ECLI:NL:RBROT:2023:2564

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 10079921 CV EXPL 22-26996

datum uitspraak: 24 februari 2023

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

Marcan Vastgoed B.V.,

vestigingsplaats: Barendrecht,

eiseres,

gemachtigde: mr. Th.C. Visser,

tegen

Ace & Tate Netherlands B.V.,

vestigingsplaats: Amsterdam,

gedaagde,

gemachtigde: mr. N. van Tamelen.

De partijen worden hierna ‘Marcan’ en ‘Ace & Tate’ genoemd.

1..De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 30 augustus 2022, met bijlagen;
het antwoord, met bijlagen;
de akte van Marcan, met bijlagen;
een nadere bijlage van Marcan;
de spreekaantekeningen van de gemachtigde van Marcan;
de spreekaantekeningen van de gemachtigde van Ace & Tate.

1.2.

Op 26 januari 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen en hun gemachtigden besproken.

2..De beoordeling

Waar gaat het over?

2.1.

Tussen Marcan en Ace & Tate bestaat sinds 1 maart 2016 een huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [adres01] in [plaats01] (hierna ook: het gehuurde), waarin een brillenwinkel wordt geëxploiteerd. Marcan wil die huurovereenkomst beëindigen om het gehuurde samen te kunnen voegen met de naastgelegen bedrijfsruimte ( [adres02] ). Volgens Marcan levert deze samenvoeging een renovatie op die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is en een resultaat met een aanzienlijk hoger rendement dan nu het geval is. Zij heeft daarom op 30 augustus 2022 de huurovereenkomst opgezegd tegen 28 februari 2026 op grond van dringend eigen gebruik en de algemene belangenafweging. Ace & Tate is het hiermee niet eens. Zij vindt onder andere dat de haalbaarheid van de renovatie en het gestelde hogere rendement daarvan onvoldoende aannemelijk is.

duurzaam gebruik?

2.2.

Uit artikel 7:296 lid 1 sub b BW volgt dat de vordering op grond van dringend eigen gebruik slechts wordt toegewezen indien Marcan voldoende aannemelijk maakt dat zij het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en zij het gehuurde daartoe dringend nodig heeft. Volgens deze bepaling wordt onder duurzaam gebruik

begrepen een renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Dat de beoogde renovatie hieraan voldoet, is voldoende aannemelijk. Hoewel geen uitgewerkt renovatieplan beschikbaar is, kan uit de schetsen die Marcan heeft overgelegd namelijk voldoende worden opgemaakt dat door de samenvoeging het gehuurde als zodanig verdwijnt en dus niet kan worden gezegd dat de plaats en functie daarvan ongewijzigd blijven. Wel is voor de beoordeling van de vordering van belang of praktische of juridische gronden aan de renovatie in de weg staan.

2.3.

Een praktisch probleem zou kunnen zijn dat Marcan niet over de andere bedrijfsruimte kan beschikken. In dat verband heeft zij een mail van 30 maart 2021 overgelegd waarin de huurder van die ruimte zegt voor een vergoeding van € 30.000,- de huurovereenkomst te zullen beëindigen. Ondanks de onduidelijkheden in en onzekerheden over de inhoud van die mail waarop Ace & Tate heeft gewezen, wordt geoordeeld dat daaruit in ieder geval voldoende kan worden afgeleid dat de huurder bereid is mee te werken aan een einde van de huurovereenkomst. Niet valt dan ook te zien dat Marcan niet de beschikking zou kunnen krijgen over de naastgelegen bedrijfsruimte.

2.4.

Bij een juridisch obstakel moet worden gedacht aan het wel of niet krijgen van een vergunning voor de renovatie. Voor een beëindiging als gevorderd, is niet vereist dat een vergunning al is verleend, maar wel moet voldoende aannemelijk worden gemaakt dat dat zal gebeuren. Dat dit laatste het geval is, heeft Marcan gesteld, maar is door Ace & Tate in twijfel getrokken. Zij heeft gemotiveerd aangevoerd dat het blok waarvan het gehuurde deel uitmaakt de dubbelbestemming “Waarde -Cultuurhistorie” heeft, dat het verwijderen van een muur en het samenvoegen van units kwalificeert als gedeeltelijke sloop en dat daarvoor alleen een vergunning wordt gegeven als sprake is van zwaarwegende maatschappelijke, technische danwel economische overwegingen, waarvan hier, aldus Ace & Tate, geen sprake is. Marcan heeft tijdens de zitting betoogd dat de gemeente geen bezwaar heeft tegen de renovatieplannen en zij heeft hiervan bewijs aangeboden. Gelet op de onderbouwde betwisting zal Marcan in de gelegenheid worden gesteld dat bewijs te leveren. De kantonrechter gaat ervan uit dat dit schriftelijk gebeurd.

dringend nodig?

2.5.

Voor het aannemen van een dringende noodzaak voor persoonlijk eigen gebruik kunnen algemene bedrijfseconomische belangen voldoende zijn. In dat kader heeft Marcan gesteld dat het rendement van het gehuurde nu negatief is en dat het rendement na de renovatie meer dan positief zal zijn. Als onderbouwing zijn door haar een rendementsberekening van de huidige situatie en een verklaring van een makelaar over de beoogde situatie overgelegd. Naar aanleiding van deze stukken heeft Ace & Tate erop gewezen dat het niet gaat om een vergelijking tussen de huur die nu wordt betaald en die een nieuwe huurder zal betalen na uitvoering van de renovatie. Er moet, zo wordt terecht betoogd, een vergelijking worden gemaakt tussen de huurprijs die de bedrijfsruimtes afzonderlijk zouden opbrengen op basis van de huidige marktprijzen en de huurprijs die de bedrijfsruimte na renovatie zou opbrengen. Als daaruit volgt dat er sprake is van een rendementsverbetering dan is in beginsel voldoende aannemelijk dat Marcan de dringende noodzaak heeft om de beschikking over het gehuurde te krijgen. Marcan heeft tijdens de zitting nader bewijs aangeboden van de door haar gestelde rendementsverbetering. Anders dan Ace & Tate vindt, heeft Marcan die stelling voldoende geconcretiseerd om te worden toegelaten tot bewijslevering. Die gelegenheid zal haar dan ook worden geboden. Ook hierbij wordt ervan uitgegaan dat dit schriftelijk gebeurd.

2.6.

Als het resultaat van de bewijsopdracht die Marcan krijgt zodanig is dat dat zal leiden tot een toewijzing van de vordering dan komt de vraag aan de orde of Ace & Tate aanspraak kan maken op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. Partijen zijn het daarover niet eens, maar Ace & Tate heeft in ieder geval verzocht in de gelegenheid te worden gesteld om de kosten waarop zij zegt recht te hebben inzichtelijk te maken. Om proceseconomische redenen wordt aanleiding gezien om in dit vonnis alvast te bepalen dat Ace & Tate daarvoor een akte kan nemen. Marcan mag daarop vervolgens reageren, net zoals Ace & Tate uiteraard mag reageren op de stukken die Marcan zal indienen.

2.7.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

3..De beslissing

De kantonrechter:

3.1.

stelt Marcan in de gelegenheid bij akte stukken te overleggen die voldoende aannemelijk maken (a) dat de gemeente geen bezwaar heeft tegen de renovatieplannen van de [adres02] en [adres01] in [plaats01] en (b) dat sprake is van een rendementsverbetering als een vergelijking wordt gemaakt tussen de huurprijs die de bedrijfsruimtes aan de [adres02] en [adres01] in [plaats01] afzonderlijk (leeg) zouden opbrengen op basis van de huidige marktprijzen enerzijds en de huurprijs die de bedrijfsruimte na renovatie zou opbrengen anderzijds;

3.2.

stelt Ace & Tate in de gelegenheid bij akte de verhuis- en inrichtingskosten waarop zij zegt aanspraak te kunnen maken concreet en inzichtelijk te maken;

3.3.

verwijst de zaak naar de rolzitting van
dinsdag 14 maart 2023 om 13.30 uurvoor het nemen van de hiervoor bedoelde aktes;

3.4.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. V.F. Milders en in het openbaar uitgesproken.

47636