Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10172695 \ CV EXPL 22-33388
datum uitspraak: 10 maart 2023
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Heimstaden Nederland 7A B.V.,
vestigingsplaats: Amsterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. M. Dibbets,
tegen
1.[gedaagde01] ,
woonplaats: [woonplaats01] ,
gedaagde,
die zelf procedeert,
2.[gedaagde02] ,
woonplaats: [woonplaats01] ,
gedaagde,
die zelf procedeert,
3. zij die verblijven in de onroerende zaak plaatselijk bekend als [adres01]
woonplaats: Rotterdam,
gedaagden,
die niet zijn verschenen.
De partijen worden hierna ‘Heimstaden’, ‘ [gedaagde01] ’, ‘ [gedaagde02] ’ en ‘gedaagden sub 3’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 26 oktober 2022, met bijlagen;
- de aantekeningen van het mondelinge verweer van [gedaagde01] ;
- de aantekeningen van het mondelinge verweer van [gedaagde02] .
1.2.
Op 3 februari 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig: de heer [naam01] , regiomanager bij Heimstaden, bijgestaan door mr. M. Dibbets als gemachtigde, en de heer [gedaagde01] . Van hetgeen is besproken heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde01] huurt van Heimstaden de woonruimte gelegen aan het adres [adres01] te Rotterdam (hierna: ‘het gehuurde’). De huurprijs bedraagt laatstelijk € 716,10 per maand.
2.2.
In de algemene bepalingen die van toepassing zijn op de huurovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:
“Gebruik
1.1
Huurder dient het gehuurde – gedurende de gehele duur van de overeenkomst – daadwerkelijk, behoorlijk en zelf te gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming […].
[…]
1.3
Huurder is – zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder – niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, […].”
2.3.
In de betaling van de huurtermijnen is een achterstand ontstaan.
2.4.
Momenteel verblijft [gedaagde02] in het gehuurde. Bij e-mail van 25 november 2021 heeft [gedaagde02] aan Heimstaden onder meer het volgende geschreven:
“Goedemorgen, hierbij de brief en huurcontract wat ik heb lopen met meneer [gedaagde01] . […] Op mijn huurcontract staat een bedrag van 1000 euro aan huur maar ik betaal meneer [gedaagde01] alleen de bedrag die hij aan heimstaden moet betalen dus hij zou geen huur achterstand moeten hebben. […]”
3.Het geschil
3.1.
Heimstaden eist:
onvoorwaardelijke vorderingen
de huurovereenkomst tussen Heimstaden en [gedaagde01] met betrekking tot het gehuurde te ontbinden;
[gedaagde01] te veroordelen het gehuurde te ontruimen binnen vijf dagen na dagtekening van dit vonnis, met machtiging van Heimstaden om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren op kosten van [gedaagde01] ;
[gedaagde01] te veroordelen om de nog nader te bepalen kosten van het herstel van het gehuurde aan Heimstaden te voldoen;
[gedaagde01] te veroordelen tot betaling aan Heimstaden van de kosten van de ontruiming indien [gedaagde01] niet vrijwillig aan de veroordeling tot ontruiming voldoet;
[gedaagde01] te veroordelen om aan Heimstaden te betalen € 12.664,40 (betreffende de huurachterstand tot en met oktober 2022);
[gedaagde01] te veroordelen om aan Heimstaden te betalen € 277,50, vermeerderd met € 58,28 btw (betreffende de buitengerechtelijke incassokosten);
[gedaagde01] te veroordelen tot betaling van € 716,10 per maand, voor iedere maand dat [gedaagde01] het gehuurde vanaf 1 oktober 2022 nog niet ontruimd heeft;
[gedaagde01] te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding aan Heimstaden, vooralsnog begroot op:
€ 2.230,18 ingeval de procedure eindigt zonder dat daartoe een comparitie is gelast;
€ 2.230,18 + 907,50 indien vonnis wordt gewezen na een gelaste comparitie na antwoord;
€ 2.230,18 + 907,50 + 1.120,00 indien vonnis wordt gewezen na een comparitie na dupliek;
althans tot betaling van een in goede justitie te bepalen schadevergoeding ten behoeve van de door Heimstaden gemaakte proceskosten.
[gedaagde01] te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding aan Heimstaden ter grootte van de genoten onderverhuurwinst, te weten € 1.000,00 per maand, met ingang van 1 juli 2015, totdat Heimstaden de vrije beschikking over het gehuurde heeft gekregen;
[gedaagde01] te veroordelen in de proceskosten;
voorwaardelijke vorderingen
te bepalen dat de voortgezette huurovereenkomst tussen Heimstaden enerzijds en [gedaagde02] en eventuele andere bewoners anderzijds voor het gehuurde zal eindigen op hetzelfde tijdstip als waarop de (hoofd)huurovereenkomst met [gedaagde01] eindigt;
[gedaagde02] en eventuele andere bewoners te veroordelen om het gehuurde te ontruimen;
[gedaagde02] en eventuele andere bewoners te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 1.000,00 per maand, bij wege van schadevergoeding, voor de periode na het einde van de voortgezette huurovereenkomst totdat Heimstaden de vrije beschikking over het gehuurde heeft gekregen;
[gedaagde02] en eventuele andere bewoners (naast [gedaagde01] ) te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
Heimstaden baseert de onvoorwaardelijke vorderingen – kort samengevat – op het volgende. [gedaagde01] is ernstig tekortgeschoten in de nakoming van zijn huurdersverplichtingen door niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde te houden, het gehuurde illegaal onder te verhuren, het gehuurde bedrijfsmatig te gebruiken, zich niet als goed huurder te gedragen en een aanzienlijke huurachterstand ten bedrage van € 12.664,40 tot en met oktober 2022 te laten ontstaan. Deze tekortkomingen rechtvaardigen ontbinding van de huurovereenkomst. [gedaagde01] is op grond van artikel 3:296 BW Pro verplicht om de huurachterstand te betalen, en op grond van artikel 6:74 lid 1 jo Pro. 6:96 lid 2 sub c BW gehouden tot vergoeding van de door Heimstaden gemaakte buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde schadevergoeding wordt begroot op de kosten die verband houden met de ontruiming, bestaande uit advocaatkosten. Ten slotte wordt de genoten onderverhuurwinst gevorderd op grond van artikel 6:104 BW Pro.
3.3.
De voorwaardelijke vorderingen – voor het geval dat [gedaagde02] en gedaagden sub 3 zouden onderhuren in de zin van artikel 7:269 lid 1 BW Pro en de vorderingen jegens [gedaagde01] worden toegewezen – baseert Heimstaden op het volgende. [gedaagde02] en gedaagden sub 3 bieden onvoldoende financiële waarborg, althans daarvan is onvoldoende gebleken. Daarnaast is de onderhuurovereenkomst kennelijk aangegaan met de bedoeling om [gedaagde02] en gedaagden sub 3 de positie van huurder te verschaffen. [gedaagde01] stelt immers slechts beheerder van de woning te zijn. Tot slot dienen de belangen van Heimstaden bij beëindiging zwaarder te wegen dan die van [gedaagde02] en eventuele andere bewoners.
3.4.
[gedaagde01] heeft aangevoerd dat hem was verteld dat er een gedoogbeleid was omtrent de onderverhuur. Hij had het gehuurde in beheer. Hij heeft niet betaald gekregen van [gedaagde02] waardoor de huurachterstand is ontstaan.
3.5.
[gedaagde02] heeft aangevoerd dat zij niet wist dat zij onderhuurder was. Zij betaalde aanvankelijk maandelijks aan [gedaagde01] en is in staat om te blijven betalen.
4.De beoordeling
Niet-verschenen gedaagden
4.1.
Gedaagden sub 3 zijn niet verschenen. [gedaagde01] en [gedaagde02] wel. Op grond van artikel 140 lid 3 Rv Pro wordt één vonnis gewezen dat voor alle partijen als een vonnis op tegenspraak wordt beschouwd.
4.2.
Aangezien niet is gebleken dat – naast [gedaagde02] – andere personen verblijven in het gehuurde, zullen de voorwaardelijke vorderingen, voor zover die betrekking hebben op gedaagden sub 3, worden afgewezen.
Tekortkomingen [gedaagde01]
4.3.
Als onvoldoende gemotiveerd betwist staat vast dat tussen [gedaagde01] en [gedaagde02] een onderhuurovereenkomst is gesloten op basis waarvan [gedaagde02] voor een maandelijkse huurprijs van € 1.000,00 het gehuurde van [gedaagde01] onderhuurt. [gedaagde01] heeft onvoldoende onderbouwd dat hij hiervoor toestemming van Heimstaden had na betwisting van deze stelling door Heimstaden. Aangezien deze toestemming volgens artikel 1.3 van de algemene bepalingen bij de huurvoorwaarden schriftelijk door de verhuurder had moeten worden gegeven, had het op de weg van [gedaagde01] gelegen om zijn stelling met documentatie te onderbouwen. Nu hij dit niet heeft gedaan, staat in rechte vast dat [gedaagde01] het gehuurde zonder schriftelijke toestemming van Heimstaden heeft onderverhuurd, hetgeen een tekortkoming is in de nakoming van zijn verplichtingen op grond van de huurovereenkomst. Daarnaast staat als onbetwist vast dat de huurachterstand tot en met oktober 2022 € 12.664,40 bedroeg, zijnde ruim 17 maanden. Ook dit is een tekortkoming van [gedaagde01] in de nakoming van zijn verplichtingen op grond van de huurovereenkomst.
Ontbinding huurovereenkomst
4.4.
Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW Pro geeft iedere tekortkoming in de nakoming aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De tekortkomingen van [gedaagde01] zoals beschreven rechtvaardigen ontbinding van de huurovereenkomst tussen Heimstaden en [gedaagde01] . Gesteld noch gebleken is dat de tekortkomingen van bijzondere aard of geringe betekenis zijn. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst zal dan ook worden toegewezen.
Onderhuurovereenkomst – voortgezette huurovereenkomst
4.5.
Aangezien de huurovereenkomst tussen Heimstaden en [gedaagde01] wordt ontbonden, wordt de onderhuurovereenkomst tussen [gedaagde01] en [gedaagde02] op de voet van artikel 7:269 lid 1 BW Pro voortgezet door Heimstaden als verhuurder en [gedaagde02] als huurder. Dit betekent dat tussen Heimstaden en [gedaagde02] een voortgezette huurovereenkomst heeft te gelden met de voorwaarden die van toepassing waren op de onderhuurovereenkomst tussen [gedaagde01] en [gedaagde02] .
4.6.
Heimstaden heeft echter op de voet van artikel 7:269 lid 2 BW Pro gevorderd dat (ook) deze voortgezette huurovereenkomst zal eindigen. De kantonrechter overweegt in dat kader als volgt. Wanneer de onderhuur is aangegaan met de kennelijke strekking de onderhuurder de positie van huurder te verschaffen, dan vormt dat op grond van artikel 7:269 lid 2 en Pro onder b een grond om de voortgezette huurovereenkomst te beëindigen. [gedaagde01] heeft niets aangevoerd om de indruk weg te nemen dat de onderhuurovereenkomst met [gedaagde02] de strekking had om [gedaagde02] de positie van huurder te verschaffen. Sterker nog: [gedaagde01] heeft zelf te kennen gegeven dat hij het gehuurde (slechts) beheerde; hij heeft niet de indruk gewekt dat hij er zelf heeft gewoond of die intentie heeft (gehad). Daarmee staat naar het oordeel van de kantonrechter vast dat de onderhuurovereenkomst is aangegaan met de kennelijke strekking om [gedaagde02] de positie van huurder te verschaffen.
4.7.
De vordering om te bepalen dat de voortgezette huurovereenkomst tussen Heimstaden en [gedaagde02] zal eindigen kan worden toegewezen, met dien verstande dat deze beëindiging pas mogelijk is op het tijdstip dat dit vonnis, waarin de hoofdhuurovereenkomst wordt ontbonden, onherroepelijk is geworden. Uit het arrest van de Hoge Raad van 3 juni 1983 (NJ 1984, 4) volgt immers dat de termijn van een half jaar van artikel 7: 269 lid 2 BW pas op dat moment een aanvang neemt.
Ontruiming
4.8.
Aangezien vaststaat dat [gedaagde02] – en niet [gedaagde01] – in het gehuurde verblijft, heeft Heimstaden geen belang bij een veroordeling van [gedaagde01] om het gehuurde te ontruimen. [gedaagde02] hoeft het gehuurde pas te ontruimen op het moment dat de voortgezette (onder)huurovereenkomst eindigt. Uit wat hiervoor onder 4.7 is overwogen volgt dat dat is op het tijdstip dat dit vonnis onherroepelijk is geworden. De kantonrechter bepaalt de ontruimingstermijn op veertien dagen na het moment van onherroepelijk worden van dit vonnis. De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren op kosten van [gedaagde02] zal worden afgewezen. Op grond van de artikelen 556 lid 1 en 557 Rv komt de bevoegdheid tot het feitelijk gedwongen ontruimen van een onroerende zaak aan een deurwaarder toe. De deurwaarder is op grond van artikel 444 Rv Pro zonder rechterlijke tussenkomst bevoegd de hulp van de sterke arm in te roepen.
Betalingsvorderingen
4.9.
De gevorderde veroordeling tot betaling van nog nader te bepalen kosten van herstel van het gehuurde is door Heimstaden niet toegelicht. Deze vordering zal als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen.
4.10.
De gevorderde veroordeling in de kosten van de ontruiming voor het geval niet vrijwillig aan de veroordeling tot ontruiming wordt voldaan, zal worden afgewezen, nu deze kosten niet vooraf begroot kunnen worden. Onduidelijk is of de kosten gemaakt moeten worden, waaruit de kosten precies bestaan en hoe hoog die kosten zullen zijn.
4.11.
De vordering strekkende tot veroordeling van [gedaagde01] tot betaling van de huurachterstand van € 12.664,40, berekend tot en met oktober 2022, zal als onbetwist worden toegewezen.
4.12.
Aangezien [gedaagde01] wegens een gebrek aan belang niet zal worden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde, zal ook de daarmee samenhangende vordering tot betaling van een bedrag per maand van € 716,10 tot de datum van ontruiming van het gehuurde worden afgewezen. De vordering om [gedaagde02] te veroordelen tot betaling van
€ 1.000,00 per maand totdat Heimstaden de vrije beschikking over het gehuurde heeft gekregen zal wél worden toegewezen.
4.13.
Met betrekking tot de door [gedaagde01] genoten onderverhuurwinst geldt dat die dient te worden begroot op het verschil tussen de door [gedaagde01] ontvangen huurprijs (€ 1.000,00) en de door [gedaagde01] aan Heimstaden verschuldigde huurprijs (laatstelijk € 716,10). Hoewel Heimstaden heeft gesteld dat de aanvangshuurprijs € 550,00 bedroeg, wordt voor de berekening van de winst gerekend met de laatstelijk geldende huurprijs nu Heimstaden geen overzicht van de huurprijzen in het verleden heeft overgelegd. [gedaagde01] zal zodoende worden veroordeeld tot betaling van € 283,90 per maand aan Heimstaden vanaf 1 juli 2015 tot aan de datum van dit vonnis. In afwijking van hetgeen Heimstaden heeft gevorderd, loopt deze veroordeling niet door tot aan de datum van ontruiming van het gehuurde. [gedaagde01] maakt immers vanaf de datum van dit vonnis geen onderverhuurwinst meer, nu op grond van de voortgezette huurovereenkomst [gedaagde02] tot aan de datum van ontruiming rechtstreeks aan Heimstaden dient te betalen.
4.14.
De gevorderde vergoeding door [gedaagde01] voor buitengerechtelijke incassokosten inclusief btw ten bedrage van € 335,78 worden toegewezen, omdat aan alle voorwaarden is voldaan om deze kosten vergoed te krijgen.
4.15.
De gevorderde schadevergoeding (vordering sub h) zal worden afgewezen, nu deze schadevergoeding de proceskostenveroordeling betreft en er geen aanleiding bestaat om een afwijkend tarief in plaats van en/of naast de wettelijke schadevergoedingsberekening te hanteren.
Proceskosten
4.16.
[gedaagde01] en [gedaagde02] krijgen voor het grootste deel ongelijk en moeten daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Heimstaden tot vandaag vast op € 129,82 aan dagvaardingskosten, € 1.384,00 aan griffierecht en € 792,00 aan salaris voor de gemachtigde (twee punten x € 396,00). Dit is totaal € 2.305,82. Voor kosten die Heimstaden maakt na deze uitspraak moeten [gedaagde01] en [gedaagde02] een bedrag betalen van € 132,00. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853).
Uitvoerbaarheid bij voorraad
4.17.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv Pro).
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
verleent verstek tegen de niet verschenen gedaagden;
5.2.
ontbindt de huurovereenkomst tussen Heimstaden en [gedaagde01] met betrekking tot het gehuurde gelegen aan het adres [adres01] te Rotterdam;
5.3.
veroordeelt [gedaagde01] om aan Heimstaden te betalen € 12.664,40 aan huurachterstand tot en met de maand oktober 2022;
5.4.
veroordeelt [gedaagde01] om aan Heimstaden te betalen € 335,78 aan buitengerechtelijke incassokosten inclusief btw;
5.5.
veroordeelt [gedaagde01] om aan Heimstaden te betalen € 283,90 per maand vanaf 1 juli 2015 tot aan de datum van dit vonnis;
5.6.
bepaalt dat de voortgezette huurovereenkomst tussen Heimstaden en [gedaagde02] met betrekking tot het gehuurde gelegen aan het adres [adres01] te Rotterdam eindigt op het tijdstip waarop dit vonnis onherroepelijk is geworden;
5.7.
veroordeelt [gedaagde02] om met al hetgeen van haar is en ieder die bij haar verblijft het gehuurde te ontruimen en verlaten en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele
beschikking van Heimstaden te stellen binnen veertien dagen na de datum als bedoeld
onder 5.6;
5.8.
veroordeelt [gedaagde02] tot betaling aan Heimstaden van een bedrag van € 1.000,00 per maand of gedeelte daarvan, voor de periode vanaf de datum van dit vonnis totdat Heimstaden de vrije beschikking over het gehuurde heeft gekregen;
5.9.
veroordeelt [gedaagde01] en [gedaagde02] hoofdelijk in de proceskosten die aan de kant van Heimstaden tot vandaag worden vastgesteld op € 2.305,82;
5.10.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.11.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. van der Kolk en in het openbaar uitgesproken.
48637