Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 22/4408
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 december 2023 in de zaak tussen
[naam eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: [naam gemachtigde 1] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Molenlanden
(gemachtigde: [naam gemachtigde 2] ).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van 10 augustus 2022.
1.1.
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 25 februari 2022, heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak [adres] te Noordeloos (hierna: de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 511.000,-.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 17 oktober 2023 op zitting behandeld. Hieraan heeft de gemachtigde van eiser deelgenomen. Namens de heffingsambtenaar is [naam taxateur] (taxateur) verschenen.
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
3. De rechtbank oordeelt dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
4. Eiser betoogt dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Volgens eiser moet de waarde € 377.000,- zijn. De stijging van de WOZ-waarde ten opzichte van vorig belastingjaar, met meer dan 46%, is onbegrijpelijk. De heffingsambtenaar heeft meerdere keren tijdens de procedure de vergelijkingsobjecten gewijzigd, wat zijn standpunten over de waarde ondergraaft. De indexering is niet inzichtelijk gemaakt. In de matrix wordt vanaf de datum van de koopovereenkomst geïndexeerd naar de waardepeildatum, terwijl er voor de berekening van het indexeringspercentage gebruik wordt gemaakt van verkopen waarbij de leveringsdata – de notariële overdrachten – geregistreerd staan.
4.1.
De rechtbank stelt voorop dat op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Het gaat om de prijs die de meestbiedende koper zou betalen, bij een verkoop op de meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding (Kamerstukken
II, 1992/93, 22885, nr. 3, p. 44). De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld (zie het arrest van de Hoge Raad van 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300).
II, 1992/93, 22885, nr. 3, p. 44). De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld (zie het arrest van de Hoge Raad van 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300).
4.2.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Uit de matrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende zijn toegelicht, waaronder de verschillen in oppervlakte, bouwjaar, kwaliteit en voorzieningen De vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken zoals type, ligging en uitstraling voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.
4.3.
Wat eiser heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. De rechtbank begrijpt dat een stijging van de WOZ-waarde van 46% ten opzichte van het vorige belastingjaar fors is. Uit het doel en de strekking van de Wet WOZ volgt echter dat de heffingsambtenaar ieder jaar de waarde van een onroerende zaak opnieuw moet vaststellen. De WOZ-waarden van vorige belastingjaren zijn daarbij niet relevant. [1]
Het staat de heffingsambtenaar vrij om in iedere fase van de procedure nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen die de waarde volgens hem beter onderbouwen, tenzij dit in strijd is met de goede procesorde. [2] Het enkele feit dat de vergelijkingsobjecten wijzigen, leidt niet tot de conclusie dat niet aannemelijk is geworden dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het gaat erom of de vergelijkingsobjecten voldoende geschikt zijn en of voldoende rekening is gehouden met de verschillen. Zoals hiervoor onder 4.2 is overwogen, is dat naar het oordeel van de rechtbank het geval.
Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de data in de matrix de verkoopdata van de vergelijkingsobjecten zijn. Vanaf deze data worden de verkoopprijzen geïndexeerd naar de waardepeildatum. Voor de berekening van het indexeringspercentage worden alle verkopen van een bepaald type woning binnen de gemeente gebruikt. Hierbij wordt de gemiddelde verkoopprijs per kwartaal berekend om vervolgens te bepalen met welk percentage de gemiddelde verkoopprijs veranderd is. Bij deze berekening gaat de heffingsambtenaar uit van de leveringsdata van de betreffende woningen. Er bestaat geen rechtsregel waaruit volgt dat voor de berekening van het indexeringspercentage en voor het indexeren zelf van dezelfde datum uit moet worden gegaan. Het berekenen van het indexeringspercentage staat los van het indexeren van de verkoopprijs naar de waardepeildatum. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.P. Ferwerda, rechter, in aanwezigheid van
mr. S.J. Veth, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 28 december 2023.
De griffier is verhinderd
de uitspraak te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.