Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Locatie Dordrecht
zaaknummer: 10128456 \ CV EXPL 22-3898
datum uitspraak: 11 mei 2023
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Woonbron,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: Flanderijn Gerechtsdeurwaarders,
tegen
[gedaagde01],
woonplaats: [woonplaats01] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. E. Kattestaart.
De partijen worden hierna ‘Woonbron’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 22 september 2022, met bijlagen;
- het mondelinge antwoord van 6 oktober 2022;
- de conclusie van antwoord van 1 december 2023;
- de brief van Woonbron van 17 februari 2023, met bijlagen;
- het e-mailbericht van [gedaagde01] van 17 februari 2023;
- het e-mailbericht van Woonbron van 17 februari 2023;
- de akte van Woonbron van 23 maart 2023, met bijlagen;
- de akte van [gedaagde01] van 23 maart 2023.
1.2.
Op 23 februari 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig: mr. J.F.F. de Geus (Flanderijn Incasso Gerechtsdeurwaarders), [gedaagde01] en mr. E. Kattestaart.
2.De beoordeling
2.1.
[gedaagde01] huurde met ingang van 8 maart 2002 van Woonbron de woning gelegen aan de [adres01] te Rotterdam (hierna: de woning). Nadat in de woning een hennepkwekerij was ontdekt, heeft [gedaagde01] , op verzoek van Woonbron, de huurovereenkomst per 22 oktober 2021 opgezegd en de sleutels op 1 november 2021 ingeleverd. Woonbron vordert in deze procedure, kort gezegd, dat [gedaagde01] veroordeeld wordt, uitvoerbaar bij voorraad, om aan haar te betalen de huurachterstand ten bedrag van € 445,72 (maand oktober 2021) en de herstelkosten van € 6.587,17, omdat [gedaagde01] de woning niet in dezelfde staat aan Woonbron beschikbaar heeft gesteld als de staat waarin de woning zich bij aanvang van de huur bevond. Woonbron vordert daarnaast om [gedaagde01] te veroordelen in de buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 879,23 en de wettelijke rente over het openstaande bedrag aan hoofdsom (€ 7.032,89), bestaande uit € 104,43 aan verschenen rente en de toekomstige rente vanaf de dag van de dagvaarding.
Onduidelijke dagvaarding
2.2.
Volgens [gedaagde01] moet de vordering van Woonbron worden afgewezen, omdat de dagvaarding onduidelijk is. De kantonrechter acht de dagvaarding inderdaad summier, maar er staat wel in vermeld waaruit de hoofdsom bestaat, namelijk uit huurachterstand en herstelkosten. Tevens is een specificatie van de huurachterstand overgelegd en een rapport eindinspectie waarin staat welke herstelkosten er zijn. Woonbron heeft voorts toegelicht dat er geen verweer van [gedaagde01] bekend was en heeft ter onderbouwing daarvan bij haar akte van 17 februari 2023 correspondentie overgelegd tussen haar gemachtigde en [gedaagde01] over de periode van 12 november 2021 tot en met 26 augustus 2022, waaruit blijkt dat [gedaagde01] de vordering wilde betalen en geprobeerd is om een betalingsregeling te treffen. Gelet hierop kan niet geoordeeld worden dat Woonbron niet aan haar substantiëringsplicht heeft voldaan, omdat bij haar geen verweer van [gedaagde01] bekend was. Uit de overgelegde correspondentie blijkt voorts voldoende dat [gedaagde01] op de hoogte was van de vordering van Woonbron. [gedaagde01] kan daarom niet in zijn standpunt gevolgd worden dat de dagvaarding onduidelijk is en de vordering daarom afgewezen moet worden.
Huurachterstand
2.3.
Volgens [gedaagde01] is er geen sprake van een huurachterstand. Hij heeft de huurachterstand echter onvoldoende gemotiveerd betwist. Hij heeft bijvoorbeeld geen bankafschrift overgelegd waaruit blijkt dat de huur van de maand oktober 2021 wel is betaald. De hoogte van de huurachterstand is verder niet betwist, zodat [gedaagde01] veroordeeld zal worden om een bedrag van € 445,72 aan Woonbron te betalen.
Herstelkosten
2.4.
[gedaagde01] kan niet gevolgd worden in zijn stelling dat hij geacht moet worden de woning in de juiste staat te hebben opgeleverd, omdat bij het aangaan van de huurovereenkomst geen beschrijving van de woning is opgemaakt. Artikel 7:224 lid 2 BW waarop [gedaagde01] zich beroept, is op deze zaak niet van toepassing, omdat de huurovereenkomst is aangegaan in 2002 en dus voor de inwerkingtreding van dit artikel per 1 augustus 2003. Op de huurovereenkomst is gelet hierop artikel 7A:1599 (oud) BW van toepassing, waarin is bepaald dat als geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt bij aanvang van de huur, de huurder, behoudens tegenbewijs, wordt verondersteld het gehuurde in goede staat te hebben aanvaard en de huurder het gehuurde in dezelfde staat moet teruggeven.
2.5.
Partijen zijn het erover eens dat het gehuurde, mede door de ontmanteling van de hennepkwekerij, ten tijde van de oplevering per 1 november 2021 niet in goede staat verkeerde. Volgens [gedaagde01] verkeerde de woning in 2002 ook niet in goede staat. [gedaagde01] heeft deze stelling echter niet onderbouwd door bijvoorbeeld toe te lichten waarom dat het geval was of foto’s daarvan te overleggen. Dat er sinds hij in de woning woonde slechts twee keer aan de buitenkant onderhoud is gepleegd aan de woning, betekent niet dat de woning ten tijde van de oplevering in 2002 niet in goede staat verkeerde. De kantonrechter neemt daarom als vaststaand aan dat de woning in 2002 in goede staat verkeerde en ziet vanwege de onvoldoende onderbouwde stelling van [gedaagde01] geen reden om [gedaagde01] in de gelegenheid te stellen te bewijzen dat dit niet het geval was.
2.6.
[gedaagde01] wordt gelet hierop verondersteld de woning in goede staat te hebben aanvaard, zodat hij de woning ook in dezelfde staat moet teruggeven. Volgens Woonbron heeft [gedaagde01] dat niet gedaan. Ter onderbouwing hiervan heeft zij een rapport eindinspectie overgelegd met daarin opgenomen diverse herstelkosten.
2.7.
Volgens [gedaagde01] is de woning in 2002 aan hem opgeleverd met vloeren, zonwering, lampen en rolgordijnen, zodat hij die niet hoefde te verwijderen en de in het rapport van eindinspectie in rekening gebrachte herstelkosten voor het verwijderen van het laminaat en de trapbekleding niet voor zijn rekening komen. Woonbron betwist dit, want volgens haar wordt er bij overname van huisraad een overnameformulier ingevuld, wat hier niet is gebeurd. De kantonrechter is van oordeel dat het, in het licht van deze gemotiveerde betwisting, op de weg van [gedaagde01] had gelegen om zijn stelling nader te onderbouwen, bijvoorbeeld met een dergelijk overnameformulier of een verklaring van de vorige huurder. Na de zitting is hij daartoe ook in de gelegenheid gesteld, maar [gedaagde01] is niet met een nadere onderbouwing gekomen en heeft slechts de naam en contactgegevens van de vorige huurder opgegeven. Gelet hierop wordt niet aan het door hem aangeboden bewijs toegenomen en moet het ervoor gehouden worden dat hij in 2002 geen deel van de huisraad heeft overgenomen. Dit betekent dat [gedaagde01] de kosten voor het verwijderen van het laminaat en de trapbekleding ten bedrage van € 1.154,50 zal moeten betalen.
2.8.
[gedaagde01] erkent dat hij de woning niet leeg heeft opgeleverd, maar gelooft niet dat er 36 m³ huisvuil en huisraad uit de kleine woning zijn verwijderd en betwist daarom het door Woonbron gevorderde bedrag van € 4.633,20 voor het verwijderen en afvoeren van 36 m³ huisvuil en huisraad. Woonbron heeft echter met de door haar gegeven toelichting en de bij akte van 23 maart 2023 overgelegde foto’s voldoende onderbouwd dat er nog veel huisvuil en huisraad in de woning aanwezig was. De kantonrechter heeft, bij gebreke van een gemotiveerde betwisting, daarom geen reden om eraan te twijfelen dat dit samen met het laminaat en trapbekleding totaal 36 m³ was, zodat [gedaagde01] ook de kosten van het verwijderen en afvoeren van huisvuil en huisraad zal moeten betalen aan Woonbron.
2.9.
[gedaagde01] erkent voorts dat hij de woning niet schoon heeft opgeleverd, zodat de kosten van schoonmaak voor zijn rekening komen ten bedrage van in totaal € 585,- (€ 43,52 voor het schoonmaken van de keuken, € 28,01 voor het schoonmaken van de toilet, € 84,75 voor het schoonmaken van de badkamer en € 428,72 voor het schoon opleveren van de woning). [gedaagde01] heeft voorts niet bestreden dat hij de pluggen, schroeven, planken en dergelijke niet heeft verwijderd uit de woning en dat hij de voor- en achtertuin niet schoon en gefatsoeneerd heeft opgeleverd, zodat deze kosten van in totaal € 214,47 (€ 64,47 + € 150,-) ook voor zijn rekening komen.
2.10.
Gelet op het voorgaande zal [gedaagde01] veroordeeld worden om alle door Woonbron gevorderde herstelkosten ten bedrage van € 6.587,17 aan Woonbron te betalen.
Buitengerechtelijke incassokosten en rente
2.11.
De buitengerechtelijke incassokosten worden toegewezen, omdat aan alle voorwaarden is voldaan om deze kosten vergoed te krijgen (artikel 6:96 BW). Hogendoorns betwisting van de ontvangst van de zogenaamde 14-dagenbrief van 10 december 2021 van de gemachtigde van Woonbron is ongeloofwaardig, want hij heeft bij brief van 13 december 2021 op deze brief heeft gereageerd.
2.12.
De gevorderde wettelijke rente over de hoofdsom (ten tijde van de dagvaarding berekend op € 104,43) zal ook worden toegewezen, omdat Woonbron voldoende heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde01] dat niet heeft betwist.
Proceskosten
2.13.
[gedaagde01] is de in het ongelijk gestelde partij en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Woonbron tot vandaag vast op € 129,74 aan dagvaardingskosten, € 514,- aan griffierecht en € 825,- aan salaris voor de gemachtigde (2,5 punten x € 330,-). Dit is totaal € 1.468,74. Voor kosten die Woonbron maakt na deze uitspraak moet [gedaagde01] ook een bedrag betalen van € 132,- (1/2 punt x € 330,- met een maximum van € 132,-). Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853).
Uitvoerbaarheid bij voorraad
2.14.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv). Dit betekent dat wanneer het geschil ook nog aan een hogere rechter wordt voorgelegd, in afwachting van de uitspraak van die hogere rechter voorlopig toch aan dit vonnis moet worden voldaan.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [gedaagde01] om aan Woonbron te betalen € 8.016,55 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over een bedrag van € 7.032,89 vanaf 22 september 2022 tot de dag van volledige betaling;
3.2.
veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten die aan de kant van Woonbron tot vandaag worden vastgesteld op € 1.468,74;
3.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. dr. P.G.J. van den Berg en in het openbaar uitgesproken.
31688