Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9553815 VZ VERZ 21-17364
uitspraak: 28 april 2023
beschikking van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
op het verzoek ex artikel 5:130 BW Pro van
[verzoeker01],
wonende te [woonplaats01] ,
verzoeker,
gemachtigde: mr. R.H.W. van Ewijk,
tegen
1.
[verweerster01]
[verweerster01]
,
gevestigd te [vestigingsplaats01] ,
verweerster,
gemachtigde: mr. J. Postma,
en
2. [verweerder01] ,
wonende te [woonplaats02] ,
verweerder / belanghebbende,
gemachtigde: mr. E. de Jongh.
Partijen worden hierna aangeduid als “ [verzoeker01] ”, “ [verweerster01] ” en “ [verweerder01] ”.
1..De (aanloop naar de) procedure
1.1.
Hangende de dagvaardingsprocedure tussen [verzoeker01] en [verweerder01] , met zaaknummer 9469036 CV EXPL 22-2516, heeft op 28 oktober 2021 een vergadering van eigenaars van [verweerster01] plaatsgevonden, waarop de hierna te noemen besluiten zijn genomen. Bij verzoekschrift van 19 november 2021, met bijlagen, is [verzoeker01] opgekomen tegen de besluiten. [verweerster01] en [verweerder01] hebben verweerschriften, met bijlagen, ingediend.
1.2.
Voor het (verdere) procesverloop wordt verwezen naar het vonnis van heden in de dagvaardingsprocedure. Zoals ook in het vonnis is vermeld wordt vandaag tevens een beschikking gegeven in de verzoekschriftprocedure.
2..Het geschil
2.1
[verzoeker01] verzoekt bij beschikking om de besluiten genomen door de vergadering van [verweerster01] van 28 oktober 2021 te vernietigen of voor recht te verklaren dat die besluiten nietig zijn, en [verweerster01] (of [verweerder01] ) te veroordelen in de proceskosten en de nakosten.
2.2.
Zowel [verweerster01] als [verweerder01] voert verweer.
2.3.
De standpunten van partijen worden, voor zover nodig in het kader van de beoordeling van de verzoeken, nader besproken.
3..De beoordeling
3.1.
De kantonrechter is op grond van artikel 2:15 BW Pro in samenhang gelezen met artikel 5:130 BW Pro bevoegd een besluit van de vergadering van [verweerster01] te vernietigen wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW Pro wordt geëist. Artikel 2:8 lid 1 BW Pro bepaalt dat een rechtspersoon en degenen die krachtens de wet en de statuten bij zijn organisatie zijn betrokken, zich als zodanig jegens elkander moeten gedragen naar hetgeen door de redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd. Een besluit is vernietigbaar indien het naar inhoud of totstandkoming in strijd is met de voornoemde gedragsregel. De toetsingsmaatstaf is of de vergadering van [verweerster01] bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en naar billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen.
3.2.
Bij de onderhavige beoordeling of van de vernietigingsbevoegdheid gebruik wordt gemaakt, neemt de kantonrechter tot uitgangspunt de vastgestelde feiten en omstandigheden en de rechtsoordelen in het vonnis in de dagvaardingsprocedure. Voor de precieze gang van zaken wordt verwezen naar dat vonnis, maar kort gezegd gaat het erom dat [verweerder01] , zonder voorafgaand (formeel) overleg en zonder vereiste toestemming, onder meer voor werkzaamheden aan gemeenschappelijke delen van het gebouw, een grondige verbouwing heeft uitgevoerd in zijn appartementen [adres01] en [adres02] en [adres03] te [plaats01] , waarbij de appartementen zijn heringericht en het appartement [adres03] zelfs is getransformeerd van een pakhuis naar een woonruimte. In het appartement [adres01] zijn twee en in het appartement [adres02] zijn drie zelfstandige woonruimtes gerealiseerd. In het appartement [adres03] is één woonruimte gerealiseerd. Alle woonruimtes hebben een eigen woonkamer, keuken, slaapkamer, wc, (gecombineerd met) badkamer, en een afsluitbare toegang. Op alle vloeren in de appartementen van [verweerder01] is PVC vloerbedekking aangebracht, met uitzondering van de badkamers. In de twee woonruimtes in het appartement [adres01] zijn (nieuwe) badkamers geplaatst met tegelvloeren op plekken waar voorheen geen badkamer was. Na ingebruikname van de woonruimtes door huurders van [verweerder01] is [verzoeker01] zich bij hem gaan beklagen over door hem ervaren geluidsoverlast van zijn buren, meer specifiek vanuit de woonruimtes in het appartement [adres01] , de trapopgang en de hal naar dat appartement, en de woonruimte in het appartement [adres03] . Omdat [verweerder01] de volgens [verzoeker01] onrechtmatige situatie niet heeft beëindigd, is [verzoeker01] tot dagvaarden overgegaan.
3.3.
Hangende de dagvaardingsprocedure heeft [verweerder01] op 28 oktober 2021 alsnog een vergadering van eigenaars belegd, bij welke gelegenheid samengevat de volgende besluiten zijn genomen:
a. toestemming is verleend voor het van de bestemming afwijkende
gebruik van het appartement [adres03] (pakhuis als woonhuis);
toestemming is verleend voor het toepassen van PVC vloeren in
het appartement [adres01] ;
toestemming is verleend voor het plaatsen van een tegelvloer in het appartement [adres01] ;
toestemming is verleend voor het ondersplitsen van appartementsrecht [adres01] in twee appartementsrechten;
toestemming is verleend voor het ondersplitsen van appartementsrecht [adres02] in twee appartementsrechten.
3.4.
In het vonnis is al overwogen (zie onder 4.7) dat het op de weg van [verweerder01] heeft gelegen om voorafgaand aan de verbouwing van zijn appartementen een vergadering van eigenaars te beleggen, mede om benodigde goedkeuring te verkrijgen voor delen van de verbouwing. Dat laatste is deels pas achteraf gebeurd, met voormelde besluiten van de vergadering van eigenaars van 28 oktober 2021. Toch is het beter geweest dat achteraf besluitvorming in de vergadering heeft plaatsgevonden dan als dat niet zou zijn gebeurd. Dat alsnog een vergadering is belegd duidt erop dat [verweerder01] toch het gesprek heeft willen aangaan met [verzoeker01] over genoemde punten. De omstandigheid dat de vergadering niet de door [verzoeker01] gewenste uitkomst heeft gehad, betekent nog niet dat [verweerder01] misbruik heeft gemaakt van zijn stemmenmeerderheid en/of zich aan de belangen van [verzoeker01] niets gelegen heeft laten liggen.
3.5.
De bezwaren van [verzoeker01] tegen de besluiten houden, naar de kantonrechter begrijpt, niet zozeer verband met de besluiten op zich, maar met de ervaren overlast. Verder vindt [verzoeker01] de gang van zaken rond de vergadering en het gebruik door [verweerder01] van zijn meerderheidsmacht niet goed. De punten als vermeld in 3.3. worden hierna afgelopen.
ad a) In het vonnis is uiteengezet dat uit artikel 25 lid 1 van Pro het modelreglement 2006 (hierna: het modelreglement) volgt dat iedere eigenaar en gebruiker verplicht is het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte gegeven bestemming. Bij het appartement [adres03] gaat het om de bestemming “pakhuis’. In genoemd artikel is echter ook bepaald dat een gebruik dat afwijkt van de in de akte nader gegeven bestemming geoorloofd is met toestemming van de vergadering. Een verzoek om bedoelde toestemming te verlenen is geagendeerd en de vergadering heeft op 28 oktober 2021 er mee ingestemd. Hoogstwaarschijnlijk zou de uitkomst niet anders zijn geweest als de toestemming vóór de verbouwing was gevraagd. Nu stelt [verzoeker01] dat de geluidsbelasting door gebruik van het appartement als woning in plaats van pakhuis veel hoger is, maar dat is een aanname die in zijn algemeenheid niet wordt onderschreven. Misschien leverde het gebruik van het pakhuis vóór de verbouwing weinig geluidsbelasting op, maar bij ander gebruik, waartoe [verweerder01] in beginsel gerechtigd is, kan dat anders zijn, zolang het maar geen onrechtmatige / onredelijke hinder oplevert. In het vonnis is uiteengezet dat die situatie zich niet voordoet. De omstandigheid dat [verzoeker01] soms geluidsoverlast ervaart vanuit het appartement [adres03] heeft de vergadering er in redelijkheid niet van hoeven te weerhouden toestemming te verlenen voor het van de bestemming afwijkende
gebruik van het appartement.
ad. b) In het vonnis is vastgesteld dat de betreffende PVC-vloeren niet van hard maar van flexibel materiaal zijn. [verweerder01] heeft ervoor gekozen om de PVC vloeren te leggen op Fermacell ondervloeren van twee à drie centimeter dik met geluiddempende eigenschappen. Gelet hierop heeft [verweerder01] ernaar gestreefd om geluidsoverlast voor de (beneden) buren te vermijden. Dat is in zijn eigen belang geweest, althans in het belang van zijn toekomstige huurders, en in het belang van [verzoeker01] . Van een situatie waarin [verweerder01] zich aan de belangen van [verzoeker01] niets gelegen heeft laten liggen, is dus niet gebleken. Op basis van de waarnemingen ter plaatse kan worden vastgesteld dat de vloeren en de wanden in de appartementen van [verweerder01] contactgeluid en luchtgeluid in voldoende mate tegengaan. Met de wetenschap van nu is het met het oog op het bepaalde in artikel 26 lid 1 van Pro het modelreglement niet nodig geweest om toestemming te vragen aan de vergadering voor het toepassen van PVC vloeren in het appartement [adres01] . De omstandigheid dat dit toch geagendeerd is en de gevraagde toestemming is verleend, levert geen reden op om hier een streep door te zetten.
ad. c) In het vonnis is reeds geoordeeld dat voor het realiseren van de badkamers in de woonruimtes in het appartement [adres01] overleg gevoerd had moeten worden met [verzoeker01] in verband met de harde vloeren en de doorvoeren die naar het zich laat aanzien door de gemeenschappelijke vloer zijn aangebracht en via de ruimte tussen die vloer en het plafond van [adres04] geleid zijn naar de standleiding. Op de vergadering van
28 oktober 2021 is geagendeerd toestemming te verlenen voor het plaatsen van een tegelvloer in het appartement [adres01] . De gevraagde toestemming is verleend door de vergadering. Het verzoek richt zich hiertegen, want [verzoeker01] is het er niet mee eens. Gelet op hetgeen ter plaatse is waargenomen, in het bijzonder de geluidsbelasting bij het verrichten van diverse handelingen om het dagelijks gebruik na te bootsen, wat niet of nauwelijks hoorbaar is geweest in het appartement [adres04] , is de kantonrechter van oordeel dat de vergadering in redelijkheid en billijkheid tot het besluit is kunnen komen.
ad. d en e) Zoals in het vonnis is opgemerkt, biedt de akte de mogelijkheid van ondersplitsing van de appartementen. Ten aanzien hiervan heeft [verweerder01] , anders dan bij de eerdere punten, niet achteraf maar vooraf om toestemming gevraagd. De toestemming is verleend. [verzoeker01] kan deze besluitvorming en het eventueel in de toekomst overgaan tot notariële ondersplitsing onwenselijk achten, maar dat betekent nog niet dat de vergadering niet in redelijkheid en naar billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen.
3.6.
Onderkend wordt dat [verweerder01] de meerderheid van stemmen heeft in de vergadering en dat hij dus in staat is om punten door te drukken. Toch valt niet zonder meer in te zien dat hiervan sprake is geweest op de vergadering van 28 oktober 2021, zodat hierin geen reden wordt gezien om de uitkomst van de vergadering niet in stand te laten. Duidelijk is dat [verweerder01] niet in een situatie heeft willen geraken waarin hij misschien een deel van zijn investeringen teniet zou moeten doen, maar dat is niet onbegrijpelijk. Die uitkomst zou onder de gegeven omstandigheden onredelijk en onbillijk zijn. Uit de stukken en het verhandelde ter zitting en bij de descente is gebleken dat [verweerder01] best open heeft gestaan en staat voor overleg. Dat hij daarbij oog heeft voor de kosten valt hem niet euvel te duiden.
3.7.
Om deze redenen wordt het besluit van 28 oktober 2021 niet vernietigd. Het is ook niet nietig. Het verzoek wordt dus afgewezen.
3.8.
[verzoeker01] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [verweerster01] tot vandaag vast op € 1.119,- aan salaris voor de gemachtigde en aan de kant van [verweerder01] tot vandaag vast op € 373,-, waarbij voor [verweerder01] rekening is gehouden met de proceskosten die hem in de dagvaardingsprocedure zijn toegekend. Voor kosten die [verweerster01] en [verweerder01] maken na deze uitspraak moet [verzoeker01] een bedrag betalen van € 124,-. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In deze beschikking hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853).
4..De beslissing
De kantonrechter:
wijst het verzoek af;
veroordeelt [verzoeker01] in de proceskosten die aan de kant van [verweerster01] tot vandaag worden vastgesteld op € 1.119,- en die aan de kant van [verweerder01] tot vandaag worden vastgesteld op € 373,-.
Deze beschikking is gegeven door mr. I.K. Rapmund en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
465