Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10073838 \ CV EXPL 22-26614
datum uitspraak: 17 maart 2023
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[eiser01],
woonplaats: [woonplaats01] ,
eiser,
gemachtigde: mr. R. Kulk van In-Kas Intermediair,
tegen
[gedaagde01],
woonplaats: [woonplaats02] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. M. El Idrissi,
De partijen worden hierna ‘ [eiser01] ’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 25 augustus 2022, met bijlagen;
- het antwoord, met bijlage.
1.2.
Op 15 februari 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij was de gemachtigde van [eiser01] aanwezig. Daarnaast was [gedaagde01] in persoon aanwezig, vergezeld van zijn broer en bijgestaan door zijn gemachtigde en tolk.
2..De feiten
2.1.
[gedaagde01] huurt een woning gelegen aan de [adres01] in [plaats01] van [eiser01] als (opvolgend) verhuurder (hierna: het gehuurde).
3..Het geschil
3.1.
[eiser01] eist samengevat:
- de huurovereenkomst te ontbinden en [gedaagde01] te veroordelen om het gehuurde te ontruimen;
- [gedaagde01] te veroordelen aan hem te betalen € 5.953,49 met rente;
- [gedaagde01] te veroordelen in de proceskosten;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
Het bedrag dat wordt geëist, bestaat uit een bedrag van € 1.600,00 aan huur vanaf de maand januari 2022 tot en met de maand augustus 2022, kosten gas en elektriciteit van € 3.531,00, rente van € 15,06 (berekend tot 25 augustus 2022) en buitengerechtelijke kosten van € 807,43 (inclusief btw).
3.2.
[eiser01] baseert de eis op het volgende. [eiser01] heeft na de koop van het gehuurde met [gedaagde01] een nieuwe huurovereenkomst gesloten voor een periode van drie maanden, ingaande op 1 januari 2021 en eindigende op 31 maart 2021. Daarna heeft [eiser01] met [gedaagde01] weer een nieuwe huurovereenkomst gesloten voor de periode 1 januari 2022 tot en met 31 december 2022. In deze nieuwe huurovereenkomsten is een huurprijs overeengekomen van € 750,00 per maand, te vermeerderen met een voorschot van € 150,00 voor het gebruik van energie. [gedaagde01] heeft echter maandelijks een bedrag van € 200,00 te weinig aan huur betaald. [gedaagde01] heeft hierdoor een huurachterstand laten ontstaan. Daarnaast heeft [gedaagde01] zijn aandeel (1/3e deel) van de kosten voor energie onbetaald gelaten. Deze (huur)achterstand rechtvaardigt dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en het gehuurde wordt ontruimd. [gedaagde01] heeft meermaals aanmaningen ontvangen, maar is tot op heden niet tot betaling van de huurachterstand en kosten voor gas en elektriciteit overgegaan. [gedaagde01] is daarom ook buitengerechtelijke kosten als bedoeld in artikel 6:96 lid 6 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) verschuldigd.
3.3.
[gedaagde01] is het niet eens met de eis en voert het volgende aan. Er is nooit een nieuwe huurovereenkomst tot stand gekomen tussen [gedaagde01] en [eiser01] . De huurovereenkomst die door [eiser01] bij dagvaarding is overgelegd, is nooit door [gedaagde01] ondertekend. De ‘oude’ huurovereenkomst is blijven voortbestaan. Partijen zijn dan ook nooit overeengekomen dat de maandelijkse huurprijs een bedrag van € 750,00 per maand zou gaan bedragen, te vermeerderen met een voorschot van € 150,00 voor energie. [gedaagde01] is altijd de maandelijkse ‘oude’ all-in huurprijs van € 550,00 blijven betalen. Er is geen huurachterstand ontstaan, ook is geen achterstand ontstaan in de betaling van gas en elektriciteit.
4..De beoordeling
Is er een nieuwe huurovereenkomst tot stand gekomen?
4.1.
Allereerst ligt de vraag voor of tussen partijen eind januari 2021 een nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen, zoals door [eiser01] is gesteld maar door [gedaagde01] is betwist.
4.2.
Voorop wordt gesteld dat een overeenkomst tot stand komt door aanbod en aanvaarding. Aanbod en aanvaarding hoeft niet uitdrukkelijk plaats te vinden, maar kan in elke vorm geschieden. De aanbod en aanvaarding kan bijvoorbeeld ook in een of meer gedragingen besloten liggen. De vraag of een overeenkomst tot stand is gekomen, is dan ook afhankelijk van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen redelijkerwijs hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden hebben mogen afleiden.
4.3.
Ter zitting heeft [eiser01] aangevoerd dat hij de eerste nieuwe huurovereenkomst (een huurovereenkomst voor de duur van drie maanden) omstreeks 23 januari 2021 aan [gedaagde01] heeft toegestuurd. Vervolgens is [eiser01] op 23 januari 2021 bij [gedaagde01] langsgegaan ter ondertekening van deze huurovereenkomst. [eiser01] trof op dat moment echter niemand aan, en heeft de huurovereenkomst daarom ter ondertekening achtergelaten bij [naam winkel], de onderbuurman van [gedaagde01] . [eiser01] heeft vervolgens nooit een door [gedaagde01] ondertekende huurovereenkomst retour ontvangen. Dit betekent echter niet dat geen nieuwe huurovereenkomst is ontstaan, aldus [eiser01] .
4.4.
Anders dan [eiser01] stelt, is naar het oordeel van de kantonrechter nooit een nieuwe huurovereenkomst tussen partijen tot stand gekomen. Niet is namelijk gebleken dat de door [eiser01] aangeboden nieuwe huurovereenkomst door [gedaagde01] is aanvaard. Nergens uit blijkt immers dat [gedaagde01] de huurovereenkomst heeft ondertekend, of dat hij op een andere manier heeft laten blijken dat hij de nieuwe huurovereenkomst aanvaardde. Dit is wel vereist voor de totstandkoming van een overeenkomst.
4.5.
Nu geen nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen, is de ‘oude’ huurovereenkomst blijven voortbestaan. Op grond van de wet zijn de rechten en verplichtingen uit de ‘oude’ huurovereenkomst overgegaan op [eiser01] (artikel 7:226 BW).
Bestaat er een huurachterstand?
4.6.
[eiser01] heeft niet betwist dat in de ‘oude’ huurovereenkomst een huurprijs van € 550,00 per maand is overeengekomen, zodat daarvan in rechte wordt uitgegaan. Niet is daarnaast gebleken dat de huurprijs tussentijds is geïndexeerd.
4.7.
Tussen partijen staat vast dat [gedaagde01] vanaf de maand januari 2022 tot en met de maand augustus 2022 maandelijks een bedrag van € 550,00 is blijven betalen. Nu de ‘oude’ huurovereenkomst is blijven voortbestaan (overweging 4.5.), heeft [gedaagde01] hiermee altijd de volledig verschuldigde huurprijs betaald, zodat nooit een huurachterstand is ontstaan. De vordering tot betaling van de huurachterstand van € 1.600,00 zal daarom worden afgewezen.
Moet [gedaagde01] nog een bedrag betalen voor de kosten van energie?
4.8.
[eiser01] heeft aangevoerd dat de huurprijs ook in de ‘oude’ huurovereenkomst bestond uit een deel huur en een deel voorschot energiekosten. [gedaagde01] heeft dit betwist, en daartoe aangevoerd dat hij eerder nooit een afrekening servicekosten heeft ontvangen. Gelet op deze betwisting had het op de weg van [eiser01] gelegen zijn stelling nader te onderbouwen met bewijsstukken waaruit blijkt dat ook in voorgaande jaren steeds afrekeningen zijn verstuurd. Omdat [eiser01] dit niet heeft gedaan, wordt ervan uitgegaan dat sprake was van een all-in huurprijs. Dit betekent dat [eiser01] geen aanspraak kan maken op de (meer)kosten voor energie, zodat ook de vordering tot betaling van € 3.531,00 aan (meer)kosten voor energie wordt afgewezen.
Ontbinding en ontruiming
4.9.
De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal, nu deze is gegrond op een tekortkoming die bestaat uit een huurachterstand, worden afgewezen. Niet is immers gebleken dat sprake is van een huurachterstand (overweging 4.7.).
Buitengerechtelijke incassokosten en rente
4.10.
Nu de vorderingen worden afgewezen delen de vordering tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten en de wettelijke rente dat lot. Deze vorderingen worden daarom eveneens afgewezen.
Proceskosten
4.11.
[eiser01] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [gedaagde01] tot vandaag vast op € 660,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 330,00). Voor kosten die [gedaagde01] maakt na dit vonnis moet [eiser01] een bedrag betalen van € 132,00. Hier kan nog een bedrag bijkomen als dit vonnis wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853).
Uitvoerbaarheid bij voorraad
4.12.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).
5..De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt [eiser01] in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde01] tot vandaag worden vastgesteld op € 660,00;
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.L. Spierings en in het openbaar uitgesproken.
54214