ECLI:NL:RBROT:2023:1381

• Datum uitspraak: 17 februari 2023
• Publicatiedatum: 22 februari 2023
• Zaaknummer: 10162103 \ CV EXPL 22-32743
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: M.C. van der Kolk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurprijsverlaging en rechtsgeldige cessie van vorderingen in huurgeschil

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Rotterdam op 17 februari 2023 uitspraak gedaan in een huurgeschil tussen V.O.F. Bumarang en een gedaagde partij. Bumarang, een juridisch adviesbureau dat zich bezighoudt met de inkoop van vorderingen, heeft een vordering tot terugbetaling van te veel betaalde huur ingediend. De huurovereenkomst tussen de gedaagde en een derde partij, [naam02], liep van 1 november 2018 tot 31 augustus 2020, met een overeengekomen kale huurprijs van € 900,00 per maand. Na een uitspraak van de Huurcommissie op 13 juli 2021 werd vastgesteld dat de redelijke huurprijs € 483,11 per maand bedroeg, wat leidde tot een te veel betaalde huur van € 7.504,02 over een periode van achttien maanden.

Bumarang heeft de vordering van [naam02] op de gedaagde overgenomen via een akte van cessie. De gedaagde heeft betwist dat Bumarang de vordering rechtsgeldig kon innen, omdat hij nooit toestemming had gegeven voor de cessie en omdat delen van de akte van cessie waren weggelakt. De kantonrechter oordeelde echter dat de cessie rechtsgeldig was, omdat aan de wettelijke vereisten voor cessie was voldaan. De kantonrechter heeft geoordeeld dat de gedaagde te veel huur heeft betaald en dat Bumarang recht heeft op de terugbetaling van het bedrag, inclusief buitengerechtelijke kosten en rente.

De gedaagde werd veroordeeld om aan Bumarang een totaalbedrag van € 8.254,22 te betalen, bestaande uit de hoofdsom en buitengerechtelijke kosten, met wettelijke rente. Tevens werd de gedaagde veroordeeld in de proceskosten, die zijn vastgesteld op € 1.281,07. Het vonnis werd uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 10162103 \ CV EXPL 22-32743

datum uitspraak: 17 februari 2023

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

V.O.F. Bumarang,

vestigingsplaats: Groningen,

eiseres,

gemachtigde: mr. D.J. Ruessink,

tegen

[gedaagde01] ,

woonplaats: [woonplaats01] ,

gedaagde,

die zelf procedeert.

De partijen worden hierna ‘Bumarang’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.

1.. De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

• de dagvaarding van 17 oktober 2022, met bijlagen;
• de aantekeningen van het mondelinge verweer van 7 december 2022.

1.2.

Op 20 januari 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met [naam01] (namens Bumarang) en [gedaagde01] besproken.

2.. De feiten

2.1.

[naam02] (hierna: [naam02] ) heeft van [gedaagde01] een woning aan de [adres01] gehuurd (hierna: het gehuurde). De huurovereenkomst is ingegaan op 1 november 2018 en is geëindigd op 31 augustus 2020. De overeengekomen kale huurprijs bedroeg € 900,00 per maand.

2.2.

Op 8 juli 2019 heeft [naam02] een verzoekschrift ingediend bij de Huurcommissie tot toetsing van de aanvangshuurprijs. Op 29 november 2019 heeft een onderzoek in het gehuurde plaatsgevonden door een rapporteur van de Huurcommissie. De rapporteur komt tot een woningwaardering van 99 punten. De daarbij behorende maximaal redelijke huurprijs bedraagt € 483,11 per maand.

2.3.

Op 13 juli 2021 heeft de Huurcommissie uitspraak gedaan. De Huurcommissie beslist, voor zover relevant:

“(…)
De huurprijs van € 900,00 per maand, afgesproken per 1 november 2018, is niet redelijk. Een huurprijs van € 483,11 per maand is wel redelijk. (…)”.

2.4.

Bumarang is een juridisch adviesbureau, dat zich bezighoudt met de inkoop van vorderingen. In dat kader heeft Bumarang op 9 juli 2019 de vordering tot terugbetaling van de door [naam02] aan [gedaagde01] te veel betaalde huur welke ontstaat door verlaging van de huurprijs gekocht.

In de akte van cessie van 8 juli 2019 staat in de artikelen 1, 2, 7 en 11:

“(…)
1. Verhuurder(s): Diegene(n) die uit hoofde van de bijgevoegd huurovereenkomst als verhuurder(s) heeft/hebben te gelden.

2. Vordering: De maandelijkse vordering tot terugbetaling van de door huurder aan verhuurder te veel betaalde huur welke ontstaat door verlaging van de huurprijs. (…)

7. Bumarang koopt en huurder verkoopt de vorderingen van huurder op verhuurder welke ontstaan gedurende de periode gerekend vanaf de ingangsdatum van de huurverlaging tot de maand volgende op die waarin de uitspraak van de Huurcommissie is verzonden. (…)

11. Bumarang is als eigenaar van de vorderingen bevoegd alle wettelijke handelingen te verrichten om tot inning van de vorderingen te komen, alsmede het aangaan van een schikking met de wederpartij. (…)”.

2.5.

Bij vonnis van 12 augustus 2022 met zaaknummer 9709421 \ CV EXPL 22-5871 heeft de kantonrechter van de rechtbank Rotterdam voor recht verklaard dat het gehuurde per 1 november 2018 moet worden gewaardeerd met 99 punten en dat de kale huurprijs op die datum € 483,11 per maand bedraagt. Met betrekking tot de teveel betaalde huur overwoog de kantonrechter als volgt:

“(…)
4.10. Uit wat hiervoor is geoordeeld, volgt dat de huurprijs van het gehuurde met ingang van 1 november 2018 € 483,11 bedraagt. [naam02] heeft over de periode van 1 november 2018 tot en met 30 april 2020 maandelijks een bedrag van € 900,- aan kale huur betaald. Daarna heeft hij de maximaal redelijke huurprijs van € 483,11 per maand betaald. Dit betekent dat hij gedurende achttien maanden een bedrag van € 416,89 per maand te veel heeft betaald. Over deze gehele periode is dat een totaalbedrag van € 7.504,02. (…)”

[naam02] is in dit vonnis niet-ontvankelijk verklaard in zijn vordering tot terugbetaling van de teveel betaalde huurprijs. Daarover overwoog de kantonrechter als volgt:

“(…)
4.15. De kantonrechter oordeelt dat [naam02] daarom, om op eigen naam op grond van artikel 17 van de akte van cessie de vordering te innen, in de dagvaarding had moeten stellen dat hij dat ten behoeve van Bumarang deed. Nu hij dat niet heeft gedaan, zal hij in zijn vordering tot restitutie van de teveel betaalde huur niet-ontvankelijk worden verklaard. Dit neemt overigens niet weg dat de (huidige) eigenaar van de vordering jegens [gedaagde01] aanspraak kan maken op de teveel betaalde huur. De kantonrechter kan [gedaagde01] daar echter niet toe veroordelen, nu dat niet is gevorderd. (…)”

2.6.

Tegen dit vonnis heeft [gedaagde01] geen hoger beroep ingesteld.

3.. Het geschil

3.1.

Bumarang eist samengevat:

• [gedaagde01] te veroordelen aan haar te betalen € 8.254,22 met rente;
• [gedaagde01] te veroordelen in de proceskosten met rente;
• het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

Het bedrag dat wordt geëist, bestaat uit de hoofdsom van € 7.504,02 en buitengerechtelijke kosten van € 750,20 (exclusief btw).

3.2.

Bumarang baseert de eis op het feit dat zij de vordering van [naam02] uit onverschuldigde betaling op zijn verhuurder van [naam02] heeft gekocht en dat uit het vonnis van de kantonrechter van 12 augustus 2022 volgt dat die vordering € 7.504,02 bedraagt. Bumarang heeft [gedaagde01] meermaals verzocht om over te gaan tot betaling van dit bedrag. [gedaagde01] heeft tot op heden niet aan dit verzoek voldaan. Bumarang heeft hierdoor buitengerechtelijke kosten moeten maken, deze kosten komen ook voor rekening van [gedaagde01] .

3.3.

[gedaagde01] is het niet eens met de eis en voert het volgende aan. Bumarang is nooit huurder van [gedaagde01] geweest, zodat Bumarang de te veel betaalde huur niet kan vorderen. De akte van cessie van 8 juli 2019 is bovendien voor de helft zwart gemarkeerd, zodat [gedaagde01] niet kan zien wat er precies tussen Bumarang en [naam02] is afgesproken, en zich niet voldoende kan verweren tegen de vordering van Bumarang. [gedaagde01] moet wel van de volledige inhoud van de akte van cessie van 8 juli 2019 op de hoogte worden gesteld. Bovendien is overname van de vordering door Bumarang in strijd met de redelijkheid en billijkheid.

4.. De beoordeling

Rechtsgeldige cessie?

4.1.

Bumarang heeft een akte van cessie van 8 juli 2019 overgelegd op grond waarvan Bumarang bevoegd is de vordering van [naam02] ter zake van te veel betaalde huur te innen (artikel 11 van de akte van cessie van 8 juli 2019). Daarmee is Bumarang in beginsel de partij die deze vordering moet instellen.

4.2.

[gedaagde01] heeft echter aangevoerd dat hij nooit toestemming heeft gegeven voor overname van de vordering, zodat geen sprake is van een rechtsgeldige cessie. Voor een rechtsgeldige cessie is op grond van artikel 3:94 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) alleen vereist dat (i) een mededeling van de cessie is gedaan en (ii) dat de vordering is overgedragen met een akte. De achter (i) bedoelde mededeling kan in elke vorm geschieden. Aan het mededelingsvereiste is naar het oordeel van de kantonrechter in ieder geval voldaan in de eerder tussen [naam02] en [gedaagde01] gevoerde procedure, waarin de akte van cessie is overgelegd. Tussen partijen staat daarnaast vast dat vordering met een akte is overgedragen, zodat ook aan het achter (ii) bedoelde vereiste is voldaan. Dat [naam02] geen toestemming van [gedaagde01] heeft gevraagd, is niet van belang. Er is in beginsel sprake van een rechtsgeldige cessie.

4.3.

[gedaagde01] heeft ook aangevoerd dat de vordering ter zake van te veel betaalde huur niet overgedragen kon worden. Het uittreksel van de akte van cessie is namelijk gedateerd op 8 juli 2019. Op die datum is het verzoek tot huurprijsvermindering bij de Huurcommissie ingediend, de omvang van de eventuele vordering was op dat moment nog niet bekend, zodat op dat moment nog geen vordering overgedragen kon worden, aldus [gedaagde01] . De kantonrechter kan [gedaagde01] hierin niet volgen. Dat de vordering op het moment van overdracht nog niet opeisbaar was doet namelijk niet ter zake, vereist is alleen dat de vordering voldoende bepaalbaar is. Dit vereiste hoeft niet strikt te worden uitgelegd. Volgens vaste rechtspraak is voldoende dat de akte zodanige gegevens bevat dat, eventueel achteraf, aan de hand daarvan kan worden vastgesteld om welke vordering het gaat (HR 22 november 2019, ECLI:NL:HR:2019:1841).

4.4.

De bepaalbaarheid van de onderhavige vordering kan naar het oordeel van de kantonrechter op basis van het uittreksel van de akte van cessie van 8 juli 2019 voldoende worden vastgesteld. Uit artikel 2 van deze akte blijkt immers duidelijk dat de vordering die Bumarang heeft overgenomen ziet op de vordering van [naam02] (als huurder) aan [gedaagde01] (als verhuurder) tot terugbetaling van de te veel betaalde huur. Dat op het moment van het opstellen van de akte nog sprake was van een toekomstige vordering, omdat nog niet duidelijk was welk bedrag aan huur precies terugbetaald moest worden, doet hieraan niet af. Het is voldoende als de toekomstige vordering rechtstreeks wordt verkregen uit een op het moment van cessie bestaande rechtsverhouding (in dit geval de bestaande huurovereenkomst) (HR 30 januari 1987,
NJ 1987/530).

4.5.

[gedaagde01] heeft daarnaast aangevoerd dat hij zich niet voldoende kan verweren tegen de vordering van Bumarang omdat onderdelen van de akte van cessie van 8 juli 2019 zijn weggelakt. Deze onderdelen zijn volgens [gedaagde01] nodig om de omvang van de vordering te kunnen omvatten. De kantonrechter volgt [gedaagde01] ook hierin niet. Het uittreksel van de cessie biedt voldoende aanknopingspunten ter vaststelling van deze vordering. Onder welke voorwaarden [naam02] de vordering heeft overgedragen is een kwestie die speelt tussen [naam02] en Bumarang en heeft geen invloed op de betalingsverplichting. Tot slot kan ook niet worden geoordeeld dat overname van de vordering ter zake van de te veel betaalde huur door Bumarang strijdig is met de redelijkheid en billijkheid.

4.6.

Alles overwegende oordeelt de kantonrechter dat de cessie rechtsgeldig heeft plaatsgevonden.

Te veel huur betaald?

4.7.

Bij hierboven genoemd vonnis van 12 augustus 2022 heeft de kantonrechter van de rechtbank Rotterdam voor recht verklaard dat het gehuurde per 1 november 2018 moet worden gewaardeerd met 99 punten en dat de kale huurprijs op die datum € 483,11 per maand bedraagt. Tegen dit oordeel heeft [gedaagde01] geen hoger beroep ingesteld, zodat vaststaat dat de kale huurprijs van het gehuurde per 1 november 2018 € 483,11 bedroeg.

4.8.

Ter zitting heeft [gedaagde01] erkend dat [naam02] te veel huur heeft betaald. [gedaagde01] heeft daarnaast niet betwist dat [naam02] in de periode van 1 november 2018 tot en met 30 april 2020 maandelijks een bedrag van € 900,00 aan kale huur heeft betaald. Ook heeft [gedaagde01] niet betwist dat [naam02] , vanaf 1 mei 2020 tot en met het einde van de huurovereenkomst, maandelijks een huurprijs van € 483,11 heeft betaald. Dit betekent dat [naam02] gedurende achttien maanden een bedrag van € 416,89 per maand te veel aan huur heeft betaald. Over deze gehele periode is dat een totaalbedrag van € 7.504,20. Dit bedrag wordt - door middel van een rechtsgeldige cessie (overweging 4.1. en verder) - door Bumarang gevorderd en is toewijsbaar.

Buitengerechtelijke incassokosten en rente

4.9.

De buitengerechtelijke incassokosten van € 750,20 worden toegewezen, omdat aan alle voorwaarden is voldaan om deze kosten vergoed te krijgen (artikel 6:96 BW). De rente wordt toegewezen, omdat Bumarang genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde01] dat niet heeft betwist.

Proceskosten

4.10.

[gedaagde01] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Bumarang tot vandaag vast op € 107,07 aan dagvaardingskosten, € 514,00 aan griffierecht en € 660,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 330,00). Dit is in totaal € 1.281,07. Voor kosten die Bumarang maakt na dit vonnis moet [gedaagde01] een bedrag betalen van € 132,00. Hier kan nog een bedrag bijkomen als dit vonnis wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853).

Uitvoerbaarheid bij voorraad

4.11.

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).

5.. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

veroordeelt [gedaagde01] om aan Bumarang te betalen € 8.254,22 aan hoofdsom en buitengerechtelijke kosten, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over een bedrag van € 7.504,02 vanaf 1 september 2022 tot de dag van volledige betaling;

5.2.

veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, die aan de kant van Bumarang tot vandaag worden vastgesteld op € 1.281,07 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na vandaag tot de dag van volledige betaling;

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. van der Kolk en in het openbaar uitgesproken.

54214