Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10374629 CV EXPL 23-6475
datum uitspraak: 15 december 2023
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
NHOW ROTTERDAM B.V.,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mrs. H.M. Giezen en T.A. Eradus,
tegen
DE ROTTERDAM PROPCO LUX S.À R.L.,
vestigingsplaats: Munsbach, Luxemburg,
gedaagde,
gemachtigde: mrs. M.P.R. Sardjoe en J.K. Brandse.
De partijen worden hierna ‘NHOW’ en ‘DRP’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 20 januari 2023, met bijlagen;
- het antwoord, met bijlagen;
- de akte van NHOW, met bijlagen;
- de spreekaantekeningen van de gemachtigden van partijen.
1.2.
Op 12 oktober 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig:
- namens NHOW: de heer [naam01] ( [functie01] ) en de heer [naam02] ( [fumctie01] NHOW), bijgestaan door met mrs. Giezen en Kokol voornoemd; namens DRP: mevrouw [naam03] ( [functie02] ) en de heer [naam04] ( [functie03] ) bijgestaan door mrs. Sardjoe en Brandse voornoemd.
2.De beoordeling
Samenvatting en conclusie
2.1.
Het gaat in deze zaak – kort gezegd – om het volgende. Tussen partijen bestaat sinds 10 maart 2016 een huurovereenkomst voor de huur van een hotelgebouw in het gebouw ‘De Rotterdam’ aan de Wilhelminakade en de Holland Amerikakade in Rotterdam. Daarnaast hebben partijen op 22 juli 2014 ook een huurovereenkomst gesloten ten behoeve van de exploitatie van een espresso- en eventbar op de begane grond van het gebouw. Vanwege de overheidsmaatregelen in verband met het coronavirus, zijn partijen in goed overleg huurkortingsregelingen overeengekomen voor 2020 en 2021. NHOW heeft vervolgens bij DRP ook verzocht om een huurkorting voor het eerste kwartaal van 2022. DRP heeft die huurkorting uiteindelijk niet gegeven, omdat daar volgens haar geen redelijke grond voor is aangezien 1) NHOW over 2021 ruim € 800.000,- meer aan huurkorting heeft gekregen dan het rekenmodel voorschrijft en 2) de omzetten over het jaar 2022 uiteindelijk hoger zijn dan over het pre-coronajaar 2019. NHOW eist in deze procedure dat de huurprijs voor de maanden januari en februari 2022 met in totaal € 197.321,- wordt verminderd, conform de vastenlastenmethode van de Hoge Raad. Daarnaast eist zij betaling van de kosten voor de opgemaakte accountantsverklaring, wettelijke handelsrente en de proceskosten. De kantonrechter stelt NHOW voor wat betreft de gevorderde huurkorting in het gelijk en wijst die eis toe. De andere eisen worden afgewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom.
Onvoorziene omstandigheid
2.2.
In januari en februari 2022 kon NHOW als gevolg van de overheidsmaatregelen in verband met de coronacrisis het door haar gehuurde hotelgebouw niet of slechts in geringe mate exploiteren. Dit is volgens de Hoge Raad [1] een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW op grond waarvan de rechter de huurovereenkomst kan aanpassen door de huurprijs te verminderen. Het (financiële) nadeel dat door deze onvoorziene omstandigheid wordt veroorzaakt, valt in de regel noch in de risicosfeer van de huurder, noch in die van de verhuurder. In beginsel geldt daarom dat het nadeel gelijk moet worden verdeeld over de verhuurder en de huurder. De redelijkheid en billijkheid kunnen echter meebrengen dat op grond van omstandigheden wordt afgeweken van de gelijke verdeling van het nadeel. Als het verdelen van het nadeel wel gerechtvaardigd wordt bevonden, kan de vermindering van de huurprijs worden berekend aan de hand van de zogenoemde vastenlastenmethode.
Afspraken 2020 en 2021
2.3.
Wat betreft de huurprijs zijn partijen bij aanvang van de huurovereenkomst het volgende overeengekomen. De huurprijs bestaat uit een vast component (Fixed Rent) en een omzetgerelateerde component (Variable Rent). Bij aanvang van de huur bedroeg de Fixed Rent € 3.900.000 (excl. omzetbelasting) per jaar en is bij maandelijkse termijnen bij vooruitbetaling verschuldigd. Dit is dus de minimaal verschuldigde vaste huurprijs en die wordt jaarlijks geïndexeerd. De Fixed Rent is slechts dan niet meer verschuldigd wanneer gedurende de initiële looptijd van de huurovereenkomst (de eerste periode van 25 jaar) een gecumuleerde ‘Shortfall’ (een tekort) ontstaat die het bedrag van € 12 miljoen (de Cap on Shortfall) te boven gaat. De Shortfall doet zich voor wanneer in een kalenderjaar 26% van de door NHOW gerealiseerde omzet minder bedraagt dan de over dat kalenderjaar verschuldigde Fixed Rent. Wanneer de Cap on Shortfall op enig moment wordt bereikt, komt de Fixed Rent te vervallen en is slechts de Variable Rent (26% van de jaaromzet) verschuldigd. In dat geval verliest NHOW haar opties op verlening van de huurtermijn met (twee keer) vijf jaar.
2.4.
Om de financiële gevolgen van de coronacrisis te verdelen, hebben NHOW en DRP over de jaren 2020 en 2021 de volgende afspraken gemaakt over de huurprijs:
2020:
- de Fixed Rent voor het tweede en derde kwartaal van 2020 is verlaagd met 50%;
- de Shortfall voor het tweede en derde kwartaal wordt niet in aanmerking genomen bij de berekening van de gecumuleerde Shortfall;
- NHOW hoeft de verschuldigde boetes als gevolg van de te late betaling van de huurprijs niet langer aan DRP te betalen.
2021:
- volledig huurvrij voor het eerste en tweede kwartaal van 2021;
- de Shortfall wordt voor geheel 2021 niet in aanmerking genomen bij de berekening van de gecumuleerde Shortfall;
- de initiële huurtermijn is met twee jaar verlengd, tot en met 31 mei 2043;
- NHOW hoeft de verschuldigde boetes als gevolg van de te late betaling van de huurprijs niet langer aan DRP te betalen.
2.5.
Op het moment dat partijen de afspraken met elkaar hebben gemaakt, was de hiervoor genoemde uitspraak van de Hoge Raad van 24 december 2021, met de daarin genoemde vastenlastenmethode voor de berekening van de huurprijskorting, nog niet gepubliceerd. Achteraf bezien heeft NHOW over de periode 2020 en 2021 ruim € 800.000,00 meer aan huurkorting gekregen dan zij zou hebben gekregen als partijen de vastenlastenmethode van de Hoge Raad hadden gebruikt bij de berekening van de huurkorting. Dit betekent echter niet dat NHOW daardoor geen recht meer heeft op een huurkorting over de maanden januari en februari 2022. Daarvoor is het volgende redengevend.
2.6.
Zowel NHOW als DRP zijn professionele partijen die zich bij de onderhandelingen over de huurkortingen over 2020 en 2021 hebben laten bijstaan door advocaten. Zij wisten, althans behoorden te weten, waar zij tijdens de onderhandelingen over spraken en zijn daarbij welbewust de hiervoor genoemde afspraken overeengekomen. Dat er, achteraf bezien, ‘te veel’ is betaald, betekent niet dat daarmee het recht op huurprijskorting over de periode na 2020 en 2021 is vervallen en dat NHOW voor de maanden januari en februari 2022 daarmee al genoeg gecompenseerd is. De maanden januari en februari 2022 waren immers geen onderdeel van de gemaakte afspraken. Dit kon ook nog niet, omdat er op het moment dat de afspraken over 2020 en 2021 gemaakt werden nog geen duidelijkheid over het eerste kwartaal van 2022 bestond. Het komt in dit geval dan ook voor rekening en risico van DRP dat zij ‘te veel’ heeft betaald. In het omgekeerde hypothetische geval, waarbij NHOW ‘te weinig’ zou hebben ontvangen over 2020 en 2021, zou NHOW ook niet na de uitspraak van de Hoge Raad alsnog om een aanvullende huurkorting kunnen vragen en zou het tekort aan huurkorting voor rekening en risico van NHOW zijn gekomen. Partijen zijn immers geen voorbehoud overeengekomen, waarbij een van partijen na de uitspraak van de Hoge Raad alsnog aanspraak kan maken op het meer of mindere. Dat NHOW dus uiteindelijk meer heeft ontvangen in de periode 2020 en 2021 dan zij op grond van de vastenlastenmethode zou hebben gekregen, leidt niet tot de conclusie dat NHOW over de nadien gelegen periode, te weten januari en februari 2002, op grond van de redelijkheid en billijkheid geen aanspraak zou hebben op een huurkorting conform de vastenlastenmethode.
Jaaromzet 2022
2.7.
Anders dan DRP kennelijk meent, moet bij de beoordeling van de redelijkheid van de huurkorting niet gekeken worden naar de omzet over de maanden ná januari en februari 2022 of naar de uiteindelijke jaaromzet van 2022. Ontwikkelingen in de omzet na het einde van de beperkende overheidsmaatregelen staan in beginsel los van het omzetverlies als gevolg van de aantasting van het huurgenot (de exploitatiemogelijkheid) door de coronacrisis. Dat in de periode na het einde van de beperkende overheidsmaatregelen het huurgenot niet meer wordt aangetast, neemt niet weg dat dit huurgenot wel is aangetast gedurende de periode waarin deze maatregelen golden. Dat NHOW ná januari en februari 2022 het gehuurde wel weer volwaardig heeft kunnen exploiteren, doet dus niet af aan de aanspraak op huurkorting over de eerste twee maanden van 2022.
2.8.
Bovendien geldt dat de omzetcijfers van 2022 weliswaar wat hoger zijn dan de omzetcijfers vóór de coronacrisis in 2019 (€ 13.474,144 in 2019 ten opzichte van € 13.483.774,45 in 2022), maar niet is gebleken van een zogenaamde inhaalvraag. Hierdoor kan niet worden vastgesteld dat de latere omzet in de plaats komt van de eerdere (gemiste) omzet in 2022 en evenmin dat de eerder gemiste omzet effect zou hebben gehad op de toekomstige omzet. Indien NHOW het gehuurde in januari en februari 2022 ook onbeperkt had kunnen exploiteren, waren de omzetcijfers wellicht nóg hoger geweest. De bezettingscijfers in 2022 zijn immers niet beduidend hoger dan in 2019. Dat er meer omzet is behaald, heeft volgens NHOW overigens te maken met de hogere prijzen die werden gevraagd per hotelkamer. Dit heeft tegelijkertijd te maken met de inflatie. De personeelskosten, energiekosten en dergelijke zijn immers ook hoger geworden. Een hogere omzet betekent dus niet automatisch dat ook meer winst is behaald. Kortom, er is niet gebleken van een zodanig hogere omzet in 2022 dat op grond van de redelijkheid en billijkheid geen huurkorting aan NHOW zou moet worden toegekend over de maanden januari en februari 2022.
Hoogte huurkorting conform vastenlastenmethode
2.9.
NHOW heeft de huurkorting die zij in deze procedure eist berekend conform de vastenlastenmethode. Volgens NHOW dient de huurprijs op grond van de vastenlastenmethode te worden verminderd met een bedrag van € 143.764,00 voor januari 2022 en € 53.557,00 voor februari 2022. Nu DRP hiertegen geen verweer heeft gevoerd, gaat de kantonrechter uit van de juistheid van deze bedragen.
Wettelijke rente
2.10.
De wettelijke rente wordt afgewezen, nu partijen het erover eens zijn dat de wettelijke handelsrente (zoals aanvankelijk geëist) niet van toepassing kan zijn en DRP verder pas rente is verschuldigd vanaf het moment dat de huurovereenkomst gedeeltelijk is gewijzigd. Omdat er geen enkele aanwijzing is dat DRP niet aan het vonnis zal voldoen, is er ook geen grond om haar op voorhand te veroordelen tot betaling van de wettelijke rente.
Factuur DLA Piper
2.11.
NHOW heeft op eigen initiatief een accountantsverklaring laten opstellen door Deloitte om de huurkortingsberekening die aan de eis ten grondslag wordt gelegd te laten controleren. De kosten hiervoor bedragen € 5.595,00, waarvan NHOW op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW betaling eist door DRP. Dat standpunt volgt de kantonrechter niet. Partijen, althans hun gemachtigden, hadden immers over en weer al afgesproken dat van de omzetcijfers die NHOW heeft verstrekt zou worden uitgegaan. Dat NHOW de huurkortingsberekening wilde laten controleren door Deloitte is haar goed recht, maar niet valt in te zien waarom DRP de kosten daarvoor moet betalen nu partijen het al eens waren over de bedragen. De kosten zien dan ook niet op redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid, zoals bedoeld in artikel 6:96 lid 2 sub b BW. Deze vordering wordt dus afgewezen.
Proceskosten
2.12.
DRP krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van NHOW tot vandaag vast op € 104,02 aan dagvaardingskosten, € 693,00 aan griffierecht en € 1.924 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 962,00). Dit is totaal € 2.721,02. Voor kosten die NHOW maakt na deze uitspraak moet DRP ook een bedrag betalen van € 132,00. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist. [2]
Uitvoerbaarheid bij voorraad
2.13.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
wijzigt de huurovereenkomsten tussen NHOW en DRP voor het hotelgebouw én de espresso- en eventbar in ‘De Rotterdam’ aan de Wilhelminakade en de Holland Amerikakade in Rotterdam, in die zin dat de Fixed Rent voor de periode januari 2022 wordt verminderd met € 143.764,00 en voor februari 2022 met € 53.557,00;
3.2.
veroordeelt DRP om aan NHOW te betalen een bedrag van € 197.321,00;
3.3.
veroordeelt DRP in de proceskosten, die aan de kant van NHOW tot vandaag worden vastgesteld op € 2.721,02;
3.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.5.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.I. Mentink en in het openbaar uitgesproken.
37555