Uitspraak
G5RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10616916 CV EXPL 23-20483
datum uitspraak: 15 december 2023
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[eiser01],
woonplaats: [woonplaats01] ,
eiser,
gemachtigde: mr. D.J. Ruessink,
tegen
Elephanti B.V.,
vestigingsplaats: Bosch en Duin,
gedaagde,
vertegenwoordigd door [naam01] (directeur).
De partijen worden hierna ‘ [eiser01] ’ en ‘Elephanti’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 13 juli 2023, met bijlagen;
- het antwoord, met bijlagen,
1.2.
Op 9 november 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij was [eiser01] aanwezig, bijgestaan door zijn gemachtigde. Verder was namens Elephanti haar vertegenwoordiger aanwezig.
2.De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1.
[eiser01] huurde van 1 januari 2021 tot 1 januari 2023 een woning van Elephanti. De huurprijs bedroeg bij aanvang van de huurovereenkomst € 840,94 per maand, exclusief € 48,56 aan voorschot servicekosten. [eiser01] heeft de Huurcommissie op 28 november 2022 verzocht om de aanvangshuurprijs te beoordelen. De Huurcommissie heeft in haar uitspraak met zaaknummer 2200670 geoordeeld dat de tussen partijen overeengekomen aanvangshuurprijs redelijk is. [eiser01] is het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie. Volgens hem moeten minder woningwaarderingspunten aan de woning worden toegekend dan de Huurcommissie heeft gedaan en daarnaast is [eiser01] van mening dat er gedurende de huurperiode sprake was van gebreken in de woning. In deze zaak eist [eiser01] daarom dat de woning op een lager aantal punten wordt gewaardeerd dan de Huurcommissie heeft gedaan, dat de huurprijs wordt verminderd naar 40% van die door de kantonrechter vastgestelde aanvangshuurprijs in verband met de gebreken in de woning en dat Elephanti wordt veroordeeld om de te veel betaalde huur aan [eiser01] terug te betalen. Elephanti is het niet eens met de eis van [eiser01] , omdat de Huurcommissie de woning terecht heeft gewaardeerd op 145 punten en [eiser01] nooit over een gebrek in de woning heeft geklaagd. De kantonrechter verklaart de tussen partijen overeengekomen aanvangshuurprijs van € 840,94 per maand redelijk en wijst de eis van [eiser01] voor het overige af. Hierna wordt uitgelegd waarom.
De uitspraak van de Huurcommissie geldt niet meer
2.2.
De uitspraak van de Huurcommissie is op 22 mei 2023 naar partijen verzonden. Omdat [eiser01] de dagvaarding in deze zaak binnen acht weken daarna aan Elephanti heeft laten uitbrengen, geldt de uitspraak van de Huurcommissie niet meer. [1] Dit betekent dat het onderwerp waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht, namelijk of de tussen partijen overeengekomen aanvangshuurprijs van € 840,94 per maand redelijk is, weer volledig moet worden beoordeeld.
De woning moet worden gewaardeerd op 145 punten
2.3.
De kantonrechter is met de Huurcommissie van oordeel dat de woning moet worden gewaardeerd op 145 punten. Volgens het woningwaarderingsstelsel moet bij het vaststellen van het aantal punten de voor de woning laatst vastgestelde WOZ-waarde worden meegewogen. Die is in dit geval € 112.000,00 met als peildatum 1 januari 2020. Dit was op het moment van het aangaan van de huur de laatst vastgestelde WOZ-waarde. De kantonrechter volgt [eiser01] niet in zijn betoog dat de WOZ-waarde van de woning te laag is vastgesteld en dat de kantonrechter daarom een reële WOZ-waarde zou moeten bepalen. Het is namelijk niet aan de kantonrechter om in deze zaak een andere WOZ-waarde te bepalen.
Verder ziet de kantonrechter net als de Huurcommissie aanleiding om renovatiepunten aan de woning toe te kennen. Renovatiepunten zijn bedoeld voor de situatie waarin een uitgevoerde renovatie nog niet tot uitdrukking komt in de WOZ-waarde. [2] Daar is in dit geval sprake van. Uit het verloop van de WOZ-waarde (€ 81.000,00 op peildatum 1 januari 2018, € 97.000,00 op peildatum 1 januari 2019 en € 112.000,00 op 1 januari 2020) blijkt namelijk niet dat de uitgevoerde renovatie op peildatum 1 januari 2020 al tot uitdrukking was gekomen in de WOZ-waarde. De kosten voor het leggen van laminaat van € 1.169,32 gelden niet als renovatiekosten. Tijdens de zitting is namens Elephanti gezegd dat daarmee wordt ingestemd. Voor het overige kwalificeren alle door Elephanti bij antwoord in het geding gebrachte facturen ten bedrage van in totaal € 35.209,54 wel als renovatiekosten. De kosten voor het plaatsen van een keuken, het HR++-glas, het schilderen van de woning, het sloopwerk en het stucwerk zijn namelijk kosten die noodzakelijk zijn om de woning te renoveren én daardoor de huurder extra woongenot te verschaffen. De enkele omstandigheid dat drie facturen van [naam02] niet gespecificeerd zijn, dwingt niet tot de conclusie dat de op die facturen vermelde kosten niet als renovatiekosten hebben te gelden. Daarvoor is van belang dat [eiser01] niet weerspreekt dát [naam02] renovatiewerkzaamheden heeft uitgevoerd en dat die werkzaamheden de op de facturen genoemde bedragen hebben gekost. Onder die omstandigheden is nadere specificatie van die facturen niet nodig. De kantonrechter stelt het aantal toe te kennen renovatiepunten vast op zeven. Dit aantal komt tot stand door de totale renovatiekosten van € 35.209,54 te vermenigvuldigen met 0,2. Iedere € 1.000,00 aan renovatiekosten levert namelijk 0,2 woningwaarderingspunten op. Aangezien partijen verder geen bezwaren tegen de beslissing van de Huurcommissie naar voren hebben gebracht, neemt de kantonrechter de uitspraak van de Huurcommissie voor het overige over. [3]
De tussen partijen overeengekomen aanvangshuurprijs van € 840,94 per maand is redelijk
2.4.
De kantonrechter is met de Huurcommissie van oordeel dat de tussen partijen overeengekomen aanvangshuurprijs van € 840,94 per maand redelijk is. Bij een puntenaantal van 145 punten hoorde ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst namelijk een maximale huurprijs van € 756,48 per maand en dit bedrag ligt boven de toen geldende huurliberalisatiegrens van € 752,33 per maand. Een huurder en een verhuurder zijn in zo’n geval vrij om samen een huurprijs af te spreken die boven de maximale huurprijsgrens voor de woning ligt. Gelet op dit oordeel hoeft in deze zaak niet te worden beoordeeld of bovenop het puntenaantal van 145 punten nog extra woningwaarderingspunten aan de woning zouden moeten worden toegekend, zoals Elephanti betoogt. Als dit al zou moeten, verandert dit het oordeel van de kantonrechter namelijk niet.
[eiser01] heeft geen recht op huurprijsvermindering vanwege gebreken
2.5.
[eiser01] maakt nog aanspraak op huurprijsvermindering vanwege twee gebreken in de woning, maar daar heeft [eiser01] geen recht op. Er bestaat namelijk alleen aanspraak op huurprijsvermindering vanwege gebreken als sprake is van een substantiële vermindering van het huurgenot. [4] Dat daar sprake van was, heeft [eiser01] volstrekt onvoldoende onderbouwd. Daarvoor is van belang dat [eiser01] zich pas op 28 november 2022 - en dus bijna twee jaar na het aangaan van de huurovereenkomst - tot de Huurcommissie heeft gewend om de aanvangshuurprijs te toetsen. De onderzoeker van de Huurcommissie heeft weliswaar geconstateerd dat sprake is van een niet functionerende radiatorkraan en schimmel op het plafond, maar heeft geen uitspraak gedaan over de vraag of deze gebreken al bij aanvang van de huurovereenkomst aanwezig waren. Als de gebreken daadwerkelijk al sinds de aanvang van de huurovereenkomst in de woning aanwezig waren geweest én die gebreken daadwerkelijk voor een substantiële vermindering van het huurgenot van [eiser01] hadden gezorgd, had het voor de hand gelegen dat [eiser01] (veel) eerder en ook met een afzonderlijk verzoek tot huurprijsvermindering naar de Huurcommissie was gestapt. Dat heeft hij echter niet gedaan. Daarnaast is ook niet gebleken dat [eiser01] voordat hij op 28 november 2022 naar de Huurcommissie stapte bij Elephanti melding heeft gedaan van de gebreken. [eiser01] heeft dit wel gesteld, maar na betwisting daarvan door Elephanti heeft [eiser01] die stelling niet met stukken onderbouwd. De kantonrechter gaat daarom voorbij aan die stelling.
[eiser01] moet de proceskosten van Elephanti betalen
2.6.
[eiser01] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Elephanti tot vandaag vast op € 50,00 aan reis-, verblijf- en verletkosten, omdat haar directeur tijdens een rolzitting en de mondelinge behandeling aanwezig was. Elephanti heeft niet (met stukken) onderbouwd dat zij en/of haar directeur meer kosten voor deze zaak heeft/hebben moeten maken, zodat er geen hoger bedrag wordt toegewezen. Voor het opstellen van processtukken door (de directeur van) Elephanti wordt sowieso geen vergoeding toegekend. Voor kosten die Elephanti maakt na deze uitspraak moet [eiser01] een bedrag betalen van € 25,00. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist. [5] De wettelijke rente over de proceskosten wordt ook toegewezen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
verklaart de tussen partijen overeengekomen aanvangshuurprijs van € 840,94 per maand redelijk;
3.2.
veroordeelt [eiser01] in de proceskosten, die aan de kant van Elephanti tot vandaag worden vastgesteld op € 50,00 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dat bedrag vanaf veertien dagen dag na vandaag tot de dag dat volledig is betaald;
3.3.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. F. Aukema-Hartog en in het openbaar uitgesproken.
38671