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep ten hoogste anderhalf jaar mag duren. De termijn vangt in beginsel aan op het moment dat verweerder het bezwaarschrift ontvangt.
11.3.
Het bezwaarschrift van 22 februari 2021 is op 23 februari 2021 ontvangen door verweerder. Deze ontvangstdatum van bezwaar moet als uitgangspunt worden genomen bij het bepalen van de redelijke termijn. Op het moment van uitspraak zijn er sinds het bezwaar twee jaar en ruim acht maanden verstreken. De rechtbank constateert dat de redelijke termijn is overschreden.
12.1.
De rechtbank overweegt dat bij overschrijding van de redelijke termijn spanning en frustratie bij belanghebbende wordt verondersteld. Voor de bepaling van de hoogte van de toe te kennen vergoeding van immateriële schade is de mate waarin belanghebbende daadwerkelijk spanning en frustratie heeft ondervonden in beginsel niet van belang, behoudens bijzondere omstandigheden. [6]
12.2.
De rechtbank is van oordeel dat in deze zaak bijzondere omstandigheden spelen die aanleiding vormen om te twijfelen aan de aanwezigheid van spanning en frustratie bij eiser. In de algemene voorwaarden van de gemachtigde staat dat een schadevergoeding, die voortvloeit uit een handelen en/of nalaten van het bestuursorgaan dan wel de rechterlijke organisatie, geheel toekomt aan [naam bedrijf]. Eiser heeft dus zijn vordering voor een immateriële schadevergoeding vanwege overschrijding van de redelijke termijn bij voorbaat overgedragen.
12.3.
Nu vaststaat dat eiser bij voorbaat heeft afgezien van iedere vergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn, concludeert de rechtbank dat eiser persoonlijk geen spanning en frustratie ervaart, althans daarvoor niet hoeft te worden gecompenseerd. De rechtbank volstaat daarom met het oordeel dat de redelijke termijn is overschreden en dat er geen aanleiding is tot vergoeding van immateriële schade. De rechtbank wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding dan ook af.
Wegingsfactor proceskosten
13.1.
Verweerder heeft op de zitting aangevoerd dat in het geval de rechtbank tot een proceskostenveroordeling komt, de toekenning daarvan met de wegingsfactor 0,5 moet plaatsvinden omdat de gemachtigde van eiser vaak standaard stukken inbrengt in verschillende procedures.
13.2.
De rechtbank ziet geen aanleiding om ten aanzien van de proceskostenveroordeling de wegingsfactor 0,5 toe te passen. Volgens vaste jurisprudentie hanteert de rechtbank bij geschillen over de waardering van onroerende zaken in het kader van de Wet WOZ wegingsfactor 1. [7] Omdat in onderhavige zaak de vastgestelde WOZ-waarde van de onroerende zaak in geschil is, gaat de rechtbank bij de toekenning van de proceskosten uit van wegingsfactor 1.
Conclusie en gevolgen
14. Gelet op de overwegingen 3.1. en 3.2. is het beroep gegrond. Omdat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, kunnen de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven.
15. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
16. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. De rechtbank stelt op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht de proceskosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand daardoor vast op € 1.674,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837,- en wegingsfactor 1). Omdat de WOZ-beschikking in stand blijft, komen de kosten van de bezwaarfase niet voor vergoeding in aanmerking.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven;
- bepaalt dat verweerder aan eiser het griffierecht van € 50,- vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.674,-.
- wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.M.J. Adriaansen, rechter, in aanwezigheid van
mr. W.D.F. Oskam, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 15 november 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.