Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 22/897
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 november 2023 in de zaak tussen
[naam eiser] , uit [plaats] , eiser,
(gemachtigde: [naam gemachtigde 1] ),
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Ridderkerk, verweerder,
(gemachtigde: [naam gemachtigde 2] ).
Inleiding
Met het besluit van 25 februari 2021 (de WOZ-beschikking) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in Ridderkerk (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 219.000,-.
Met de uitspraak op bezwaar van 14 januari 2022 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 19 september 2023 op zitting behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door een kantoorgenoot van zijn gemachtigde, [persoon A] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Beoordeling door de rechtbank
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2020. Eiser stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld, volgens hem bedraagt de waarde € 205.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak is een galerijflat met een inhoud van 267 m³, met een balkon en een berging. Het bouwjaar is 1973.
De op de zaak betrekking hebbende stukken
3.1.
Eiser stelt dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de verschillen tussen de KOUDV-factoren onderling zijn gecorrigeerd. Op de zitting heeft eiser hierbij aangevoerd dat niet duidelijk is geworden welke correctiepercentages verweerder hanteert, zodat verweerder in strijd heeft gehandeld met artikel 40 Wet Pro WOZ. In het bezwaarschrift heeft eiser gevraagd om de KOUDV-factoren over te leggen. Ook wenst eiser bij afwijking van deze factoren graag inzicht in de gehanteerde correcties te ontvangen.
3.2.
De rechtbank constateert dat in het taxatieverslag elk vergelijkingsobject voor alle KOUDV-factoren een ‘3’ (gemiddeld) heeft gekregen. In de bezwaarfase was er dus geen sprake van afwijkingen tussen de KOUDV-factoren, zodat verweerder ook niet gehouden was de gehanteerde correctiepercentages over te leggen. De beroepsgrond slaagt niet.
De WOZ-waarde
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe legt hij een waardematrix (de matrix) over opgemaakt door [persoon B] . In de matrix is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2020 getaxeerd op € 224.000,- (de WOZ-waarde is op € 219.000,- vastgesteld). Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met verkooptransacties van de woningen [straatnaam] 35, 91, 355 en 359 in Ridderkerk.
6. De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, inhoud en onderhoudstoestand goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De objecten liggen in dezelfde of in de nabijgelegen flat en komen uit hetzelfde bouwjaar (1973). Daarnaast maakt verweerder voldoende inzichtelijk hoe met andere verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak rekening is gehouden.
7.1.
Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen in de onroerende zaak. De voorzieningen zijn twintig jaar oud en dienen gemoderniseerd te worden. Ook is er sprake van achterstallig onderhoud.
7.2.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met het voorzieningen- en onderhoudsniveau van de onroerende zaak. Verweerder heeft bij de KOUDV-factoren de voorzieningen en het onderhoud van de onroerende zaak op een ‘3’ (gemiddeld) gewaardeerd. Hoewel uit de door eiser in het taxatierapport bijgevoegde foto’s blijkt dat de voorzieningen van de onroerende zaak er enigszins gedateerd uitzien, vindt de rechtbank dit niet zodanig dat verweerder het voorzieningenniveau naar beneden bij moet stellen. Dat de voorzieningen (mogelijk) verouderd zijn, maakt op zichzelf nog niet dat het voorzieningenniveau moet worden verlaagd. Op de zitting heeft verweerder gesteld dat de waardering van de KOUDV-factoren in verhouding tot elkaar bekeken moet worden. De rechtbank kan verweerder in dit standpunt volgen. Uit de foto’s van de voorzieningen van de vergelijkingsobjecten kan worden opgemaakt dat het voorzieningenniveau van de onroerende zaak hiermee in verhouding staat. Twee van de vier vergelijkingsobjecten hebben ook een ‘3’ voor het voorzieningenniveau en hebben gelet op de foto’s een vergelijkbaar voorzieningenniveau. Uit de foto’s in het taxatierapport van eiser kan ook niet worden opgemaakt dat het onderhoudsniveau van de onroerende zaak matig is. Eiser heeft niet toegelicht waarom het onderhoudsniveau op ‘2’ gesteld zou moeten worden. De enkele stelling dat het onderhoudsniveau minder is dan dat van de vergelijkingsobjecten, is onvoldoende om een ‘2’ voor het onderhoudsniveau aan te nemen.
8.1.
Eiser stelt dat vergelijkingsobject [adres 2] een lagere WOZ-waarde onderbouwd. Het vergelijkingsobject beschikt namelijk over betere voorzieningen en beter onderhoud. De keuken, de badkamer en het toilet zijn recent vervangen. Deze KOUDV-factoren zouden dan ook op een ‘4’ gewaardeerd moeten worden.
8.2.
De rechtbank gaat voorbij aan de stelling van eiser. De rechtbank merkt allereerst op dat verweerder in beroep de voorzieningen van [adres 2] op een ‘4’ heeft gewaardeerd. Ten aanzien van het onderhoudsniveau heeft eiser niet onderbouwd waarom dit op bovengemiddeld moet worden vastgesteld. Daarnaast geldt in zijn algemeenheid dat als een woning op een bepaald punt is verbouwd of gemoderniseerd, dit nog niet maakt dat de KOUDV-factoren per definitie omhoog gaan. Pas als een woning op één van de KOUDV-factoren in wezenlijke mate afwijkt van het gemiddelde, gaat de score van die KOUDV-factor omhoog of omlaag. De rechtbank heeft onvoldoende aanknopingspunten om te oordelen dat het onderhoudsniveau van het vergelijkingsobject bovengemiddeld is, waardoor de rechtbank geen reden ziet om deze op een ‘4’ vast te stellen.
9.1.
Eiser verwijst naar de verkooptransacties van [straatnaam] 59, 299 en 321 en stelt dat verweerder geen rekening heeft gehouden met deze marktcijfers. Gelet op de uitspraak van de Hoge Raad van 29 april 2022 [2] had verweerder niet voorbij mogen gaan aan de door eiser genoemde verkopen.
9.2.
Het staat verweerder vrij om een eigen keuze aan vergelijkingsobjecten te gebruiken. Dat hoeft niet de best denkbare keuze te zijn, maar moet wel voldoende representatief zijn. Verweerder is dan ook in beginsel niet gehouden de door eiser genoemde woningen te betrekken in zijn vergelijking. [3] Anders dan eiser meent, volgt uit de door hem aangehaalde jurisprudentie niet dat verweerder elk bruikbaar vergelijkingsobject dat eiser noemt ook mee moet nemen in de onderbouwing van de waarde. Verweerder acht de door eiser aangehaalde objecten minder goed bruikbaar, omdat de door verweerder gekozen vergelijkingsobjecten dichterbij de waardepeildatum verkocht zijn. Omdat er aan de [straatnaam] meerdere transacties gerealiseerd zijn tussen 2019 en 2020, acht verweerder de door hem gekozen transacties betrouwbaarder om de waarde van de onroerende zaak mee te onderbouwen. De rechtbank kan verweerder in deze onderbouwing volgen en eiser heeft deze toelichting of de bruikbaarheid van de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten ook niet betwist. Verweerder heeft dus geen acht hoeven slaan op de door eiser aangedragen vergelijkingsobjecten.
10. Het door eiser in bezwaar overgelegde taxatierapport van 17 december 2021 maakt het bovenstaande niet anders. In zijn taxatierapport wordt de onroerende zaak gewaardeerd op € 205.000,-. Uit het rapport blijkt niet (voldoende) hoe deze waardering tot stand is gekomen. Er wordt niet uiteengezet hoe de genoemde vergelijkingsobjecten de voorgestelde waarde van de onroerende zaak onderbouwen. Zo wordt bijvoorbeeld niet inzichtelijk van welke KOUDV-factoren wordt uitgegaan en op welke manier rekening is gehouden met het verschil in inhoud tussen de objecten en de onroerende zaak. Ten opzichte van het taxatierapport van verweerder, legt dit rapport dan ook onvoldoende gewicht in de schaal.
11. Gelet op het bovenstaande komt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder aannemelijk maakt dat de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2020 niet te hoog is vastgesteld.
Redelijke termijn
12.1.
Op de zitting heeft eiser verzocht om een immateriële schadevergoeding in verband met de overschrijding van de redelijke termijn.
12.2.
Op basis van de richtlijnen van de Hoge Raad, zoals omschreven in zijn arrest van 19 februari 2016 [4] behoren geschillen binnen een redelijke termijn te worden berecht. Hierbij geldt dat, behoudens bijzondere omstandigheden, de berechting van een zaak door de rechtbank niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien zij niet binnen twee jaar nadat de termijn is aangevangen uitspraak doet, waarbij de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep ten hoogste anderhalf jaar mag duren. De termijn vangt in beginsel aan op het moment dat verweerder het bezwaarschrift ontvangt.
12.3.
Het bezwaarschrift van 10 maart 2021 is op 11 maart 2021 ontvangen door verweerder. Deze ontvangstdatum van bezwaar moet als uitgangspunt worden genomen bij het bepalen van de redelijke termijn. Op het moment van uitspraak zijn er sinds het bezwaar twee jaar en ruim acht maanden verstreken. De rechtbank constateert dat de redelijke termijn is overschreden.
13.1.
De rechtbank overweegt dat bij overschrijding van de redelijke termijn spanning en frustratie bij belanghebbende wordt verondersteld. Voor de bepaling van de hoogte van de toe te kennen vergoeding van immateriële schade is de mate waarin belanghebbende daadwerkelijk spanning en frustratie heeft ondervonden in beginsel niet van belang, behoudens bijzondere omstandigheden. [5]
13.2.
De rechtbank is van oordeel dat in deze zaak bijzondere omstandigheden spelen die aanleiding vormen om te twijfelen aan de aanwezigheid van spanning en frustratie bij eiser. In de algemene voorwaarden van de gemachtigde staat dat een schadevergoeding, die voortvloeit uit een handelen en/of nalaten van het bestuursorgaan dan wel de rechterlijke organisatie geheel toekomt aan [naam vastgoedbedrijf] . Eiser heeft dus zijn vordering voor een immateriële schadevergoeding vanwege overschrijding van de redelijke termijn bij voorbaat overgedragen.
13.3.
Nu vaststaat dat eiser bij voorbaat heeft afgezien van iedere vergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn, concludeert de rechtbank dat eiser persoonlijk geen spanning en frustratie ervaart, althans daarvoor niet hoeft te worden gecompenseerd. De rechtbank volstaat daarom met het oordeel dat de redelijke termijn is overschreden en dat er geen aanleiding is tot vergoeding van immateriële schade. De rechtbank wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding dan ook af.
Conclusie en gevolgen
14. Het beroep is ongegrond.
15. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.M.J. Adriaansen, rechter, in aanwezigheid van
mr. W.D.F. Oskam, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 15 november 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.