ECLI:NL:RBROT:2023:136

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummers: 9856649 CV EXPL 22-13547 (hoofdzaak) en

10132090 CV EXPL 22-30479 (vrijwaringszaak)

datum uitspraak: 6 januari 2023

Vonnis van de kantonrechter

in de (hoofd)zaak van

Parckhoeve Rijnmond B.V.,

vestigingsplaats: Schiedam,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

eiseres in het incident ex artikel 223 Rv,

gemachtigde: mr. T.A. Vermeulen,

tegen

1..Parckhoeve Schiedam B.V.,

vestigingsplaats: Schiedam,

2. [gedaagde01],

woonplaats: [woonplaats01] ,

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

verweerders in het incident ex artikel 223 Rv,

gemachtigde: mr. R. Kuizenga

enin de (vrijwarings)zaak van

1..Parckhoeve Schiedam B.V.,

vestigingsplaats: Schiedam,

2. [gedaagde01],

woonplaats: [woonplaats01] ,

eisers in vrijwaring,

gemachtigde: mr. R. Kuizenga

tegen

[gedaagde02],

woonplaats: [woonplaats02] ,

gedaagde in vrijwaring,

gemachtigde: mr. A.S.J.H. van den Bronk.

De partijen worden hierna ‘Parckhoeve Rijnmond’, ‘Parckhoeve Schiedam’, ‘ [gedaagde01] ’ en ‘ [gedaagde02] ’ genoemd.

1..De procedure in de hoofdzaak

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken in de hoofdzaak:

de dagvaarding van 26 april 2022, met bijlagen;
de incidentele conclusie van Parckhoeve Schiedam en [gedaagde01] tot oproeping in vrijwaring, alsmede conclusie van antwoord in conventie, tevens houdende eis in reconventie, met bijlagen;
de conclusie van antwoord in het vrijwaringsincident;
het verzoek ex artikel 223 Rv van Parckhoeve Rijnmond;
het vonnis in het incident van 9 september 2022;
de conclusie van antwoord inzake het verzoek ex artikel 223 Rv;
de conclusie van antwoord in reconventie, tevens akte tot wijziging/vermeerdering van eis in conventie;
de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
de antwoordakte vermeerdering van eis in conventie tevens overlegging producties in conventie en reconventie.

2..De procedure in de vrijwaringszaak

In de vrijwaringszaak bestaat het dossier uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 27 september 2022, met bijlagen;
het antwoord, met bijlage;
de door Parckhoeve Schiedam en [gedaagde01] bij brief van 21 november 2022 toegestuurde producties 8, 9 en 10.

2.1.

Op 2 december 2022 zijn de hoofdzaak en vrijwaringszaak gelijktijdig tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig:

namens Parckhoeve Schiedam [naam01] (met een volmacht van [naam02] , bestuurder), bijgestaan door de gemachtigde;
namens Parckhoeve Rijnmond en voor zichzelf [gedaagde01] , bijgestaan door de gemachtigde;
namens [gedaagde02] [naam03] (met een volmacht), bijgestaan door de gemachtigde.

De gemachtigde van Parckhoeve Schiedam heeft gebruik gemaakt van spreekaantekeningen, die aan het procesdossier zijn toegevoegd.

3..De feiten

3.1.

Tussen Parckhoeve Rijnmond als verhuurder en Parckhoeve Schiedam als huurder is met ingang van 1 maart 2018 een huurovereenkomst gesloten betreffende de bedrijfsruimte met bovenwoning aan het [adres01] in [plaats01] .

In de huurovereenkomst staat, voor zover relevant:

“1.2 Het gehuurde wordt ten aanzien van het restaurant volledig ingericht verhuurd. De bovenetage (bedrijfswoning) wordt casco verhuurd. Deze wordt door huurder ingericht.

(…)

4.1

De huurprijs van het gehuurde bestaat uit de volgende vergoedingen:

A. Een vergoeding voor alle zakelijke kosten zoals verzekering, erfpacht, waterschapslasten, onroerend zaakbelasting etc. Een en ander volgens een aan deze overeenkomst gehechte lijst.

B. Een vergoeding van € 10.000,- voor de eerste 10 maanden, € 18.000,- voor 2019, € 24.000,- voor 2020 en een vergoeding voor 2021 van € 30.000,-.

Indien partijen besluiten de huurovereenkomst na 10 maanden en 3 jaar voort te zetten bedraagt de vergoeding in het kader van dit artikel tenminste € 40.000,- exclusief de onder

4.1.A genoemde kosten.

(…)

4.5 (…)

Per kalendermaand bedraagt de huur € P…. [zegge: PM] te vermeerderen met de omzetbelasting (…).

4.6

De eerste betaling van huurder heeft betrekking op de periode van 1 maart 2018 tot en met 31 maart 2018.

(…)

6.2

Voor nakoming van de uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen zijn de aandeelhouders van huurder persoonlijk aansprakelijk.”

Onderaan de huurovereenkomst is toegevoegd:

“ [gedaagde02] verklaart hierbij dat hij privé borg staat voor nakoming van de betaling tot en met 2021 zoals in artikel 4.1, daarna heeft hij het recht van koop of nader te noemen meester voor het bedrag van 600.000,= Euro K.K. inclusief oude inventaris. Indien hij van dit recht geen gebruik maakt, gaat dit recht over op [gedaagde01]

3.2.

Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de ‘algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’ (model ROZ van 17 september 2012). In de algemene bepalingen staat, voor zover relevant:

“Betalingen

25.1

De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens de huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel – zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben – geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening.

(…)

25.3

Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. (…)”

3.3.

Op 20 december 2021 heeft Parckhoeve Rijnmond een ingebrekestelling aan Parckhoeve Schiedam en [gedaagde01] gestuurd, waarin zij zijn gesommeerd om uiterlijk 31 december 2021 een bedrag van € 123.620,- te betalen en om het gehuurde per 31 december 2021 te ontruimen. Aan het einde van deze sommatiebrief schrijft Parckhoeve Rijmond:

“U heeft een eventueel tweede kooprecht, ook u wordt derhalve op dit recht en op het verstrijken van de termijn hierbij geattendeerd. Na 31 december 2021 acht ik mij vrij tot verkoop van het onroerend goed aan een ander dan u en/of [gedaagde02] over te gaan.”

3.4.

Op 23 december 2021 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen partijen. Diezelfde dag heeft Parckhoeve Rijnmond kopie facturen betreffende de zakelijke lasten over 2019, 2020 en 2021 aan Parckhoeve Schiedam verstrekt.

3.5.

Op 26 december 2021 schrijft [naam01] aan [gedaagde01] :

‘In mijn brief heb ik aangegeven welk bedrag ik nog heb te ontvangen aan huur en kosten. Ik wil verkopen voor 6 ton kk als deze huur en kosten voor de overdracht zijn betaald. Jij gaf aan dat financiering voor jou geen probleem is. In dat licht wil ik dat er uiterlijk 14 januari 2022 de huur en kosten zijn betaald en dat uiterlijk 21 januari 2022 het pand wordt afgenomen. Ik wil hierover een schriftelijk en onvoorwaardelijk akkoord van jou. Het maakt mij niet uit of jij of [gedaagde02] koopt. De voorwaarden zijn voor jullie beiden hetzelfde en

blijven eerst achterstallige huur en kosten en daarna afnemen, alles binnen de hierboven gestelde termijnen.

Als niet aan de voorwaarden wordt voldaan zal ik de koopovereenkomst ontbinden en dien jij het pand te verlaten waarna ik de verkoop in handen van een makelaar zal leggen.”

3.6.

Een handgeschreven document, met daaronder de handtekening van [naam01] en gedateerd op 30 december 2021, luidt:

“Goodwill Parckhoeve

Waarom geen directe huur

Ik wilde dat je zonder kosten zou beginnen om te zien of hier nog een succes te behalen was. Dit betekende dat je altijd kon stoppen. Ik heb geen huur gevraagd omdat ik er van overtuigd was dat we na een periode van drie jaar er wel uit zouden komen en dat je zou voorstellen om de huur te delen, want dat zou een goodwill zijn. Ik was overdonderd toen je begon, ik betaal geen huur. Ik verzoek een goodwill van € 36.000.”

3.7.

Op 2 februari 2022 heeft Parckhoeve Rijnmond Parckhoeve Schiedam in kort geding gedagvaard en ontruiming van het gehuurde en betaling van € 75.000,- gevorderd. Bij vonnis van 24 maart 2022 zijn de vorderingen van Parckhoeve Rijnmond afgewezen, omdat de kantonrechter het vanwege het door Parckhoeve Schiedam gevoerde verweer niet voldoende aannemelijk achtte dat de vordering tot ontruiming en betaling van de achterstallige huur in een bodemprocedure zonder meer zou worden toegewezen.

3.8.

In een schriftelijke verklaring van 14 april 2022 verklaart [gedaagde02] :

‘(…) Ik heb vernomen dat er een procedure is gevoerd waarbij [gedaagde01][ [gedaagde01] , ktr]
op het standpunt staat dat er een drie partijen overeenkost is in deze tussen [gedaagde02][ [gedaagde02] , ktr]
, [naam01][ [naam01] , ktr]
en [gedaagde01] , waarbij [gedaagde01] en of zijn vennootschap geen huur hoefde te betalen voor de horeca zaak en de aparte bovenwoning op de [adres01] , dat is niet wat ik begrepen heb bij de afspraken waarbij ik aanwezig was. Ik heb ook niet begrepen ,afgesproken of bedoeld, dat ik Ipv [gedaagde01] jarenlang zijn huur zou betalen, immers ik was geen huurder of bewoner vh pand. Ik heb mijzelf wel borg gesteld voor de huur betalingen ,daar partijen elkaar niet goed kenden. (…)

Ik ben met [gedaagde01] geen nadere afspraken overeengekomen inzake betaling van achterstanden, anders dat deze achterstanden ivm mogenlijk meerwaarde pand door koper ( [gedaagde01] , Ik of gezamenlijk) dan ook betaald zou kunnen worden en dat er dan door [naam01] geen onnodige schade zou worden geleden. Ik ging er niet van uit dat er restschulden zouden kunnen overblijven , waar ik borg voor staa, daar [gedaagde01] Tzt uit Verkoop chalet en grond dat kon betalen. (…)”

3.9.

Op 3 maart 2022 heeft de echtgenote van [gedaagde02] een betaling van € 2.000,- aan [naam01] gedaan en op 5 juni 2022 vijf betalingen van ieder € 2.000,-. Deze betalingen zijn door Parckhoeve Rijnmond aangemerkt als betalingen ter zake van de huur.

4..Het geschil

In de hoofdzaak

in conventie

4.1.

Parckhoeve Rijnmond eist, na vermeerdering van eis, samengevat:

de huurovereenkomst betreffende het gehuurde te ontbinden;
Parckhoeve Schiedam te veroordelen het gehuurde te ontruimen;

Parckhoeve Schiedam en [gedaagde01] hoofdelijk te veroordelen aan haar te betalen € 173.432,44 plus de contractuele boete van 1% per maand;
Parckhoeve Schiedam en [gedaagde01] hoofdelijk te veroordelen om met ingang van september 2022 tot de dag van ontruiming van het gehuurde aan haar te betalen € 3.333,- per maand;
Parckhoeve Schiedam en [gedaagde01] te veroordelen in de proceskosten;
het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

Het bedrag dat wordt geëist, bestaat uit een huurachterstand van € 119.443,94, zakelijke lasten van € 44.988,50 en contractuele boetes van in totaal € 9.000,-. De huurachterstand en zakelijke lasten zijn berekend tot en met augustus 2022.

4.2.

Parckhoeve Rijnmond baseert de eis op het volgende. Partijen hebben een huurovereenkomst gesloten. Op grond van artikel 4.1 van de huurovereenkomst is Parkhoeve Schiedam verplicht om de zakelijke lasten en een (huur)vergoeding aan Parckhoeve Rijnmond te betalen. Bij gebreke van andersluidende afspraken is de huur maandelijks bij vooruitbetaling verschuldigd, hoewel Parckhoeve Schiedam ook genoegen neemt met vooruitbetaling per kwartaal of zelfs per jaar. Parckhoeve Schiedam heeft een aanzienlijke betalingsachterstand laten ontstaan, die zo groot is dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Op grond van artikel 25.3 van de algemene bepalingen is Parckhoeve Schiedam een boete verschuldigd bij te late betaling.

[gedaagde01] is op grond van artikel 6.2 van de huurovereenkomst hoofdelijk aansprakelijk voor de betalingsverplichting van Parckhoeve Schiedam.

4.3.

Parckhoeve Schiedam en [gedaagde01] zijn het niet eens met de eis en voeren het volgende aan. Er is geen sprake van een huurovereenkomst, maar van afspraken die zijn gericht op de renovatie van het gehuurde en het hervatten van de exploitatie van het restaurant, met als (uiteindelijke) doel verkoop van het gehuurde door [naam01] , de bestuurder van Parckhoeve Rijnmond. De vergoeding zoals genoemd in artikel 4.1B van de huurovereenkomst moet worden betaald door [gedaagde02] , dit zijn de rentevergoedingen die met hem zijn afgesproken. Hij heeft de huurprijs tot en met 2021 betaald, door middel van een aandelentransactie en door het betalen van (rente)vergoedingen. Parckhoeve Schiedam heeft geen facturen ontvangen, noch voor de huurbetalingen, noch voor de zakelijke lasten. De zakelijke lasten over 2022 zijn nog niet opeisbaar. Parckhoeve Rijnmond heeft via een handgeschreven briefje van [naam01] van 30 december 2021 verklaard geen aanspraak te maken op huurbetalingen. Betalingen die nog moeten worden gedaan, zouden worden verrekend op het moment van verkoop van het gehuurde. Als al betaald moet worden, dan moet de boete worden gematigd, omdat Parckhoeve Schiedam erop mocht vertrouwen dat [gedaagde02] aan zijn verplichtingen zou voldoen en omdat geen facturen zijn ontvangen.

[gedaagde01] is niet persoonlijk aansprakelijk, hij heeft de huurovereenkomst alleen mede ondertekend ten behoeve van zijn instemming met het recht van koop.

in reconventie

4.4.

Parckhoeve Schiedam en [gedaagde01] eisen samengevat:

voor recht te verklaren dat Parckhoeve Rijnmond tekort is geschoten in haar verplichtingen (het nakomen van het recht van koop);
Parckhoeve Rijnmond te veroordelen aan haar een schadevergoeding te betalen, nader op te maken bij staat;
Parckhoeve Rijnmond te veroordelen aan haar te betalen een voorschot op de schadevergoeding van € 125.000,-;

te verklaren voor recht dat de huurkorting over de periode van maart 2020 tot en met maart 2022 wordt vastgesteld op een nader te bepalen bedrag;
Parckhoeve Rijnmond te veroordelen in de proceskosten;
het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

4.5.

Parckhoeve Schiedam en [gedaagde01] baseren de eis op het volgende. In de huurovereenkomst is een recht van koop opgenomen. [gedaagde02] heeft verklaard het gehuurde niet te willen kopen. Daarom moet het gehuurde nu aan [gedaagde01] worden verkocht. Parckhoeve Rijnmond weigert dat en schiet daarom tekort in de nakoming van haar verplichtingen. Zij is verplicht de schade die Parckhoeve Schiedam en [gedaagde01] daardoor lijden te vergoeden. Die schade bestaat uit het verlies van de door Parckhoeve Schiedam en [gedaagde01] in het gehuurde gedane investeringen en het verlies van waardevermeerdering van het gehuurde. Parckhoeve Rijmond wordt door de toegenomen huurwaarde van het gehuurde ongerechtvaardigd verrijkt.

Als Parckhoeve Schiedam en [gedaagde01] worden veroordeeld om de huur te betalen, moet de huurovereenkomst worden gewijzigd op grond van onvoorziene omstandigheden, bestaande uit de coronamaatregelen. Het nadeel van Parckhoeve Schiedam en [gedaagde01] dient te worden verdeeld volgens de vaste lastenmethode (HR 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974).

4.6.

Parckhoeve Rijmond is het niet eens met de eis en voert het volgende aan. Zij is alleen verplicht om [gedaagde01] in de gelegenheid te stellen het gehuurde te kopen op het moment dat zij daadwerkelijk tot verkoop wil overgaan. Er is dus geen sprake van een tekortkoming. Daarnaast is in artikel 5.1 van de huurovereenkomst bepaald dat Parckhoeve Rijnmond geen vergoeding verschuldigd is voor de door Parckhoeve Schiedam aangebrachte voorzieningen en verbouwingen. Voor een tijdelijke huurprijsvermindering is geen plaats, omdat Parckhoeve Schiedam niet heeft aangetoond dat sprake is geweest van een significante omzetdaling in de perioden waarin het gehuurde noodgedwongen gesloten is geweest.

In de vrijwaringszaak

4.7.

Parckhoeve Schiedam en [gedaagde01] eisen, samengevat:

[gedaagde02] te veroordelen om aan hen te betalen datgene waartoe zij in de hoofdzaak jegens Parckhoeve Rijnmond mochten worden veroordeeld;
[gedaagde02] te veroordelen in de proceskosten, met rente.

4.8.

Parckhoeve Schiedam en [gedaagde01] baseren de eis op het volgende. Zij hebben met [gedaagde02] afgesproken dat hij de huurbetalingen (bedoeld onder 4.1B van de huurovereenkomst) voor zijn rekening zou nemen. Door dat niet te doen, is [gedaagde02] tekort geschoten in het nakomen van die afspraak. Hij moet daarom de schade die Parckhoeve Schiedam en [gedaagde02] daardoor lijden vergoeden.

4.9.

[gedaagde02] is het niet eens met de eis en voert het volgende aan. Er is geen sprake van schuldoverneming, op grond waarvan hij de huurbetalingsverplichting uit de huurovereenkomst van Parckhoeve Schiedam heeft overgenomen. Er is geen afspraak gemaakt tussen [gedaagde02] en Parckhoeve Schiedam dat [gedaagde02] deze kosten zou betalen. Er is wel sprake van een borgstelling, maar die borgstelling is vernietigd door de echtgenote van [gedaagde02] op grond van artikel 1:89 lid 1 BW. De borgstelling is bovendien een rechtsverhouding tussen [gedaagde02] en Parckhoeve Rijnmond, niet tussen [gedaagde02] en Parckhoeve Schiedam. Tot slot heeft [gedaagde02] dan direct een regresvordering op Parckhoeve Schiedam.

In het incident ex artikel 223 Rv (voorlopige voorziening)

4.10.

Parckhoeve Rijnmond eist samengevat:

- Parckhoeve Schiedam en [gedaagde01] hoofdelijk te veroordelen aan haar maandelijks een bedrag te betalen van € 4.108,25;

Parckhoeve Schiedam en [gedaagde01] te veroordelen om, ingeval aan de veroordeling tot betaling van € 4.108,25 niet wordt voldaan, na behoorlijke ingebrekestelling met een termijn van vijf dagen om alsnog te betalen, het gehuurde te ontruimen;
Parckhoeve Schiedam en [gedaagde01] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten.

4.11.

Parckhoeve Rijnmond baseert de eis op het volgende. De vordering op Parckhoeve Schiedam en [gedaagde01] , die waarschijnlijk niet verhaald kan worden, loopt steeds verder op. Parckhoeve Rijnmond heeft daarom belang bij een voorziening om te voorkomen dat haar schade verder oploopt. De in de hoofdzaak gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst zal vrijwel zeker worden toegewezen.

4.12.

Parckhoeve Schiedam en [gedaagde01] zijn het niet eens met de eis en voeren het volgende aan. Parckhoeve Rijnmond is niet-ontvankelijk in haar vordering, omdat voorafgaand aan de hoofdzaak in kort geding al betaling en ontruiming is gevorderd, welke vorderingen zijn afgewezen. Parckhoeve Rijnmond heeft niet een zodanig belang bij haar vorderingen dat de afloop van de bodemzaak niet afgewacht kan worden. De vordering is bovendien niet toewijsbaar omdat de huur over 2022 nog niet opeisbaar is. Tot slot staan de door Parckhoeve Schiedam en [gedaagde01] ingestelde reconventionele vorderingen aan toewijzing in de weg.

5..De beoordeling

In de hoofdzaak

in conventie

5.1.

De kantonrechter zal de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en betaling van een bedrag van € 173.432,44, plus € 3.333,- per maand met ingang van september 2022 tot de dag van ontruiming toewijzen. Zij is van oordeel dat Parckhoeve Schiedam wel degelijk de huurprijs moet betalen, dat de gevorderde bedragen opeisbaar zijn en dat door niet-betaling sprake is van een ernstige tekortkoming. Dit oordeel wordt hieronder verder toegelicht.

Kwalificatie overeenkomst

5.2.

Parckhoeve Schiedam en [gedaagde01] hebben gesteld dat geen sprake zou zijn van een huurovereenkomst, maar afspraken gericht op renovatie van het gehuurde en het hervatten van de exploitatie van het restaurant. Parckhoeve Schiedam en [gedaagde01] hebben aan deze stelling geen consequentie verbonden, anders dan dat zij betwisten dat de tegenprestatie van artikel 4.1B van de huurovereenkomst door hen verschuldigd is. Nu de kantonrechter, zoals hierna zal worden toegelicht, oordeelt dat deze tegenprestatie wel verschuldigd is, staat daarmee ook vast dat sprake is van een huurovereenkomst.

Betalingsverplichting van Parckhoeve Schiedam: huurprijs verschuldigd en opeisbaar

5.3.

Partijen verschillen van mening over wat is overeengekomen over de betalingsverplichting van Parckhoeve Schiedam. Het bepaalde in artikel 4.1 van de huurovereenkomst zal daarom moeten worden uitgelegd.

5.4.

De kantonrechter stelt voorop dat het bij de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld, niet alleen aankomt op een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract, maar daarnaast op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158 (Haviltex)). Uit HR 20 februari 2004 (ECLI:NL:HR:2004:AO1427) volgt dat bij de uitleg van een overeenkomst steeds van beslissende betekenis zijn alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar wat de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen, en dat in praktisch opzicht vaak van groot belang is de taalkundige betekenis van de bewoordingen van de overeenkomst, gelezen in de context ervan als geheel, die deze in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben.

5.5.

Een taalkundige uitleg van het bepaalde in artikel 4.1 van de huurovereenkomst kan naar het oordeel van de kantonrechter geen andere zijn dan dat Parckhoeve Schiedam verplicht is om de zakelijke lasten en een bedrag aan huur aan Parckhoeve Rijnmond te betalen. Door Parckhoeve Schiedam is betoogd dat het – in afwijking van wat er letterlijk in de huurovereenkomst staat – de bedoeling van partijen is geweest dat [gedaagde02] de huurbetalingen zou doen en Parckhoeve Schiedam alleen de zakelijke lasten zou betalen, wat ook zou blijken uit de omstandigheid dat de huurprijs even hoog is als de renteverplichting van [gedaagde02] over de overeengekomen koopsom van het gehuurde van € 600.000,-, maar dit wordt door zowel Parckhoeve Rijnmond als [gedaagde02] uitdrukkelijk tegengesproken. [gedaagde02] heeft bovendien toegelicht dat er weliswaar op verschillende momenten is gesproken over mogelijke (andere) constructies betreffende de exploitatie van het restaurant, maar dat daar nooit daadwerkelijk afspraken over zijn gemaakt. Gelet op deze gemotiveerde betwisting oordeelt de kantonrechter dat er geen feiten en omstandigheden zijn komen vast te staan die maken dat een andere uitleg aan artikel 4.1 van de huurovereenkomst moet worden gegeven dan een zuiver taalkundige. Parckhoeve Schiedam moet dus (ook) de huurprijs aan Parckhoeve Rijnmond betalen.

5.6.

Partijen verschillen ook van mening over de opeisbaarheid van de gevorderde bedragen. Ook hier komt het aan op een uitleg van de huurovereenkomst. In de huurovereenkomst is niet, zoals gebruikelijk, de vergoeding per betaalperiode opgenomen, met benoeming van wat die betaalperiode dan is. Echter, in artikel 4.5 is wel de tekst blijven staan
“per kalendermaand bedraagt de huur”(met vermelding “P.M.”) en in artikel 4.6 staat dat de eerste betaling van huurder betrekking heeft op de periode van 1 maart 2018 tot en met 31 maart 2018. Het is daarom aannemelijk dat partijen de bedoeling hebben gehad dat de overeengekomen bedragen per maand moeten worden betaald. Omdat geen enkele aanwijzing in de huurovereenkomst staat over de vervaldag van deze maandelijkse betalingsverplichting, komt het bij de uitleg daarover aan op een aanvulling van de huurovereenkomst op grond van artikel 6:248 lid 1 BW. Parckhoeve Rijmond heeft er terecht op gewezen dat het de gewoonte is dat een huurprijs bij vooruitbetaling verschuldigd is. De kantonrechter oordeelt daarom dat Parckhoeve Rijnmond de in artikel 4.1B overeengekomen huur maandelijks bij vooruitbetaling had moeten betalen. Die betalingsverplichting geldt ook bij gebrek aan facturen van Parckhoeve Rijnmond. De betalingsverplichting volgt immers uit de huurovereenkomst. Niet gebleken is dat partijen

hebben afgesproken dat Parckhoeve Schiedam pas hoeft te betalen nadat zij een factuur heeft ontvangen.

5.7.

Voor de verschuldigde zakelijke lasten ligt het anders. Partijen hebben niet afgesproken dat Parckhoeve Schiedam terzake een voorschot betaalt. Partijen hebben ook geen jaarlijks bedrag afgesproken en de lijst waarnaar in de huurovereenkomst wordt verwezen, is door partijen niet overgelegd (en naar de kantonrechter aanneemt ook niet opgesteld). Parckhoeve Schiedam kon dus niet weten welk bedrag zij hiervoor aan Parckhoeve Rijnmond had moeten betalen en al helemaal niet in het kader van een maandelijkse vooruitbetaling. Partijen zijn het erover eens dat Parckhoeve Rijnmond in ieder geval op 23 december 2021 kopieën van de facturen van deze zakelijke lasten over de jaren 2019, 2020 en 2021 aan Parckhoeve Schiedam heeft verstrekt. Parckhoeve Schiedam had toen, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, deze kosten binnen een redelijke termijn moeten betalen. Ook hier volgt de betalingsverplichting uit de huurovereenkomst en kan Parckhoeve Schiedam zich niet verschuilen achter het ontbreken van een factuur. De kantonrechter acht een betalingstermijn van twee weken gebruikelijk en redelijk, zodat Parckhoeve Schiedam in ieder geval met ingang van 6 januari 2022 met betaling van deze kosten in verzuim is.

5.8.

Parckhoeve Schiedam heeft zich erop beroepen dat Parckhoeve Rijnmond zou hebben afgezien van de huurbetalingen, althans dat partijen afspraken hebben gemaakt die erop neerkomen dat deze bedragen nog niet zouden worden opgeëist. Het is niet onaannemelijk dat partijen op enig moment hebben gesproken over een betaling van de (achterstallige) huurprijs en zakelijke lasten op het moment van levering van het gehuurde, ter uitvoering van het recht van koop. Het is echter niet komen vast te staan dat hier definitieve afspraken over zijn gemaakt. Het bepaalde in de huurovereenkomst blijft daarom leidend. Parckhoeve Schiedam heeft, blijkens de e-mail van [naam01] aan [gedaagde01] van 26 december 2021, ook de gelegenheid gehad om de achterstand alsnog te betalen en daarna het gehuurde af te nemen, maar van die gelegenheid heeft zij geen gebruik gemaakt.

5.9.

Parckhoeve Rijnmond heeft betwist dat zij heeft afgezien van betaling van (een deel van) de huurprijs. Zij heeft toegelicht dat het handgeschreven document van 30 december 2021 te maken heeft met een eventuele minnelijke regeling. Gelet op het voorgaande is niet komen vast te staan dat Parckhoeve Rijnmond akkoord is gegaan met een latere betaling (of niet betaling) van de verschuldigde bedragen door Parckhoeve Schiedam. Aan het bij de mondelinge behandeling door Parckhoeve Schiedam gedane bewijsaanbod gaat de kantonrechter voorbij, omdat dit te laat is gedaan. Niet valt in te zien waarom Parckhoeve Schiedam dit bewijs niet eerder heeft aangeboden, of waarom zij de gestelde bandopname niet al eerder in het geding heeft gebracht.

5.10.

Ook is niet komen vast te staan dat, zoals Parckhoeve Schiedam betoogt, de verschuldigde huurprijs al is betaald door een aandelentransactie van [gedaagde02] . In alle overgelegde correspondentie over deze transactie wordt door [gedaagde02] duidelijk gemaakt dat die is bedoeld als zekerheidstelling voor de terugbetaling van een of meer leningen. Uit niets blijkt dat deze transactie is bedoeld als betaling van de huurprijs voor het gehuurde. Aan die stelling van Parckhoeve Schiedam gaat de kantonrechter dan ook voorbij.

5.11.

De vordering van Parckhoeve Schiedam om Parckhoeve Rijnmond en [gedaagde01] te veroordelen om een bedrag van € 3.333,- per maand te betalen met ingang van september 2022 tot de dag van ontruiming is ook toewijsbaar. In de huurovereenkomst staat dat de huurprijs na 2021 € 40.000,- bedraagt. Hiervoor is al overwogen dat de huurprijs maandelijks bij vooruitbetaling verschuldigd is en daarom is het gevorderde bedrag opeisbaar en toewijsbaar.

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming gehuurde: tekortkoming ernstig genoeg

5.12.

Gelet op het voorgaande staat vast dat Parckhoeve Schiedam, berekend tot en met augustus 2022, een betalingsachterstand heeft van € 119.443,94 aan huur en € 44.988,50 aan zakelijke lasten. Dit is in totaal een bedrag van € 164.432,44. Dit komt erop neer dat Parckhoeve Schiedam sinds de start van de huurovereenkomst vrijwel niets aan Parckhoeve Rijnmond heeft betaald. Dit levert een zodanige ernstige toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op, dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Die vordering zal daarom worden toegewezen.

5.13.

Gelet op de ontbinding van de huurovereenkomst zal ook de ontruiming van het gehuurde worden toegewezen, zoals door Parckhoeve Rijnmond gevorderd.

Contractuele boete

5.14.

De verschuldigdheid van de contractuele boete van 1% per maand volgt uit artikel 25.3 van de algemene bepalingen. Anders dan door Parckhoeve Schiedam betoogd, zijn de algemene bepalingen wel degelijk van toepassing. Haar stelling dat de algemene voorwaarden niet zouden gelden omdat partijen hiervan afwijkende afspraken zouden hebben gemaakt, wordt gepasseerd, zoals blijkt uit hetgeen hiervoor is overwogen.

5.15.

De door Parckhoeve Rijnmond gevorderde contractuele boete zal worden toegewezen, met inachtneming van het volgende.

De boete is in beginsel verschuldigd met ingang van de data van verzuim zoals die blijken uit hetgeen onder 5.6 en 5.7 is overwogen. Echter, naar het oordeel van de kantonrechter maakt de omstandigheid dat Parckhoeve Rijnmond het zo lang kennelijk goed heeft gevonden dat Parckhoeve Schiedam (nog) niet aan haar betalingsverplichting voldeed, dat geen aanspraak kan worden gemaakt op de boete tot het moment dat Parckhoeve Rijnmond in de ingebrekestelling (van 20 december 2021) aanspraak op de huurachterstand heeft gemaakt. Dit komt overeen met het door Parckhoeve Rijnmond gevorderde boetebedrag van € 9.000, berekend tot en met augustus 2022, van .

De kantonrechter acht geen redenen aanwezig om de boete (verder) te matigen, gelet op de mate van verzuim van Parckhoeve Schiedam. De door Parckhoeve Schiedam aangevoerde redenen voor matiging (dat zij erop mocht vertrouwen dat [gedaagde02] zou betalen en geen facturen heeft ontvangen) zijn hiervoor al besproken, waarbij de conclusie was dat deze argumenten niet slagen.

Vanaf 1 september 2022 is Parckhoeve Schiedam, naast het gevorderde bedrag van € 9.000,-, de boete van 1% per maand verschuldigd over het bedrag dat vanaf dat moment steeds aan achterstand open heeft gestaan, exclusief het nu toegewezen boetebedrag van € 9.000,-.

Aansprakelijkheid [gedaagde01] : hoofdelijk verbonden

5.16.

[gedaagde01] is hoofdelijk aansprakelijk voor betaling van de huur en de zakelijke lasten, zodat de gevorderde hoofdelijke veroordeling zal worden toegewezen. In artikel 6.2 van de huurovereenkomst is immers letterlijk opgenomen dat de aandeelhouders van Parckhoeve Schiedam hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de nakoming van de uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen. Er is geen sprake van een particuliere borgtocht (art. 7:857 BW), nu [gedaagde01] handelde ten behoeve van de normale uitoefening van Parckhoeve Schiedam, waarvan hij bestuurder is. De bepalingen van afdeling 2 van titel 7.14 BW zijn daarom niet van toepassing, zodat de bepaling van artikel 6.2 van de huurovereenkomst geldig is. Onder de huurovereenkomst staat de handtekening van [gedaagde01] en dat is voldoende. De verplichting van een afzonderlijke handtekening voor deze borgtocht volgt niet uit de huurovereenkomst, noch uit de wet of jurisprudentie.

Proceskosten

5.17.

Parckhoeve Schiedam en [gedaagde01] krijgen ongelijk en moeten daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Parckhoeve Rijnmond tot vandaag vast op € 108,41 aan dagvaardingskosten, € 1.384,- aan griffierecht en € 1.744,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten × € 872,- tarief). Dit is totaal € 3.236,41. Voor kosten die Parckhoeve Rijnmond maakt na deze uitspraak moeten Parckhoeve Schiedam en [gedaagde01] een bedrag betalen van € 124,-. Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (ECLI:NL:HR:2022:853).

in reconventie

5.18.

De vorderingen in reconventie zullen worden afgewezen. De kantonrechter is van oordeel dat Parckhoeve Rijnmond niet tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen met betrekking tot het recht van koop van [gedaagde01] . Van een waardevermeerdering van het gehuurde is niet gebleken, althans door Parckhoeve Schiedam en [gedaagde01] zijn geen stukken overgelegd waaruit een eventuele waardevermeerdering blijkt.

Uitleg van het recht van koop: geen aanspraak (meer) door [gedaagde01]

5.19.

Partijen zijn het erover eens dat [gedaagde02] geen gebruik heeft gemaakt (of willen maken) van zijn recht om het gehuurde te kopen. Dit betekent dat dit recht in beginsel aan ‘ [gedaagde01] q.q.’ toekomt. Parckhoeve Rijnmond is echter niet verplicht om het gehuurde (nog) aan [gedaagde01] q.q. te verkopen, gelet op het volgende.

5.20.

Zelfs als ervan uit wordt gegaan dat op enig moment een verplichting is ontstaan van Parckhoeve Rijnmond om het gehuurde aan [gedaagde01] q.q. te verkopen, dan is geen sprake geweest van een opeisbare verplichting. Deze verplichting, die voortvloeit uit de huurovereenkomst, is dan immers pas ontstaan op een moment dat Parckhoeve Schiedam jegens Parckhoeve Rijnmond al in verzuim was met het voldoen aan haar betalingsverplichting. Zolang Parckhoeve Schiedam in verzuim is met haar betalingsverplichting uit de huurovereenkomst, kan zij van Parckhoeve Rijnmond geen nakoming van het recht van koop verlangen, welk recht voortvloeit uit diezelfde huurovereenkomst.

5.21.

De ontbinding van de huurovereenkomst treft ook het recht van koop dat daarin is opgenomen. Dit betekent dat er, zelfs als Parckhoeve Schiedam alsnog betaalt, geen grondslag meer is voor de vordering tot nakoming van het recht van koop. De vordering om voor recht te verklaren dat Parckhoeve Rijnmond tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst, zal daarom worden afgewezen. Omdat er geen sprake is van een tekortkoming, is er ook geen grondslag voor de gevorderde schadevergoeding (nader op te maken bij staat) en het daarop gevorderde voorschot.

Geen wijziging van de huurovereenkomst: onvoldoende gesteld

5.22.

De vordering tot wijziging van de huurovereenkomst zal eveneens worden afgewezen. Hoewel het uitgangspunt is dat de coronamaatregelen een onvoorziene omstandigheid opleveren die in beginsel een wijziging van de huurovereenkomst rechtvaardigen, is dat op zichzelf niet voldoende om zo’n vordering te kunnen toewijzen. Parckhoeve Rijnmond had moeten stellen en onderbouwen dat door die maatregelen sprake is geweest van een omzetdaling, met overlegging van de omzetcijfers. Parckhoeve Rijnmond heeft hier helemaal niets over gezegd, laat staan dat zij stukken heeft overgelegd. Zij heeft daarom niet voldaan aan de op haar rustende stelplicht, wat leidt tot afwijzing van de vordering. Aan bewijslevering wordt niet toegekomen.

Proceskosten

5.23.

in conventie en in reconventie

Uitvoerbaarheid bij voorraad

5.24.

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Er is sprake van een zodanige ernstige tekortkoming van Parckhoeve Schiedam, waarbij sinds de aanvang van de huurovereenkomst vrijwel niets aan Parckhoeve Rijnmond is betaald, dat van Parckhoeve Rijnmond niet kan worden verwacht dat zij de tenuitvoerlegging van het vonnis (met name ten aanzien van de ontruimingsverplichting) moet opschorten als Parckhoeve Schiedam en [gedaagde01] besluiten enig rechtsmiddel tegen dit vonnis in te stellen.

In het vrijwaringsincident

5.25.

In de hoofdzaak is al overwogen dat niet is komen vast te staan dat [gedaagde02] de huurbetalingsverplichting van Parckhoeve Schiedam heeft overgenomen of anderszins is afgesproken dat [gedaagde02] deze betalingen in plaats van Parckhoeve Schiedam zal verrichten. De vordering in de vrijwaringszaak is gebaseerd op dezelfde feiten als het verweer in de hoofdzaak, dat dus is gepasseerd. De grondslag voor de vordering in de vrijwaringszaak is daarom niet komen vast te staan en daarom wordt deze afgewezen.

5.26.

Het verweer van [gedaagde02] ten aanzien van de borgstelling hoeft niet te worden besproken, omdat Parckhoeve Schiedam en [gedaagde01] zich niet op de borgstelling hebben beroepen als grondslag voor hun vordering.

5.27.

In het incident ex artikel 223 Rv (voorlopige voorziening)

5.28.

Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft Parckhoeve Rijnmond verklaard dat indien (uiterlijk) op 6 januari 2023 eindvonnis wordt gewezen in de hoofdzaak, de gevorderde voorlopige voorziening ex artikel 223 Rv wordt ingetrokken. Nu aan die voorwaarde is voldaan, behoeven deze vorderingen geen bespreking meer en zal de kantonrechter geen uitspraak doen in dit incident.

6..De beslissing

De kantonrechter:

In de hoofdzaak

in conventie

6.1.

ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt Parckhoeve Schiedam om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde aan het [adres01] in [plaats01] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege Parckhoeve Schiedam bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Parckhoeve Rijnmond te stellen;

6.2.

veroordeelt Parckhoeve Schiedam en [gedaagde01] hoofdelijk aan Parckhoeve Rijnmond te betalen € 173.432,44, te vermeerderen met de contractuele boete van 1% per maand met ingang van 1 september 2022 over het bedrag dat op de eerste van elke maand aan huurachterstand (exclusief al verbeurde boetes) open staat;

6.3.

veroordeelt Parckhoeve Schiedam en [gedaagde01] hoofdelijk om met ingang van 1 september 2022 tot de dag van ontruiming aan Parckhoeve Rijnmond te betalen € 3.333,- per maand, waarbij een gedeelte van een maand als een hele maand geldt;

6.4.

veroordeelt Parckhoeve Schiedam en [gedaagde01] in de proceskosten, aan de kant van Parckhoeve Rijnmond tot vandaag vastgesteld op € 3.236,41;

in reconventie

6.5.

wijst de vorderingen van Parckhoeve Schiedam en [gedaagde01] af;

6.6.

veroordeelt Parckhoeve Schiedam en [gedaagde01] in de proceskosten, aan de kant van Parckhoeve Rijnmond tot vandaag vastgesteld op € 1.308,-;

in conventie en in reconventie

6.7.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

6.8.

wijst al het andere af;

In de vrijwaringszaak

6.9.

wijst de vorderingen van Parckhoeve Schiedam en [gedaagde01] af;

6.10.

veroordeelt Parckhoeve Schiedam en [gedaagde01] in de proceskosten, aan de kant van [gedaagde02] tot vandaag vastgesteld op € 1.308,-.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. van der Kolk en in het openbaar uitgesproken.

51909

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming gehuurde na ernstige betalingsachterstand

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

1..Parckhoeve Schiedam B.V.,

1..Parckhoeve Schiedam B.V.,

1..De procedure in de hoofdzaak

2..De procedure in de vrijwaringszaak

3..De feiten

4..Het geschil

5..De beoordeling

6..De beslissing