Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/651458 / KG ZA 23-50
Vonnis in kort geding van 25 januari 2023
in de zaak van
[eiser01],
wonende te Nieuw Beijerland,
eiser,
advocaat mr. B. Temeltasch te Rotterdam,
tegen
DE STICHTING HW WONEN,
gevestigd te Oud-Beijerland,
gedaagde,
advocaat mr. D. van der Wal te Rotterdam.
Partijen worden hierna [eiser01] en HW Wonen genoemd.
1..De beoordeling
1.1.
Met ingang van 8 januari 2020 huurt [eiser01] van HW Wonen de woning, gelegen te [plaats01] [adres01] (hierna: ‘het gehuurde’).
1.2.
In een door HW Wonen gestarte procedure hebben [eiser01] , [naam01] , medehuurder en toenmalige partner van [eiser01] (hierna: ‘ [naam01] ’) en HW Wonen op 28 april 2021 een schikking getroffen. Deze schikking is opgenomen in het proces-verbaal van schikking van 28 april 2021, hierna: ‘de schikkingsovereenkomst’, waarin voor zover van belang, het volgende is opgenomen:
(..)
Is een termijn ter zake van de huurachterstand en kosten, dan wel ter zake van de lopende huur, niet uiterlijk op de vervaldatum voldaan dan zijn die termijn en de resterende termijnen terstond opeisbaar en is daarover vanaf die vervaldatum de wettelijke rente verschuldigd zonder dat enige ingebrekestelling is vereist.
In dat geval zal de huurovereenkomst op dat moment eindigen en is eisende partij bevoegd om binnen 14 dagen na betekening van dit proces-verbaal tot ontruiming van het gehuurde over te gaan en is gedaagde partij gehouden over de termijn tussen beëindiging en ontruiming een schadevergoeding te betalen gelijk aan de huur die over die periode zou zijn verschuldigd.(..)”
1.3.
Op 27 januari 2022 hebben [eiser01] , [naam01] en HW Wonen een zogenoemde laatste kans overeenkomst gesloten. Daarin is, naast een maandelijkse gebruiksvergoeding van € 857,56, onder meer het volgende opgenomen:
(..)
-
Omdat gebruikers zich niet hebben gehouden aan de gemaakte afspraken in het procesverbaal is de huurovereenkomst per 1 juli 2021 tot een einde gekomen. Daarom wordt hierboven vanaf 1 juli 2021 gesproken over een gebruiksvergoeding in plaats van huur.
Omdat gebruikers zich niet hebben gehouden aan de gemaakte afspraken in het procesverbaal is de huurovereenkomst per 1 juli 2021 tot een einde gekomen. Daarom wordt hierboven vanaf 1 juli 2021 gesproken over een gebruiksvergoeding in plaats van huur.
(..)
Consequenties bij niet nakomen afspraken
11.
Indien gebruikers zich niet aan het bepaalde in deze overeenkomst houden, bijvoorbeeld als de gebruiksvergoeding niet tijdig wordt betaald, de zorg en begeleiding op initiatief van gebruikers eindigt of gebruikers overlast veroorzaken aan omwonenden, zal verhuurder haar deurwaarder instrueren de woning alsnog te ontruimen op grond van het proces-verbaal (bijlage 1).
Indien gebruikers zich niet aan het bepaalde in deze overeenkomst houden, bijvoorbeeld als de gebruiksvergoeding niet tijdig wordt betaald, de zorg en begeleiding op initiatief van gebruikers eindigt of gebruikers overlast veroorzaken aan omwonenden, zal verhuurder haar deurwaarder instrueren de woning alsnog te ontruimen op grond van het proces-verbaal (bijlage 1).
11.
Deze overeenkomst geldt als een allerlaatste kans voor gebruikers. Zij dienen zich dan ook strikt te houden aan hetgeen hierin is overeengekomen. Gebruikers erkennen dat zij niet nogmaals een kans zullen krijgen van verhuurder en ook dat verhuurder hen geen andere woning zal aanbieden.(..)”
Deze overeenkomst geldt als een allerlaatste kans voor gebruikers. Zij dienen zich dan ook strikt te houden aan hetgeen hierin is overeengekomen. Gebruikers erkennen dat zij niet nogmaals een kans zullen krijgen van verhuurder en ook dat verhuurder hen geen andere woning zal aanbieden.(..)”
1.4.
HW Wonen heeft op 25 april 2022 een brief gestuurd aan [eiser01] , waarin een huurprijsverhoging is aangekondigd met ingang van 1 juli 2022. Vanaf 1 juli 2022 wordt aan hem € 877,28 per maand in rekening gebracht in plaats van € 857,56.
1.5.
HW Wonen heeft op 1 september 2022 een brief gestuurd aan [eiser01] . Daarin staat dat het medehuurderschap van [naam01] is beëindigd.
1.6.
Op 19 december 2022 is bij deurwaardersexploot de ontruiming van het gehuurde aangezegd tegen 26 januari 2023 vanaf 07:00 uur.
1.7.
In dit kort geding vordert [eiser01] (kort gezegd) de tenuitvoerlegging van de schikkingsovereenkomst primair te verbieden dan wel te schorsen op straffe van een dwangsom, subsidiair te schorsen voor de duur van maximaal drie maanden tot het moment dat aan [eiser01] een noodwoning of andere woning is toegewezen, althans op te schorten tot een door de voorzieningenrechter te bepalen datum, en veroordeling van HW Wonen in de kosten van dit geding.
1.8.
Ten aanzien van executiemaatregelen geldt dat aan degene wie een bevoegdheid toekomt, deze bevoegdheid niet kan inroepen, voor zover hij deze misbruikt. Van misbruik van bevoegdheid is onder meer sprake indien de executant, in aanmerking nemende de onevenredigheid tussen het belang bij de uitoefening en het belang dat daardoor wordt geschaad, naar redelijkheid niet tot die uitoefening had kunnen komen (art. 3:13 lid 1 en 2 BW).
1.9.
Uit de processtukken en het verhandelde ter zitting leidt de voorzieningenrechter af dat er tot en met oktober 2022 geen aanleiding was om tot ontruiming van het gehuurde over te gaan. HW Wonen heeft ook niet betwist dat [eiser01] de huurtermijnen tot en met oktober 2022 heeft voldaan. Uit de e-mail van 28 november 2022 van HW Wonen volgt dat het niet betalen van de huurtermijn van november 2022 de aanleiding was om de deurwaarder te verzoeken een ontruiming in te laten plannen in de maand januari 2023. [eiser01] heeft onbetwist gesteld dat hij op 16 januari 2023 een bijstandsuitkering heeft toegewezen gekregen met terugwerkende kracht tot 22 augustus 2022. Met die toegekende uitkering heeft [eiser01] op 19 januari 2023 de volledige achterstand voldaan. De gemeente betaalt de huur vanaf heden rechtstreeks aan HW Wonen.
1.10.
Voorgaande feiten en omstandigheden leiden ten eerste tot het voorlopige oordeel dat aannemelijk is dat in een bodemprocedure wordt geoordeeld dat er een nieuwe huurovereenkomst met ingang van 1 juli 2022 tot stand is gekomen. De voorzieningenrechter komt tot dat oordeel doordat HW Wonen vanaf dat moment kennelijk niet langer de gebruiksvergoeding int, waarvoor geen recht op de gebruikelijke verhoging per 1 juli bestaat, maar een bedrag waarop de gebruikelijke huurverhoging is toegepast. De omstandigheid dat de brief waarin een huurprijsverhoging wordt aangekondigd, automatisch is aangemaakt, leidt niet tot een ander oordeel en komt bovendien voor rekening en risico van HW Wonen. Niet aannemelijk is dat er echt geen mogelijkheid was om die brief voor [eiser01] niet aan te maken of te onderscheppen. Het ligt op de weg van HW Wonen om er zorg voor te dragen dat personen met een gebruikersrelatie uit het systeem van automatische huurverhogingen worden gehaald. Uitgaande van de aannemelijkheid van een nieuwe huurovereenkomst tussen [eiser01] en HW Wonen, komt HW Wonen geen beroep toe op de schikkingsovereenkomst en de laatste kans overeenkomst. Deze overeenkomsten zien immers op de oude, geëindigde, huurrelatie tussen [eiser01] en HW Wonen.
1.11.
HW Wonen heeft verder aanvullende omstandigheden genoemd die zouden hebben bijdragen aan de beslissing om het gehuurde te ontruimen, waaronder herhaalde achterstanden en het niet toelaten en onheus bejegenen van medewerkers en onderaannemers van HW Wonen. Dit volgt echter niet uit de hiervoor al genoemde e-mail van 28 november 2022 van HW Wonen. Daartegenover staat dat [eiser01] een moeilijke tijd achter de rug heeft. [eiser01] was zelfstandige en raakte arbeidsongeschikt. Hij kreeg een burn-out en tijdens die burn-out ook nog eens corona. Zijn relatie bleek niet bestendig tegen deze perikelen. [eiser01] heeft voorts onbetwist gesteld dat hem is toegezegd dat het gehuurde binnen twee maanden na aanvang van de huur van [eiser01] in 2020 zou worden gerenoveerd. Deze renovatie is echter pas veel later - tijdens de burn-out van [eiser01] - aangevangen. [eiser01] heeft erkend soms wat te felle woorden te hebben gebruikt tegen door HW Wonen ingehuurde bouwvakkers, maar heeft daar ter zitting zijn excuses voor aangeboden. Hoe het een en ander volgens [eiser01] destijds is verlopen vindt steun in de door HW Wonen overlegde e-mail van de uitvoerder van de werkzaamheden. Deze omstandigheden gevoegd bij het voorlopig oordeel dat er een nieuwe huurovereenkomst is ontstaan tussen [eiser01] en HW Wonen, brengt met zich dat ook na een belangenafweging de vordering van [eiser01] wordt toegewezen.
1.12.
Samenvattend oordeelt de voorzieningenrechter dat in dit executiegeschil is gebleken van nieuwe feiten en omstandigheden. Daarnaast is sprake van persoonlijke belangen van [eiser01] die zwaarder wegen dan die van HW Wonen. Meer in het bijzonder zijn dat de lange termijn dat [eiser01] de huur is blijven betalen, de lange termijn die hij heeft moeten wachten zowel op de toegezegde renovatie van zijn woning als op het verkrijgen van een bijstandsuitkering, de prompte betaling na toekenning van de bijstandsuitkering en zijn gezondheidstoestand de afgelopen periode. Dat leidt ertoe dat een ontruiming misbruik van bevoegdheid oplevert.
1.13.
Het voorgaande betekent dat de tenuitvoerlegging van de schikkingsovereenkomst, en niet de beschikking (HW Wonen heeft ter zitting verklaard de vordering ook zo te hebben begrepen dat bedoeld is schikkingsovereenkomst) wordt geschorst. De voorzieningenrechter gaat er vanuit dat HW Wonen vrijwillig aan dit vonnis voldoet, zodat de vordering tot het opleggen van een dwangsom wordt afgewezen.
1.14.
HW Wonen wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten. De kosten aan de zijde van [eiser01] worden begroot op € 867,86 (€ 125,86 aan explootkosten, € 86,00 aan griffierecht en € 656,00 aan salaris advocaat).
1.15.
Uit de uitspraak van 10 juni 2022 van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2022:853), onder nummer 2.3, leidt de voorzieningenrechter af dat in dit vonnis geen aparte beslissing hoeft te worden genomen over nakosten.
2..De beslissing
De voorzieningenrechter
2.1.
schorst de tenuitvoerlegging van het proces-verbaal van schikking van 28 april 2021,
2.2.
veroordeelt HW Wonen in de proceskosten, aan de zijde van [eiser01] tot op heden begroot op € 867,86,
2.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
2.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin en in het openbaar uitgesproken op 25 januari 2023.3608/2009