Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10458105 / VV EXPL 23-184
datum uitspraak: 20 juni 2023
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
[eiser01],
wonende in [woonplaats01] ,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
gemachtigde: mr. M.R. de Kok te Rotterdam,
tegen
[gedaagde01],
wonende in [woonplaats01] ,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
die zelf procedeert.
De partijen worden hierna ‘ [eiser01] ’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 10 mei 2023, met bijlagen;
- het herstelexploot van 25 mei 2023;
- het schriftelijke verweer en de tegeneis van [gedaagde01] .
1.2.
Op 6 juni 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij was [eiser01] aanwezig, bijgestaan door zijn gemachtigde. Verder was [gedaagde01] aanwezig, vergezeld van [naam01] .
2..De beoordeling in conventie en in reconventie
Waar gaat de zaak over?
2.1.
[eiser01] huurt de dubbele bovenwoning van het pand aan het adres [adres01] ( [postcode01] ) in [plaats01] van [gedaagde01] . Bij uitspraak van 9 juni 2022 heeft de Huurcommissie de huurprijs voor de bovenwoning verlaagd van € 650,00 per maand tot € 195,00 per maand, omdat er sprake is van een zodanige cumulatie van onderhoudsgebreken dat de bewoonbaarheid van de bovenwoning ernstig wordt geschaad. Deze uitspraak van de Huurcommissie staat inmiddels vast. [eiser01] heeft [gedaagde01] na de uitspraak van de Huurcommissie verzocht om tot herstel van de onderhoudsgebreken over te gaan, maar tot nu toe is niet met dat herstel begonnen. In deze zaak eist [eiser01] daarom dat [gedaagde01] wordt veroordeeld om binnen één maand na betekening van dit vonnis de door de Huurcommissie vastgestelde onderhoudsgebreken te herstellen, op straffe van een dwangsom, en dat [gedaagde01] wordt veroordeeld om de (proces)kosten van [eiser01] te betalen. [gedaagde01] is het niet eens met de eis van [eiser01] . Volgens [gedaagde01] laat [eiser01] geen aannemers toe in de bovenwoning en kan daardoor niet worden bekeken welke werkzaamheden moeten worden uitgevoerd. Omdat [eiser01] , volgens [gedaagde01] , ook geen potentiële kopers voor het pand in de bovenwoning toelaat en [gedaagde01] wel bezichtigingen wil laten plaatsvinden, eist [gedaagde01] op zijn beurt dat [eiser01] wordt opgedragen om zijn medewerking te verlenen aan het mogelijk maken van de verkoop van het pand, op straffe van een dwangsom. De kantonrechter wijst de eis van [eiser01] toe en de tegeneis van [gedaagde01] af. Hierna wordt uitgelegd waarom.
Het kort geding.
2.2.
Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat de eisende partij heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor de gedaagde partij als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.
[gedaagde01] moet de onderhoudsgebreken gaan herstellen.
2.3.
Vast staat dat er ernstige onderhoudsgebreken in de door [eiser01] gehuurde bovenwoning aanwezig zijn, bestaande uit de zeer slechte toestand van het buitenschilderwerk bij alle gevels, ernstige houtrot in de kozijnen en ramen, de slechte staat van het voeg- en metselwerk van de gevels, ernstig kierende buitendeuren en -ramen en de zeer slechte staat van het dak, goten, overstekken en schoorstenen. [gedaagde01] is als verhuurder verplicht die gebreken te herstellen. Niet aannemelijk is geworden dat [eiser01] niet aan het herstel van de gebreken meewerkt doordat hij aannemers niet in de woning zou toelaten. [eiser01] heeft dit uitdrukkelijk betwist en [gedaagde01] heeft dit verder niet onderbouwd. Gelet op de ernst van de gebreken en het feit dat een jaar na de uitspraak van de huurcommissie nog geen begin is gemaakt met het herstel van deze gebreken, heeft [eiser01] voldoende spoedeisend belang bij zijn eis. De kantonrechter zal [gedaagde01] daarom veroordelen om de onderhoudsgebreken in de bovenwoning te herstellen.
2.4.
De eis van [eiser01] dat de gebreken binnen één maand hersteld moeten zijn, is gelet op de omvang van de gebreken niet realistisch. Het moet wel haalbaar zijn om binnen één maand na dit vonnis met het herstel te beginnen, maar gelet op de omvang van de uit te voeren herstelwerkzaamheden zal [gedaagde01] een termijn van zes maanden krijgen om het herstel af te ronden. De dwangsom wordt toegewezen en het maximum gematigd.
De tegeneis wordt afgewezen.
2.5.
De tegeneis van [gedaagde01] om [eiser01] op te dragen om zijn medewerking te verlenen aan het mogelijk maken van de verkoop van het pand wordt afgewezen. [eiser01] betwist namelijk uitdrukkelijk dat hij zijn medewerking niet verleent aan bezichtigingen in de bovenwoning; volgens [eiser01] communiceert (de makelaar van) [gedaagde01] niet tijdig dát er een bezichtiging gaat plaatsvinden en wanneer die bezichtiging dan gaat plaatsvinden. [gedaagde01] heeft zijn stelling verder niet onderbouwd, zodat onvoldoende aannemelijk is geworden dat [eiser01] inderdaad niet meewerkt.
2.6.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser01] aangegeven dat als hij uiterlijk één week voor een bezichtiging de datum en het tijdstip doorkrijgt, hij het met zijn werk zo kan regelen dat hij thuis kan zijn. [gedaagde01] zal zodra hij van zijn makelaar hoort dat er een bezichtiging is gepland dit (ook) zelf doorgeven aan [eiser01] .
De vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt toegewezen.
2.7.
De vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt toegewezen, omdat aan alle voorwaarden is voldaan om deze vergoeding te krijgen (artikel 6:96 BW). De rente over de vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen, omdat [eiser01] niet heeft aangegeven waarom [gedaagde01] rente zou moeten betalen.
[gedaagde01] moet de proceskosten van [eiser01] betalen.
2.8.
[gedaagde01] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [eiser01] in conventie tot vandaag vast op € 130,49 aan dagvaardingskosten, € 86,00 aan griffierecht en € 529,00 aan salaris voor de gemachtigde. Dit is in totaal € 745,49. De kosten in reconventie worden op nul gesteld, omdat deze vordering pas op de zitting is ingesteld en [eiser01] hiervoor geen extra kosten heeft moeten maken. Voor kosten die [eiser01] maakt na deze uitspraak moet [gedaagde01] een bedrag betalen van € 132,00. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (zie de uitspraak van de Hoge Raad van 10 juni 2022, gepubliceerd onder ECLI:NL:HR:2022:853).
Uitvoerbaarheid bij voorraad.
2.9.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).
3..De beslissing in conventie en in reconventie
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [gedaagde01] om:
a) binnen zes maanden na de datum van dit vonnis de gebreken aan de door [eiser01] gehuurde dubbele bovenwoning aan het adres [adres01] ( [postcode01] ) in [plaats01] , zoals vastgesteld door de Huurcommissie bij uitspraak van 9 juni 2022, te herstellen - in die zin dat onderhoudswerkzaamheden worden verricht aan de kozijnen, de buitendeuren en -ramen, het buitenschilderwerk bij alle gevels, het voeg- en metselwerk van de gevels, het dak, de goten, de overstekken en de schoorsteen;
b) binnen één maand na de datum van dit vonnis een aanvang met de hiervoor genoemde herstelwerkzaamheden te maken;
op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde01] niet aan deze veroordeling voldoet, met de bepaling dat [gedaagde01] niet meer dan € 25.000,00 aan dwangsommen kan verbeuren;
3.2.
veroordeelt [gedaagde01] om aan [eiser01] te betalen € 462,50;
3.3.
veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, die aan de kant van [eiser01] tot vandaag worden vastgesteld op € 745,49;
3.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.5.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.
38671