Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10093508 CV EXPL 22-27841
datum uitspraak: 10 maart 2023
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Woonstad Rotterdam,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. E.J. Lichtenveldt,
tegen
[gedaagde01],
woonplaats: [woonplaats01] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. N. Slingerland.
De partijen worden hierna ‘Woonstad’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 7 september 2022, met bijlagen;
- het antwoord, met bijlage;
- de aanvullende productie 2 tot en met 5 van [gedaagde01] ;
- de aanvullende producties 7 en 8 van Woonstad.
1.2.
Op 22 februari 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen en hun gemachtigden besproken.
2..Wat wil Woonstad en waarom?
2.1.
Woonstad eist primair om voor recht te verklaren dat Woonstad de huurovereenkomst met [gedaagde01] rechtsgeldig heeft ontbonden en [gedaagde01] te veroordelen om het gehuurde binnen drie dagen na betekening van het vonnis te ontruimen.
2.2.
De huurovereenkomst die door Woonstad is ontbonden betreft de sociale huurwoning aan de [adres01] in [plaats01] . Op 25 juli 2022 is de politie het gehuurde binnengetreden en heeft daar een grote hoeveelheid medicatie aangetroffen, plus € 4.285,- aan contant geld. De medicatie is opgenomen op Lijst I en II van de Opiumwet.
2.3.
Op 3 augustus 2022 heeft de Burgemeester het voornemen kenbaar gemaakt om het gehuurde te sluiten op grond van artikel 13b van de Opiumwet. Bij brief van 29 augustus 2022 heeft Woonstad de huurovereenkomst met [gedaagde01] buitengerechtelijk ontbonden met ingang van de dag van feitelijke sluiting van het gehuurde.
2.4.
Op 18 oktober 2022 heeft de Burgemeester besloten om het gehuurde te sluiten voor de duur van drie maanden. [gedaagde01] heeft bezwaar gemaakt tegen dit besluit en een voorlopige voorziening gevraagd bij de bestuursrechter. De voorzieningenrechter heeft het verzoek om het besluit van de Burgemeester te schorsen op 15 november 2022 afgewezen. Op 18 november 2022 is het gehuurde gesloten; op 17 februari 2023 is de sluiting opgeheven.
3..De beoordeling
3.1.
De kantonrechter zal de primaire vordering van Woonstad toewijzen, omdat zij op goede gronden gebruik heeft gemaakt van haar recht om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. De kantonrechter ziet in de persoonlijke omstandigheden van [gedaagde01] geen aanleiding om deze vordering af te wijzen. Wel krijgt [gedaagde01] een iets langere termijn om te ontruimen, namelijk een maand vanaf de betekening van het vonnis.
Het beoordelingskader
3.2.
Vast staat dat het gehuurde op grond van artikel 13b van de Opiumwet door de burgemeester voor de duur van drie maanden is gesloten met ingang van 18 november 2022. Dit betekent dat Woonstad bij brief van 29 augustus 2022 in principe op goede gronden (op voorhand) tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst is overgegaan. Die bevoegdheid heeft Woonstad op grond van artikel 7:231 lid 2 BW Pro.
3.3.
In deze procedure moet de kantonrechter beoordelen of het gebruik maken door Woonstad van haar recht om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid als onaanvaardbaar moet worden beschouwd. Bij deze toetsing moet de kantonrechter alle relevante omstandigheden in aanmerking nemen en op grond daarvan een belangenafweging maken. Daarbij geldt wel dat het recht van Woonstad om de huurovereenkomst te ontbinden voorop staat en dat alleen bij zwaarwegende belangen aan de kant van [gedaagde01] reden kan zijn om te oordelen dat er sprake is van onaanvaardbaarheid. De kantonrechter oordeelt dat Woonstad gebruik heeft mogen maken van haar recht om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden.
Belang Woonstad
3.4.
Woonstad moet waken voor de leefbaarheid en de veiligheid in en om haar woningbezit. Zij hoeft niet te dulden dat haar huurders in het gehuurde grote hoeveelheden medicatie, die op Lijst I en II van de Opiumwet staat, bewaren. De aanwezigheid van en de handel in medicijnen doen immers afbreuk aan de leefbaarheid. Of [gedaagde01] de medicijnen feitelijk aan zijn voordeur of elders in de wijk aan de kopers overhandigde, is hierbij niet relevant. Woonstad voert met betrekking tot overtredingen van de Opiumwet een zerotolerancebeleid en zij heeft er belang bij dit beleid te handhaven. Daarnaast is het de taak van Woonstad (als sociale woningcorporatie) om ervoor te zorgen dat schaarse sociale woonruimte beschikbaar komt voor mensen die daarvoor in aanmerking komen. Zij heeft daarom belang bij ontruiming van het gehuurde, zodat zij die aan iemand kan verhuren die niet in strijd met de huurovereenkomst zal handelen.
Belangen [gedaagde01]
3.5.
Dat [gedaagde01] er belang bij heeft om in het gehuurde te kunnen blijven wonen, is duidelijk. Hij heeft gewezen op zijn medische situatie, zijn huisdieren, zijn sociale leven en de mantelzorg die hij aan zijn moeder verleent. Dit belang weegt echter niet zwaar genoeg om tot afwijzing van de vordering van Woonstad te kunnen leiden. Dit zijn belangen die voor vrij veel huurders van sociale huurwoningen gelden en die op zichzelf ook begrijpelijk zijn. De lat ligt echter hoog. Er is pas sprake van dat het onaanvaardbaar is dat Woonstad haar recht op ontbinding van de huurovereenkomst gebruikt als er sprake is van belangen van [gedaagde01] die maken dat het verlies van juist deze specifieke woning tot een noodsituatie (of op zijn minst iets dat daarbij in de buurt komt) oplevert. De kantonrechter begrijpt dat het voor [gedaagde01] wel voelt alsof dit zo is, maar in de juridische zin van het woord is dit niet het geval.
3.6.
De kantonrechter heeft wel oog voor de belangen van [gedaagde01] en dan vooral als het gaat om zijn huisdieren. Om hem in de gelegenheid te stellen om een andere plek voor zijn dieren te vinden, stelt de kantonrechter de ontruimingstermijn vast op één maand na betekening van het vonnis. De kantonrechter acht deze termijn ook redelijk nu het vonnis op vrij korte termijn na de mondelinge behandeling is uitgesproken.
Proceskosten
3.7.
[gedaagde01] krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Woonstad tot vandaag vast op € 127,43 aan dagvaardingskosten, € 128,- aan griffierecht en € 398,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten × € 199,-). Dit is totaal € 653,43. Voor kosten die Woonstad maakt na deze uitspraak moet [gedaagde01] een bedrag betalen van € 99,50 (1/2 punt × € 199,-). Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853).
Uitvoerbaarheid bij voorraad
3.8.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv Pro). Woonstad heeft terecht opgemerkt dat uitvoerbaarheid bij voorraad het uitgangspunt is en dat alleen in uitzonderlijke gevallen van dit uitgangspunt wordt afgeweken. Hier vindt eenzelfde soort afweging van belangen plaats als bij de beoordeling van de ontbinding van de huurovereenkomst. De belangen van [gedaagde01] zijn duidelijk, maar wegen niet zwaar genoeg om van Woonstad te verlangen dat zij de uitkomst van een eventueel hoger beroep afwacht. Woonstad mag dit vonnis daarom direct ten uitvoer leggen.
4..De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
verklaart voor recht dat Woonstad de huurovereenkomst tussen partijen rechtsgeldig heeft ontbonden;
4.2.
veroordeelt [gedaagde01] om de woning aan de [adres01] in [plaats01] binnen één maand na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en de sleutels aan Woonstad ter beschikking te stellen;
4.3.
veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten die aan de kant van Woonstad tot vandaag worden vastgesteld op € 653,43;
4.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
4.5.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.L. Spierings en in het openbaar uitgesproken.
51909