Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10099849 / CV EXPL 22-28556
datum uitspraak: 27 januari 2023
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Maasdelta Groep,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. J.P.M. Borsboom, advocaat te Rotterdam,
tegen
1. [naam01]in zijn hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van onder bewind gestelde
[gedaagde01],
[gedaagde01],
kantoorhoudende te [plaats01] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. ing. A.T. Tilburg, advocaat te Sopijkenisse,
2. [naam01]in zijn hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van onder bewind gestelde
[gedaagde02],
[gedaagde02],
kantoorhoudende te [plaats01] ,
gedaagde,
die niet is verschenen.
Eiseres wordt hierna ‘Maasdelta’ genoemd en gedaagden gezamenlijk als ‘ [gedaagden] ’.
Gedaagden afzonderlijk worden hierna aangeduid als ‘de bewindvoerder’ en ‘ [gedaagde01] ’ of ‘ [gedaagde02] ’.
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 12 september 2022, met producties;
- de conclusie van antwoord;
- de akte houdende overlegging producties van Maasdelta;
- de spreekaantekeningen van Maasdelta;
1.2.
Op 12 januari 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Namens Maasdelta is verschenen [naam02] , senior woonconsulent, bijgestaan door de gemachtigden mr. M. Peters en mr. L. Eleveld. [gedaagde01] is in persoon verschenen, bijgestaan door de gemachtigde, mr. ing. A.T. Tilburg.
2..De feiten
2.1.
[gedaagde01] en [gedaagde02] huren sedert 12 januari 2015 van Maasdelta de woning aan de [adres01] in [plaats01] (hierna: ‘het gehuurde’ of ‘de woning’).
2.2.
Bij beschikking van de kantonrechter van de rechtbank Rotterdam van 2 augustus 2021 zijn de goederen die (zullen) toebehoren aan [gedaagde01] en [gedaagde02] onder bewind gesteld met benoeming van [naam01] h.o.d.n. [handelsnaam01] tot bewindvoerder.
2.3.
In de tussen Maasdelta en [gedaagden] gesloten huurovereenkomst is – voor zover nu van belang – het volgende vermeld:
“(…) Huurder is ervan op de hoogte dat verhuurder eigenaar / verhuurder is van meerdere woningen in de buurt/omgeving. Huurder zal zich gedragen als goed huurder en verplicht zich ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast wordt veroorzaakt in welke vorm dan ook. Onder dit kader wordt mede begrepen een algeheel verbod op:
(…)
-
sleutelen aan auto’s, motoren of andere voertuigen in en om de woning;
sleutelen aan auto’s, motoren of andere voertuigen in en om de woning;
(…)
-
het deponeren van afval op andere dan de daartoe aangewezen plaatsen;
het deponeren van afval op andere dan de daartoe aangewezen plaatsen;
(…)
Het overtreden van deze bepaling rechtvaardigt een eventuele ontbinding van de overeenkomst.”
2.4.
Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de ‘algemene huurvoorwaarden woonruimte, versie 1 januari 2012’. Daarin is - voor zover hier van belang - het volgende bepaald:
Artikel 8
(…)
3. huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals een goed huurder betaamt.
(…)
8. Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.
(…)
10. Het is huurder niet toegestaan:
a. voertuigen, kinderwagens, fietsen, plantenbakken, winkelwagens, vuilniszakken, grof vuil of andere voorwerpen elders dan op of in de daarvoor bestemde gelegenheden te plaatsen.
(…)
12. Indien tot het gehuurde een tuin of een erf behoort, is huurder verplicht de tuin aan te leggen, te gebruiken en te onderhouden zodat deze een verzorgde indruk maakt en het erf en de tuin niet te bezigen voor de opslag van zaken, van welke aard dan ook, of voor het stallen van een of meer auto’s, caravans, boten e.d.; (…)”
2.5.
Partijen zijn op 12 januari 2015 een ‘tuinovereenkomst en onderhoudsregels woningen met tuin en overige onroerende aanhorigheden’ (hierna: de tuinovereenkomst) overeengekomen. In de tuinovereenkomst staat – voor zover van belang – het volgende vermeld:
“(…) Het is niet toegestaan om door Maasdelta (…) aangebrachte voorzieningen in/aan de tuin en/of overige onroerende aanhorigheden zonder schriftelijke toestemming van verhuurder te wijzigen dan wel te verwijderen.
Maasdelta (…) staat niet toe dat de onroerende aanhorigheden gebruikt worden voor opslag (…). In geen geval mogen de zaken worden gebruikt als werkplaats of voor de uitoefening van bedrijfsmatige activiteiten. (…)”.
2.6.
Op 10 september 2015 heeft Maasdelta een klacht van een omwonende over [gedaagde01] ontvangen, omdat hij een deel van zijn schutting had verwijderd om in de achtertuin zijn auto te kunnen parkeren.
2.7.
Op 13 juli 2017 heeft Maasdelta opnieuw een klacht van een omwonende ontvangen. [gedaagde01] heeft de schutting opnieuw verwijderd om te klussen aan auto’s. In diezelfde klacht werd er melding gemaakt van ongepast gedrag in de avonduren (hard rijden, harde muziek en blowen).
2.8.
Op 15 november 2019 is Maasdelta op huisbezoek geweest bij [gedaagde01] naar aanleiding van een nieuwe melding in de wijk en constateerde dat de tuin vol lag met grof vuil en zwerfafval en dat er twee auto’s stonden. Bij brief van 18 november 2019 heeft Maasdelta [gedaagde01] gesommeerd het afval en de auto’s uit de tuin te verwijderen.
2.9.
Op 22 januari 2020 heeft de gemeente Nissewaard contact opgenomen met Maasdelta, nadat zij ook klachten ontvingen uit de buurt over de overlast die [gedaagde01] veroorzaakte.
2.10.
Bij brief van 5 februari 2021 heeft Maasdelta een laatste waarschuwing verstuurd aan [gedaagde01] en hem gesommeerd om het afval te verwijderen, de schutting te herstellen en geen voertuigen meer in de tuin op te slaan op straffe van een boete.
2.11.
Bij brieven van 22 maart 2021, 28 april 2021, 25 mei 2021, 26 mei 2021, 14 september 2021, 22 december 2021, 10 maart 2022 en 26 april 2022 heeft Maasdelta [gedaagde01] gesommeerd om de tuin op te ruimen.
2.12.
Op 29 en 30 juni 2022 heeft Maasdelta twee klachten van omwonenden over de tuin van [gedaagde01] ontvangen.
2.13.
Bij brief van 11 juli 2022 heeft Maasdelta [gedaagde01] een allerlaatste kans gegeven om zijn tuin op te ruimen, uiterlijk op 25 juli 2022.
2.14.
Op 4 augustus 2022 is er een artikel verschenen in het AD Rotterdams Dagblad over de structurele overlast die omwonenden ervaren van [gedaagde01] .
2.15.
Bij brief van 10 augustus 2022 heeft Maasdelta [gedaagde01] aangekondigd om de huurovereenkomst via de rechter te laten beëindigen.
2.16.
Bij e-mail van 19 september 2022 heeft een woonconsulent van Maasdelta verklaard dat er op 15 september 2022 een klacht is ontvangen over vuilniszakken in de tuin van [gedaagde01] en nachtelijke geluidsoverlast van een van de omwonenden.
2.17.
Op 25 oktober 2022 heeft Maasdelta een e-mail ontvangen van de politie met een klacht over het huisvuil dat in de achtertuin van [gedaagde01] ligt.
2.18.
Bij e-mail van 27 december 2022 heeft de wijkbeheerder een aantal foto’s gestuurd van 19 december 2022 van de status van de tuin van [gedaagde01] aan de woonconsulent van Maasdelta.
3..Het geschil
3.1.
Maasdelta vordert samengevat:
- de huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres01] in [plaats01] tussen partijen te ontbinden;
- [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen de woning binnen veertiendagen na betekening van het vonnis te ontruimen;
- [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.2.
Maasedelta baseert de vordering op het volgende. [gedaagden] voldoet structureel niet aan de verplichtingen uit de huurovereenkomst, de tuinovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden en gedraagt zich dan ook niet als goed huurder. [gedaagden] veroorzaakt door zijn gedrag en houding ernstige en langdurige overlast voor omwonenden. De achtertuin is ernstig verwaarloosd en zwaar vervuild. Daarnaast veroorzaakt hij geluidsoverlast en vertoont hij regelmatig agressief en intimiderend gedrag. Maasdelta heeft in samenwerking met de gemeente Nissewaard, de politie en de stichting Veilig Thuis langdurig geprobeerd [gedaagden] te helpen, maar zonder resultaat. Vanwege de ernstige en structurele tekortkomingen van [gedaagden] – en omdat er geen alternatief om zijn wangedrag te laten staken – vordert Maasdelta ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
3.3.
[gedaagde01] betwist niet dat hij zich niet altijd als goed huurder heeft gedragen, maar stelt dat de huidige overlast niet dusdanig ernstig is dat dit een ontbinding van de huurovereenkomst kan rechtvaardigen. [gedaagde01] is er de afgelopen periode in geslaagd om de overlast voor omwonenden vanwege de tuin tot een minimum te beperken. [gedaagde01] bevindt zich in een moeilijke periode.
4..De beoordeling
Vordering tegen [gedaagde02]
4.1.
Hoewel [gedaagde02] correct is opgeroepen in deze procedure, is zij niet verschenen. Daarom wordt tegen haar verstek verleend. Omdat [gedaagde01] wél is verschenen, wordt op grond van artikel 140 lid 3 Rv één vonnis gewezen dat voor alle partijen als een vonnis op tegenspraak geldt.
Overlast
4.2.
Maasdelta voert aan dat [gedaagde01] door zijn gedrag en houding ernstige en langdurige overlast voor omwonenden veroorzaakt. De overlast bestaat hoofdzakelijk uit ernstige en stelselmatige vervuiling van zijn tuin, stelselmatig sleutelen aan auto’s, geluidsoverlast en agressief en intimiderend gedrag. De vervuiling van de tuin trekt bovendien ongedierte aan. [gedaagde01] handelt daarmee in strijd met artikel 7:213 BW, artikel 6.2 van de huurovereenkomst, de tuinovereenkomst en artikel 8 lid 3, 8, 10 en 12 van de algemene huurvoorwaarden, aldus Maasdelta.
4.3.
Dat sprake is geweest van overlast vanuit het gehuurde, als gevolg wangedrag en slecht onderhoud van de tuin, staat als onbetwist vast. Dit blijkt ook uit de door Maasdelta in het geding gebrachte foto’s van de tuin (productie 5 bij dagvaarding) van de afgelopen jaren waarop grote hoeveelheden afval, rommel en vuil in de tuin te zien zijn.
[gedaagde01] erkent dat zijn bewonersgedrag niet altijd optimaal is geweest. Volgens [gedaagde01] is de huidige overlast echter niet dusdanig ernstig dat dit een ontbinding van de huurovereenkomst kan rechtvaardigen. Hij wijst erop dat hem al langere tijd geen verwijten worden gemaakt dan met betrekking tot de tuin. Ook ten aanzien van het onderhoud van de tuin heeft hij vooruitgang geboekt. Dit standpunt heeft Maasdelta gemotiveerd betwist door aan te voeren dat er recentelijk nog geklaagd is door omwonenden over geluidsoverlast. Uit de ingebrachte foto’s, die onbetwist zijn gebleven, is op te maken dat de tuin op 19 december 2022 niet opgeruimd was. Zo er al sprake zijn van zou zijn dat de situatie verbeterd is, zoals [gedaagde01] heeft gesteld, maakt die verbetering de overlast uit het verleden en de daardoor ontstane tekortkoming overigens niet ongedaan.
4.4.
Naar het oordeel van de kantonrechter staat dan ook vast dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van verplichtingen uit de huurovereenkomst aan de zijde van [gedaagde01] , bestaande uit het veroorzaken van overlast door de tuin te verwaarlozen en geluidsoverlast te veroorzaken. Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Partijen verschillen van mening over de vraag of [gedaagde01] zodanig is tekortgeschoten in zijn verplichtingen als huurder dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is.
4.5.
Tegenover het belang van [gedaagde01] bij behoud van de woning, staat het belang van Maasdelta bij een huurder die aan de verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst voldoet. Maasdelta heeft in dat kader onbetwist aangevoerd dat zij - in samenwerking met de gemeente Nissewaard en stichting Veilig Thuis - [gedaagde01] sinds 2015 vele malen tevergeefs heeft aangespoord om zijn gedrag aan te passen en zijn tuin te onderhouden. Ondanks de vele pogingen om [gedaagde01] hulp en ondersteuning te bieden om het wangedrag te verbeteren en de overlast te stoppen, is de situatie niet verbeterd. Zelfs de aankondiging van onderhavige gerechtelijke procedure heeft [gedaagde01] er niet toe bewogen zijn gedrag aan te passen. Ook gedurende deze periode is [gedaagde01] er niet in geslaagd om zich als een goed huurder te gedragen, gezien de klachten die door de omwonenden over hem zijn ingediend.
Maasdelta heeft er als verhuurder van de woning belang bij dat dat haar woningen en bijbehorende tuinen goed worden onderhouden. Niet alleen om de waarde te behouden, maar ook ter voorkoming van overlast voor omwonenden die op grond van de huurovereenkomst met Maasdelta recht hebben op een ongestoord woongenot.
4.6.
Naar het oordeel van de kantonrechter overschrijdt de overlast van [gedaagde01] hetgeen als aanvaardbaar kan worden beschouwd. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde01] niet opzettelijk verzuimt in zijn verplichting om de tuin te onderhouden, maar dat dit onder meer te wijten is aan zijn persoonlijke omstandigheden. Ondanks de kansen die Maasdelta de afgelopen jaren aan [gedaagde01] heeft geboden om de situatie te verbeteren, hebben die echter niet tot het gewenste resultaat geleid. Van Maasdelta kan niet worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet. Het voorgaande leidt tot het oordeel dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. De kantonrechter wijst de vordering tot ontbinding en ontruiming van het gehuurde dan ook toe. De ontruimingstermijn wordt gesteld op één maand na betekening van dit vonnis, zodat [gedaagde01] nog enige gelegenheid heeft om elders vervangende woonruimte te zoeken.
Proceskosten
4.7.
[gedaagden] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Maasdelta tot vandaag vast op € 135,97 aan dagvaardingskosten, € 128,00 aan griffierecht en € 374,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 187,00). Dit is totaal € 637,97. Voor kosten die Maasdelta maakt na deze uitspraak moet de bewindvoerder een bedrag betalen van € 93,50 (1/2 punt x € 187,00). Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853).
Uitvoerbaarheid bij voorraad
4.8.
Dit vonnis wordt zoals gevorderd uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).
5..De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
ontbindt de huurovereenkomst tussen Maasdelta en [gedaagden] met betrekking tot de woning aan [adres01] in [plaats01] ;
5.2.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om het gehuurde binnen één maand na betekening van dit vonnis te ontruimen met alle personen en roerende zaken die zich vanwege [gedaagden] daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van Maasdelta te stellen;
5.3.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten die aan de kant van Maasdelta tot vandaag worden vastgesteld op € 637,97.
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.J. Wetzels en in het openbaar uitgesproken.
50724