Uitspraak
RECHTBANK Rotterdam
team handel en haven
Zaaknummer: C/10/648023 / HA ZA 22-922
Vonnis van 19 april 2023 (bij vervroeging)
in de zaak van
PS INVESTMENTS B.V.,
gevestigd in Amsterdam,
eiseres,
advocaat: mr. Th.C. Visser in Rotterdam,
tegen
1..[gedaagde01] ,
wonende in Capelle aan den IJssel,
2.
[gedaagde02],
2.
[gedaagde02],
wonende in Krimpen aan den IJssel,
gedaagden,
advocaat: mr. L.P. Quist in Dordrecht.
Partijen worden hierna PS Investments en [gedaagden01] genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 10 november 2022, met producties,
- de conclusie van antwoord, met een productie,
- de brief van de rechtbank van 25 januari 2023, met een oproeping voor een mondelinge behandeling op 16 maart 2023,
- de brief van de rechtbank van 17 februari 2023, met een zittingsagenda voor de mondelinge behandeling,
- het B8-formulier van mr. Visser van 6 maart 2023, met een aanvullende productie,
- de spreekaantekeningen ten behoeve van de mondelinge behandeling van PS Investments,
- de mondelinge behandeling van 16 maart 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
1.2.
Aan het einde van de mondelinge behandeling heeft de rechtbank een datum bepaald waarop er vonnis zal worden gewezen. Dit vonnis wordt vandaag bij vervroeging uitgesproken.
2..De feiten
2.1.
Op 2 augustus 1994 hebben Burgemeester en Wethouders van de gemeente Dordrecht een gebruiksvergunning verleend aan de toenmalige eigenaar van de onroerende zaak aan de [adres01] in [plaats01] voor het gebruik van de onroerende zaak als kamerverhuurinrichting (hierna: de gebruiksvergunning).
2.2.
Bij koopovereenkomst van 17 december 2021 hebben [gedaagden01] het woonhuis met ondergrond en verder aanbehoren aan de [adres01] in [plaats01] (hierna: de woning) verkocht aan [naam01] (hierna: [naam01] ) of nader te noemen meester voor een koopsom van € 500.000,00 (hierna: de koopovereenkomst). [naam01] heeft vervolgens PS Investments als koper (meester) aangewezen en PS Investments heeft deze aanwijzing als koper aanvaard. PS Investments is een professioneel vastgoedbeleggingsbedrijf.
2.3.
De artikelen 6.1, 6.3 en 7.1 van de koopovereenkomst luiden:
“artikel 6 Staat Pro van de onroerende zaak. Gebruik
6.1.
. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot
stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken,
heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.
6.3.
. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:woonruimte (zoals aangegeven is de vergunning van 1994 niet over te schrijven op naam van koper)
Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn.
Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.
artikel 7 Feitelijke Pro levering/ Overdracht aanspraken
7.1.
De feitelijke levering en aanvaarding vindt plaats op het moment van het ondertekenen van de akte van levering zoals weergegeven in artikel 4.1, tenzij tussen verkoper en koper een ander tijdstip is overeengekomen, vrij van huur-, lease- en/of huurkoopovereenkomsten met uitzondering van de volgende overeenkomsten welke door koper gestand worden gedaan:De huurovereenkomsten zijn door verkoper aan koper overhandigd. Verrekening van borg en huur zullen verkoper en koper onderling verrekenen.”
2.4.
De woning is op 24 december 2021 door [gedaagden01] aan PS Investments geleverd. In de akte van levering staat, voor zover relevant, het volgende:
“GEBRUIK VERKOCHTE
In het koopcontract is het volgende opgenomen, woordelijk luidende:
“De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonruimte (zoals aangegeven is de vergunning van 1994 niet over te schrijven op naam van koper)."
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van de Koopovereenkomst.”
2.5.
Bij e-mail van 4 mei 2022 heeft [naam02] , juridisch adviseur bij de Omgevingsdienst Zuid-Holland Zuid, aan een geanonimiseerde persoon (van wie PS Investments stelt dat het de opvolgende koper van de woning is), voor zover relevant, het volgende geschreven:
“De vergunning voor kamerverhuur waaraan u refereert is een gebruiksvergunning die inmiddels niet meer geldend is. Sinds de eigendom van de heer […] en de vergunningverlening aan hem zijn verschillende partijen eigenaar geweest van de panden. Hieronder de heer […], de heer […], [naam familie01] en momenteel PS Investments B.V. Binnen deze periode -1992 tot heden- is een nieuwe regeling van kracht geworden op grond waarvan een vergunningplicht geldt voor het omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte. Hoewel de opeenvolgende eigenaren verplicht waren om deze vergunning (omzettingsvergunning) aan te vragen, hebben zij dit niet gedaan. Dat dit in het verleden niet nauwkeuriger gehandhaafd is maakt niet dat ook nu afgezien moet worden van handhaving.
Overigens is (minimaal) vanaf 2010 in de huisvestingsverordening opgenomen dat een omzettingsvergunning
persoonsgebonden en niet overdraagbaar is. Zie hiervoor: https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR129885/7”
2.6.
Bij brief van 28 juni 2022 heeft (de advocaat van) PS Investments [gedaagden01] aansprakelijk gesteld voor de schade van PS Investments, omdat met betrekking tot de woning sprake is van een illegale verhuursituatie en [gedaagden01] daarover onjuiste mededelingen hebben gedaan. Bij brief van 30 juni 2022 heeft de advocaat van [gedaagden01] aansprakelijkheid van de hand gewezen.
2.7.
Bij notariële akte van 1 november 2022 is de woning door PS Investments aan een derde geleverd voor een koopprijs van € 550.000,00.
3..Het geschil
3.1.
PS Investments vordert -samengevat- dat [gedaagden01] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, hoofdelijk worden veroordeeld om binnen vijf dagen na het vonnis aan haar te betalen als schadevergoeding een bedrag van € 130.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 24 december 2021, alsmede vermeerderd met de proceskosten en de nakosten, bij niet-betaling te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na het te wijzen vonnis.
3.2.
Aan deze vorderingen legt PS Investments in de eerste plaats ten grondslag dat de woning niet de eigenschappen bezit die PS Investments op grond van de mededelingen van [gedaagden01] mocht verwachten (artikel 7:17 BW Pro). PS Investments heeft een woning gekocht met een vergunning, die niet overgedragen zou kunnen worden aan de volgende eigenaar. Na levering van de woning is gebleken dat de vergunning al heel lang niet meer bestaat, waardoor zich een illegale verhuursituatie voordoet. Op basis daarvan is gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst, te weten het deel van de koopsom dat gelijk is aan de schade, gerechtvaardigd. Als tweede grondslag voert PS Investments aan dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling (artikel 6:228 lid 1 onder Pro b BW). Als PS Investments voorafgaand aan de koop had geweten van de illegale verhuursituatie dan was zij de koopovereenkomst niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden, aangegaan. Op grond van artikel 6:230 lid 2 BW Pro dient PS Investments gecompenseerd te worden voor het door haar geleden nadeel. Als derde grondslag stelt PS Investments dat [gedaagden01] toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van de uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, zodat zij op die grond aansprakelijk zijn voor de schade (artikel 6:74 BW Pro). [gedaagden01] hebben een non-conform pand geleverd omdat zij op de hoogte waren van het feit dat er geen geldige vergunning was en zij dat niet hebben verteld. Door het ontbreken van een geldige vergunning is de woning minder waard. Aanvankelijk kon PS Investments de woning doorverkopen voor een bedrag van € 640.000,00, terwijl de woning uiteindelijk is doorverkocht voor een koopprijs van € 550.000,00. PS Investments vordert dit verschil van € 90.000,00 als schadevergoeding. Daarnaast vordert zij een bedrag van € 40.000,00 dat zij aan overdrachtsbelasting heeft betaald, welk bedrag zij bij verkoop binnen een half jaar terug had kunnen krijgen.
3.3.
[gedaagden01] voeren verweer. Zij concluderen tot niet-ontvankelijkheid van PS Investments, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van PS Investments, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van PS Investments in de kosten van deze procedure inclusief nakosten.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4..De beoordeling
Waar gaat deze zaak over?
4.1.
In deze procedure staat -heel kort gezegd- de vraag centraal of [gedaagden01] aansprakelijk zijn voor de door PS Investments gevorderde schade, omdat met betrekking tot de woning een illegale verhuursituatie aan de orde is. De rechtbank is van oordeel dat dit niet het geval is. Dit oordeel wordt hierna aan de hand van beantwoording van de volgende vragen gemotiveerd:
- heeft PS Investments te laat geklaagd? (randnummers 4.2 - 4.5)
- heeft PS Investments gekregen wat zij kocht? (randnummers 4.6 - 4.12)
- heeft PS Investments gedwaald? (randnummers 4.13 - 4.15)
Heeft PS Investments te laat geklaagd?
4.2.
[gedaagden01] hebben als meest verstrekkende verweer aangevoerd dat PS Investments te laat heeft geklaagd en dat zij daarmee de klachtplicht van artikel 7:23 BW Pro heeft geschonden. Zij wijzen erop dat de door PS Investments gestelde koopovereenkomst voor de doorverkoop van de woning dateert van 6 april 2022 en dat levering van de woning was voorzien voor 15 april 2022. De Omgevingsdienst Zuid-Holland Zuid heeft op 4 mei 2022 per e-mail aan de beoogde koper van de woning meegedeeld dat de gebruiksvergunning niet meer geldend is (vgl. randnummer 2.5 hiervoor). Als er meteen na 15 april 2022 of 4 mei 2022 zou zijn geklaagd, dan hadden [gedaagden01] nog kunnen helpen met het vinden van een nieuwe koper binnen zes maanden. PS Investments had dan in ieder geval aanspraak kunnen maken op teruggave van de overdrachtsbelasting.
4.3.
PS Investments betwist dat zij te laat heeft geklaagd. Zij voert daartoe aan dat zij aanvankelijk aan de beoogde koper van de woning uitstel heeft verleend voor de datum van levering tot 22 april 2022. Toen levering ook op deze datum niet plaatsvond, heeft zij de beoogde koper in gebreke gesteld. In reactie daarop heeft de beoogde koper de koopovereenkomst ontbonden omdat hij geen financiering kon krijgen vanwege de illegale verhuursituatie. PS Investments heeft vervolgens ook zelf onderzoek gedaan en toen is haar pas gebleken -in mei 2022- dat de gebruiksvergunning al lange tijd niet meer gold. Op 21 juni 2022 is aan [gedaagden01] meegedeeld dat de gebruiksvergunning op het moment van levering niet meer bestond. Op 28 juni 2022 zijn [gedaagden01] door (de advocaat van) PS Investments aansprakelijk gesteld.
4.4.
De rechtbank overweegt het volgende. De vraag of een koper binnen bekwame tijd als bedoeld in artikel 7:23 lid 1 BW Pro heeft gereclameerd over gebreken aan de geleverde zaak, kan niet in algemene zin worden beantwoord. Die vraag moet worden beantwoord onder afweging van alle betrokken belangen en met inachtneming van alle relevante omstandigheden, waaronder het antwoord op de vraag of [gedaagden01] nadeel lijden door het tijdsverloop totdat is geklaagd. Een vaste termijn kan daarbij niet worden gehanteerd, ook niet als uitgangspunt.
4.5.
De rechtbank is van oordeel dat PS Investments niet te laat heeft geklaagd. Niet in geschil is dat PS Investments niet lang na de eerdergenoemde e-mail van de Omgevingsdienst Zuid-Holland Zuid van 4 mei 2022 op de hoogte is geraakt van het feit dat de gebruiksvergunning op het moment van levering van de woning al geruime tijd niet meer gold. Zij heeft dit vervolgens op 21 juni 2022 kenbaar gemaakt aan [gedaagden01] Er heeft dus niet veel tijd gezeten tussen de ontdekking van het gestelde gebrek aan de woning en de mededeling daarvan aan [gedaagden01] als verkopers. Een concrete beperking van [gedaagden01] in hun bewijspositie of een aantasting van de mogelijkheden om de gevolgen van de gestelde tekortkoming te beperken is niet gebleken. [gedaagden01] hebben ook niet nader geconcretiseerd dat zij hadden kunnen helpen zoeken naar een andere koper, dat deze zoektocht succesvol zou zijn geweest en tot een beperking van de gevorderde schade zou hebben geleid.
Heeft PS Investments gekregen wat zij kocht?
4.6.
Volgens de wet moet een afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden (artikel 7:17 lid 1 BW Pro). Dat wil zeggen dat de zaak, mede gelet op de aard daarvan en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien (artikel 7:17 lid 2 BW Pro).
4.7.
Artikel 7:17 BW Pro is van regelend recht, zodat partijen in de koopovereenkomst daarvan afwijkende afspraken kunnen maken. De koopovereenkomst tussen PS Investments en [gedaagden01] , die gebaseerd is op het NVM-model, bevat onder meer de hierboven in randnummer 2.3 geciteerde artikelen 6.1, 6.3 en 7.1. [gedaagden01] hebben door middel van artikel 6.3 aan PS Investments verklaard dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik van het verkochte als woonruimte nodig zijn en dat zij niet instaan voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Daarbij is expliciet vermeld dat de gebruiksvergunning niet over te schrijven is op naam van PS Investments.
4.8.
De beantwoording van de vraag of de aanwezigheid van een gebrek betekent dat de woning niet voldeed aan het bepaalde in artikel 6.3 van de koopovereenkomst vergt uitleg van dat artikel. Het betreft een standaardbepaling uit het NVM-model. Volgens vaste rechtspraak komt het bij de uitleg van die bepaling aan op de betekenis die partijen er naar normaal spraakgebruik aan mochten toekennen. Dat betekent onder meer dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. De rechtbank zal hierna, met inachtneming van dit toetsingskader, beoordelen of sprake is van een gebrek dat een normaal gebruik van de woning als woonhuis in de weg staat.
4.9.
Tussen partijen is niet in geschil dat geen sprake is van een gebrek waardoor het feitelijk gebruik van de woning als woonruimte wordt belemmerd. De omstandigheid dat verhuur van de woning publiekrechtelijk niet mogelijk is, staat ook niet in de weg aan een normaal gebruik van de woning als woonruimte (door PS Investments als koper of door derden) in de zin van artikel 6.3 van de koopovereenkomst.
4.10.
Dan resteert de vraag of PS Investments op grond van de mededeling van [gedaagden01] dat de gebruiksvergunning niet over te schrijven is op naam van PS Investments méér mocht verwachten ten aanzien van het normaal gebruik van de woning. Dat is niet het geval. Als gevolg van deze mededeling wist PS Investments immers dat er, ongeacht de vraag of er ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst wel of geen legale verhuursituatie was, in ieder geval dat vanaf het moment van levering van de woning sprake zou zijn van een illegale situatie. Het was immers de bedoeling dat de verhuur van de woning zou worden voortgezet. Dat betekent dat de woning vanaf de levering de eigenschappen bezat die PS Investments op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten.
4.11.
Hieraan doet niet af dat het volgens PS Investments geen probleem zou hoeven te zijn dat de vergunning niet over te schrijven is, zoals zij bij de mondelinge behandeling nog heeft aangevoerd. Volgens PS Investments heeft zij een inschatting gemaakt van het risico, waarbij de door haar te betalen koopprijs is gebaseerd op de situatie dat er een geldige vergunning was, die alleen niet op haar naam over te schrijven zou zijn. Feit blijft immers dat PS Investments wist dat vanaf het moment van levering van de woning in ieder geval feitelijk een illegale verhuursituatie zou ontstaan. Het risico dat zij geen nieuwe vergunning zou kunnen krijgen, kan zij om die reden niet afwentelen op [gedaagden01]
4.12.
De vorderingen van PS Investments kunnen dus niet op deze grondslag worden toegewezen. Er is om dezelfde reden ook geen sprake van een toerekenbare tekortkoming in de zin van artikel 6:74 BW Pro, zoals door PS Investments mede aan haar vorderingen ten grondslag is gelegd.
Heeft PS Investments gedwaald?
4.13.
PS Investments stelt dat zij de koopovereenkomst niet althans niet onder dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten als zij geweten had van de illegale verhuursituatie. [gedaagden01] hebben haar daarover onjuist geïnformeerd. [gedaagden01] voeren hiertegen als verweer aan dat zij geen onjuiste mededeling hebben gedaan. Zij wisten niet dat de gebruiksvergunning niet meer van kracht was. PS Investments wist daarentegen dat er geen vergunning was die op haar naam over te schrijven was. Desalniettemin is zij de koopovereenkomst aangegaan en heeft zij de koopprijs mede op dat gegeven gebaseerd.
4.14.
De rechtbank overweegt als volgt. Op grond van artikel 6:228 lid 1 aanhef Pro en onder b BW is een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar als de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten. Als juist is dat PS Investments op basis van mededelingen van [gedaagden01] dacht dat sprake was van een geldige verhuurvergunning, dan wist zij door de mededeling in artikel 6.3 van de koopovereenkomst en in de akte van levering in ieder geval ook dat zij die vergunning niet op haar naam kon overschrijven. Vanaf de levering van de woning zou dus hoe dan ook sprake zijn van illegale verhuur. Gesteld noch gebleken is immers dat PS Investments ervan uit mocht gaan dat er na levering van de woning een nieuwe gebruiksvergunning aan haar zou worden afgegeven. PS Investments kan om die reden niet gedwaald hebben ten aanzien van een illegale verhuursituatie. Gelet op hetgeen PS Investments wél wist omtrent de gebruiksvergunning (niet over te schrijven op haar naam), kan de omstandigheid waaromtrent zij beweert gedwaald te hebben bovendien geacht worden in de koopovereenkomst te zijn verdisconteerd.
4.15.
De vorderingen van PS Investments kunnen dus ook niet op deze grondslag worden toegewezen.
Conclusie en proceskosten
4.16.
De vorderingen van PS Investments worden afgewezen.
4.17.
Omdat PS Investments de partij is die ongelijk krijgt, zal zij in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagden01] als volgt vastgesteld:
- griffierecht € 2.277,00
- salaris advocaat € 3.760,00 (2 punten x tarief V € 1.880,00)
---------------------
Totaal € 6.037,00
Hier kan nog een bedrag bijkomen in verband met nakosten. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (ECLI:NL:HR:2022:853).
5..De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen van PS Investments af,
5.2.
veroordeelt PS Investments in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden01] tot dit vonnis vastgesteld op een bedrag van € 6.037,00,
5.3.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.M.P. Cremers. Het is ondertekend door de rolrechter en in het openbaar uitgesproken op 19 april 2023.
1918/3152
1918/3152