ECLI:NL:RBROT:2023:12463

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/657647 / HA ZA 23-436

Vonnis van 20 december 2023

in de zaak van

[eiser],

wonende te Rotterdam,

eiser,

advocaat mr. K. Zeylmaker te Rotterdam,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

2.
[gedaagde 2] ,

wonende te Capelle aan den IJssel,

gedaagden,

advocaat mr. J.G.M. Roijers te Rotterdam.

Partijen worden hierna [eiser] en [gedaagde partij] genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het vonnis in het incident van 21 april 2023 van de kantonrechter van deze rechtbank en de daarin vermelde processtukken;
de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 6;
de oproepingsbrief van 25 juli 2023 van deze rechtbank, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
de akte wijziging van eis tevens akte overlegging producties, met producties 7 en 8;
de akte overlegging producties van [gedaagde partij] , met producties 7 tot en met 9;
de mondelinge behandeling van 26 oktober 2023 en de ter gelegenheid daarvan overgelegde spreekaantekeningen van mr. Zeylmaker en mr. Pieters.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Op 3 januari 2019 heeft [eiser] de woning aan de [adres 1] bezichtigd.

2.2.

Voorafgaand aan die bezichtiging heeft de verkoopmakelaar van [gedaagde partij] op 31 december 2018 een e-mail gestuurd aan [eiser] met daarbij, voor zover hier van belang, de volgende stukken: verkoopbrochure, kadastraal uittreksel, kadastrale kaart, akte bloot eigendom 2005, akte levering erfpacht 2002, bodeminformatie DCMR, NVM-vragenlijst.

2.3.

Op 16 januari 2019 heeft de verkoopmakelaar dezelfde stukken per e-mail aan de aankoopmakelaar van [eiser] gestuurd.

2.4.

In het kadastraal uittreksel staat – voor zover van belang – het volgende:

“
Publiekrechtelijke beperkingMelding, bevel, beschikking of vordering Wet bodembescherming”

2.5.

In de akte levering erfpacht 2002 staat – voor zover van belang – het volgende:

“(…)

Bodemgesteldheid

1. Bij verkoop door respectievelijk verkoper aan de ondernemer en ondernemer aan koper hebben respectievelijk verkoper en ondernemer verklaard, die bij deze bevestigen, dat de bodem naar de huidige maatstaven geschikt is voor het beoogde gebruik, te weten bodem bestemd voor woningbouw.

2. In artikel 2 van voormelde titel van aankomst staat onder meer woordelijk vermeld:

"
Artikel 2

AFLEVERING EN AANVAARDING STAAT VAN LEVERING.

1. De Gemeente heeft de Onroerende Zaak op zeven september tweeduizendéén afgeleverd in de staat zoals vermeld in:

a. Rapportage Verslag bodemsanering [adres 2] september

tweeduizend, 1601-13344, Brief van Oranjewoud gericht aan [bedrijf]

, vierentwintig april tweeduizendéén, 105488 Brief Gemeentewerken Rotterdam van vier juli tweeduizendéén betreffende goedkeuring saneringsverslag voor de locatie [adres 2] ; en

b. de bepalingen inzake aflevering grond. Een kopie van de sub a. genoemde rapportage en brieven en een exemplaar van de sub b. genoemde bepalingen worden aan deze akte gehecht.
(…)”

2.6.

In de akte bloot eigendom 2005 staat – voor zover van belang – het volgende:

“
Artikel 10

Risico bij Bodemverontreiniging

10.1.

Wat betreft de milieukundige staat van de Onroerende Zaak geldt in de verhouding tussen de Gemeente en de Eigenaar de Milieurapportage die gold als basis voor de Erfpachtakte en destijds als zodanig is aanvaard en thans voor zover nodig door Koper wordt aanvaard als basis voor de Koopovereenkomst, zulks met inachtneming van en onverminderd het hierna sub 10.2 en 10.3 bepaalde.

10.2.

Indien mocht blijken dat op de datum waarop de Erfpachtakte is gepasseerd toch sprake is geweest van Bodemverontreiniging en dat daardoor de Onroerende Zaak niet geschikt is voor het in de Erfpachtakte beoogde gebruik, een en ander te beoordelen naar de wetenschappelijke en technische inzichten ten tijde van het passeren van de Erfpachtakte, zal de Gemeente de Onroerende Zaak binnen een redelijke termijn alsnog geschikt (doen) maken voor het destijds beoogde gebruik.

Blijkt de Onroerende Zaak om een andere reden in milieutechnische zin ongeschikt te zijn voor het in de Erfpachtakte beoogde gebruik, dan zullen Partijen gezamenlijk naar een voor beide Partijen aanvaardbare oplossing zoeken.

Komen Partijen niet binnen twee maanden tot een oplossing als hiervoor bedoeld, dan is sprake van een geschil.

10.3.

Is de Milieurapportage destijds door of in opdracht van de Gemeente opgesteld en blijkt deze ondeugdelijk te zijn of is de Gemeente te kortgeschoten bij de uitvoering van de maatregelen die in de Milieurapportage zijn aangegeven, dan geldt onverkort de wettelijke regeling dienaangaande.”

2.7.

Op 18 januari 2019 heeft [eiser] de woning voor een tweede keer bezichtigd. Dit keer samen met zijn aankoopmakelaar.

2.8.

Op 5 maart 2019 is de koopovereenkomst ondertekend door [gedaagde partij] en op 13 maart 2019 door [eiser] en zijn partner mevrouw I. Verheul.

2.9.

In de koopovereenkomst is – voor zover van belang – het volgende bepaald:

“artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik

(…)

6.2.

Koper aanvaardt uitdrukkelijk alle lijdende erfdienstbaarheden, bijzondere lasten en beperkingen, afzonderlijke zakelijke rechten, kettingbedingen en kwalitatieve verplichtingen die op de onroerende zaak rusten, e.e.a. voor zover blijkend en/of voortvloeiend uit de laatste en voorgaande notariële akten van levering; en/of van vestiging van een beperkt recht op de onroerende zaak, dan wel blijkend en/of voortvloeiend uit een afzonderlijke notariële akte.

Verkoper heeft van al deze notariële akten de letterlijke tekst (in kopie) aan koper ter hand gesteld.

Koper verklaart kennis te hebben genomen van de inhoud van deze akten.

Verkoper heeft aan koper medegedeeld dat de volgende publiekrechtelijke beperkingen op de onroerende zaak rusten:

geen bijzonderheden.

Koper verklaart deze bijzondere (publiekrechtelijke) lasten uitdrukkelijk te aanvaarden.

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:
woning.

(…)

6.4.1.

Aan verkoper is niet bekend of/Aan koper is bekend dat de onroerende zaak verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het in artikel 6.3 omschreven gebruik of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de onroerende zaak, dan wel het nemen van andere maatregelen.

(…)

6.4.4.

Aan verkoper is niet bekend of/Aan koper is bekend dat ten aanzien van de onroerende zaak beschikkingen of bevelen in de zin van artikel 55 van de Wet Bodembescherming zijn genomen door het bevoegd gezag.

(…)

artikel 19 Bijlagen

Tot dele koopovereenkomst behoren de volgende bijlagen:

(…)

- kadastraal uittreksel en kadastrale kaart

- vragenlijst verkoop woning

(…)

- DCMR

(…)

- Levering erfpacht

- Levering Bloot eigendom.

(…)”

2.10.

Op 14 juni 2019 heeft de notaris [eiser] per e-mail gewezen op de publiekrechtelijke beperking die op het perceel rust. De notaris stuurde daarbij onder andere het kadastraal uittreksel mee.

2.11.

Naar aanleiding van het bericht van de notaris is [eiser] naar een advocaat gegaan.

2.12.

Op 24 juni 2019 is de woning aan [eiser] notarieel geleverd. In de leveringsakte is – voor zover van belang – het volgende bepaald:

“
PUBLIEKRECHTELIJKE BEPERKINGEN

Uit het kadastrale uittreksel per heden blijkt dat ten aanzien van het verkochte wel publiekrechtelijke beperkingen zijn ingeschreven in de Landelijke Voorziening WKPB en de Basisregistratie Kadaster.

Koper heeft een kopie van de melding, bevel, beschikking of vordering Wet bodembescherming met nummers 24384, 24385 en 24386, ontvangen, is ermee bekend, heeft deze uitdrukkelijk aanvaard. Een kopie van de betreffende tekst zal aan het eigendomsbewijs van koper worden gehecht.”

2.13.

Op 10 juli 2019 heeft [eiser] een brief gestuurd aan [gedaagde partij] met betrekking tot gebreken van de woning en de publiekrechtelijke beperking.

2.14.

Op 10 maart 2021 heeft [eiser] [gedaagde partij] aansprakelijk gesteld.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert na eiswijziging – samengevat – voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

1.
Primair:voor recht te verklaren dat [gedaagde partij] jegens [eiser] (toerekenbaar) tekort zijn geschoten;

Subsidiair:voor recht te verklaren dat de als productie 1 bij dagvaarding overgelegde koopovereenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen;

2. [gedaagde partij] hoofdelijk te veroordelen tot vergoeding van de door [eiser] geleden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, vermeerderd met de wettelijke rente;

3. [gedaagde partij] hoofdelijk te veroordelen tot de kosten van de procedure, vermeerderd met de wettelijke rente en de nakosten.

3.2.

[eiser] voert aan dat [gedaagde partij] in artikel 6 van de koopovereenkomst hebben verklaard dat er ten aanzien van eventuele publiekrechtelijke beperkingen geen bijzonderheden te melden zijn en dat zij niet bekend zijn met verontreinigigingen van het perceel. Ook in de bij de koopovereenkomst behorende vragenlijst hebben [gedaagde partij] ingevuld niet bekend te zijn met publiekrechtelijke beperkingen die op het verkochte rusten of met verontreinigingen van de bodem van het perceel. Door zo te verklaren hebben [gedaagde partij] hun mededelingsplicht over de wel bestaande publiekrechtelijke beperking geschonden en zijn zij tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst.

3.3.

Daarnaast is de tuin van de woning non-conform in de zin van artikel 7:17 lid 2 jo. artikel 7:15 BW omdat deze niet is geschikt voor normaal gebruik en dus niet voldoet aan artikel 6.3 van de koopovereenkomst.

3.4.

Subsidiair stelt [eiser] dat de koopovereenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen. Bij wetenschap van de ware stand van zaken met betrekking tot de publiekrechtelijke beperking en de bodemverontreiniging had [eiser] de koopovereenkomst niet onder dezelfde voorwaarden gesloten.

3.5.

[gedaagde partij] concluderen tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van [eiser] in de proceskosten en de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente. [gedaagde partij] voeren aan dat [eiser] al voor het sluiten van de koopovereenkomst, en zelfs voor de eerste bezichtiging, in het bezit was van de stukken waaruit de verontreiniging van het perceel en de daarmee samenhangende publiekrechtelijke beperking blijken. [eiser] kon daarom niet uitgaan van hetgeen [gedaagde partij] in artikel 6 van de koopovereenkomst en in de vragenlijst hebben verklaard. Daarnaast is de tuin van de woning geschikt voor normaal gebruik en daarmee conform. De vorderingen van [eiser] dienen tevens te worden afgewezen omdat [eiser] onvoldoende duidelijk heeft gemaakt dat hij de vorderingen ook namens Verheul en dus namens de gemeenschap heeft ingesteld. Het beroep op niet ontvankelijkheid op deze grond is op de mondelinge behandeling ingetrokken. Ten slotte heeft [eiser] niet tijdig geklaagd.

4.De beoordeling

4.1.

[eiser] heeft zijn eis gewijzigd zoals opgenomen in r.o. 3.1. De wijziging betreft een herschikking van de vordering in die zin dat zowel primair als subsidiair verwijzing naar de schadestaatprocedure wordt gevorderd. Tegen de eiswijziging is door [gedaagde partij] geen bezwaar gemaakt. Omdat deze eiswijziging geen strijdigheid oplevert met de eisen van een goede procesorde, zal de rechtbank dan ook recht doen op deze gewijzigde eis.

4.2.

De rechtbank beoordeelt allereerst inhoudelijk of [gedaagde partij] hun mededelingsplicht hebben geschonden, of de woning non-conform is en of de koopovereenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen.

Schending mededelingsplicht

4.3.

Vast staat dat [eiser] al op 31 december 2018 (voor de eerste bezichtiging op 3 januari 2019) het kadastraal uittreksel, de bodeminformatie van het DCMR (Milieudienst Rijnmond), de leveringsakte erfpacht 2002 en de leveringsakte bloot eigendom 2005 toegestuurd heeft gekregen. Vast staat ook dat diezelfde informatie voorafgaand aan de tweede bezichtiging, op 16 januari 2019 ook aan de aankoopmakelaar van [eiser] is gestuurd.

4.4.

In het kadastraal uittreksel staat dat op het verkochte een publiekrechtelijke beperking rust en dat hiervoor een melding, bevel, beschikking of vordering op basis van de Wet bodembescherming is afgegeven. In het stuk van het DCMR is te zien dat de verontreiniging van de bodem van het perceel van de woning en de omliggende omgeving ‘potentieel ernstig’ is en wordt verwezen naar de uitgevoerde saneringen van de bodem. In de leveringsakte erfpacht en de leveringsakte bloot eigendom staan diverse artikelen over de bodemgesteldheid van het perceel. Ook wordt in deze aktes verwezen naar rapporten waaruit blijkt dat de bodem is gesaneerd.

4.5.

Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit deze stukken duidelijk, ook zonder dat een bijzonder nauwgezette bestudering daarvan noodzakelijk is, dat de bodem ter plekke is verontreinigd, dat de bodem is gesaneerd en dat in verband daarmee een publiekrechtelijke beperking op het perceel rust.

4.6.

[eiser] had dus al op 31 december 2018, voor de eerste bezichtiging van de woning, op zijn minst kunnen weten van de aanwezigheid van vervuiling en de daarmee samenhangende publiekrechtelijke beperking. In elk geval vanaf 16 januari 2019, het moment dat ook de aankoopmakelaar van [eiser] die informatie had ontvangen en dus ruim anderhalve maand voor het tekenen van de koopovereenkomst, had [eiser] naar het oordeel van de rechtbank bovendien daarvan kunnen en moeten weten.

4.7.

Het voorgaande maakt dat [eiser] zich niet op zijn gestelde onwetendheid ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst kan beroepen.

4.8.

De NVM-vragenlijst die [gedaagde partij] hebben ingevuld maakt dat niet anders. Daarbij is van belang dat de antwoorden in de NVM-vragenlijst naar hun aard geen garanties geven, maar mededelingen zijn in de context van alle andere gegeven informatie (Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 6 september 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3091). Tot “alle andere gegeven informatie” behoren in dit geval uiteraard de in r.o. 4.3 genoemde stukken. Die stukken gaven voldoende aanknopingspunten voor [eiser] om te twijfelen of de antwoorden in de NVM-vragenlijst juist en volledig waren. Onder deze omstandigheden kan [eiser] aan enkel die antwoorden niet een gerechtvaardigd vertrouwen ontlenen dat op het perceel geen publiekrechtelijke beperking rustte en de bodem niet verontreinigd was. Het tegenovergestelde bleek immers uit de stukken die hem waren toegestuurd.

4.9.

Het voorgaande brengt mee dat [gedaagde partij] hun mededelingsplicht als verkopers van de woning niet hebben geschonden. Door het toesturen van de meergenoemde stukken hebben zij voldoende aan hun mededelingsplicht voldaan.

Non-conformiteit

4.10.

[eiser] stelt verder dat de tuin niet de eigenschappen bezit die hij op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst mocht verwachten en dat daarmee het geleverde non-conform is.

4.11.

In artikel 6.3 van de koopovereenkomst is opgenomen dat de onroerende zaak de feitelijke eigenschappen bezit voor het normaal gebruik als woning. Dit beding dient te worden uitgelegd aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Daarbij komt het aan op wat partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van wat zij in dat verband redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Hieruit volgt dat redelijkheid en billijkheid hierbij een rol spelen. Daarnaast is een uitgangspunt voor de uitleg van dit beding dat 'normaal gebruik' betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan (HR 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414).

4.12.

Over artikel 6.3 van de koopovereenkomst is niet door partijen onderhandeld. Het artikel zelf, noch de toelichting daarbij, geeft enig aanknopingspunt voor wat partijen in dit geval als normaal gebruik van de tuin beschouwen.

4.13.

De rechtbank is van oordeel dat onder de omstandigheden van dit geval, niet vastgesteld kan worden dat de tuin (of het gekochte als geheel) eigenschappen mist die [eiser] daar wel van mocht verwachten of dat de woning en tuin niet voor normaal gebruik geschikt zijn. De rechtbank zal dat toelichten.

4.14.

Op de mondelinge behandeling heeft [eiser] gezegd dat hij graag een moestuin, een zwembad en een aardwarmtepomp in de tuin had willen aanleggen, maar dat dit niet mogelijk is vanwege de publiekrechtelijke beperking. Volgens [eiser] is de tuin daarmee niet voor normaal gebruik geschikt.

4.15.

De rechtbank heeft echter al vastgesteld dat [eiser] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst op de hoogte kon en had moeten zijn van het bestaan van die publiekrechtelijke beperking. [eiser] kon en behoorde daarmee ook op de hoogte te zijn van de beperkingen die dat in het feitelijk gebruik met zich mee brengt. Op zijn minst had [eiser] kunnen en moeten onderzoeken of al zijn voornemens voor de tuin, gezien de hem gegeven informatie, nog wel uitvoerbaar waren. Dat heeft [eiser] niet gedaan.

4.16.

Daar komt bij dat de notaris [eiser] tien dagen vóór de levering uitdrukkelijk heeft gewezen op het bestaan van de publiekrechtelijke beperking, waarna [eiser] naar eigen zeggen juridisch advies heeft ingewonnen bij een advocaat. Desondanks heeft [eiser] de levering zonder enig voorbehoud laten doorgaan. Sterker nog, in de leveringsakte– anders dan in de koopovereenkomst – is expliciet opgenomen dat op het verkochte wél een publiekrechtelijke beperking rust, dat [eiser] daarvan een kopie heeft ontvangen, dat hij met die beperking bekend is én dat hij deze uitdrukkelijke aanvaard.

4.17.

Onder deze omstandigheden kan (naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid) niet worden aanvaard dat [eiser] er in dit geval bij het sluiten van de koop, en later bij levering, (nog) vanuit mocht gaan dat onder “normaal gebruik” het onbeperkt gebruik van de tuin (als ware daarin geen vervuiling aanwezig zijn en geen publiekrechtelijke beperking op van toepassing) zou vallen.

Dwaling

4.18.

Het logisch gevolg van al het voorgaande is dat ook het beroep van [eiser] op dwaling niet kan slagen. Zelfs als [eiser] heeft gedwaald, is die dwaling enkel te wijten aan de omstandigheid dat [eiser] onvoldoende kennis heeft genomen van alle hem door [gedaagde partij] voorafgaand aan de verkoop ter beschikking gestelde informatie en/of dat [eiser] naar aanleiding van die informatie geen nader onderzoek heeft gedaan. De dwaling is dan dus niet te wijten aan [gedaagde partij] , zodat geen sprake is van dwaling als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 onder a t/m c BW en dus ook niet van vernietigbaarheid van de overeenkomst of een verplichting tot vergoeding van geleden schade.

Conclusie en proceskosten

4.19.

Op grond van het voorgaande worden de vorderingen van [eiser] afgewezen.

4.20.

De overige verweren van [gedaagde partij] behoeven daarom geen bespreking.

4.21.

[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten (inclusief nakosten) worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde partij] worden begroot op:

- griffierecht € 314,00

- salaris advocaat € 1.196,00 (2 punten × tarief € 598,00)

- nakosten
€ 173,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 1.683,00

4.22.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 1.683,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eiser] € 90,00 extra betalen, plus de kosten van betekening,

5.3.

veroordeelt [eiser] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan,

5.4.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.B. Smits en in het openbaar uitgesproken op 20 december 2023.

3304/3195