Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/663864 / HA ZA 23-704
Vonnis van 20 december 2023
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
advocaat mr. J.H.P. Hardy te Maastricht,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ONTWIKKELBEDRIJF BERG EN DAL B.V.,
gevestigd te Schiedam,
gedaagde,
advocaat mr. A.B. Maaten te Nieuwerkerk aan den IJssel.
Partijen worden hierna [eiser] en Berg en Dal genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 3 april 2023, met producties 1 tot en met 3;
- de conclusie van antwoord;
- de rolbeslissing van 9 juni 2023, waarin de partijen in de gelegenheid zijn gesteld zich uit te laten over de absolute bevoegdheid van de kantonrechter;
- de akte van Berg en Dal;
- het vonnis van de kantonrechter van 4 augustus 2023, waarin de zaak is verwezen naar de civiele rol van het team handel en haven;
- de akte houdende overlegging producties tevens houdende wijziging van eis van [eiser], met producties 4 tot en met 6;
- de mondelinge behandeling van 1 november 2023.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Partijen hebben op 28 november 2022 een koopovereenkomst gesloten waarin onder meer is bepaald dat [eiser] aan Berg en Dal een perceel
grond met opstallen en verdere aanhorigheden (hierna tezamen: het (bedrijfs)pand) gelegen aan het adres [adres] verkoopt voor een koopsom van € 632.500,00.
11.1
Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.
11.2
Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.
11.3
Indien de wederpartij geen gebruik maakt van haar recht de koopovereenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 11.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille (3‰) van de koopsom met een maximum van tien procent (10%) van de koopsom […]”
2.3.
De makelaar van [eiser] heeft op 13 januari 2023 aan Berg en Dal het volgende bericht verzonden:
“[…] Op 13 januari 2023 diende u ten overstaan van Notariskantoor [notariskantoor] de akte van levering te ondertekenen waarbij uitvoering werd gegeven aan de onderhandse koopovereenkomst en waarbij aan u in eigendom zou worden overgedragen [adres]. U heeft echter niet aan uw verplichtingen op grond van de koopovereenkomst voldaan doordat de akte van levering niet gepasseerd kon worden op genoemde datum, hetgeen verwijtbaar is aan uw zijde. Derhalve ziet verkoper zich genoodzaakt u in gebreke te stellen conform artikel 11.1 van de koopovereenkomst met ingang van 13 januari 2023 en conform artikel 11.3 nakoming te verlangen […]
Bovendien houden wij ons de keuze voor om de koopovereenkomst wegens tekortkoming te ontbinden zodat u ten behoeve van de verkopende partij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van EUR 63.250,- […] zal verbeuren […]”
2.4.
Berg en Dal heeft aan [eiser] medegedeeld dat zij de koopsom niet kan betalen.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert bij dagvaarding samengevat:
- Berg en Dal te veroordelen de aankoop van het pand aan het adres [adres] te voltooien;
- Berg en Dal te veroordelen aan hem te betalen de koopsom van € 632.500,00, te vermeerderen met 3‰ over die koopsom voor iedere dag dat Berg en Dal in verzuim is;
- Berg en Dal te veroordelen aan hem te betalen € 5.765,50 aan overige kosten;
- Berg en Dal te veroordelen in de proceskosten;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.2.
Berg en Dal voert verweer en concludeert tot afwijzing.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Eiswijziging
4.1.
[eiser] heeft tweemaal zijn eis gewijzigd, eerst bij akte en daarna tijdens de mondelinge behandeling. Op basis van de bij akte gewijzigde eis vordert [eiser] – verkort weergegeven – om bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
primair
Berg en Dal te veroordelen om € 632.500,00 aan hem te betalen, te vermeerderen met wettelijke rente;
Berg en Dal te veroordelen om mee te werken aan het notarieel transport van de onroerende zaak, op straffe van een dwangsom;
Berg en Dal te veroordelen om de contractuele boete ex artikel 11.3 van de koopovereenkomst (€ 62.500,00) aan [eiser] te betalen, althans aanvullende schade van € 17.708,81, te vermeerderen met overige kostenposten;
subsidiair
4. de koopovereenkomst te ontbinden, met veroordeling van Berg en Dal om de contractuele boete ex artikel 11.2 van de koopovereenkomst (€ 62.500,00) aan [eiser] te betalen, althans aanvullende schade van € 17.708,81, te vermeerderen met overige kostenposten;
zowel primair als subsidiair
5. Berg en Dal te veroordelen in de proceskosten waaronder de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
4.2.
De tweede eiswijziging vond plaats tijdens de mondelinge behandeling en houdt in dat [eiser] de voornoemde primaire en subsidiaire vorderingen als het ware ‘omdraait’, in die zin dat de vordering onder 4 als primaire vordering dient te worden beschouwd, en de vorderingen onder 1 tot en met 3 als subsidiaire vorderingen.
4.3.
Berg en Dal heeft geen bezwaar gemaakt tegen beide eiswijzigingen en de rechtbank ziet ook ambtshalve geen bezwaar. Van strijd met de goede procesorde is geen sprake. De rechtbank staat de eiswijzigingen dan ook toe en doet recht op de eis zoals die na de laatste wijziging luidt.
4.4.
Het voorgaande betekent dat in de beoordeling ten eerste de vordering onder 4 die ziet op de ontbinding van de koopovereenkomst en de gevorderde boete aan de orde is.
Ontbinding koopovereenkomst
4.5.
Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Volgens het tweede lid van dat artikel ontstaat, voor zover nakoming niet blijvend of tijdelijk onmogelijk is, de bevoegdheid tot ontbinding pas wanneer de schuldeiser in verzuim is.
4.6.
Door de koopsom van € 632.500,00 niet te betalen en door geen medewerking te verlenen aan het notarieel transport van het bedrijfspand is Berg en Dal tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst. Aangezien dit essentiële verplichtingen betreffen van Berg en Dal, is in ieder geval geen sprake van een tekortkoming van geringe betekenis. Daarnaast is gesteld noch gebleken dat de tekortkoming van bijzondere aard is waardoor ontbinding van de koopovereenkomst niet gerechtvaardigd zou zijn; Berg en Dal heeft slechts aangevoerd dat zij “wegens een samenloop van omstandigheden” het pand niet heeft kunnen afnemen. Ten slotte is Berg en Dal in gebreke gesteld bij brief van de makelaar van [eiser], conform het bepaalde in artikel 11 van Pro de koopovereenkomst. De gevorderde ontbinding van de koopovereenkomst zal dan ook worden toegewezen.
Contractuele boete
4.7.
Op basis van artikel 11.2 van de koopovereenkomst verbeurt Berg en Dal bij ontbinding van de koopovereenkomst een boete van 10% van de koopsom. Berg en Dal heeft op dit punt slechts als verweer gevoerd dat hij niet over voldoende financiële middelen beschikt om dit bedrag te betalen. Voor zover dat is bedoeld als een beroep op overmacht faalt dat verweer. Betalingsonmacht is als zodanig geen overmacht en verdere onderbouwing ontbreekt.
Dat betekent dat deze vordering als onvoldoende weersproken en rechtstreeks gebaseerd op de tussen partijen vaststaande overeenkomst toewijsbaar is. Het gevorderde boetebedrag (€ 62.500,00) is iets lager is dan 10% van de koopsom; de rechtbank zal de vordering tot betaling van € 62.500,00 dus toewijzen.
Subsidiaire vorderingen
4.8.
De in de vordering onder 4 genoemde aanvullende schadevergoeding ziet op diverse kostenposten zoals door [eiser] betaalde verzekeringspremie, onroerende zaakbelasting en waterschapsheffing. De overeengekomen boete heeft (mede) een schadefixerende functie en treedt daarmee in beginsel in de plaats van vergoeding van eventuele concreet geleden schade, behalve als de daadwerkelijke schade hoger is dan de boete (zie art. 11.2 van de koopovereenkomst, laatste zin). Dat uitzonderingsgeval doet zich kennelijk niet voor. Dit deel van de vordering wordt in het petitum bovendien voorafgegaan door het woord “althans”, waarmee het subsidiaire karakter wordt geïmpliceerd. Nu de primaire vordering wordt toegewezen behoeft dit deel geen nadere bespreking of beslissing.
4.9.
Ook de andere, na de laatste eiswijziging subsidiair ingestelde, vorderingen onder 1 tot en met 3 zullen worden afgewezen, omdat de rechtbank daaraan niet toekomt nu de primaire vordering wordt toegewezen.
Proceskosten
4.10.
Berg en Dal zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De wettelijke rente hierover zal worden toegewezen. De kosten van [eiser] worden begroot op:
- dagvaarding € 132,42
- griffierecht € 2.277,00
- salaris advocaat
2.366,00(2 punten × tarief IV)
2.366,00(2 punten × tarief IV)
Totaal € 4.775,42
4.11.
Uit het arrest van de Hoge Raad van 10 juni 2022, gepubliceerd onder ECLI:NL:HR:2022:853, specifiek overweging 2.3, leidt de rechtbank af dat in dit vonnis geen aparte beslissing hoeft te worden genomen over nakosten en de wettelijke rente daarover.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
ontbindt per onmiddellijk de door partijen op 28 november 2022 gesloten koopovereenkomst;
5.2.
veroordeelt Berg en Dal om aan [eiser] te betalen € 62.500,00 (zegge: tweeënzestigduizend vijfhonderd euro);
5.3.
veroordeelt Berg en Dal in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 4.775,42, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van veertien dagen na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
5.4.
verklaart dit vonnis voor zover het de betalingsveroordeling (5.2) en de proceskostenveroordeling (5.3) betreft uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.F.G.T. Hofmeijer-Rutten. Het is ondertekend door de rolrechter en door deze in het openbaar uitgesproken op 20 december 2023.
3533/106