Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 22/3727
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 december 2023 in de zaak tussen
[naam eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: mr. R. van der Weide),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Ridderkerk
(gemachtigde: [naam gemachtigde] ).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van 30 juni 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in Ridderkerk (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 284.000,- op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Ridderkerk voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 17 oktober 2023 op zitting behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De gemachtigde van de heffingsambtenaar is, zonder bericht van verhindering, niet verschenen. De griffier heeft het Track & Trace-systeem van PostNL geraadpleegd. Bij de aangetekende verzending aan de heffingsambtenaar van de uitnodigingsbrief voor de zitting van 17 oktober 2023, gedateerd 7 september 2023, staat dat deze op 8 september 2023 is bezorgd, voorzien van een handtekening voor ontvangst. Gelet hierop heeft de rechtbank vastgesteld dat de uitnodiging voor de zitting op regelmatige wijze aan het adres van de heffingsambtenaar is aangeboden.
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
3. De rechtbank oordeelt dat het beroep gegrond is
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
4. Eiser betoogt dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Volgens eiser moet de waarde € 244.000,- zijn. De heffingsambtenaar heeft onvoldoende rekening gehouden met achterstallig schilderwerk aan de binnen- en buitenzijde en met de gedateerde voorzieningen in de woning. De heffingsambtenaar had een gewogen gemiddelde van de verkoopresultaten als uitgangspunt moeten nemen in plaats van de prijs die door de beste koper in de meest geschikte markt is geboden. De verschillen in kwaliteit/luxe en onderhoud tussen de woning en de vergelijkingsobjecten komen onvoldoende tot uiting. De heffingsambtenaar maakt niet inzichtelijk wat de oppervlakte van de woning is. Bij [adres 2] is geen rekening gehouden met de vernieuwing van de gehele binnenkant. Voor [adres 3] is uitgegaan van een verkeerde oppervlakte. Dit moet 124 m² zijn in plaats van 106 m². De woning heeft als enige object een aanbouw. Deze aanbouw wordt echter tegen dezelfde m²-prijs gewaardeerd als de oppervlakte van het hoofdgebouw. Gelet op de afnemende meeropbrengst zou de aanbouw een lagere m²-prijs moeten hebben. De uitstraling van de woning heeft in het taxatieverslag de score slecht, terwijl in de matrix wordt uitgegaan van een gemiddelde staat hiervan. De heffingsambtenaar heeft niet inzichtelijk gemaakt hoe de bergingen gewaardeerd zijn. [adres 4] heeft een kleinere berging dan de woning, terwijl de prijs per m² ook lager is. Dit zou hoger moeten zijn. Van [adres 5] zijn geen verkoopgegevens beschikbaar waardoor de vergelijkbaarheid niet controleerbaar is.
4.1.
De rechtbank stelt voorop dat op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Het gaat om de prijs die de meestbiedende koper zou betalen, bij een verkoop op de meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding (Kamerstukken
II, 1992/93, 22885, nr. 3, p. 44). De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld (zie het arrest van de Hoge Raad van 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300).
II, 1992/93, 22885, nr. 3, p. 44). De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld (zie het arrest van de Hoge Raad van 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300).
4.2.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. In het taxatieverslag staat dat de woning een woonoppervlakte heeft van 91 m². In de matrix wordt echter een oppervlakte van 111 m² aangehouden. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing hiervan een bijlage overgelegd van WOZ360. Eiser heeft een bijlage overgelegd van Woningweter, waaruit een gebruiksoppervlakte van 102 m² blijkt. De heffingsambtenaar heeft deze verschillen niet verklaard. In het taxatieverslag zijn de factoren voor uitstraling en onderhoud van de woning gesteld op twee (slecht). In de matrix die de heffingsambtenaar in beroep heeft overgelegd, zijn deze factoren aangepast naar drie (gemiddeld). Dit is evenmin door de heffingsambtenaar toegelicht. Omdat onduidelijk bestaat over de gehanteerde gebruiksoppervlakte en waarderingsfactoren, is de matrix niet bruikbaar ter onderbouwing van de WOZ-waarde. De beroepsgrond slaagt.
4.3.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, behoeft wat eiser voor het overige in beroep heeft aangevoerd over de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde geen behandeling meer.
Heeft eiser aannemelijk gemaakt dat de door hem verdedigde waarde niet te laag is?
5. Nu de heffingsambtenaar niet in de op hem rustende bewijslast is geslaagd, komt de vraag aan de orde of eiser aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem gestelde waarde van € 244.000,- niet te laag is. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Eiser heeft een matrix overgelegd waarin de uitstraling en het onderhoud van de woning is bepaald op een 2 (slecht), conform het taxatieverslag. Uit deze matrix volgt een waarde van afgerond € 255.000,-. Dat de oppervlakte van de woning mogelijk onjuist is en geen gegevens bekend zijn over het vergelijkingsobject [adres 5] , leidt niet zonder meer tot de conclusie dat de waarde zoveel lager is als door eiser gesteld.
6. Omdat geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevraagde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 250.000,-.
Conclusie en gevolgen
7. Het beroep is gegrond omdat de uitspraak op bezwaar in strijd is met artikel 17 van Pro de Wet WOZ. De rechtbank vernietigt daarom het bestreden besluit.
7.1.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiser vergoeden en krijgt eiser ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt eiser een vast bedrag per proceshandeling. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 296,-. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 837,-. Eiser heeft in bezwaar gevraagd om vergoeding van de proceskosten. De gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend, de hoorzitting bijgewoond, een beroepschrift ingediend en heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 2.266,-.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 250.000,-;
- vermindert de voor de woning opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen tot een aanslag berekend naar een waarde van € 250.000,-;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan eiser moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2.266,- aan proceskosten aan eiser.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.P. Ferwerda, rechter, in aanwezigheid van
mr. S.J. Veth, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 28 december 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.