Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 22/1028
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 december 2023 in de zaak tussen
[naam eiser], eiser,
gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels,
en
de heffingsambtenaar van het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling, verweerder,
gemachtigde: mr. E. Blom.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van 26 februari 2021 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de onroerende zaak I) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 201.000,-.
Bij beschikking op grond van de Wet WOZ van eveneens 26 februari 2021 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 2] (de onroerende zaak II) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 442.000,-.
Bij uitspraken op bezwaar, gedagtekend 16 februari 2022 (de bestreden besluiten), heeft verweerder de bezwaren van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden besluiten.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 september 2023.
Partijen zijn verschenen, vertegenwoordigd door hun gemachtigden. Tevens is
[naam], taxateur van verweerder, ter zitting verschenen.
Overwegingen
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaken op de waardepeildatum 1 januari 2020. Volgens eiser zijn de waarden te hoog vastgesteld. Verweerder is van mening dat hij de waarden niet te hoog heeft vastgesteld.
2. Voor zover de gemachtigde van eiser in zijn stukken heeft volstaan met algemene, weinig inhoudelijke, onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde stellingen waarvan niet duidelijk is of ze op de zaak betrekking hebben, zal de rechtbank aan die stukken en stellingen voorbij gaan.
Derde belanghebbende(n)
3. De gemachtigde van eiser verzoekt (standaard in elke zaak) de huurder en/of gebruikers van de onroerende zaak als derde belanghebbende in het geding te betrekken. In deze zaak is de gebruiker echter het restaurant waarvan eiser de (mede)eigenaar is.
Los hiervan merkt de rechtbank op dat het standaard verzoek van de gemachtigde zonder enige onderbouwing wat het belang van eiser hierbij is, voor de rechtbank onvoldoende reden om gebruik te maken van zijn bevoegdheid om een mogelijke derde belanghebbende in de gelegenheid te stellen als partij aan het geding deel te nemen.
[adres 1]
4. De onroerende zaak I is een hoekwoning met een inhoud van 295 m², gelegen op een perceel van 222 m². Het bouwjaar is 1957. De onroerende zaak I heeft verder een berging en een aanbouw.
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
6. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
7. Ter onderbouwing van de waarde heeft verweerder een matrix overgelegd met een analyse van de verkoopcijfers van [adres 3], [adres 4] en [adres 5], in [plaatsnaam].
Eiser bestrijdt de bruikbaarheid van deze objecten niet, maar heeft ter zitting aangevoerd dat in de vergelijking moet worden uitgegaan van de datum van het sluiten van de koopovereenkomst en niet van het tijdstip van levering. Verweerder heeft verklaard dat in de matrix is uitgegaan van het moment van passeren van de verkoop bij de notaris.
7.1
Het is in het algemeen juist dat voor de Wet WOZ het tijdstip van de koopovereenkomst leidend is. Onder omstandigheden kan verweerder echter ook - mede uit redenen van uitvoerbaarheid - aansluiten bij het moment van levering (vergelijk het arrest van de Hoge Raad van 29 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:113). De overeengekomen prijs dient dan te zijn gebaseerd op de uitgangspunten als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de WOZ en er dient niet meer dan drie maanden te zijn verstreken tussen de totstandkoming van de koopovereenkomst en de levering. Door eerst ter zitting twijfels over het moment van de verkoop naar voren te brengen, heeft eiser verweerder de kans ontnomen te onderzoeken hoeveel tijd er zit tussen de datum van de totstandkoming van de koopovereenkomst en het moment van levering. De rechtbank acht dit in strijd met de goede procesorde en zal deze stelling van eiser derhalve niet meer betrekken in de beoordeling. Daarom kon verweerder in dit geval in de matrix uitgaan van het moment van levering.
8. Eiser heeft ter zitting verder betoogd dat onduidelijk is hoe de waarde van de grond is bepaald.
8.1
De rechtbank stelt vast dat onder de matrix de grondstaffels zijn opgenomen. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat de grondstaffels gebaseerd zijn op verkoopprijzen in de relevante periode, waarvan een bepaald percentage wordt toegekend aan de grond op basis van een rekenmodel. Voor ieder gebied in de Hoekse waard is een aparte grondstaffel.
Hiermee maakt verweerder afdoende inzichtelijk hoe de grondstaffels en de daarop gebaseerde waarde van de grond in de matrix tot stand is gekomen.
9. Tot slot heeft eiser ter zitting aangevoerd dat de waarde van de bijgebouwen niet inzichtelijk is. Eiser heeft betoogd dat een aanbouw of dakkapel veel meer kost dan het bedrag waarvoor ze in de matrix zijn opgenomen.
Hiermee verliest eiser echter uit het oog dat het in de vergelijking niet gaat om de bouwkosten van bijvoorbeeld een dakkapel, maar om wat voor extra waarde dit oplevert bij een verkoop. Verweerder heeft toegelicht dat de waarde van de bijgebouwen eveneens gebaseerd zijn op verkoopgegevens.
Omdat eiser ook dit punt pas ter zitting naar voren heeft gebracht, kon verweerder hiermee volstaan. Daarbij merkt de rechtbank op dat de waarde van de bijgebouwen niet afzonderlijk ter toetsing staat. Taxeren is geen exacte wetenschap en het gaat er uiteindelijk om of verweerder aannemelijk maakt dat de totale eindwaarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
Dat is hier het geval. Uit de door verweerder gebruikte verkoopcijfers volgt dat de waarde, rekening houdend met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak I, niet te hoog is vastgesteld.
10. Wat betreft de onroerende zaak I slaagt verweerder in zijn bewijslast.
Tuinweg 3
11. De onroerende zaak II is een restaurant, met daarbij een zaal voor verhuur. Het heeft een kelder van 112 m², op de begane grond een ruimte 703 m² en een bovenverdieping van 123 m². De totale oppervlakte is 938 m², exclusief terras. De kwaliteit van het pand heeft verweerder als matig bestempeld.
12. Verweerder onderbouwt de waarde primair door middel van de vergelijkingsmethode. Deze methode is ook bij niet-woningen toepasbaar, zoals ook uit artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructiewaardebepaling Wet WOZ volgt.
Als extra onderbouwing heeft verweerder nog een berekening op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde toegevoegd.
13. Verweerder legt een drietal verkopen aan zijn waardering ten grondslag, [adres 6], [adres 7] en [adres 8]. Alle drie zijn dit horecapanden.
Eiser heeft niets aangevoerd tegen de waarde vaststelling op basis van de vergelijkingsmethode, maar ter zitting volstaan met opmerkingen over een waardering op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode, die in dit geval dus niet is toegepast.
14. Uit de drie verkoopcijfers volgt dat de waarde van de onroerende zaak II niet te hoog is vastgesteld, omdat uit alle drie een prijs per m² volgt, die beduidend hoger is dan de prijs per m² van de onroerende zaak II. Daarmee is ook voldoende rekening gehouden met de (mogelijke) gevolgen van de coronacrisis op de waarde van horecapanden. Temeer nu [adres 6] tijdens de coronacrisis is verkocht en daaruit nog een waarde van € 1.773,- per m² volgt, terwijl voor de onroerende zaak II € 471,- per m² is aangehouden.
15. Verweerder slaagt gelet hierop ook voor de onroerende zaak II in zijn bewijslast.
Schadevergoeding
16. Eiser heeft verzocht om immateriële schadevergoeding, omdat de procedure onredelijk lang heeft geduurd.
17. In dit geval is het bezwaarschrift op 22 maart 2021 door verweerder ontvangen, terwijl deze uitspraak wordt gedaan op 15 december 2023. De rechtbank constateert dat de redelijke termijn met ongeveer negen maanden is overschreden, zodat eiser in beginsel recht heeft op schadevergoeding. Spanning en frustratie vanwege de lange duur van de procedure worden bij eiser verondersteld.
18. De rechtbank stelt echter vast dat uit de door eiser afgegeven volmacht blijkt dat toekenning van het door de gemachtigde van eiser ingediende verzoek tot schadevergoeding er niet toe leidt dat eiser wordt gecompenseerd voor de door hem geleden immateriële schade in de vorm van spanning en frustratie, maar wat als compensatie van spanning en frustratie van eiser is bedoeld, zou in werkelijkheid winst voor de BV van gemachtigde vormen. Het door de gemachtigde ingediende verzoek om schadevergoeding dient dus niet het belang van eiser. Het verzoek om vergoeding van immateriële schade wordt daarom afgewezen.
Conclusie
19. Het beroep is ongegrond en het verzoek om schadevergoeding moet worden afgewezen.
20. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.M.J. Adriaansen, rechter, in aanwezigheid van
mr. M. Noordegraaf, griffier. De uitspraak is in het openbaar gedaan op 15 december 2023.
griffier rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).