Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 9901320 CV EXPL 22-16461
datum uitspraak: 2 juni 2023
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Hef Wonen, voorheen geheten Stichting Vestia,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. P. Ree (Bazuin & Partners),
tegen
[gedaagde01],
woonplaats: [woonplaats01] ,
gedaagde,
die zelf procedeert.
De partijen worden hierna ‘Hef Wonen’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.
1.De procedure
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- het tussenvonnis van 23 december 2022 en de daarin genoemde stukken;
- de e-mail van [gedaagde01] van 8 maart 2023, met bijlagen;
- de brief van de rechtbank aan [gedaagde01] van 9 maart 2023;
- akte van Hef Wonen van 6 april 2023.
2.De verdere beoordeling in conventie en in reconventie
2.1.
In deze procedure vordert Hef Wonen ontbinding van de huurovereenkomst die zij met [gedaagde01] heeft betreffende de woonruimte aan de [adres01] in Rotterdam. Hef Wonen wil dat de huurovereenkomst ontbonden wordt vanwege een huurachterstand. Zij vordert ook betaling van de achterstand (berekend tot en met mei 2022 € 10.301,08) en een bedrag van € 1.252,11 vanaf 1 juni 2022 tot en met de dag van ontruiming van het gehuurde. [gedaagde01] heeft een tegenvordering ingesteld en herstel van gebreken gevorderd en een huurprijsverlaging.
2.2.
In het tussenvonnis van 23 december 2022 is geoordeeld dat [gedaagde01] moet bewijzen dat de cv-installatie en het ventilatiesysteem vanaf het begin van de huurperiode tot 3 maart 2021 doorlopend gebreken hebben vertoond, dat het ventilatiesysteem vanaf 3 maart 2021 tot nu toe nog steeds gebreken vertoont en dat en wanneer [gedaagde01] Hef Wonen (toen nog Vestia) op de hoogte heeft gesteld van deze gebreken, of wanneer Hef Wonen op een andere manier in voldoende mate met de gebreken bekend is geworden om maatregelen te kunnen treffen. Ook is geoordeeld dat [gedaagde01] aanspraak kan maken op een huurprijsvermindering vanwege een kapotte koelkast over de periode van 13 oktober 2020 tot en met 28 februari 2021. Voor de overige gebreken die [gedaagde01] heeft aangevoerd, kan geen huurprijsvermindering worden toegewezen.
Geen huurprijsvermindering vanwege gebreken cv-installatie en ventilatiesysteem
2.3.
[gedaagde01] heeft, om aan de bewijsopdracht te voldoen, op 8 maart 2023 een e-mail gestuurd, met als bijlagen een screenshot van een artikel van VvE Belang over een veilige rookgasafvoer en de handleiding van de Itho HR-Combiketel Kli-Max. [gedaagde01] heeft in zijn e-mail aangekondigd dat hij (medewerkers van) Kemkens die de cv-ketel in het gehuurde hebben vervangen als getuige wil oproepen. Bij brief van 9 maart 2023 heeft de rechtbank [gedaagde01] gevraagd om de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen door te geven en de verhinderdata van alle betrokken partijen. Aan [gedaagde01] is bericht dat als hij deze gegevens niet uiterlijk 5 april 2023 doorgeeft, ervan uit wordt gegaan dat hij geen getuigen wil laten horen. [gedaagde01] heeft niet meer gereageerd. Of [gedaagde01] aan de bewijsopdracht heeft voldaan, wordt daarom alleen beoordeeld aan de hand van de stukken die hij op 8 maart 2023 heeft toegestuurd.
2.4.
De toegestuurde stukken geven geen antwoord op de vraag in welke periode(s) de cv-installatie en /of het ventilatiesysteem gebreken hebben vertoond. Ook blijkt hieruit niet wanneer [gedaagde01] Vestia op de hoogte heeft gesteld van de gebreken. De kantonrechter kan er ook niet uit afleiden dat Vestia op enig moment in voldoende mate bekend was met de gebreken om maatregelen te kunnen treffen.
2.5.
Huurprijsvermindering kan pas worden toegewezen vanaf het moment dat de verhuurder een verzoek tot herstel heeft ontvangen of voldoende bekend was met het gebrek. Ook geldt een huurprijsvermindering alleen voor de periode waarin sprake is geweest van een (voldoende) ernstig gebrek. Omdat deze gegevens ontbreken, kan de kantonrechter niet tot het oordeel komen dat [gedaagde01] over een bepaalde periode recht heeft op een huurprijsvermindering in verband met gebreken aan de cv-installatie en/of het ventilatiesysteem.
Hoogte huurprijsvermindering kapotte koelkast: 10%
2.6.
In het tussenvonnis is geoordeeld dat [gedaagde01] aanspraak kan maken op een huurprijsvermindering vanwege de kapotte koelkast over de periode van 13 oktober 2020 tot en met 28 februari 2021. De kantonrechter acht een vermindering van 10% van de huurprijs redelijk. Een koelkast is een vrij essentieel onderdeel van een keuken en het niet (goed) functioneren daarvan betekent dat een huurder vaker boodschappen zal moeten doen en zijn verse producten niet goed kan bewaren. Dit rechtvaardigt een huurprijsvermindering van enige omvang. Aan de andere kant is het gehuurde grotendeels geschikt geweest voor het gebruik waarvoor het bedoeld is: het bieden van een dak boven het hoofd van de huurder. Dit alles afwegende komt de kantonrechter uit op een vermindering van 10%. Berekend over de genoemde periode, waarin een huurprijs gold van € 1.220,87 per maand, komt dit neer op een vermindering van € 563,18. [1]
Geen veroordeling tot herstel van gebreken
2.7.
Omdat niet is komen vast te staan dat er op dit moment (nog) sprake is van gebreken aan het gehuurde, is de vordering van [gedaagde01] om Hef Wonen te veroordelen de gebreken te herstellen niet toewijsbaar.
Welk bedrag moet [gedaagde01] aan Hef Wonen betalen? € 9.737,90 plus de geldende huur vanaf 1 juni 2022
2.8.
Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde01] een bedrag van € 563,18 mag verrekenen met de huurprijs die hij aan Hef Wonen moet betalen. Hef Wonen heeft betaling gevorderd van de huurachterstand, die berekend tot en met mei 2022 € 10.301,08 bedraagt. Na verrekening blijft dus een bedrag van (€ 10.301,08 - € 563,18 =) € 9.737,90 over dat [gedaagde01] moet betalen.
2.9.
[gedaagde01] zal ook worden veroordeeld om een bedrag van € 1.252,11 per maand te betalen met ingang van 1 juni 2022, te vermeerderen met de geldende huurverhoging, tot en met mei 2023. Niet gebleken is dat [gedaagde01] de lopende huur vanaf 1 juni 2022 (steeds) betaalt, zodat Hef Wonen voldoende belang heeft bij toewijzing van deze vordering.
Ontbinding huurovereenkomst gerechtvaardigd? [gedaagde01] krijgt een ‘terme de grâce’ van één maand
2.10.
De huurachterstand die [gedaagde01] heeft laten ontstaan is in beginsel hoog genoeg om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. De kantonrechter ziet in de discussie over de huurprijsvermindering, waarin [gedaagde01] voor een deel (hoewel het een klein deel is) gelijk krijgt, echter wel aanleiding om [gedaagde01] een laatste kans te geven. Zij maakt daarom gebruik van haar wettelijke bevoegdheid om [gedaagde01] een termijn van één maand te geven om de achterstallige huur alsnog aan Hef Wonen te betalen. Het gaat dan om de huur die verschuldigd is tot en met mei 2023. [gedaagde01] kan deze termijn van één maand ook gebruiken om te proberen (eventueel) een betalingsregeling met Hef Wonen te treffen. Nu [gedaagde01] in zijn antwoord heeft verklaard de opgeschorte bedragen te hebben gereserveerd en alsnog te zullen betalen, gaat de kantonrechter ervan uit dat [gedaagde01] deze terme de grâce zal benutten.
2.11.
Als [gedaagde01] niet betaalt of geen betalingsregeling treft, dan wordt de huurovereenkomst ontbonden en zal [gedaagde01] het gehuurde moeten ontruimen. [gedaagde01] heeft geen (andere) feiten of omstandigheden gesteld waaruit volgt dat de ontbinding van de huurovereenkomst (dan) niet gerechtvaardigd zal zijn. De ontruimingstermijn wordt gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis. [gedaagde01] zal worden veroordeeld om de geldende huurprijs te blijven betalen met ingang van 1 juni 2023 tot en met de maand waarin de ontruiming van het gehuurde dan plaatsvindt.
Eisvermeerdering Hef Wonen in strijd met goede procesorde
2.12.
Hef Wonen heeft bij haar laatste akte haar eis vermeerderd en betaling van de huurprijs betreffende de parkeerplaats gevorderd, naast ontbinding van de huurovereenkomst betreffende die parkeerplaats en een bedrag aan buitengerechtelijke kosten. De kantonrechter is van oordeel dat deze eisvermeerdering niet toelaatbaar is wegens strijd met de goede procesorde en zal deze daarom buiten beschouwing laten. De kantonrechter komt tot dit oordeel op grond van het volgende. De vordering die Hef Wonen instelt betreffende de parkeerplaats is niet gebaseerd op nieuwe feiten en omstandigheden; zij had deze dus al op een (veel) eerder moment in deze procedure kunnen instellen. De aktewisseling na het tussenvonnis stond bovendien (alleen) in het teken van het door [gedaagde01] te leveren bewijs. Tot slot was de akte van Hef Wonen het laatste processtuk in de rij. Als de kantonrechter de eisvermeerdering zou toelaten, zou zij [gedaagde01] in de gelegenheid moeten stellen om hierop te reageren en zou het debat tussen partijen deels worden heropend. Noch Hef Wonen, noch [gedaagde01] heeft er belang bij dat deze procedure nog langer voortduurt. Bovendien zal het [gedaagde01] uit dit vonnis duidelijk worden dat hij ook de huurprijs betreffende de parkeerplaats moet betalen.
Buitengerechtelijke incassokosten en rente
2.13.
De buitengerechtelijke incassokosten worden toegewezen, omdat aan alle voorwaarden is voldaan om deze kosten vergoed te krijgen (artikel 6:96 BW). De kantonrechter wijst een bedrag van € 340,95 toe. Dit bedrag is toewijsbaar op grond van de hoofdsom die ten tijde van het versturen van de zogenoemde veertiendagenbrief opeisbaar was (€ 2.441,74 - € 563,18 = € 1.878,56).
2.14.
De wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW wordt toegewezen, omdat Hef Wonen genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde01] dat niet heeft betwist. De rente moet worden betaald over het bedrag dat steeds aan hoofdsom, exclusief kosten, heeft open gestaan.
Proceskosten
2.15.
[gedaagde01] krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten in conventie aan de kant van Hef Wonen tot vandaag vast op € 129,74 aan dagvaardingskosten, € 514,- aan griffierecht en € 792,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten × € 396,-). Dit is totaal € 1.435,74. In reconventie worden deze kosten aan de kant van Hef Wonen tot vandaag vastgesteld op € 198,- aan salaris voor de gemachtigde (½ × 1 punt × € 396,-). Voor kosten die Hef Wonen maakt na deze uitspraak moet [gedaagde01] een bedrag betalen van € 132,-. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853).
Uitvoerbaarheid bij voorraad
2.16.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).
3.De beslissing in conventie en in reconventie
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [gedaagde01] om aan Hef Wonen te betalen (€ 9.737,90 + € 340,95 =) € 10.078,85 vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld artikel 6:119 BW over het saldo dat aan hoofdsom, exclusief kosten, telkens, na elke credit- en debetmutatie, heeft uitgestaan, tot de dag van volledige betaling;
3.2.
veroordeelt [gedaagde01] om aan Hef Wonen te betalen € 1.252,11 per maand, te vermeerderen met de geldende huurverhoging, met ingang van 1 juni 2022 tot en met mei 2023;
3.3.
veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten die aan de kant van Hef Wonen tot vandaag worden vastgesteld op € 1.633,74;
3.4.
staat [gedaagde01] toe om het totaal aan Hef Wonen verschuldigde bedrag, inclusief rente en kosten als voormeld, binnen één maand na vandaag aan Hef Wonen te betalen;
en bovendien, maar alleen voor het geval [gedaagde01] niet binnen de gestelde termijn geheel aan die betalingsverplichtingen tot en met mei 2023 voldoet
3.5.
ontbindt de huurovereenkomst betreffende de woonruimte aan de Putselaan 4 E in Rotterdam en veroordeelt [gedaagde01] om het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege [gedaagde01] daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van Hef Wonen te stellen;
3.6.
veroordeelt [gedaagde01] om aan Hef Wonen te betalen € 1.252,11 per maand, te vermeerderen met de geldende huurverhoging, met ingang van 1 juni 2023 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt, ook die laatste maand voor een hele te rekenen;
3.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.8.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.L. Spierings en in het openbaar uitgesproken.
51909