Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10266894 CV EXPL 23-95
datum uitspraak: 17 november 2023
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Estrella Invest B.V.,
vestigingsplaats: Genemuiden (gemeente Zwartewaterland),
eiseres,
gemachtigde: mr. L.J. Witvliet,
tegen
[gedaagde01],
woonplaats: [woonplaats01] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. S.A. Chedie.
De partijen worden hierna ‘Estrella’en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 20 december 2022, met bijlagen;
- het antwoord.
1.2.
Op 28 augustus 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig namens Estrella [naam01] , bijgestaan door de gemachtigde en mr. F. Heuting. [gedaagde01] was aanwezig, vergezeld door een tolk en bijgestaan door de gemachtigde.
2.De beoordeling
Waar gaat deze zaak over?
2.1.
[gedaagde01] huurt van Estrella de woonruimte aan [adres01] in [plaats01] . Zij woont hier sinds 1 september 2011. Op die datum is de eerste huurovereenkomst met de toenmalige verhuurder aangegaan. De huurprijs bedroeg op die datum € 680,- per maand. Aanvankelijk woonde [gedaagde01] niet alleen in het gehuurde. Zij huurde steeds samen met een of twee andere bewoners. In verband met bewonerswisselingen is in de periode tussen 1 september 2011 en 1 januari 2019 tien keer een nieuwe huurovereenkomst opgemaakt. Op de nieuwe huurovereenkomsten werden steeds de actuele bewoners vermeld.
2.2.
Tussen partijen zijn twee geschillen ontstaan over de hoogte van de huurprijs. Het eerste geschil gaat over de vraag of de huurprijs door de Huurcommissie terecht is verlaagd op grond van de puntentelling uit het woningwaarderingsstelsel. Het tweede geschil gaat over de vraag wanneer het gebrek op grond waarvan de Huurcommissie de huurprijs met 20% heeft verlaagd is verholpen. Beide geschillen worden hierna besproken.
Geen huurprijsverlaging op grond van de puntentelling
2.3.
Op 14 december 2021 heeft [gedaagde01] een verzoekschrift ingediend bij de Huurcommissie met het verzoek om een uitspraak te doen over de redelijkheid van een door haar gedaan voorstel tot huurprijsverlaging (artikel 7:254 BW Pro). Op 26 oktober 2022 heeft de Huurcommissie uitspraak gedaan en geoordeeld dat een huurprijs van € 694,05 per 1 januari 2022 redelijk is, omdat aan de woonruimte 132 punten moeten worden toegekend. Doordat Estrella in deze procedure is opgekomen tegen de uitspraak van de Huurcommissie is deze uitspraak vervallen (artikel 7:262 BW Pro). Estrella vindt dat de Huurcommissie geen uitspraak had mogen doen op basis van artikel 7:254 BW Pro, omdat sprake is van geliberaliseerde woonruimte. De kantonrechter is dat met haar eens. Hierna zal worden uitgelegd waarom.
2.4.
Alleen in geval van niet-geliberaliseerde huur is artikel 7:254 BW Pro van toepassing en kan de Huurcommissie een beslissing nemen over een voorstel tot huurprijsverlaging. De Huurcommissie heeft ten onrechte de door partijen in 2016 gesloten huurovereenkomst tot uitgangspunt genomen en op basis daarvan beslist dat het gaat om niet-geliberaliseerde huur. De eerste huurovereenkomst die in 2011 is gesloten moet tot uitgangspunt genomen worden. Dit volgt uit artikel 7:247 BW Pro, waarin is geregeld dat artikel 7:254 BW Pro alleen geldt in geval van niet-geliberaliseerde huur. Artikel 7:247 BW Pro sluit de toepasselijkheid van onder meer artikel 7:254 BW Pro uit in geval van een huurovereenkomst die betrekking heeft op een zelfstandige woning, ten aanzien waarvan
bij de aanvang van de bewoningeen huurprijs gold of geldt die boven de liberalisatiegrens ligt.
bij de aanvang van de bewoningeen huurprijs gold of geldt die boven de liberalisatiegrens ligt.
2.5.
De tekst ‘bij aanvang van de bewoning’ is door de kantonrechter onderstreept, omdat hierin het antwoord ligt op de vraag van welke huurovereenkomst moet worden uitgegaan. Partijen zijn het erover eens dat [gedaagde01] vanaf 1 september 2011 onafgebroken in het gehuurde woont. De aanvang van de bewoning is dus 1 september 2011. [gedaagde01] heeft steeds een zelfstandige woonruimte gehuurd. Dat zij die deelde met anderen, maakt dit niet anders. In de huurovereenkomsten is het gehuurde niet beperkt tot een onzelfstandig deel van de woonruimte. Alle bewoners huurden samen de gehele zelfstandige woning.
2.6.
Niet in geschil is dat de liberalisatiegrens in 2011 op € 652,52 lag. De overeengekomen huurprijs per 1 september 2011 van € 680,- ligt daarboven. Dit betekent dat sprake is van geliberaliseerde huur en dat artikel 7:254 BW Pro niet van toepassing is. [gedaagde01] kon dus niet met succes op basis van dit artikel een voorstel tot huurprijsverlaging doen. De Huurcommissie had haar niet-ontvankelijk moeten verklaren in haar verzoek en ook de kantonrechter kan de huurprijs niet aanpassen. De overeengekomen huurprijs is dus blijven gelden. Wel heeft er een tijdelijke huurprijsvermindering plaatsgevonden. Dit wordt hierna besproken.
De tijdelijke huurprijsvermindering geldt tot 10 mei 2022
2.7.
De Huurcommissie heeft in haar uitspraak van 18 januari 2022 de huurprijs van het gehuurde met ingang van 1 mei 2021 verlaagd met 20% van € 822,39 per maand naar € 657,91 per maand in verband met problemen aan een leiding en roestvorming op de radiator in de badkamer (dus een gebrek aan het gehuurde). Partijen zijn het erover eens dat de lekkage op 10 mei 2022 is gerepareerd. Volgens Estrella is daarom het gebrek op die datum opgeheven. Volgens [gedaagde01] is dat pas vanaf 12 oktober 2022 het geval omdat pas toen twee stroken van de vloer in de badkamer zijn gelegd.
2.8.
De kantonrechter oordeelt dat het gebrek is opgeheven toen Estrella de lekkage had verholpen. De omstandigheid dat daarna nog twee stroken van de vloer moesten worden gelegd, levert geen gebrek meer op in die zin dat dat een huurprijsvermindering rechtvaardigt. Uit niets blijkt namelijk dat het huurgenot van [gedaagde01] na het verhelpen van de lekkage nog zodanig verminderd was dat hierdoor de drempel voor een huurprijsvermindering gehaald wordt. [gedaagde01] moet daarom vanaf 10 mei 2022 de volledige huurprijs weer betalen.
Welke vorderingen van Estrella worden toegewezen?
2.9.
Bij de mondelinge behandeling heeft Estrella haar vordering onder A ingetrokken. Hierop hoeft dus niet meer te worden beslist.
2.10.
Onder B vordert Estrella een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst van 1 september 2011 moet worden aangehouden als thans geldende huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Hoewel uit de beoordeling die hiervoor is opgenomen blijkt dat van de in die huurovereenkomst moet worden uitgegaan om vast te stellen of artikel 7:254 BW Pro van toepassing is, vindt de kantonrechter deze vordering te ruim geformuleerd om deze zonder meer toe te wijzen. Estrella heeft ook niet toegelicht waarom zij er – anders dan in het kader van de beoordeling of sprake is van geliberaliseerde huur of niet – belang bij heeft dat zij deze verklaring voor recht krijgt. Omdat dat niet duidelijk is, wordt deze vordering bij gebrek aan belang afgewezen.
2.11.
Onder C vordert Estrella een verklaring voor recht dat de thans geldende huurprijs voor het gehuurde € 822,39 per maand bedraagt. Uit de beoordeling hiervoor volgt dat dat inderdaad het geval is. Deze vordering wordt daarom toegewezen. Ook blijkt uit de beoordeling hiervoor dat de aanspraak op huurprijsvermindering vanwege een gebrek aan het gehuurde is geëindigd op 10 mei 2022. De gevorderde verklaring voor recht zoals onder D in de dagvaarding opgenomen wordt daarom ook toegewezen.
2.12.
Onder E vordert Estrella een veroordeling van [gedaagde01] om de aan de Huurcommissie betaalde leges aan haar te betalen. Door het starten van deze procedure is de uitspraak van de Huurcommissie komen te vervallen. De kantonrechter kan die uitspraak daarom niet vernietigen en daarmee ook geen uitspraak doen over de verschuldigdheid van de leges die de Huurcommissie heeft vastgelegd. Estrella heeft overigens ook geen grondslag aangevoerd voor deze vordering. Het gevorderde bedrag van € 150,- wordt daarom afgewezen.
[gedaagde01] moet de proceskosten betalen
2.13.
[gedaagde01] krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Estrella tot vandaag vast op € 105,31 aan dagvaardingskosten, € 128,- aan griffierecht en € 464,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten × € 232,-). Dit is totaal € 697,31. Voor kosten die Estrella maakt na deze uitspraak moet [gedaagde01] een bedrag betalen van € 116,- (1/2 punt × € 232,-). Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist. [1] De wettelijke rente wordt toegewezen.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
2.14.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv Pro).
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
verklaart voor recht dat de nu door [gedaagde01] aan Estrella verschuldigde huurprijs voor het gehuurde aan [adres01] in [plaats01] € 822,39 per maand bedraagt;
3.2.
verklaart voor recht dat [gedaagde01] aanspraak kan maken op een huurprijsvermindering van 20% over de periode van 1 mei 2021 tot en met 10 mei 2022;
3.3.
veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, die aan de kant van Estrella tot vandaag worden vastgesteld op € 697,31 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na vandaag tot de dag dat volledig is betaald;
3.4.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
3.5.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.
51909