Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10371782 VV EXPL 23-114
datum uitspraak: 9 mei 2023
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
1.[eiser01] ,
woonplaats: [woonplaats01] ,
2. [eiser02],
woonplaats: [woonplaats02] ,
eisers,
gemachtigde: mr. G. Sarier,
tegen
[gedaagde01] B.V.,
vestigingsplaats: [vestigingsplaats01] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. F. Özer,
en
[gedaagde02] B.V.,
vestigingsplaats: [vestigingsplaats01] ,
gevoegde partij,
gemachtigde: mr. K. Tülü.
De partijen worden hierna ‘eisers’, ‘ [gedaagde01] ’ en ‘ [gedaagde02] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 17 april 2023, met bijlagen;
- de incidentele conclusie tot voeging van [gedaagde02] ;
- de conclusie van antwoord in het incident van eisers met een voorwaardelijke zelfstandige vordering, met bijlagen;
- de spreekaantekeningen van [gedaagde02] ;
- de spreekaantekeningen van [gedaagde01] ;
- de spreekaantekeningen van eisers.
1.2.
Op 25 april 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen besproken. De kantonrechter heeft daarbij het verzoek van [gedaagde02] tot voeging aan de kant van [gedaagde01] toegewezen.
2.De feiten
2.1.
Eisers hebben het appartementsrecht, dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte (restaurant) aan de [adres01] in Rotterdam op 11 december 2020 gekocht van de V.O.F. Rijsdijk. Eiseres hebben het appartementsrecht op 3 mei 2021 geleverd gekregen.
2.2.
Op het moment dat eisers het appartementsrecht kochten werd dit verhuurd aan [gedaagde01] .
2.3.
Tussen partijen is discussie ontstaan of [gedaagde02] per 1 juli 2021 rechtsgeldig in de plaats is getreden van [gedaagde01] als huurster. [gedaagde01] en [gedaagde02] baseren hun stelling dat dit het geval is op een akte indeplaatsstelling van 28 april 2020 waarin, voor zover van belang, het volgende staat:
“1. De besloten vennootschap [gedaagde01] B.V. (…) hierna “Huurder”,
en
2. [naam01] , (…) hierna “Aspirant Huurder”,
en
3. De vennootschap onder firma Rijsdijk-Voortwijs v.o.f (…) “Verhuurder”
(…)
Komen overeen als volgt:
Huurder stelt Aspirant Huurder, althans een nader door hem aan te wijzen rechtspersoon, als opvolgende huurder van het gehuurde in zijn plaats, hetgeen Aspirant Huurder en Verhuurder aanvaarden.
Verhuurder verklaart ondubbelzinnig in te stemmen met de onder 1 bedoelde indeplaatsstelling en aanvaardt per uiterlijk 1 juli 2021 in de plaats te stellen Aspirant Huurder, althans een nader door hem aan te wijzen rechtspersoon, als de nieuwe huurder van het gehuurde.
Partijen komen overeen dat Aspirant Huurder, althans een nader door hem aan te wijzen rechtspersoon, het recht heeft om tot en met 1 juli 2021 het hierboven beschreven recht tot indeplaatsstelling zal mogen lichten. Indien dit recht uiterlijk op 1 juli 2021 zal worden gelicht, dan zal per die datum van lichten, de Huurovereenkomst conform deze indeplaatsstelling van rechtswege overgaan op Aspirant Huurder, althans een nader door hem aan te wijzen rechtspersoon.
Aspirant Huurder zal bij gebruikmaking van dit recht Huurder per e-mail dan wel per aangetekend schrijven op de hoogte stellen of gebruik wordt gemaakt van het hiervoor genoemde recht. Daarbij zal Aspirant Huurder aan Huurder, ondubbelzinnig mededelen vanaf welke datum de Huurovereenkomst zal overgaan, maar in elk geval uiterlijk op 1 juli 2021, en daarbij eveneens aangeven of Aspirant Huurder dan wel een door hem nader aan te wijzen rechtspersoon, waarin Aspirant Huurder voor minimaal 51% deelneemt, de Huurovereenkomst zal overnemen.
Huurder zal bij ontvangst van de mededeling als vermeld in artikel 4 zo Pro spoedig mogelijk kenbaar maken aan de Verhuurder. Daarmee zal de indeplaatsstelling zoals overeengekomen in deze overeenkomst een feit zijn. Alsdan wordt geacht dat de Huurovereenkomst wordt voorgezet door Aspirant Huurder, althans een nader door hem aan te wijzen rechtspersoon.
(…)”
2.4.
In een vonnis van de kantonrechter van 16 december 2022 is hierover als volgt geoordeeld:
wie is huurder?
4.3.
Het geschil spitst zich toe op (het antwoord op) de vraag of [eiser01] c.s., uitgaande van de authenticiteit van de onder 2.5 bedoelde ‘akte indeplaatsstelling’ die niet door hen werd getekend (omdat die, blijkens de datering ervan, al ruim voordat de koopovereenkomst tussen [eiser01] c.s. en Rijsdijk c.s. werd gesloten, werd aangegaan tussen Rijsdijk c.s., [gedaagde01] en de heer [naam01] ), (toch) gebonden zijn aan de door de heer [naam01] ingevolge die akte op 28 juni 2021 gelichte indeplaatsstellingsoptie.
4.4
Bij beantwoording van deze vraag is artikel 7:226 BW Pro van belang. Hier is (in lid 1) bepaald dat, zoals hier aan de orde, overdracht door de verhuurder van de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, zijn rechten en plichten uit de huurovereenkomst die daarna opeisbaar worden, doen overgaan op de verkrijger. Het doel van deze regeling is bescherming van de huurder bij overdracht van het gehuurde wegens de omstandigheid dat zijn contractuele wederpartij – de vervreemder – de huurder na de overdracht niet langer (zelf) het genot van het gehuurde kan verschaffen.
4.5.
Het derde lid van genoemd artikel bepaalt evenwel dat alleen die bedingen op de verkrijger overgaan die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie. De hier aan de orde zijnde ‘indeplaatsstellingsoptie’ (met bijbehorende huurkortingsafspraken), die door Rijsdijk c.s. met consent van [gedaagde01] aan de heer [naam01] zou zijn gegund, valt daar naar het oordeel van de kantonrechter niet onder, omdat deze optie, die op contractsoverneming neerkomt, niet onmiddellijk verband houdt met het doen hebben van het gebruik van het gehuurde tegenover een door de huurder te betalen tegenprestatie in vorenbedoelde zin.
4.6.
Om het lichten van die optie rechtsgevolg te laten krijgen, had dit moeten gebeuren voorafgaand aan de overdracht van het gehuurde, toen Rijsdijk c.s. nog verhuurder was, en dat is hier niet gebeurd. Dat betekent dat [gedaagde02] niet de huurder is geworden en [gedaagde01] dat nog steeds is. Het andersluidende standpunt van [gedaagde01] en [gedaagde02] wordt dus verworpen en daarmee ook de tegenvordering van [gedaagde02] .
2.5.
In dit vonnis is over de huurachterstand en de door eisers gevorderde ontbinding en ontruiming het volgende overwogen:
4.13
[eiser01] c.s. hebben ter mondelinge behandeling verklaard zich te willen aansluiten bij de door [gedaagde01] genoemde huurprijzen. Dat betekent dat het door [eiser01] c.s. bij dagvaarding gestelde bedrag aan huurachterstand berekend tot en met de maand december 2021 niet juist is. Dat bedrag moet, rekening houdend met de betaling van € 1.250,-, worden vastgesteld op (1,21 x (2 x € 6.214,56 + 6 x € 6.332,64) - € 1.250,-, derhalve) € 59.764,20.
Dat bedrag wordt hierna dan ook toegewezen, evenals de (al bij dagvaarding gevorderde) vanaf de maand januari 2022 verschenen en nog te verschijnen termijnen (uitgaande van de per 1 juli 2021 geldende huurprijs zijnde € 7.662,49 inclusief btw per maand).
ontbinding van de huurovereenkomst
4.14
Geen betoog behoeft dat de hoogte van de huurachterstand die [gedaagde01] jegens [eiser01] c.s. heeft laten ontstaan en heeft laten voortbestaan van dien aard is dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst in beginsel rechtvaardigt. Ook staat vast dat, naar [eiser01] c.s. aanvullend hebben aangevoerd, [gedaagde01] tekortgeschoten is in haar verplichting het gehuurde te exploiteren. Hoewel zij terecht heeft aangevoerd dat die exploitatie gedurende zekere tijd onmogelijk was vanwege de van overheidswege opgelegde coronamaatregelen, spelen die maatregelen al geruime tijd niet meer. Daartegenover staat echter dat niet onbegrijpelijk is dat [gedaagde01] de exploitatie van het gehuurde niet heeft willen hervatten (evenmin als [gedaagde02] ) zolang niet duidelijk was of zij dan wel [gedaagde02] per 1 juli 2021 als huurder van [eiser01] c.s. had te gelden. Die duidelijkheid is ook niet gegeven met het eerder in kort geding gewezen vonnis, wel met dit vonnis.
4.15
Gelet op het voorgaande en alle overige omstandigheden van het geval, daaronder begrepen de (financiële) belangen van beide partijen en de door [gedaagde02] voor dit geval gedane mededeling dat zij in staat en bereid is haar betalingsverplichtingen jegens [eiser01] c.s. na te komen (en daarom ook om een – bij bedrijfsruimte niet mogelijke – terme de grâce heeft verzocht), acht de kantonrechter ontbinding van de huurovereenkomst niet, althans nog niet, gerechtvaardigd. Met dat laatste wordt bedoeld dat het, gegeven de nu gegeven duidelijkheid, aan [gedaagde01] is om de huurachterstand aan te zuiveren en de huur voortaan stipt en volledig te voldoen en om onverwijld invulling te geven aan de op haar rustende exploitatieverplichting. Dit onderdeel van de vordering van [eiser01] c.s. wordt dan ook afgewezen.
2.6.
[gedaagde02] heeft hoger beroep ingesteld tegen dit vonnis van de kantonrechter, waarbij zij ook een schorsingsincident heeft opgeworpen. Ook [gedaagde01] heeft hoger beroep ingesteld. De procedure in hoger beroep loopt op dit moment.
2.7.
Ook na het vonnis van 16 december 2022 heeft [gedaagde01] niets aan eisers betaald. Er is tot en met april 2023 een nieuwe huurachterstand opgebouwd van € 31.232,32.
2.8.
Het gehuurde is bedoeld voor de exploitatie van een horecagelegenheid. Deze exploitatie vindt al vanaf januari 2021 niet meer plaats. De energielevering is inmiddels afgesloten.
3.Het geschil
3.1.
Eisers eisen samengevat:
- [gedaagde01] te veroordelen om het gehuurde te ontruimen;
- [gedaagde01] te veroordelen aan eisers te betalen € 31.232,32 aan huurachterstand en € 1.087,32 aan vergoeding van buitengerechtelijke kosten, met rente;
- [gedaagde01] te veroordelen aan eisers te betalen € 7.808,08 per maand na april 2023 totdat het gehuurde volledig is ontruimd.
- [gedaagde01] te veroordelen in de proceskosten;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.2.
Eisers baseren de eis op het volgende.
[gedaagde01] heeft ondanks de uitspraak van de kantonrechter van 16 december 2022 geen huur betaald aan eiseres en ook niet voldaan aan haar exploitatieverplichting.
Eisers zijn voor hun eigen inkomsten mede afhankelijk van huurbetalingen voor het gehuurde. Eisers hebben er recht op en belang bij dat het gehuurde op zo kort mogelijke termijn ontruimd wordt en aan een ander kan worden verhuurd, zodat wel huur betaald wordt en de bedrijfsruimte wordt gebruikt.
3.3.
[gedaagde01] is het niet eens met de eis en voert het volgende aan.
Het oordeel van de kantonrechter in het vonnis van 16 december 2022 dat [gedaagde01] huurster van het pand is, berust op een juridische en/of feitelijke misslag. Dit vonnis zal dan ook geen stand houden. Een toewijzing van de vorderingen van eisers in dit kort geding is te risicovol. [gedaagde01] heeft een bedrijfsovernameovereenkomst met [gedaagde02] en moet zich op basis van deze overeenkomst inspannen om de overdracht te bewerkstelligen. Als zij nu afziet van de overnameovereenkomst en het gehuurde gaat exploiteren en later blijkt dat zij toch niet als huurster moet worden beschouwd, zal zij schade lijden.
[gedaagde01] verwacht dat het hof op korte termijn het schorsingsincident zal behandelen en vindt dat eisers niet een zodanig spoedeisend belang hebben dat van hen niet verwacht kan worden de uitkomst van het schorsingsincident af te wachten.
3.4.
Als gevoegde partij voert ook [gedaagde02] verweer tegen de vorderingen van eisers. Zij heeft zich daarbij aangesloten bij de standpunten van [gedaagde01] .
3.5.
Eisers eisen in reactie op het verzoek tot voeging het volgende:
- [gedaagde02] te veroordelen om het pand te ontruimen;
- [gedaagde02] te veroordelen aan eisers te betalen € 31.232,32 aan huurachterstand en € 1.087,32 aan vergoeding van buitengerechtelijke kosten, met rente;
- [gedaagde02] te veroordelen aan eisers te betalen € 7.808,08 per maand na april 2023 totdat het pand volledig is ontruimd.
- [gedaagde02] te veroordelen in de proceskosten;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
4.De beoordeling
in de zaak tussen eisers en [gedaagde01]
juridisch kader in kort geding
4.1.
Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat eisers hebben bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor de gedaagde partij als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.
artikel 6:265 BW Pro
4.2.
Concreet brengt dit voor deze zaak mee dat allereerst moet worden beoordeeld wat de waarschijnlijkheid is dat de rechter in een bodemprocedure op grond van artikel 6:265 BW Pro tot ontbinding van de huurovereenkomst tussen eisers en [gedaagde01] zal overgaan.
Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. In het geval van bedrijfsruimte zal een huurachterstand van meer dan twee maanden meestal genoeg zijn voor een ontbinding, maar de rechter moet alle omstandigheden afwegen.
bodemrechter heeft al gesproken; geen juridische of feitelijke misslag
4.3.
Voordat getoetst kan worden aan deze bepaling, is van belang of [gedaagde01] überhaupt als huurster van het pand kan worden beschouwd. De kantonrechter heeft in het vonnis van 16 december 2022 hier al duidelijk antwoord op gegeven. Volgens die uitspraak is [gedaagde01] (en niet [gedaagde02] ) de huurster van het pand en de contractspartij van eisers. Dit oordeel is gebaseerd op -kort gezegd- de overweging dat het optierecht/ het recht tot indeplaatsstelling waar [gedaagde02] en [gedaagde01] een beroep op doen, niet een recht is dat mee is overgegaan bij de aankoop van het pand door eisers, zoals bedoeld in artikel 7:226 BW Pro, en dus niet tegenover eisers kan worden ingeroepen. In beginsel moet de kantonrechter in dit kort geding het oordeel afstemmen op het oordeel van de bodemrechter. [gedaagde01] en [gedaagde02] stellen zich op het standpunt dat dit oordeel op een feitelijke en/of juridische misslag berust. Van een feitelijke of juridische misslag is sprake wanneer overduidelijk is dat een oordeel feitelijk of juridisch op onjuistheden is gebaseerd. Dat is naar het oordeel van de kantonrechter in dit geval niet zo. Er zijn geen feiten en/of omstandigheden gesteld of gebleken, waaruit de conclusie kan worden getrokken dat het vonnis van 16 december 2022 op een feitelijke misslag berust en het juridische oordeel van de kantonrechter is niet klaarblijkelijk onjuist, zoals [gedaagde01] betoogt.
Hierbij is verder van belang dat volgens vaste rechtspraak in kort geding niet vooruit gelopen mag worden op de uitkomst van een hoger beroep procedure.
Eén en ander brengt mee dat de kantonrechter in dit kort geding tot uitgangspunt neemt wat de kantonrechter in de eerder gevoerde bodemprocedure heeft geoordeeld, namelijk dat [gedaagde01] huurster is.
dat de huurovereenkomst zal worden ontbonden wordt aannemelijk geacht
4.4.
In het verlengde van het oordeel dat [gedaagde01] huurster is van het pand heeft de kantonrechter in het vonnis van 16 december 2022 geoordeeld dat voor [gedaagde01] de huurbetalingsverplichting en de exploitatieverplichting geldt. Vaststaat dat zij ook na dat vonnis daaraan niet heeft voldaan. Hierdoor is de huurachterstand na het vonnis met vier maanden opgelopen. Ook is op zitting duidelijk geworden dat [gedaagde01] niet van plan is haar exploitatieverplichting na te gaan komen. Hiermee acht de kantonrechter het aannemelijk dat de huurovereenkomst tussen eisers en [gedaagde01] ontbonden zal worden in een bodemprocedure en dat [gedaagde01] veroordeeld zal worden tot ontruiming van het gehuurde.
belangenafweging
4.5.
In deze zaak valt een belangenafweging in het kader van dit kort geding in het voordeel van eisers uit. De kantonrechter licht dit als volgt toe.
Het pand wordt nu al meer dan twee jaar niet gebruikt door [gedaagde01] en eisers ontvangen sinds de aankoop van het pand geen huur voor het pand. Verder is op de zitting vast komen te staan dat er sprake is van ongedierte in het pand, terwijl eisers niet over de sleutel van het pand beschikken ten behoeve van ongediertebestrijding. Ook is de kans aanwezig dat de gemeente als gevolg van de leegstand het bestemmingsplan van het pand zal wijzigen, waardoor het niet meer als horecagelegenheid gebruikt zal kunnen gaan worden. Alles bij elkaar genomen hebben eisers er een groot belang bij dat zij zo snel mogelijk over het pand kunnen beschikken. Hiertegenover staat geen gerechtvaardigd belang van [gedaagde01] om de ontruiming te voorkomen. [gedaagde01] beschouwt zichzelf niet eens als huurster van het pand. Afspraken tussen haar en [gedaagde02] over de overname van het pand maken niet dat zij in dit stadium ontruimingsbescherming verdient. Een goede reden waarom eisers onder de gegeven omstandigheden de uitkomst van de procedure in hoger beroep, waaronder van het schorsingsincident, zouden moeten afwachten, acht de kantonrechter niet aanwezig. Het incident is slechts opgeworpen door [gedaagde02] en jegens haar is in het vonnis van 16 december 2022 geen veroordeling uitgesproken.
toewijzing ontruiming
4.6.
De vordering tot ontruiming van het gehuurde wordt, gelet op voornoemde overwegingen, dan ook toegewezen. De ontruimingstermijn wordt bepaald op 14 dagen na de uitspraak van dit vonnis. De wet geeft alleen aan de deurwaarder de bevoegdheid om een gedwongen ontruiming uit te voeren. Daarbij kan de deurwaarder de hulp van politie en justitie inroepen. De gevorderde machtiging om de ontruiming zelf uit te voeren wordt daarom afgewezen.
afwijzing huur omdat hiervoor al een titel is
4.7.
In het vonnis van 16 december 2022 is [gedaagde01] veroordeeld tot betaling van de huur vanaf januari 2022. Zij heeft dus al een titel voor zowel de nieuw ontstane huurachterstand als de toekomstige huurtermijnen. Deze vorderingen worden daarom afgewezen.
afwijzing vergoeding buitengerechtelijke kosten
4.8.
Eisers hebben niet gesteld op grond waarvan de gevorderde vergoeding van de buitengerechtelijke kosten toegewezen zou moeten worden. Deze nevenvordering wordt daarom ook afgewezen.
proceskosten
4.9.
[gedaagde01] krijgt grotendeels ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van eisers tot vandaag vast op € 132,42 aan dagvaardingskosten, € 1.384,00 aan griffierecht en € 793,00 aan salaris voor de gemachtigde. Dit is totaal € 2.309,42. Voor kosten die eisers maken na deze uitspraak moet [gedaagde01] een bedrag betalen van € 132,00. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853).
uitvoerbaarheid bij voorraad
4.10.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv Pro).
tussen eisers en [gedaagde02]
4.11.
Tussen partijen is in discussie of eisers überhaupt een vordering tegen [gedaagde02] als gevoegde partij kunnen indienen. Volgens [gedaagde02] is dit niet mogelijk, terwijl eisers zich op het standpunt hebben gesteld dat het indienen van een dergelijke vordering wel toegestaan moet worden.
4.12.
In principe leent de figuur van voeging zich niet voor het instellen van vorderingen tegen een gevoegde partij. Hierop kan in kort geding een uitzondering worden gemaakt wanneer er sprake is van nauwe banden tussen de gevoegde partij en de partij aan welke kant die gevoegde partij zich heeft gevoegd en de vorderingen tegen die partijen op (grotendeels) dezelfde feitelijke grondslag zijn gebaseerd. Eisers hebben niet aangegeven waarom sprake zou zijn van deze uitzondering. Verder is ook onvoldoende duidelijk geworden wat zij precies aan hun vordering jegens [gedaagde02] ten grondslag leggen. De vordering lijkt te zijn ingesteld voor het geval aangenomen wordt dat [gedaagde02] rechtsgeldig huurder is geworden, aangezien gesteld wordt dat zij tekort schiet in haar verplichtingen omdat zij geen huur of gebruiksvergoeding betaalt en het gehuurde niet gebruikt (punten 16 en 22 van de conclusie van antwoord in het incident). Zoals hiervoor is overwogen, wordt daar in deze uitspraak juist niet van uitgegaan. Er is dus geen reden om in dit geval een uitzondering en de vordering tegen [gedaagde02] wel toe te staan. Eisers worden daarom niet-ontvankelijk verklaard in die vordering.
4.13.
De kantonrechter ziet aanleiding de proceskosten van het voegingsincident te compenseren tussen eisers en [gedaagde02] , in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter:
ten aanzien van de vorderingen tegen [gedaagde01]
5.1.
veroordeelt [gedaagde01] om binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis het gehuurde aan de [adres01] in Rotterdam te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde01] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van eisers te stellen;
5.2.
veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten die aan de kant van eisers tot vandaag worden vastgesteld op € 2.309,42;
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst al het andere af;
ten aanzien van de vorderingen tegen [gedaagde02]
5.5.
verklaart eisers niet ontvankelijk in hun vordering;
5.6.
compenseert de proceskosten tussen eisers en [gedaagde02] , in die zin dat ieder partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.
757