Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 9597466 CV EXPL 21-42135
datum uitspraak: 3 maart 2023
vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Metterwoon Vastgoed B.V.,
vestigingsplaats: Den Haag,
eiseres in conventie,
gedaagde in reconventie,
gemachtigde: mr. D.L.A. van Voskuilen,
tegen
[gedaagde01] ,
woonplaats: [woonplaats01] ,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. A. Rhijnsburger.
Partijen worden hierna ‘Metterwoon’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- het tussenvonnis van 13 mei 2022 en de daarin genoemde stukken;
- de akte uitlating bewijslevering van Metterwoon van 7 juni 2022;
- het proces-verbaal van de op 7 oktober 2022 gehouden getuigenverhoren;
- het proces-verbaal van de op 2 december 2022 gehouden getuigenverhoren;
- twee bijlagen van e-mailcorrespondentie tussen buren en [gedaagde01] ;
- de conclusie na enquête en wijziging van eis van Metterwoon;
- de conclusie na enquête van [gedaagde01] .
1.2.
Verder heeft de kantonrechter meerdere brieven van [gedaagde01] ontvangen. De brieven zijn ontvangen op: 7 april 2022, 8 april 2022, 2 juni 2022, 13 juni 2022, 24 juni 2022, 5 juli 2022, 23 augustus 2022, 22 september 2022, twee brieven op 30 september 2022, 9 oktober 2022, 22 november 2022, 8 januari 2023 en 25 januari 2023.
2.De verdere beoordeling in conventie
de bewijsopdracht
2.1.
In het tussenvonnis is Metterwoon opgedragen bewijs te leveren van feiten en omstandigheden waaruit kan worden afgeleid dat [gedaagde01] zodanige (structurele) geluidsoverlast veroorzaakt dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning gerechtvaardigd is.
2.2.
Metterwoon heeft voor haar bewijsopdracht de volgende getuigen doen horen:
- mevrouw [naam01] (bewoner [adres01] );
- de heer [naam02] (bewoner [adres02] );
- de heer [naam03] (bewoner [adres03] );
- de heer [naam04] (bewoner [adres04] );
- mevrouw [naam05] (teamchef politie Rotterdam);
- mevrouw [naam06] (wijkagent).
conclusies na getuigenverhoren
2.3.
Metterwoon vindt dat zij aan de aan haar opgedragen bewijsopdracht heeft voldaan. Volgens Metterwoon blijkt uit de verklaringen ondubbelzinnig dat er sprake is van structurele (geluids)overlast, welke tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst zonder meer rechtvaardigt. Verder heeft Metterwoon de gronden die ten grondslag liggen aan haar eis gewijzigd in die zin dat Metterwoon nu ook de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning vraagt op grond van de huidige huurachterstand. Vanaf december 2021 betaalt [gedaagde01] namelijk maar € 155,88 aan huur per maand, terwijl de huidige huur € 188,87 per maand is. De huurachterstand is volgens Metterwoon berekend tot en met januari 2023 € 592,56 (en dus ruim drie maanden).
2.4.
[gedaagde01] vindt dat de gestelde geluidsoverlast niet objectief is vastgesteld. Bovendien kan op basis van de getuigenverklaringen geconcludeerd worden dat de overlast die de buren meenden waar te nemen al geruime tijd praktisch verdwenen is. De door Metterwoon ingediende eiswijziging is wat [gedaagde01] betreft te laat ingediend en dient buiten beschouwing te blijven. Voor zover die eiswijziging wel wordt beoordeeld, betwist [gedaagde01] dat er sprake is van een huurachterstand die de ontbinding rechtvaardigt. [gedaagde01] betaalt de overeengekomen huurprijs en nergens blijkt uit dat [gedaagde01] inmiddels een hogere huur moet betalen.
2.5.
Gelet op de eiswijziging van Metterwoon wordt eerst de (structurele) geluidsoverlast als tekortkoming beoordeeld voordat de huurachterstand als eventuele grondslag wordt beoordeeld.
beoordeling (structurele) geluidsoverlast
2.6.
Vooropgesteld wordt dat buren in zijn algemeenheid rekening moeten houden met enige mate van overlast in de vorm van gewone leefgeluiden. Op basis van de getuigenverklaringen staat echter voldoende vast dat [gedaagde01] gedurende meerdere jaren aanzienlijk meer dan gewone leefgeluiden veroorzaakte en de buren van [gedaagde01] in die jaren flinke overlast van haar hebben ervaren. Die overlast bestond onder meer uit berichten die [gedaagde01] stuurde/door de brievenbus deed en geluiden die uit de woning van [gedaagde01] afkomstig waren, veelal in de nacht (schreeuwen en kloppen op buizen en muren) en meestal in de najaarsperiode.
2.7.
De verklaringen van de buren worden ondersteund door twee geluidsfragmenten en enkele e-mailberichten uit de periode 2008 tot en met 2020. Verder is er ook de verklaring van de wijkagent, waaruit blijkt dat in verband met de (overlast)meldingen getracht is hulpverlening voor [gedaagde01] op gang te krijgen, maar dat dit niet is gelukt.
2.8.
Als de kantonrechter de overgelegde bijlagen in samenhang met de verklaringen bekijkt, komt zij tot de conclusie dat er in de voorgaande jaren weliswaar sprake is geweest van structurele (geluids)overlast, maar dat, op basis van diezelfde verklaringen, moet worden geconstateerd dat die overlast nu al enige tijd niet meer bestaat, althans dat de gehoorde geluiden en gedragingen niet (meer) als structurele overlast worden beschouwd. Nu Metterwoon in deze procedure geen andere stukken heeft overgelegd waaruit die eerdere overlast nog meer/ook blijkt, zoals bijvoorbeeld een politiedossier, schriftelijke waarschuwingen van Metterwoon aan [gedaagde01] , een overeengekomen gedragsaanwijzing of een chronologische weergave van de vermeende klachten waarover de buren spreken, moet en kan de conclusie in deze zaak alleen worden gestoeld op die afgelegde getuigenverklaringen. Daaruit volgt dat de tekortkomingen die op dit moment nog kunnen worden vastgesteld van onvoldoende gewicht zijn om de verstrekkende maatregel ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning uit te spreken.
2.9.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning op dit moment worden afgewezen.
2.10.
De kantonrechter geeft [gedaagde01] wel mee dat dit vonnis geen vrijbrief is om (al dan niet incidenteel) overlast te veroorzaken, zoals zij in het verleden heeft gedaan. De weegschaal is nu in het voordeel van [gedaagde01] doorgeslagen, maar in een eventueel nieuwe procedure kan dat anders zijn. [gedaagde01] dient dit vonnis daarom als een waarschuwing aan haar adres te lezen.
beoordeling huurachterstand
2.11.
Metterwoon heeft in haar conclusie na het getuigenverhoor de gronden van haar eis gewijzigd/aangevuld. Zij stelt, voor zover de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning niet wordt toegewezen op grond van de door haar gestelde overlast, de ontbinding en ontruiming moet worden toegewezen op grond van de ontstane huurachterstand. Metterwoon heeft gemotiveerd dat [gedaagde01] tot en met januari 2023 een huurachterstand ter hoogte van € 592,56 heeft laten ontstaan. Dit is een huurachterstand van meer dan drie maanden.
2.12.
[gedaagde01] heeft tegen deze eiswijziging, gelet op het stadium waarop deze is ingediend, bezwaar gemaakt. Verder betwist zij dat er sprake is van een huurachterstand omdat zij de overeengekomen huurprijs gewoon betaald.
2.13.
Voorop wordt gesteld dat Metterwoon in principe bevoegd is om haar eis of de gronden daarvan schriftelijk, bij conclusie of akte, te veranderen of te vermeerderen zolang nog geen eindvonnis is gewezen. [gedaagde01] is bevoegd om hiertegen bezwaar te maken, op grond dat de verandering of vermeerdering in strijd is met de eisen van een goede procesorde (artikel 130 lid 1 Rv Pro).
2.14.
De kantonrechter is van oordeel dat de vermeerdering van de gronden voor de gevorderde ontbinding en ontruiming door Metterwoon in dit geval in strijd is met de goede procesorde. De aanvullende grond had, gelet op de onderbouwing daarvan, ook in een eerder stadium kunnen worden ingediend en is daarom in dit geval te laat. Deze grond voor de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning wordt daarom buiten beschouwing gelaten.
2.15.
Ten overvloede merkt de kantonrechter daarover nog wel het volgende op. Metterwoon is wettelijk bevoegd om de huur jaarlijks te verhogen en [gedaagde01] mag de huur alleen opschorten als daarvoor een grond aanwezig is. Uit de brieven die [gedaagde01] aan de kantonrechter heeft gestuurd blijkt dat zij van mening is dat zij op basis van de uitspraak van de Huurcommissie een opschortingsrecht heeft. Dat is niet zo. Zoals ook tijdens de mondelinge behandeling is besproken, is de uitspraak van de Huurcommissie van 16 november 2021 vernietigd. In de uiteindelijke uitspraak van de Huurcommissie is geen huurprijsverlaging vastgesteld. Geen van partijen heeft voor wat betreft de gebreken die in die procedure zijn beoordeeld, vervolgens een vordering bij de kantonrechter ingesteld. [gedaagde01] noemt ze in deze procedure wel, maar heeft geen huurprijsvermindering vanwege die gebreken gevorderd. Hierdoor is de uitspraak van de Huurcommissie bindend en mag [gedaagde01] haar huurbetalingen niet (deels) opschorten, maar is zij verplicht de volledige huur aan Metterwoon te betalen. De kantonrechter geeft [gedaagde01] mee om als inderdaad sprake is van een huurachterstand, in contact te treden met (de gemachtigde van) Metterwoon en zo mogelijk afspraken te maken over de afbetaling daarvan, zodat een nieuwe gerechtelijke procedure kan worden voorkomen.
proceskosten
2.16.
Metterwoon krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [gedaagde01] tot vandaag vast op € 748,00 aan salaris voor de gemachtigde (4 punten x € 187,00). Voor kosten die [gedaagde01] maakt na deze uitspraak moet Metterwoon een bedrag betalen van € 93,50 (1/2 punt x € 187,00). Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853).
uitvoerbaarheid bij voorraad
2.17.
Dit vonnis wordt voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
3.De verdere beoordeling in reconventie
3.1.
[gedaagde01] heeft gevorderd dat onderstaande gebreken in haar woning hersteld moeten worden:
voegwerk muur balkon achterzijde;
wegnemen van vocht- en schimmelplekken bij dubbel draairaam kleine slaapkamer;
sluitend maken balkondeur kleine slaapkamer en wegnemen vochtdoorslag en schadelijke bouwkundige gevolgen;
het repareren van het geplaatste keukenblok.
Aan deze vordering heeft zij de uitspraak van de Huurcommissie van 16 november 2021 ten grondslag gelegd.
3.2.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft Metterwoon aangegeven bereid te zijn om samen met een aannemer langs de woning te gaan. Metterwoon is in de gelegenheid gesteld om dat te doen en zich vervolgens bij akte uit te laten over het antwoord op de vraag of Metterwoon samen met een aannemer in de gelegenheid is gesteld om bij de woning langs te gaan. Ook mocht Metterwoon zich, voor zover van toepassing, uitlaten over het antwoord op de vraag welke ‘mogelijke’ gebreken in de woning door Metterwoon zijn hersteld of zullen worden hersteld.
3.3.
Metterwoon heeft, ondanks dat zij daartoe in de gelegenheid is gesteld, zich in de akte uitlating bewijslevering en in de conclusie na enquête niet uitgelaten over hetgeen in 3.2. is overwogen. Om die reden wordt voor deze beoordeling uitgegaan van hetgeen door Metterwoon is aangevoerd in de conclusie van antwoord in reconventie. In deze conclusie is verwezen naar de uitspraak van de Huurcommissie van 2 maart 2022. Deze uitspraak is gedaan naar aanleiding van het verzet tegen de uitspraak 16 november 2021.
3.4.
Gelet op beide uitspraken is het volgende het uitgangspunt. In beide uitspraken is geen oordeel gegeven over het eerste gebrek dat in deze procedure wordt gevorderd (voegwerk muur balkon achterzijde). Over de vordering voor het tweede en derde gebrek is in de uitspraak van 2 maart 2022 overwogen dat daarvan door [gedaagde01] bij Metterwoon geen concrete melding is gedaan en dat om die reden geen huurprijsverlaging wordt toegewezen. Wel is over deze twee gebreken opgemerkt dat het op de weg van Metterwoon ligt om de geconstateerde gebreken zo snel mogelijk te verhelpen, waarbij [gedaagde01] haar medewerking moet verlenen. Voor wat betreft het laatste gebrek (keukenblok) heeft de rapporteur geconstateerd dat daar geen sprake is van een gebrek.
3.5.
Uit de door [gedaagde01] overgelegde stukken is niet gebleken dat [gedaagde01] van het eerste (voegwerk muur balkon achterzijde) en laatste (keukenblok) gebrek Metterwoon inmiddels behoorlijk in kennis heeft gesteld waarom hier sprake zou zijn van een gebrek en waarom Metterwoon tot herstel zou moeten overgaan. Voor zover daar al sprake zou zijn van een gebrek ligt het om die reden voor de hand dat [gedaagde01] aan Metterwoon, na kennisgeving, eerst de gelegenheid geeft om te onderzoeken of er sprake is van een gebrek en, zo ja, Metterwoon de gelegenheid geeft om het gebrek te verhelpen. Nu voor deze twee vermeende gebreken door [gedaagde01] niet de juiste route is afgelegd, wordt de vordering voor wat betreft deze twee gebreken afgewezen.
3.6.
Dat is voor het tweede en derde gebrek anders. Op basis van de uitspraken van de Huurcommissie was voor Metterwoon voldoende duidelijk dat deze twee gebreken in de woning aanwezig zijn en ligt het op de weg van Metterwoon om deze gebreken te verhelpen. Dat aan deze constatering geen huurprijsverlaging is gekoppeld, maakt niet dat daarmee de verplichting voor Metterwoon om een eventueel aanwezig gebrek te verhelpen komt te vervallen. Uit de overgelegde stukken is niet gebleken dat na de uitspraak van 2 maart 2022 door Metterwoon al enige reparatie is uitgevoerd, ondanks dat de Huurcommissie heeft opgemerkt dat deze gebreken zo spoedig mogelijk moeten worden verholpen. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat het nog steeds op de weg van Metterwoon ligt om de gebreken zoals gevorderd onder twee en drie te verhelpen, waarbij [gedaagde01] uiteraard haar medewerking moet verlenen. Om Metterwoon de prikkel te geven om nu wel tot verhelpen van deze gebreken over te gaan, wordt aan de verplichting voor Metterwoon een dwangsom gekoppeld vanaf een maand na betekening van dit vonnis van € 100,00 per dag, met een maximum van € 2.500,00, waarbij uiteraard geldt dat indien [gedaagde01] weigert haar medewerking te verlenen (door bijvoorbeeld de deur niet open te doen bij gemaakte afspraken) deze dwangsom niet wordt verbeurd.
3.7.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de veroordeling om het eerste en vierde gebrek te verhelpen wordt afgewezen en de veroordeling om het tweede en derde gebrek te verhelpen wel wordt toegewezen.
proceskosten
3.8.
Metterwoon krijgt grotendeels ongelijk en moet daarom de proceskosten in reconventie betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [gedaagde01] tot vandaag vast op € 374,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 187,00). Voor kosten die [gedaagde01] maakt na deze uitspraak moet Metterwoon een bedrag betalen van € 93,50 (1/2 punt x € 187,00). Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853).
uitvoerbaarheid bij voorraad
3.9.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
4.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
4.1.
wijst de vorderingen van Metterwoon af;
4.2.
veroordeelt Metterwoon in de proceskosten die aan de kant van [gedaagde01] tot vandaag zijn vastgesteld op € 748,00;
4.3.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
4.4.
wijst al het andere af;
in reconventie
4.5.
veroordeelt Metterwoon om in de woning van [gedaagde01] de volgende gebreken te verhelpen:
- wegnemen van vocht- en schimmelplekken bij dubbel draairaam kleine slaapkamer;
- sluitend maken balkondeur kleine slaapkamer en wegnemen vochtdoorslag en schadelijke bouwkundige gevolgen;
4.6.
veroordeelt Metterwoon om aan [gedaagde01] een dwangsom te betalen vanaf een maand na betekening van dit vonnis van € 100,00 per dag voor iedere dag dat zij niet aan de in 4.5. uitgesproken veroordeling voldoet, tot een maximum van € 2.500,00;
4.7.
veroordeelt Metterwoon in de proceskosten die aan de kant van [gedaagde01] tot vandaag zijn vastgesteld op € 374,00;
4.8.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
4.9.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. van der Kolk en in het openbaar uitgesproken.
44485