Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Dordrecht
zaaknummer: 9454950 \ CV EXPL 21-4047
datum uitspraak: 16 februari 2023
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[eiseres01]
,
kantoorhoudende te [plaats01] ,
eiseres,
gemachtigde: [gemachtigde01] ,
tegen
[gedaagde01]
,
kantoorhoudende te [plaats02] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. S. van der Kamp.
Partijen worden hierna mede aangeduid als [eiseres01] en [gedaagde01] .
De partijen worden hierna ‘ [eiseres01] ’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- het tussenvonnis van 30 juni 2022 en de daarin genoemde stukken;
- de akte na tussenvonnis van de zijde van [eiseres01] ;
- de akte na tussenvonnis van de zijde van [gedaagde01] , met productie;
- de antwoordakte van de zijde van [eiseres01] , met productie;
- de akte na tussenvonnis van de zijde van [gedaagde01] .
2.De verdere beoordeling
2.1.
De inhoud van het op 30 juni 2022 gewezen tussenvonnis wordt hier als herhaald en ingelast beschouwd.
2.2.
In het tussenvonnis is [eiseres01] in de gelegenheid gesteld om haar vordering nader met stukken te onderbouwen en [gedaagde01] is in de gelegenheid gesteld om haar verweer nader te motiveren. Beide partijen hebben vervolgens een akte genomen en daarna nog antwoordaktes.
De tweede allonge
2.3.
Ter onderbouwing van haar stelling dat partijen in de tweede allonge een korting op de huurprijs in verband met COVID-19 zijn overeengekomen heeft [eiseres01] een e-mailwisseling in het geding gebracht. Deze e-mails zijn – kort gezegd - verstuurd in de periode van mei 2020 tot en met september 2020 en ze betreffen onderhandelingen tussen partijen over de situatie die door COVID-19 is ontstaan en onderhandelingen over het al dan niet opnieuw aangaan van een huurovereenkomst, althans het maken van nieuwe afspraken.
2.4.
Uit de overgelegde stukken blijkt dat partijen vanaf het begin van de coronapandemie met elkaar hebben gesproken over de gevolgen hiervan voor hun contractuele verhouding. In dat kader zijn over en weer voorstellen gedaan. Zo deed [gedaagde01] in een e-mail van 28 mei 2020 onder meer het volgende voorstel: “
huurder mag 50% van de huur over de maanden april, mei en juni 2020, betalen per 1 oktober, 1 november en 1 december van dit jaar, onder tijdige voldoening van de lopende huurverplichtingen. De overige 50% wordt kwijtgescholden”.
huurder mag 50% van de huur over de maanden april, mei en juni 2020, betalen per 1 oktober, 1 november en 1 december van dit jaar, onder tijdige voldoening van de lopende huurverplichtingen. De overige 50% wordt kwijtgescholden”.
2.5.
Waar [gedaagde01] in aanvang alleen een regeling wilde treffen voor ‘de COVID-19 crisis maanden’, waarmee ze de maanden april, mei en juni 2020 bedoelt, wilde [eiseres01] (ook) afspraken voor de langere termijn maken. Uiteindelijk is dat laatste gebeurd en hebben partijen op 24 september 2020 [1] een akkoord bereikt over een nieuwe huurovereenkomst c.q. voortzetting van de huurrelatie.
2.6.
Pas vlak voor het bereiken van dit akkoord, namelijk in een voorstel van [eiseres01] van 17 september 2020, kwam het punt ‘
huurkorting jaar 1 ter hoogte van 2 maanden huurverplichting’ter sprake
.Alhoewel uit de overgelegde correspondentie niet kan worden afgeleid wat de precieze aanleiding was voor deze korting, moet gelet op de duur van de onderhandelingen, de aanleiding daarvoor en de inhoud ervan, worden aangenomen dat in de tweede allonge eventuele overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie zijn verdisconteerd. Met andere woorden: [eiseres01] wordt gevolgd in het standpunt dat zij tijdens de mondelinge behandeling heeft ingenomen, te weten dat de ‘tweede lockdown’ in deze situatie niet meer kan worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid. Dit betekent dat [gedaagde01] na het sluiten van de tweede allonge geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering in verband met de pandemie.
huurkorting jaar 1 ter hoogte van 2 maanden huurverplichting’ter sprake
.Alhoewel uit de overgelegde correspondentie niet kan worden afgeleid wat de precieze aanleiding was voor deze korting, moet gelet op de duur van de onderhandelingen, de aanleiding daarvoor en de inhoud ervan, worden aangenomen dat in de tweede allonge eventuele overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie zijn verdisconteerd. Met andere woorden: [eiseres01] wordt gevolgd in het standpunt dat zij tijdens de mondelinge behandeling heeft ingenomen, te weten dat de ‘tweede lockdown’ in deze situatie niet meer kan worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid. Dit betekent dat [gedaagde01] na het sluiten van de tweede allonge geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering in verband met de pandemie.
2.6.
Voor zover [gedaagde01] nog heeft aangevoerd dat [eiseres01] zich er niet meer op kan beroepen dat door de tweede allonge geen sprake meer is van een onvoorziene omstandigheid, omdat partijen nog onderhandeld hebben over de financiële gevolgen van de tweede lockdown, kan dat verweer haar niet baten. Uit de bij conclusie van antwoord overgelegde stukken blijkt niet dat [eiseres01] op enige manier bij [gedaagde01] het gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt dat zij dit standpunt niet (meer) in zou nemen.
De huurachterstand
2.7.
Met betrekking tot de berekening van de huurachterstand geldt dan het volgende.
Bij dagvaarding heeft [eiseres01] achterstallige huur gevorderd, berekend tot en met 1 september 2021. Vervolgens heeft zij haar eis nog verminderd. In haar akte na tussenvonnis heeft [gedaagde01] het door [eiseres01] ingebracht overzicht [2] erkend als juist.
2.8.
[eiseres01] heeft in haar antwoordakte nog betoogd dat zij met haar vordering onder V. ook bedoeld heeft de huur vanaf 1 september 2021 te vorderen. In dat betoog kan zij niet worden gevolgd. Het gevorderde onder V. veronderstelt immers dat de huurovereenkomst wordt ontbonden. Deze gevorderde ontbinding zal echter, zoals hierna nog wordt uitgelegd, worden afgewezen.
Dit betekent dat de gevorderde achterstallige huur tot en met september 2021, voor een totaalbedrag van € 15.169,79, wordt toegewezen. De meegevorderde wettelijke handelsrente over dit bedrag zal ook worden toegewezen.
Ontbinding van de huurovereenkomst
2.9.
Met betrekking tot de gevorderde ontbinding geldt dat een overeenkomst kan worden ontbonden wanneer een van de partijen de verplichtingen uit die overeenkomst niet nakomt [3] . De Hoge Raad heeft in zijn beslissing van 28 september 2018 [4] bepaald dat alleen een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de overeenkomst.
In deze zaak is echter om de volgende redenen geen sprake van een tekortkoming van voldoende gewicht.
2.10.
De huurachterstand is niet zodanig hoog dat deze een ontbinding rechtvaardigt. Daar komt bij dat de achterstand enkel is veroorzaakt door een uitzonderlijke situatie – de coronapandemie. Verder speelt mee dat partijen vanaf het begin van de pandemie in goed overleg hebben getracht ‘de pijn te verdelen’. De vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden daarom afgewezen.
Boetes
2.11.
[eiseres01] vordert ook betaling van een bedrag van € 4.200,- aan boetes. [gedaagde01] verzoekt de boetes af te wijzen, dan wel te matigen.
2.12.
Gelet op het bepaalde in artikel 25.3 van de algemene voorwaarden [5] is [gedaagde01] boetes verschuldigd geworden. Zij heeft (een deel van) de huur immers niet op tijd betaald. Artikel 6:94 BW bepaalt echter dat een bedongen boete kan worden gematigd, indien de billijkheid dat klaarblijkelijk eist.
2.13.
In deze zaak zou onverkorte toepassing van dit contractuele boetebeding leiden tot een onaanvaardbaar resultaat. Zoals door de Hoge Raad is overwogen in de prejudiciële beslissing, vormen de getroffen maatregelen in verband met de coronapandemie een uitzonderlijke omstandigheid. Het is niet onbegrijpelijk dat [gedaagde01] hierdoor niet (volledig) aan haar verplichtingen kon voldoen. Wel is zij blijven betalen, zij het niet de volledige huurbedragen. Daarover werden echter ook gesprekken gevoerd, zoals hiervoor onder 2.4 en 2.5 is omschreven.
In deze samenhang van omstandigheden wordt aanleiding gezien om te boetes te matigen naar nihil. Daarbij wordt rekening gehouden met het feit dat hiervoor reeds wettelijke handelsrente is toegewezen.
buitengerechtelijke incassokosten en rente
2.14.
De door [eiseres01] gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke (incasso-)kosten komt op grond van de tussen partijen gesloten overeenkomst in beginsel voor toewijzing in aanmerking. In het onderhavige geval worden echter termen aanwezig geacht om deze vergoeding op grond van het bepaalde in artikel 242 Rv te matigen. De reden daarvoor is dat gesteld noch gebleken is dat de werkelijke kosten hoger zijn dan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (BIK) bepaalt [6] .
Een bedrag van € 926,70 is op basis van de hoofdsom toewijsbaar. Daarover zal op de hierna te vermelden manier ook wettelijke rente worden toegewezen.
proceskosten
2.15.
Nu partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld worden de proceskosten gecompenseerd in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt.
uitvoerbaarheid bij voorraad
2.4.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [gedaagde01] om aan [eiseres01] te betalen € 15.169,79, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente zoals bedoeld in artikel 6:119a BW over de achterstallige huur vanaf de vervaldata daarvan;
3.2.
veroordeelt [gedaagde01] om aan [eiseres01] te betalen € 926,70 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 15 september 2021;
3.3.
compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;
3.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.5.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.R. Roukema en in het openbaar uitgesproken.
783