Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 22/608
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 juni 2023 in de zaak tussen
[naam eiser] , uit [plaats] , eiser,
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Dordrecht, verweerder,
(gemachtigde: [naam gemachtigde] ).
Inleiding
Met het besluit van 25 februari 2021 (de WOZ-beschikking) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in Dordrecht (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 190.000,-.
Met het besluit op bezwaar van 24 januari 2022 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 25 april 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van verweerder. Namens verweerder is ook [naam taxateur] (taxateur) verschenen.
Beoordeling door de rechtbank
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2020. Eiser stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld, volgens hem bedraagt de waarde € 168.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak is een benedenwoning met een inhoud van 350 m³, met een tuin van 43 m². Het bouwjaar is 1914.
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe legt hij in beroep een waarderingsdocument met een matrix over, waaruit de cijfermatige benadering van de taxatie volgt. In deze berekening is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2020 getaxeerd op € 190.000,-. Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met verkooptransacties van de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] in Dordrecht.
5. De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals type, bouwjaar en inhoud voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Alle objecten zijn eenlaagse woningen (appartementen) en liggen in dezelfde wijk. Gelet op de cijfermatige benadering, maakt verweerder verder inzichtelijk hoe met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak rekening is gehouden.
6.1.
Eiser stelt dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de matige ligging van de onroerende zaak aan een drukke weg, waardoor er geluidsoverlast wordt ervaren.
6.2.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de onroerende zaak. De rechtbank constateert dat verweerder in beroep de ligging op ‘2’ (beneden gemiddeld) heeft gewaardeerd, ten opzichte van een ‘3’ in de bezwaarfase. Bij de vergelijkingsobjecten, die rustiger gelegen zijn in de straten achter de onroerende zaak, is rekening gehouden met een ‘3’ voor de ligging. Hierdoor houdt verweerder in beroep rekening met een correctie van 15%. Eiser heeft niet beargumenteerd waarom dit onvoldoende is.
7.1.
Eiser stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met enkele gebreken die de onroerende zaak heeft. Zo heeft niet de hele woning dubbel glas, is het schilderwerk in slechte staat, sluiten deuren niet goed en zijn de vloeren en de voordeur niet geïsoleerd. Daarnaast zijn de keuken en de badkamer verouderd, behoudens enkele aspecten die wel gerenoveerd zijn.
7.2.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de staat van de onroerende zaak. De rechtbank constateert dat verweerder in beroep zowel het voorzieningen- als het onderhoudsniveau op ‘2’ (beneden gemiddeld) heeft gewaardeerd, ten opzichte van een ‘3’ in de bezwaarfase. De vergelijkingsobjecten hebben een ‘3’ voor deze onderdelen. Hierdoor wordt in beroep rekening gehouden met een correctie van twee maal 5% ten opzichte van de vergelijkingsobjecten. Eiser heeft niet onderbouwd waarom een ‘2’ voor deze onderdelen en de bijbehorende correcties onjuist of onvoldoende zouden zijn. Daarnaast heeft de gemachtigde ter zitting verklaard zich te kunnen vinden in een ‘2’ voor de staat van de woning. Ook geven de door eiser overgelegde foto’s geen aanleiding om het voorzieningen- en onderhoudsniveau verder naar beneden bij te stellen. Aan de badkamer en de keuken zijn namelijk geen grote gebreken te zien.
8.1.
Op de zitting heeft eiser aangevoerd dat de vaststelling van de waarde van de tuin onduidelijk en willekeurig is. De woningen met percelen die gebruikt zijn om de waarde van de tuin vast te stellen zijn niet goed vergelijkbaar met de onroerende zaak omdat de percelen van deze woningen veel groter zijn dan de tuin van de onroerende zaak. Verweerder had beter voor de tuin een vaste waarde kunnen aannemen.
8.2.
Verweerder heeft uitgelegd waarom hij in dit geval de tuin van de onroerende zaak apart waardeert, namelijk omdat het een benedenwoning betreft waarop een appartementsrecht rust. Hierdoor valt de onroerende zaak in de categorie van appartementen zonder grond. Om de tuin van de onroerende zaak toch te waarderen, is gekeken naar de grondprijs van woningen aan de Reeweg Oost met een gelijke ligging als de onroerende zaak. Deze grondprijs per m² is berekend door 40% van de koopsom te delen door het aantal vierkante meters perceel van de woningen. De gemiddelde grondprijs van de zeven woningen komt uit op € 755,-. Voor de berekening van de tuin van de onroerende zaak is gerekend met € 750,- per m².
8.3.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder de waarde van de tuin aannemelijk heeft gemaakt. Nu de onroerende zaak onder de categorie van appartementen zonder tuin valt, begrijpt de rechtbank dat de waarde van de tuin los tot stand is gekomen. Door de cijfermatige onderbouwing en de toelichting op de zitting heeft verweerder inzichtelijk gemaakt hoe de waarde is berekend. De rechtbank kan verweerder verder volgen in zijn keuze om de waarde van de tuin te berekenen door te kijken naar de grondprijs
per m² van woningen aan dezelfde weg als de onroerende zaak en niet van de referentiewoningen. Hierdoor is de ligging van de tuin namelijk vergelijkbaar. De rechtbank overweegt daarbij dat verweerder (ook) heeft mogen uitgaan van de grondprijzen per m² van percelen die groter zijn dan de tuin van de onroerende zaak. Uit de cijfermatige onderbouwing blijkt dat hoe groter het perceel is, hoe lager de prijs per m² bedraagt. Als verweerder alleen met woningen met kleine percelen had gerekend, was de prijs per m² hoger uitgevallen. Hierdoor heeft eiser dus geen nadeel ondervonden aan de vergelijking met grotere percelen.
9.1.
Eiser heeft ter zitting een beroep gedaan op het arrest van de Hoge Raad van 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, en heeft betoogd dat verweerder rekening had moeten houden met de inhoud van het bezwaarschrift, waarin de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de hand van andere vergelijkingsobjecten is vastgesteld op € 168.000,-.
9.2.
Deze beroepsgrond slaagt niet. Eiser heeft in het bezwaarschrift de verkoopgegevens van drie vergelijkingsobjecten opgenomen: [adres 1] (dit is de onroerende zaak waarop de onderhavige zaak betrekking heeft), [adres 5] en [adres 6] . Ten aanzien van de [adres 1] heeft verweerder in de uitspraak op bezwaar opgenomen dat geen rekening kan worden gehouden met deze gestelde verkoop, nu uit onderzoek is gebleken dat de onroerende zaak niet op de vrije markt is verkocht. Eiser heeft dit niet betwist. De rechtbank volgt verweerder daarnaast in zijn overweging dat de verkoopprijzen van de door eiser genoemde vergelijkingsobjecten aan de [adres 7]
en [adres 8] (respectievelijk € 365.123,- op 24 september 2020 en € 498.000,- op 25 februari 2020) juist aantonen dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
10. Eiser stelt dat het bestreden besluit niet deugdelijk is gemotiveerd, waardoor in strijd met het motiveringsbeginsel is gehandeld. De rechtbank overweegt dat eiser niet heeft onderbouwd op welk punt het bestreden besluit onvoldoende gemotiveerd is. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt een beroep op het motiveringsbeginsel dan ook niet.
11. Op de zitting heeft eiser de beroepsgronden over de gebruikersbelasting, de op de zaak betrekking hebbende stukken en de berekening van de inhoud van de onroerende zaak ingetrokken. Deze gronden behoeven daarom geen bespreking meer.
12. Gelet op het bovenstaande komt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder aannemelijk maakt dat de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2020 niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank komt dan ook niet toe aan bespreking van de door eiser voorgestelde waarde.
Conclusie en gevolgen
13. Het beroep is ongegrond.
14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.L. Pöll, rechter, in aanwezigheid van
mr. W.D.F. Oskam, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 6 juni 2023.
De rechter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag (team Belastingrecht) waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.