Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 22/2101
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 december 2023 in de zaak tussen
[naam eiser], uit [plaatsnaam], eiser,
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht,
(gemachtigde: [naam 1]).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de waarde van de onroerende zaak aan [adres] (de woning) die de heffingsambtenaar per de waardepeildatum van 1 januari 2020 heeft vastgesteld op € 490.000,- op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
1.1.
Met de uitspraak op bezwaar van 30 september 2021 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
1.2.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. Met de uitspraak als bedoeld in artikel 8:54 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van 25 november 2022 heeft de rechtbank het beroep niet-ontvankelijk verklaard. Eiser heeft tegen deze uitspraak verzet ingesteld waarna het verzet gegrond is verklaard door de rechtbank. De in verzet bestreden uitspraak is komen te vervallen en het onderzoek is voortgezet in de stand waarin het zich bevond.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 20 november 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van de heffingsambtenaar, [naam 1], vergezeld door [naam 2], taxateur. De gemachtigde van eiser is met bericht van verhindering niet verschenen.
Feiten
2. Eiser is de eigenaar en gebruiker van de woning aan [adres].
3. De woning is een geschakelde twee-onder-één-kapwoning met een gebruiksoppervlakte van 210 m². De woning is gelegen op een perceel van 373 m². Het bouwjaar is 1973.
Beoordeling door de rechtbank
4. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de woning per 1 januari 2020 niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
Heeft de heffingsambtenaar een verplichting tot het toezenden van stukken geschonden?
5. Eiser betoogt dat de heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met de artikelen 6:17 en 7:4, vierde lid, van de Awb. In bezwaar heeft eiser verzocht om de grondstaffel, het taxatieverslag en de VLOK/KOUDV-factoren. Door in beroep de grondstaffel, de huurprijzen en het algoritme niet over te leggen, zou de heffingsambtenaar in strijd hebben gehandeld met artikel 8:42, eerste lid, van de Awb.
6. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar geen verplichting tot het toezenden van stukken geschonden. De beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank licht dat hieronder voor iedere door eiser ingeroepen bepaling toe.
6.1
Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene over wie
een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. [1] De heffingsambtenaar heeft het taxatieverslag en de daarin opgenomen KOUDV-factoren in bezwaar verstrekt. Vaststaat dat de grondstaffel niet is verstrekt. Binnen Gemeentebelastingen en Basisinformatie Drechtsteden wordt voor de waardering van onroerende zaken geen gebruik gemaakt van een grondstaffel. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat in plaats daarvan de grondwaarde wordt berekend door 40% van de verkoopprijs aan de grondwaarde toe te kennen en 60% aan de woning (de opstal). Dit baseert de heffingsambtenaar op de verkoopcijfers van nieuwbouwprojecten in de omgeving van de woning. Omdat de grondstaffel geen onderdeel heeft uitgemaakt van de waardebepaling, kon de heffingsambtenaar de grondstaffel niet verstrekken. Uit het voorgaande volgt dat de heffingsambtenaar, voor zover hij daartoe verplicht was, een afschrift heeft verstrekt van de op de zaak betrekking hebbende stukken die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning.
6.2
Artikel 6:17 van Pro de Awb bepaalt dat als iemand zich laat vertegenwoordigen, het
orgaan dat bevoegd is op het bezwaar te beslissen, de op de zaak betrekking hebbende stukken in ieder geval ter beschikking stelt aan de gemachtigde. Deze bepaling schrijft niet voor welke stukken aan de gemachtigde ter beschikking moeten worden gesteld. [2] De heffingsambtenaar heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de gemachtigde van eiser ter beschikking gesteld, zodat van schending van artikel 6:17 van Pro de Awb geen sprake is.
6.3
Artikel 7:4, vierde lid, van de Awb bepaalt dat afschriften van op de zaak
betrekking hebbende stukken tegen een vergoeding kunnen worden verkregen door belanghebbenden. De heffingsambtenaar heeft de afschriften van de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd, zodat ook geen sprake is van schending van artikel 7:4, vierde lid, van de Awb.
6.4
Op grond van artikel 8:42, eerste lid, van de Awb, zendt het bestuursorgaan de op
de zaak betrekking hebbende stukken aan de bestuursrechter. Uit deze bepaling kan worden afgeleid dat de heffingsambtenaar tegemoet moet komen aan een verzoek van de belanghebbende tot overlegging van een bepaald stuk indien deze voldoende gemotiveerd heeft gesteld dat het stuk van enig belang kan zijn (geweest) voor de besluitvorming in de zaak. [3] In dit geval heeft eiser onvoldoende gemotiveerd gesteld dat de huurprijzen en enig algoritme van enig belang kunnen zijn geweest voor de besluitvorming in deze zaak, zodat van schending van artikel 8:42, eerste lid, van de Awb ook geen sprake is.
Is het motiveringsbeginsel geschonden?
7. Eiser voert aan dat de uitspraak op bezwaar niet deugdelijk is gemotiveerd, waardoor in strijd met het motiveringsbeginsel is gehandeld. Daarbij verwijst eiser naar de uitspraak van de rechtbank Alkmaar van 15 april 2008. [4]
7.1.
Naar het oordeel van de rechtbank is het motiveringsbeginsel niet geschonden. De heffingsambtenaar heeft in de uitspraak op bezwaar voldoende gemotiveerd dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Anders dan in voornoemde uitspraak van de rechtbank Alkmaar het geval is, heeft de heffingsambtenaar met het overleggen van het taxatieverslag en de waardematrix voldoende duidelijk gemaakt dat rekening is gehouden met de verschillen die bestaan tussen de woning van eiser en de vergelijkingsobjecten door de KOUDV-liggingsfactoren en correcties hierop toe te passen. Bovendien wordt in de overgelegde toelichting op de waardematrix uiteengezet hoe de matrix gelezen moet worden en hoe uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten de WOZ-waarde van de woning van eiser wordt afgeleid. De heffingsambtenaar is uitgebreid op alle punten van eiser ingegaan, zodat een beroep op schending van het motiveringsbeginsel niet slaagt.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
8. Eiser betoogt dat de waarde van de woning ten hoogste € 385.000,- bedraagt. Bij de waardering van de woning is onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen en het achterstallig onderhoud van de woning. De inhoud van zowel de vergelijkingsobjecten als onderhavige woning zijn onjuist berekend en niet inzichtelijk gemaakt.
9. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’. [5] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. [6]
10. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Uit het taxatierapport blijkt dat de waarde van de woning is bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende zijn toegelicht. De vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type en bouwjaar goed vergelijkbaar zijn met de woning.
11. Wat eiser heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling onvoldoende rekening heeft gehouden met de staat van het onderhoud en de voorzieningen. Uit de waardematrix blijkt dat de heffingsambtenaar een correctie heeft toegepast door het onderhoud en de voorzieningen op een ‘2’ (beneden gemiddeld) te waarderen. Niet gebleken is dat de heffingsambtenaar een lagere waardering had moeten toekennen, nu eiser zijn stelling niet nader heeft onderbouwd. Verder was de heffingsambtenaar niet gehouden tot een onderbouwing van de inhoud, omdat eiser geen feiten heeft gesteld waaruit blijkt dat de inhoud van de vergelijkingsobjecten of de onderhavige woning onjuist zou zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde van de woning hetzelfde blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.P. Ferwerda, rechter, in aanwezigheid van mr. S. de Bloois, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 21 december 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.