Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10207495 CV EXPL 22-35760
datum uitspraak: 22 december 2023
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[eiser01],
woonplaats: [woonplaats01] ,
eiser,
gemachtigde: mr. N. Claassen.
en
[naam01],
woonplaats: [woonplaats01] ,
gevoegde partij,
gemachtigde: mr. N. Claassen,
tegen
[gedaagde01],
woonplaats: [woonplaats02] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. Th.C. Visser,
De partijen worden hierna ‘ [eiser01] ’, ‘ [naam01] ’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 19 september 2022, met bijlagen;
- het antwoord, met bijlagen;
- de incidentele conclusie tot voeging van [naam01] ;
- het antwoord in het incident tot voeging;
- het vonnis in incident van 30 juni 2023.
1.2.
Op 16 november 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren [eiser01] en [naam01] aanwezig, bijgestaan door de gemachtigde mr. N. Claassen. Ook [gedaagde01] was aanwezig, samen met [naam02] en [naam03] (beiden namens de beheerder) en bijgestaan door mr. L.Th. Kleine namens de gemachtigde.
2.De beoordeling
Wat is de kern van de zaak?
2.1.
[eiser01] en [naam01] huren sinds 1 mei 2021 van [gedaagde01] de woning aan het adres [adres01] in [plaats01] . De maandelijkse huur bedroeg bij aanvang van de huurovereenkomst € 850,-. Op verzoek van [eiser01] heeft de Huurcommissie de aanvangshuurprijs getoetst. De voorzitter van de Huurcommissie heeft in zijn uitspraak van 15 december 2021 de maximaal redelijke huurprijs met ingang van 1 mei 2021 vastgesteld op € 630,29 per maand. Daarnaast is in deze uitspraak bepaald dat de huurprijs wegens ernstige gebreken tijdelijk wordt verlaagd tot 40% van de maximaal redelijke huurprijs van € 630,29 per maand. Volgens [eiser01] heeft hij hierdoor over de periode van mei 2021 tot en met juni 2022 een totaalbedrag van € 6.576,68 aan huur te veel (en dus onverschuldigd) aan [gedaagde01] betaald. [eiser01] eist dat [gedaagde01] dit bedrag met rente terugbetaalt. [naam01] heeft zich in deze procedure aan de zijde van [eiser01] gevoegd.
2.2.
[gedaagde01] is het niet eens met de eis en voert aan dat hij tijdig (op 4 januari 2022) in verzet is gegaan tegen de uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie, maar dat de Huurcommissie desondanks het verzet niet-ontvankelijk heeft verklaard omdat het verzetschrift te laat zou zijn ontvangen. Volgens [gedaagde01] is hij nooit door [eiser01] en [naam01] in de gelegenheid gesteld om de woning te inspecteren om onderzoek te doen naar het puntenaantal en mogelijke gebreken. Ten slotte vindt [gedaagde01] dat [eiser01] niet-ontvankelijk is in zijn vordering, omdat hij samen met [naam01] huurder van de woning is en de vordering om die reden door beide huurders had moeten worden ingesteld. [gedaagde01] stelt, dat als hij al een bedrag terug zou moeten betalen, hij hoogstens veroordeeld kan worden tot betaling van het bedrag waarop [eiser01] recht heeft, dat wil zeggen maximaal de helft van de vordering.
2.3.
De kantonrechter wijst de eis van [eiser01] toe tot een bedrag van in totaal € 3.288,34 met de rente daarover. Hierna wordt toegelicht hoe de kantonrechter tot dit oordeel is gekomen.
De uitspraak van de Huurcommissie staat vast
2.4.
Partijen zijn het er over eens dat de uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie op 15 december 2021 aan [gedaagde01] is verstuurd en dat hij binnen drie weken na die datum in verzet had kunnen gaan tegen de uitspraak. Vast staat dat de Huurcommissie pas op 18 januari 2022 een verzetschrift van [gedaagde01] heeft ontvangen. Omdat de termijn van drie weken na verzending van de uitspraak op dat moment al was verstreken, heeft [gedaagde01] te laat verzet ingesteld en heeft de Huurcommissie [gedaagde01] in haar uitspraak van 4 april 2022 terecht niet-ontvankelijk verklaard in zijn verzet. Het enkele feit dat het verzetschrift is gedateerd op 4 januari 2022 maakt dat niet anders. Dat betekent immers nog niet dat het verzetschrift ook daadwerkelijk op die datum aan de Huurcommissie is gestuurd of door de Huurcommissie is ontvangen.
2.5.
[gedaagde01] had ook binnen acht weken na 15 december 2021 een vordering kunnen instellen bij de kantonrechter. Dat heeft hij echter niet gedaan. Ook de mogelijkheid om binnen acht weken na de uitspraak van 4 april 2022 een vordering bij de kantonrechter in te stellen heeft [gedaagde01] onbenut gelaten. Omdat [gedaagde01] deze termijnen heeft laten verstrijken worden de huurder en verhuurder volgens de wet geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de Huurcommissie is vastgesteld. Die uitspraak staat daarmee vast. Dat betekent ook dat in deze procedure niet kan worden toegekomen aan een inhoudelijke beoordeling van de stellingen van [gedaagde01] over de gebreken in de woning.
[gedaagde01] moet een bedrag van € 3.288,34 met rente aan [eiser01] terugbetalen
2.6.
[gedaagde01] heeft niet betwist dat [eiser01] en [naam01] vanaf mei 2021 tot en met maart 2022 een bedrag van € 850,- aan kale huur zijn blijven betalen, ondanks de uitspraak van de Huurcommissie waarin is bepaald dat de huur met ingang van 1 mei 2021 was verlaagd tot
€ 252,12 (40% van € 630,29). Dat betekent dat [eiser01] en [naam01] over die periode in totaal een bedrag van € 6.576,68 te veel ( en dus onverschuldigd) aan [gedaagde01] hebben betaald. Dat betekent in beginsel dat [gedaagde01] dat bedrag moet terugbetalen.
2.7.
De vordering om [gedaagde01] tot terugbetaling van het bedrag van € 6.576,68 is echter uitsluitend door [eiser01] ingesteld. [naam01] heeft weliswaar met succes verzocht zich aan de zijde van [eiser01] te mogen voegen, maar dat betekent niet dat zij daarmee in deze procedure zelf een vordering tegen [gedaagde01] kan instellen. Zoals al in het tussenvonnis van 30 juni 2023 is bepaald ziet voeging in de zin van artikel 217 Rv Pro uitdrukkelijk op de situatie waarin een derde ( [naam01] dus) zich aan de zijde van één van beide partijen schaart ( [eiser01] ) en dus niet méér beoogt dan - in dit geval - toewijzing van de vordering van [eiser01] . Slechts in het geval [naam01] verzocht zou hebben te mogen tussenkomen zou zij zelf een vordering hebben kunnen instellen tegen [gedaagde01] , maar daarvan is in dit geval geen sprake.
2.8.
Op grond van artikel 6:15 BW Pro heeft [eiser01] een vorderingsrecht voor de helft van de onverschuldigd betaalde huur. In dit geval vloeit immers niet uit wet, gewoonte of rechtshandeling voort dat de prestatie [eiser01] en [naam01] voor ongelijke delen toekomt of dat zij gezamenlijk één vorderingsrecht hebben. Evenmin is de prestatie ondeelbaar of valt het recht daarop in een gemeenschap. Het feit dat [eiser01] en [naam01] allebei huurder van de woning zijn en ook hoofdelijk gehouden zijn de huur aan [gedaagde01] te betalen, maakt dat niet anders en maakt met name niet dat de geldvordering in verband met te veel betaalde huur niet deelbaar is. [eiser01] kan in deze procedure dus slechts 50% van het totale bedrag van
€ 6.576,68 vorderen. Dat betekent dat een bedrag van € 3.288,34 wordt toegewezen.
2.9.
Het bovenstaande neemt niet weg dat [naam01] wel een eigen vorderingsrecht heeft voor de andere helft van het totale onverschuldigd betaalde bedrag, maar zij kan daar binnen deze procedure geen beroep op doen.
2.10.
[eiser01] heeft in zijn e-mail van 14 april 2022 aan [gedaagde01] verzocht het te veel betaalde bedrag aan huur binnen 14 dagen terug te betalen en heeft daarbij medegedeeld dat, als hij niet binnen die termijn betaalt, aanspraak wordt gemaakt op rente. Dat betekent dat de wettelijke rente over het bedrag van € 3.288,34 wordt toegewezen vanaf het moment dat de termijn van 14 dagen is verstreken, dus vanaf 29 april 2022.
Proceskosten
2.11.
[gedaagde01] krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv Pro). Omdat [eiser01] op basis van een toevoeging procedeert, blijven de dagvaardingskosten buiten beschouwing en moet [gedaagde01] de overige proceskosten van [eiser01] rechtstreeks aan de gemachtigde van [eiser01] betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [eiser01] tot vandaag vast op € 86,- aan griffierecht en € 660,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 330,-). Dit is totaal € 746,-. Voor kosten die [eiser01] maakt na deze uitspraak moet [gedaagde01] ook een bedrag betalen van € 132,-. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist. [1]
Uitvoerbaarheid bij voorraad
2.12.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv Pro).
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [gedaagde01] om aan [eiser01] te betalen € 3.288,34 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dat bedrag vanaf 29 april 2022 tot de dag dat volledig is betaald;
3.2.
veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, rechtstreeks te betalen aan de gemachtigde van [eiser01] , die aan de kant van [eiser01] tot vandaag worden vastgesteld op € 746,-;
3.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.4.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. F. Aukema-Hartog en in het openbaar uitgesproken.
44487