Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10366191 VV EXPL 23-98
datum uitspraak: 21 april 2023
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
Bawi Vast B.V.,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. M.A.C. Backx,
tegen
[gedaagde01],
woonplaats: [woonplaats01] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. A. Rhijnsburger.
De partijen worden hierna ‘Bawi’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 15 maart 2023, met bijlagen;
- de brief van de gemachtigde van [gedaagde01] van 11 april 2023, met bijlagen;
- de brief van de gemachtigde van Bawi van 17 april 2023, met bijlagen;
- de spreekaantekeningen van de gemachtigde van Bawi;
- de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [gedaagde01] .
1.2.
Op 18 april 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen en hun gemachtigden besproken. Namens Bawi was aanwezig de heer [naam01] .
2.Wat willen partijen en waarom?
2.1.
Bawi verhuurt aan [gedaagde01] de zelfstandige woonruimte aan de [adres01] in Rotterdam. Bawi wil dat [gedaagde01] het gehuurde ontruimt, omdat volgens Bawi de tijdelijke huurovereenkomst, die met ingang van 1 maart 2021 is gesloten, op 28 februari 2023 is geëindigd. Bawi heeft op 7 december 2022 de kennisgeving over het einde van de huurovereenkomst aan [gedaagde01] gestuurd.
2.2.
Daarnaast vordert Bawi betaling van een aantal geldbedragen. [gedaagde01] moet nog de waarborgsom van € 675,- betalen en een afrekening servicekosten van een vorige huurovereenkomst ter grootte van € 215,-. Ook vordert Bawi betaling van een bedrag van € 690,- per maand vanaf maart 2023 tot de datum van ontruiming van het gehuurde en buitengerechtelijke kosten à € 286,77.
2.3.
[gedaagde01] vindt dat hij het gehuurde niet hoeft te ontruimen, omdat sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. [gedaagde01] heeft van 1 juni 2019 tot 28 februari 2021 een gedeelte van het gehuurde als onzelfstandige woonruimte van Bawi gehuurd. Die huurovereenkomst gold voor onbepaalde tijd. De huurovereenkomst die met ingang van 1 maart 2021 is gaan lopen is een opvolgende huurovereenkomst en die loopt daarom van rechtswege voor onbepaalde tijd.
2.4.
[gedaagde01] erkent dat hij een bedrag van € 675,- aan borg en € 165,- aan afrekening servicekosten moet betalen en is ook bereid dat nog in de maand april 2023 te doen. Een bedrag van € 50,- is al betaald in verband met de afrekening servicekosten. Bawi heeft bij de mondelinge behandeling verklaard deze betaling op de servicekostenafrekening in mindering te willen brengen.
3.De beoordeling
3.1.
Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat Bawi heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [gedaagde01] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.
Ontruimingsvordering niet toewijsbaar in kort geding
3.2.
De kantonrechter oordeelt dat de vordering tot ontruiming van het gehuurde niet toewijsbaar is, omdat onvoldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de huurovereenkomst die met ingang van 1 maart 2021 is gesloten inderdaad op 28 februari 2023 is geëindigd.
3.3.
De kernvraag die moet worden beantwoord is of het wel mogelijk is om, nadat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd voor een deel van het gehuurde heeft gegolden, een nieuwe huurovereenkomst voor het gehele gehuurde te sluiten en die dan voor bepaalde tijd te laten gelden.
3.4.
Op grond van artikel 7:271 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) wordt, indien na afloop van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd met dezelfde huurder aansluitend opnieuw een huurovereenkomst wordt aangegaan, deze laatste overeenkomst opgevat als een verlenging voor onbepaalde tijd van de eerstgenoemde overeenkomst. De bedoeling van die bepaling is om te voorkomen dat een huurder met een reeks opeenvolgende tijdelijke huurovereenkomsten wordt geconfronteerd, waardoor de huurbescherming in het gedrang zou komen. Vanuit die bedoeling is het goed denkbaar dat deze regel ook geacht moet worden van toepassing te zijn als een huurovereenkomst voor bepaalde tijd aansluitend aan een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt aangegaan.
3.5.
[gedaagde01] heeft ter zitting de vergelijking getrokken met het arbeidsrecht, waarin de Ragetlie-regel, vervat in artikel 7:667 lid 4 BW Pro, werknemers bescherming biedt in situaties waarin een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd, dus met ontslagbescherming, wordt opgevolgd door een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd. Omdat wonen net als werken een essentieel onderdeel is van ieders leven, is het niet ondenkbaar dat de bodemrechter, indien zijn oordeel wordt gevraagd, een soortgelijke redenering toepast binnen het huurrecht in een geval als dit waarin een contract voor bepaalde tijd met huurbescherming naadloos wordt gevolgd door een huurcontract voor bepaalde tijd zonder huurbescherming. Analoge toepassing van de Ragetlie-regel zou betekenen dat de huurovereenkomst alleen door opzegging zou kunnen eindigen. De kantonrechter sluit deze benadering niet uit.
3.6.
Het bovengenoemde beginsel vindt mogelijk geen toepassing als het bij de twee opvolgende huurovereenkomsten gaat om een ander huurobject. In dit geval werd het grootste deel van het gehuurde onder de eerste huurovereenkomst al aan [gedaagde01] verhuurd, zodat niet onmiddellijk duidelijk is dat er sprake is van een ander huurobject. Het oorspronkelijke gehuurde wordt nog steeds gehuurd; daarnaast is [gedaagde01] extra ruimte van Bawi gaan huren.
3.7.
De kantonrechter acht het dan ook zeer goed denkbaar dat in een bodemprocedure tot het oordeel wordt gekomen dat sprake is van een voortzetting van de eerste huurovereenkomst voor onbepaalde tijd (met wijziging van de omvang van het gehuurde), ofwel dat de huurovereenkomst weliswaar voor bepaalde tijd was gesloten, maar dat deze alleen door opzegging kon worden beëindigd. In beide gevallen zou dit betekenen dat de huurovereenkomst niet van rechtswege per 28 februari 2023 is geëindigd.
3.8.
Ter onderbouwing van haar stelling dat zij spoedeisend belang heeft bij ontruiming heeft Bawi aangevoerd dat er, vanwege lekkage bij de onderburen, verbouwings- en herstelwerkzaamheden aan de badkamer moeten worden uitgevoerd en dat die naar verwachting twee weken in beslag zullen nemen. Bawi heeft echter niet duidelijk gemaakt waarom dat noodzakelijk zou maken dat [gedaagde01] de woning permanent zou ontruimen. Bawi heeft ook gesteld dat [gedaagde01] tekort zou schieten in de nakoming van zijn betalingsverplichtingen ten aanzien van de maandelijkse huurtermijnen, maar zij heeft dat in het licht van de betwisting door [gedaagde01] niet voldoende aannemelijk kunnen maken.
3.9.
Uit het bovenstaande volgt dat niet met voldoende mate van zekerheid vast staat dat [gedaagde01] zonder recht of titel in het gehuurde verblijft en dat Bawi onvoldoende spoedeisend belang heeft bij haar vordering tot ontruiming. Die vordering is daarom in dit kort geding niet toewijsbaar.
Borg en servicekosten toewijsbaar
3.10.
Hoewel voor het toewijzen van een geldvordering in kort geding aan hoge eisen moet worden voldaan, zal de kantonrechter [gedaagde01] veroordelen om de borg à € 675,- en het restant van de afrekening servicekosten à € 165,- aan Bawi te voldoen. [gedaagde01] heeft ter zitting immers erkend deze bedragen te moeten betalen. Hoewel de kantonrechter ervan uitgaat dat [gedaagde01] zijn toezegging omdat in de maand april 2023 te zullen doen, ziet de kantonrechter in deze mondelinge toezegging onvoldoende reden om de vorderingen af te wijzen. Omdat Bawi ter zitting heeft verklaard de al gedane betaling van € 50,- op de afrekening servicekosten in mindering te brengen, wordt een bedrag van € 165,- in plaats van de gevorderde € 215,- toegewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten en rente
3.11.
Aan buitengerechtelijke incassokosten is een bedrag van € 152,46 toewijsbaar. Op het moment dat Bawi de zogenoemde veertiendagenbrief aan [gedaagde01] stuurde, was [gedaagde01] aan Bawi de borg van € 675,- en aan afrekening servicekosten een bedrag van € 165,- verschuldigd. Ten aanzien van de huurprijs heeft [gedaagde01] gesteld dat hij deze met instemming van Bawi steeds in de lopende maand heeft betaald. Bawi heeft dat niet weersproken, zodat de kantonrechter – binnen het beperkte toetsingskader van een kort geding, waar geen plaats is voor nadere bewijslevering – ervan uitgaat dat dat inderdaad het geval is. Aan buitengerechtelijke kosten is [gedaagde01] daarom op basis van de toewijsbare bedragen € 152,46 verschuldigd.
3.12.
De wettelijke rente wordt toegewezen, met dien verstande dat deze over het bedrag van de borg toewijsbaar is met ingang van 17 januari 2023, omdat niet is gebleken dat Bawi [gedaagde01] eerder heeft aangesproken op deze betaling dan bij brief van 2 januari 2023 en in die brief een betalingstermijn van veertien dagen is gegeven. De wettelijke rente over het nog te betalen bedrag aan afrekening servicekosten is toewijsbaar vanaf de dag van dagvaarding.
Proceskosten
3.13.
Bawi krijgt voor het grootste deel ongelijk, nu de hoofdvordering (de ontruiming van het gehuurde) wordt afgewezen, en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [gedaagde01] tot vandaag vast op € 498,- aan salaris voor de gemachtigde. Voor kosten die [gedaagde01] maakt na deze uitspraak moet Bawi een bedrag betalen van € 99,50 (1/2 punt × € 199,-). Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853).
Uitvoerbaarheid bij voorraad
3.14.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv Pro).
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
veroordeelt [gedaagde01] om aan Bawi te betalen € 992,46 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over een bedrag van € 675,- vanaf 17 januari 2023 en over een bedrag van € 165,- vanaf de dag van dagvaarding, tot de dag van volledige betaling;
4.2.
veroordeelt Bawi in de proceskosten die aan de kant van [gedaagde01] tot vandaag worden vastgesteld op € 498,-;
4.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
4.4.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.A. Vriezen en in het openbaar uitgesproken.
51909