Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10121886 / CV EXPL 22-29857
datum uitspraak: 17 februari 2023
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Havensteder,
gevestigd in Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. G. Meijerink te Rotterdam,
tegen
[gedaagde01] ., in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van de heer
[naam01],
[naam01],
gevestigd in [vestigingsplaats01] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. C.C.M. Welten te Rotterdam,
De partijen worden hierna ‘Havensteder’ en ‘ [gedaagde01] q.q.’ genoemd. De onder bewind gestelde persoon wordt hierna ‘ [naam01] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 23 september 2022, met bijlagen;
- het antwoord, met bijlagen;
- de rolbeslissing van 11 november 2022;
- de brief van 29 november 2022, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de e-mail van 11 januari 2023 van [gedaagde01] q.q., met bijlagen;
- de e-mail van 25 januari 2023 van [gedaagde01] q.q.
1.2.
Op 31 januari 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Namens Havensteder was mevrouw [naam02] (medewerkster bij Havensteder) aanwezig, bijgestaan door de gemachtigde van Havensteder en mr. S.A. den Engelsen. Namens [gedaagde01] q.q. was mevrouw [naam03] (bewindvoerder) aanwezig, vergezeld van de heer [naam01] en mevrouw [naam04] (begeleidster vanuit het Leger des Heils) en bijgestaan door de gemachtigde van [gedaagde01] q.q.
2.De inleiding
Waar gaat deze zaak over?
2.1.
Sinds 5 augustus 2019 huurt [naam01] van Havensteder de woning aan het adres [adres01] in Rotterdam (‘de woning’). [naam01] huurt de woning op basis van een zorghuurovereenkomst. Dit betekent dat Havensteder de woning aan [naam01] verhuurt in het kader van een samenwerkingsovereenkomst met het Leger des Heils, op grond waarvan Havensteder een beperkt aantal woningen ter beschikking stelt voor woonbegeleiding. [naam01] heeft een woonbegeleidingsovereenkomst met het Leger des Heils. De woning is buiten het normale stelsel van passend toewijzen om (met voorrang) aan [naam01] verhuurd, onder de voorwaarden dat [naam01] zich openstelt en blijft openstellen voor woonbegeleiding van het Leger des Heils en dat ook daadwerkelijk woonbegeleiding door het Leger des Heils plaatsvindt.
2.2.
Op 1 juni 2022 heeft de politie een inval in de woning gedaan. Daarbij is in de slaapkamer een kweekruimte met 26 hennepplanten, een kweektent, LED-lampen, tijdklokken en een afzuiginstallatie aangetroffen. In de tuin stonden nog 5 hennepplanten. Na de ontmanteling van de hennepkwekerij heeft de gemachtigde van Havensteder [gedaagde01] q.q. een brief gestuurd, waarmee [gedaagde01] q.q. in de gelegenheid is gesteld om de huurovereenkomst (namens [naam01] ) op te zeggen. [gedaagde01] q.q. heeft dit niet gedaan.
Wat wil Havensteder in deze zaak?
2.3.
Havensteder is van mening dat [naam01] , vanwege het feit dat er een hennepkwekerij in de woning is aangetroffen, in strijd met de algemene huurvoorwaarden en het Burgerlijk Wetboek (‘BW’) heeft gehandeld. Deze tekortkomingen van [naam01] rechtvaardigen volgens Havensteder de ontbinding van de huurovereenkomst. Dat eist Havensteder dan ook in deze zaak, met daarbij veroordeling van [gedaagde01] q.q. om de woning te ontruimen. Daarnaast eist Havensteder op grond van de algemene huurvoorwaarden een boete van € 2.500,00, te vermeerderen met de wettelijke rente. Tot slot eist Havensteder dat [gedaagde01] q.q. de proceskosten moet betalen.
Wat is het verweer van [gedaagde01] q.q.?
2.4.
[gedaagde01] q.q. is het niet eens met de eis van Havensteder. [gedaagde01] q.q. betwist in de eerste plaats dat sprake is van een tekortkoming van [naam01] . Als daar al sprake van is, dan is [gedaagde01] q.q. van mening dat die tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. [gedaagde01] q.q. voert daar de volgende omstandigheden voor aan:
[naam01] heeft op enig moment iemand ontmoet die een slaapplek zocht. [naam01] heeft diegene een slaapplek aangeboden. Die persoon heeft misbruik gemaakt van de gastvrijheid van [naam01] (en van het feit dat [naam01] een licht verstandelijke beperking heeft), door in de slaapkamer een hennepkwekerij op te zetten. [naam01] heeft de politie de naam en het telefoonnummer van de betreffende persoon gegeven, zodat hier onderzoek naar kan worden gedaan.
De situatie heeft niet lang geduurd. De aangetroffen hennepplanten waren niet groot en uit het hennepinformatiebericht van de politie blijkt dat er geen aanwijzingen van eerdere oogsten en/of wederrechtelijk verkregen voordeel zijn.
De begeleidster van [naam01] vanuit het Leger des Heils komt geregeld bij [naam01] langs, waarbij de woning soms wordt gecontroleerd. De begeleidster heeft op 3 maart 2022 de bovenverdieping van de woning nog gecontroleerd.
Er was geen sprake van diefstal van elektriciteit; de elektriciteit voor de hennepkwekerij werd legaal afgenomen. Er was dan ook geen sprake van een gevaarlijke situatie.
De burgemeester is niet overgegaan tot sluiting van de woning.
De door Havensteder in punt 9 van de dagvaarding genoemde risico’s van een hennepkwekerij hebben zich in de praktijk niet voorgedaan.
Daarnaast is het belang van [naam01] bij behoud van de woning, volgens [gedaagde01] q.q., groter dan het belang van Havensteder bij ontruiming van de woning. Gelet op de huidige woningmarkt zal [naam01] dakloos worden als de woning wordt ontruimd. Daardoor zal de hulpverlening vanuit het Leger des Heils, de GGZ en [gedaagde01] stagneren. [naam01] dreigt dan weer in zijn oude situatie van dakloosheid en schulden te vervallen, terwijl zijn schulden juist zeer recent zijn afgelost.
2.5.
In het geval dat de kantonrechter toch oordeelt dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat de woning moet worden ontruimd, verzoekt [gedaagde01] q.q.
primairom een terme de grâce en
subsidiairom een langere ontruimingstermijn.
primairom een terme de grâce en
subsidiairom een langere ontruimingstermijn.
2.6.
[gedaagde01] q.q. is tot slot van mening dat de door Havensteder geëiste boete onredelijk bezwarend is. [naam01] heeft namelijk niets met de hennepkwekerij van doen en het gaat bovendien om een zeer beperkte periode. Daarnaast is het belang van Havensteder bij het opleggen van een boete niet groot genoeg en is er geen schade aan de kant van Havensteder.
3.De beoordeling
[naam01] is tekortgeschoten in de nakoming van de algemene huurvoorwaarden en de wet.
3.1.
Vast staat dat in de woning een hennepkwekerij, bestaande uit 26 hennepplanten en benodigdheden voor het kweken van hennep, is aangetroffen. [naam01] is hierdoor tekortgeschoten in de nakoming van de artikelen 9.5 en 10.1 van de algemene huurvoorwaarden en artikel 7:213 BW Pro. In deze artikelen staat - kort gezegd - dat [naam01] de woning als een goed huurder moet gebruiken en dat hij geen hennep mag kweken in de woning. Dat een derde verantwoordelijk zou zijn voor de hennepkwekerij, zoals [gedaagde01] q.q. heeft gesteld, doet hier niet aan af. Zelfs als dat het geval zou zijn - wat door Havensteder is betwist - dan nog is [naam01] op grond van artikel 7:219 BW Pro tegenover Havensteder aansprakelijk voor de gedragingen van die derde, omdat diegene de woning met goedvinden van [naam01] heeft gebruikt.
3.2.
Met [gedaagde01] q.q. is de kantonrechter van oordeel dat niet is komen vast te staan dat [naam01] ook in strijd met artikel 5.3 van de huurovereenkomst, artikel 3.1 van de algemene huurvoorwaarden en artikel 7:214 BW Pro heeft gehandeld. Uit deze artikelen volgt - kort gezegd - dat [naam01] de woning als woonruimte moet gebruiken. De kantonrechter is van oordeel dat er onvoldoende aanwijzingen in het dossier zijn om tot de conclusie te kunnen komen dat sprake was van bedrijfsmatige hennepkweek. De enkele omstandigheid dat sprake was van in totaal 31 hennepplanten die - in theorie - 874,2 gram hennep (een handelshoeveelheid) zou kunnen opleveren en dat in de woning een kweektent, LED-lampen, tijdklokken en een afzuiginstallatie zijn aangetroffen, is daartoe onvoldoende. Zoals [gedaagde01] q.q. terecht heeft aangevoerd, was immers geen sprake van verwarming, speciale voeding, CO2-suppletie, speciale grond en ziektebestrijding en daarom kan niet zondermeer van bedrijfsmatige hennepkweek worden gesproken.
De tekortkomingen van [naam01] rechtvaardigen ontbinding van de huurovereenkomst.
3.3.
In artikel 6:265 lid 1 BW Pro staat dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van één van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
3.4.
Hiervoor is geoordeeld dat [naam01] tekort is geschoten in de nakoming van de algemene huurvoorwaarden en de wet. Die tekortkomingen laten zich niet meer herstellen. De tekortkomingen van [naam01] leveren Havensteder dan ook in principe de bevoegdheid op om de huurovereenkomst te (laten) ontbinden. [gedaagde01] q.q. heeft aangevoerd dat geen sprake is van een tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt en de kantonrechter begrijpt dat [gedaagde01] q.q. hiermee een beroep doet op de tenzij-bepaling van artikel 6:265 lid 1 BW Pro. Naar het oordeel van de kantonrechter gaat dat beroep echter niet op en rechtvaardigen de tekortkomingen van [naam01] de ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter legt dit als volgt uit.
3.5.
Het is een feit van algemene bekendheid dat woningbouwcorporaties (en dus ook Havensteder, zoals zij ook onweersproken heeft gesteld) tegenwoordig een strikt non-tolerantiebeleid voeren ten aanzien van het kweken van hennep in hun woningen en dat het aanwezig hebben van een kwekerij in principe een voldoende ernstige tekortkoming oplevert om de huurovereenkomst te ontbinden, ook wanneer dat tot gevolg heeft dat de huurder zijn of haar woonruimte verliest. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat van algemene bekendheid is dat de aanwezigheid en exploitatie van een hennepplantage in een huurwoning als in deze zaak, voor het gehuurde en de omgeving een reële en verhoogde kans op overlast (wateroverlast, stankoverlast), schade (vocht, schimmel, kortsluiting door verhoogd energieverbruik) en andere serieus te nemen nadelige effecten in het leven roept. Voorbeelden van andere mogelijk nadelige effecten zijn: de negatieve uitstraling op de omgeving, de verminderde verhuurbaarheid van woningen in de omgeving en het feit dat woningcorporaties worden geconfronteerd met een verhoogd eigen risico en duurdere verzekeringspremies als in hun woningen brand uitbreekt als gevolg van illegale hennepteelt. Daarbij is, anders dan [gedaagde01] q.q. kennelijk meent, niet van belang of die risico’s zich al dan niet hebben verwezenlijkt. Dat het in totaal om “slechts” 31 hennepplanten ging, doet daar ook niet aan af (vergelijk de uitspraak van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 9 april 2019, gepubliceerd onder ECLI:NL:GHSHE:2019:1334, specifiek overweging 3.13).
3.6.
Tegenover het belang van Havensteder om haar non-tolerantiebeleid strikt toe te kunnen passen en haar verplichting om te waken voor de veiligheid en leefbaarheid in (de buurt van) haar woningbestand, staat het belang van [naam01] om in de woning te kunnen blijven wonen. In de schriftelijke stukken en tijdens de mondelinge behandeling is door [gedaagde01] q.q. aangevoerd dat [naam01] een licht verstandelijke beperking heeft, dat [naam01] is gediagnosticeerd met PTSS, dat [naam01] begeleiding krijgt vanuit het Leger des Heils, de GGZ en [gedaagde01] en dat [naam01] één keer per maand begeleide omgang met zijn dochter heeft in de woning. Deze omstandigheden wegen echter niet zodanig zwaar dat zij tot de conclusie kunnen leiden dat de tekortkomingen van [naam01] de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigen. De kantonrechter begrijpt dat het voor [naam01] ingrijpend zal zijn om het gebruik van de woning te verliezen, zowel in de zin dat hij het dak boven zijn hoofd verliest als in de zin dat de hulpverlening mogelijk zal stagneren. [naam01] had echter beter moeten weten en geen hennep moeten kweken, dan wel geen derde in de woning moeten laten verblijven zonder regelmatig te controleren wat die derde in de woning deed. Dat hij dit niet heeft gedaan en dat dit ertoe heeft geleid dat er een hennepkwekerij in de woning is aangetroffen, komt voor zijn rekening en risico. Dat [naam01] een licht verstandelijke beperking en PTSS heeft (Havensteder heeft dit weersproken, maar de kantonrechter wil daar op basis van de schriftelijke stukken en hetgeen ter zitting is besproken wel vanuit gaan), vormt tot slot ook geen rechtvaardiging voor de tekortkomingen van [naam01] en ook onvoldoende grond om de ontbinding van de huurovereenkomst af te wijzen. Ook alle door [gedaagde01] q.q. gestelde omstandigheden in onderlinge samenhang bezien wegen niet op tegen het belang van Havensteder, zoals dat hiervoor is geschetst.
3.7.
De slotsom is dat de tekortkomingen van [naam01] de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigen.
3.8.
Er bestaat geen aanleiding om [naam01] een terme de grâce als bedoeld in artikel 7:280 BW Pro te bieden. Daarvoor zijn de tekortkomingen te ernstig. Bovendien is de betreffende bepaling niet van toepassing als het gaat om verplichtingen die zich niet alsnog voor nakoming lenen, zoals bij illegale hennepkweek. De illegale teelt zelf kan immers niet meer ongedaan worden gemaakt; alleen aan de schadelijke gevolgen kan naderhand worden tegemoetgekomen (zie Tekst & Commentaar bij artikel 7:280 BW Pro, aantekening 2 onder a).
De conclusie: de huurovereenkomst wordt ontbonden en de woning moet worden ontruimd.
3.9.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [gedaagde01] q.q. wordt veroordeeld om er zorg voor te dragen dat de woning wordt ontruimd met alle personen en zaken die zich daar vanwege [naam01] bevinden en de woning met alle sleutels ter beschikking van Havensteder te stellen.
3.10.
De ontruimingstermijn wordt gesteld op zes weken na de datum van dit vonnis. Dit biedt [naam01] de gelegenheid om - eventueel geholpen door de hulpverlening - andere woonruimte te vinden en op die manier te proberen de hulpverlening doorgang te laten vinden.
[gedaagde01] q.q. moet de boete ook betalen.
3.11.
Vast staat dat in de woning hennep is gekweekt. In artikel 10.7 van de algemene huurvoorwaarden (Havensteder schrijft 10.6 in randnummer 16 van de dagvaarding) staat dat [naam01] in dat geval een onmiddellijk opeisbare boete van € 2.500,00 aan Havensteder is verschuldigd. De door Havensteder geëiste boete is dan ook in principe toewijsbaar.
3.12.
Op grond van de jurisprudentie van het Hof van Justitie van de Europese Unie moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of artikel 10.7 van de algemene huurvoorwaarden (‘het boetebeding’) als onredelijk bezwarend moet worden aangemerkt in de zin van artikel 6:233 sub a BW Pro. De kantonrechter is van oordeel dat dit niet het geval is. Dat legt zij als volgt uit.
3.13.
Artikel 3 lid 1 van Pro de Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (93/13/EG, ‘de richtlijn’) bepaalt dat een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld als oneerlijk wordt beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. In de bijlage bij de richtlijn is een indicatieve en niet uitputtende lijst opgenomen van bedingen die als oneerlijk kunnen worden aangemerkt. Onder 1.e. van die lijst is vermeld het beding dat tot doel of tot gevolg heeft de consument die zijn verbintenissen niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen. Artikel 4 lid 1 van Pro de richtlijn houdt in dat voor de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst op het moment van de sluiting en alle andere bedingen van de overeenkomst in aanmerking worden genomen, rekening houdend met de aard van de goederen of diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft.
3.14.
Uit het voorgaande vloeit voort dat de eventuele vaststelling door de rechter dat het door haar onderzochte boetebeding een onevenredig hoge schadevergoeding verbindt aan tekortkomingen in de nakoming aan de zijde van de consument en daarmee voldoet aan de omschrijving onder 1.e. van de indicatieve lijst, nog niet toereikend is voor het oordeel dat dat boetebeding oneerlijk is. Ook dan nog moet, aan de hand van de in artikel 4 van Pro de richtlijn genoemde gezichtspunten, worden beoordeeld of het beding het evenwicht in de overeenkomst in strijd met de goede trouw aanzienlijk verstoort.
3.15.
De beoordeling of het boetebeding oneerlijk is, moet - zoals gezegd - geschieden aan de hand van de omstandigheden zoals die waren ten tijde van de sluiting van de overeenkomst. Dit betekent dat niet relevant is hoe het boetebeding in het gegeven geval in feite uitpakt, maar slechts hoe het boetebeding in theorie - bezien per datum van totstandkoming - zou hebben kunnen uitpakken. De ernst van de tekortkomingen van [naam01] spelen hierin dus geen rol en moeten volledig buiten beschouwing worden gelaten.
3.16.
Een verhuurder van woonruimte heeft er groot belang bij in haar standaardhuurovereenkomst een afschrikwekkend boetebeding op te nemen ter voorkoming van drugsdelicten in en rond de door haar verhuurde woningen. Hennepplantages gaan gepaard met brandgevaar, drugshandel brengt overlast en onveiligheid met zich mee en de enkele aanwezigheid van verdovende middelen in een woonomgeving kan leiden tot verloedering en vormen van drugsgerelateerde criminaliteit. Hiertegen moet een verhuurder preventief optreden, niet alleen in haar eigen (financiële) belang maar ook in het belang van haar overige huurders en andere omwonenden.
3.17.
Om afschrikwekkende werking te hebben, moet de boete een zekere minimumhoogte hebben, ook gelet op het feit dat met drugs - naar bekend mag worden verondersteld - grote winsten kunnen worden behaald. In dat licht bezien acht de kantonrechter de basisboete van € 2.500,00, ook in relatie tot de overeengekomen netto maandhuur van (bij aanvang van de huurovereenkomst) € 607,46, niet bovenmatig. In het boetebeding is daarnaast nog een boete van € 50,00 per dag gesteld op de voortzetting van de overtreding. Dat is in dit geval ongeveer 2,5 keer de huur per dag, wat de kantonrechter ook niet buitensporig acht. De boete is gemaximeerd op € 15.000,00 in totaal. Een dergelijke maximumboete is zeer aanzienlijk, maar ook in aanmerking genomen dat de overtreding van de Opiumwet 250 dagen - dus ruim meer dan een half jaar, moet hebben geduurd voordat dat maximum is bereikt - ook niet bovenmatig te oordelen. De huurder heeft het immers zelf in de hand de overtreding van de Opiumwet niet te plegen of, eenmaal gepleegd, te beëindigen.
3.18.
In artikel 10 van Pro de algemene huurvoorwaarden is naast het boetebeding nog een aantal andere sancties gesteld op overtreding van het verbod om hennep te kweken, namelijk ontbinding van de huurovereenkomst en een verplichting tot vergoeding van schade en/of huurderving. Daarnaast is in artikel 22.2 van de algemene huurvoorwaarden een algemeen boetebeding opgenomen, op grond waarvan Havensteder onverminderd de in de algemene huurvoorwaarden vermelde boeten voor bijzondere gedragingen aan een huurder een boete van € 50,00 per overtreding van de artikelen 8 tot en met 13 van de algemene huurvoorwaarden kan opleggen. Op grond van artikel 4 van Pro de richtlijn moet met het bestaan en de (afschrikwekkende) werking van de in artikel 10 van Pro de algemene huurvoorwaarden vermelde sancties én artikel 22.2 van de algemene huurvoorwaarden rekening worden gehouden bij de beoordeling van de (on)eerlijkheid van het boetebeding. Daarbij is ook van belang dat in artikel 22.2 van de algemene huurvoorwaarden een anticumulatieregeling ontbreekt. Cumulatie is daardoor mogelijk, want het aantal mogelijke combinaties van overtredingen waarop boetes staan, is schier eindeloos aangezien in de huurovereenkomst op een groot aantal verboden boetes zijn gesteld. Hierbij valt overigens ook op dat het steeds de huurder is die een boete kan verbeuren, nooit Havensteder, wat een onevenwichtigheid op zichzelf vormt.
3.19.
Daarnaast is van belang dat het boetebeding zonder enig (verder) onderscheid van toepassing is op iedere vorm van overtreding van de Opiumwet, hoe groot of hoe klein ook. Dit betekent dat de boete ook is gesteld op het bezit van een kleine (gebruikers)hoeveelheid verdovende middelen, dat in Nederland weliswaar strafbaar is, maar wordt gedoogd.
3.20.
Bij het enkel aanwezig hebben van een kleine (gebruikers)hoeveelheid verdovende middelen dreigt een boete van € 2.500,00. De kantonrechter acht het niet goed denkbaar dat ooit zou kunnen worden vastgesteld dat het bezit van die geringe hoeveelheid langere tijd heeft geduurd en de boete dus wordt verhoogd met boetebedragen per dag. In de realiteit zal de boete voor bezit van een gebruikershoeveelheid dus niet in de buurt van het maximum van € 15.000,00 kunnen komen. Het risico van een veroordeling tot schadevergoeding lijkt in dat geval uitermate beperkt. Wel hangt de huurder de mogelijkheid van een ontbinding boven het hoofd, maar dat geldt bij iedere tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst; het is op grond van de wet uiteindelijk aan de rechter om daarover te oordelen.
3.21.
Bij overtredingen van de Opiumwet die meer inhouden dan de aanwezigheid van een kleine (gebruikers)hoeveelheid verdovende middelen kan de huurder worden geconfronteerd met een daarop gestelde boete van maximaal € 15.000,00, de mogelijkheid dat de huurovereenkomst op die grond wordt ontbonden en een verplichting tot schadevergoeding. Als de overtreding gepaard gaat met andere overtredingen van voorschriften van de huurovereenkomst kunnen daarvoor nog andere, lagere, boetes worden verbeurd. Naar het oordeel van de kantonrechter kan, gegeven wat hiervoor in 3.16. en 3.17. is overwogen, niet worden gezegd dat dit alles het boetebeding oneerlijk maakt.
3.22.
De vraag of het ontbreken van iedere (vorm van) differentiatie van de boete in relatie tot de aard en omvang van de overtreding van de Opiumwet de boete onredelijk bezwarend maakt, beantwoordt de kantonrechter ontkennend. Zoals de kantonrechter hiervoor overwoog moet - kort gezegd - worden beoordeeld hoe het beding kan uitpakken. Dat resultaat is, zoals overwogen, niet onredelijk bezwarend. Afgezien daarvan is er naar het oordeel van de kantonrechter nu eenmaal een grens aan de wijze waarop op voorhand de zwaarte van eventuele overtredingen kan worden uitgesplitst (zie ook de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 8 augustus 2017, gepubliceerd onder ECLI:NL:GHAMS:2017:3315). Verder is van belang dat ook de vondst van een kleine hoeveelheid drugs onder omstandigheden tot een sluiting van de woning door de burgemeester kan leiden. Dit laatste illustreert dat het in de praktijk niet zo eenvoudig is om onderscheid te maken tussen een gebruikershoeveelheid en een hoeveelheid die niet slechts voor eigen gebruik bedoeld kan zijn. Het opnemen van een dergelijk criterium in de standaardhuurovereenkomst zal daarom tot interpretatieverschillen, rechtsonzekerheid en bewijsproblemen leiden, terwijl naar het oordeel van de kantonrechter ook hier geldt dat niet van Havensteder kan worden gevergd dat die in de huurovereenkomst per soort drugs vermeldt tot welke hoeveelheid die wordt gedoogd of tot een lagere boete leidt.
3.23.
Afweging van al wat hiervoor is vermeld, brengt de kantonrechter tot het eindoordeel dat het bestreden boetebeding niet in strijd met de goede trouw het evenwicht in de huurovereenkomst aanzienlijk verstoort. De conclusie luidt dan ook dat [gedaagde01] q.q. de boete van € 2.500,00 aan Havensteder moet betalen. De daarover geëiste wettelijke rente wordt toegewezen, omdat Havensteder genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde01] q.q. dat niet heeft betwist.
[gedaagde01] q.q. moet de proceskosten van Havensteder betalen.
3.24.
[gedaagde01] q.q. krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Havensteder tot vandaag vast op € 133,39 aan dagvaardingskosten, € 365,00 aan griffierecht en € 398,00 aan salaris voor de gemachtigde (twee punten x € 199,00). Dit is in totaal € 896,39. Voor kosten die Havensteder maakt na deze uitspraak moet [gedaagde01] q.q. een bedrag betalen van € 99,50. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (zie de uitspraak van de Hoge Raad van 10 juni 2022, gepubliceerd onder ECLI:NL:HR:2022:853).
Uitvoerbaarheid bij voorraad
3.25.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv Pro).
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
veroordeelt [gedaagde01] q.q. om aan Havensteder te betalen € 2.500,00 aan boete met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro daarover vanaf 23 september 2022 tot de dag van volledige betaling;
4.2.
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde01] q.q. om er zorg voor te dragen dat de woning aan het adres [adres01] ( [postcode01] ) in Rotterdam binnen zes weken na de datum van dit vonnis is ontruimd met alle personen en zaken die zich daar vanwege [naam01] bevinden en de woning met alle sleutels ter beschikking van Havensteder te stellen;
4.3.
veroordeelt [gedaagde01] q.q. in de proceskosten die aan de kant van Havensteder tot vandaag worden vastgesteld op € 896,39;
4.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
4.5.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. drs. D.L. Spierings en in het openbaar uitgesproken.
38671