ECLI:NL:RBROT:2023:5317

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/643744 / HA ZA 22-692

Vonnis van 14 juni 2023

in de zaak van

[eiser01],

wonende te Rotterdam,

eiser in conventie,

verweerder in voorwaardelijke reconventie,

advocaat mr. P.H.L.M. Kuypers te Rotterdam,

tegen

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

LIEKE B.V.,

gevestigd te Rotterdam,

gedaagde in conventie,

eiseres in voorwaardelijke reconventie,

advocaat mr. A.M. Roepel te Rotterdam,

2. de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE ROTTERDAM,

zetelend te Rotterdam,

gedaagde in conventie,

advocaat mr. N.C. van Eck te Rotterdam.

Partijen zullen hierna [eiser01] , Lieke en de gemeente genoemd worden.

1..De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 15 juli 2022, tevens houdende de incidentele vordering tot exhibitie ex artikel 843a Rv, met producties 1 tot en met 20;
de incidentele conclusie van antwoord van Lieke, met producties 1 tot en met 6;
de conclusie van antwoord in het incident tot overlegging van stukken ex artikel 843a Rv van de gemeente, met producties 1 tot en met 8;
het vonnis in incident van 7 december 2022;
de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in voorwaardelijke reconventie van Lieke, met producties 1 tot en met 11;
de conclusie van antwoord in de hoofdzaak van de gemeente;
de brief van de rechtbank van 2 februari 2023, waarin een mondelinge behandeling is gelast;
de brief van de rechtbank van 28 februari 2023 met een zittingsagenda;
de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie;
de akte houdende overlegging producties van [eiser01] , met producties 21 tot en met 32;
de bij B8-formulier van 29 maart 2023 door de gemeente overgelegde producties 1 tot en met 3;
de mondelinge behandeling van 4 april 2023 en de door [eiser01] , Lieke en de gemeente overgelegde spreekaantekeningen.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2..De feiten

2.1.

Op 2 april 2020 is tussen de gemeente als verkoper en Lieke als koper een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot 21 woningen aan de [adres01] , [adres02] , [adres03] , [adres04] en [adres05] te [plaats01] (hierna: de woningen). Op 2 juni 2020 zijn de woningen aan Lieke geleverd. De koopprijs bedraagt € 1,00. In de koopovereenkomst zijn onder meer sanerings-, ontruimings- en opknapverplichtingen opgenomen voor Lieke.

2.2.

Enig bestuurder en aandeelhouder van Lieke is Fullhouse B.V (hierna: Fullhouse). Op 3 juni 2019 heeft Fullhouse onder meer het volgende geschreven aan de gemeente:

“(…) Ik benader je ivm de kansen die liggen op de [straatnaam01] in [plaats01]. De straat haaks tussen de [straatnaam02] en de [straatnaam03] .

We zijn op korte termijn eigenaar van het pand aan de [adres06] . Dit pand grenst aan een serie panden die thans gekraakt zijn en in zeer slechte staat verkeren. De fundering hier is extreem slecht. De gemeente is eigenaar van de meeste van die panden op twee na.

Graag willen we met je in gesprek over de mogelijkheden om hier een mooie sloop/nieuwbouw ontwikkeling te bespreken. (…)”

2.3.

Op 25 februari 2020 heeft Fullhouse onder meer het volgende geschreven aan de gemeente:

“(…) Ons voorstel is op grond van deze onderbouwing van de kosten voor sanering en overige kosten de verkoopprijs van de Panden aan te passen naar een (symbolisch) bedrag van € 1,00 k.k. Hierbij geldt dat wij de Panden “as is, where is” aanvaarden. (…)”

2.4.

De gemeente heeft de woningen voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst laten taxeren door Cushman & Wakefield v.o.f. (hierna: Cushman & Wakefield) en door Hopman & Schreuder Taxaties en Consultancy B.V. (hierna: Hopman & Schreuder).

2.4.1.

Cushman & Wakefield heeft de woningen in haar taxatierapport van 17 januari 2020 per peildatum 31 oktober 2019 getaxeerd op een marktwaarde van € 265.000,00 kosten koper (ingeval van scenario 1: sloop en nieuwbouw met behoud van de bestaande voorgevel) respectievelijk € 490.000,00 kosten koper (ingeval van scenario 2: volledige sloop en nieuwbouw). Na een hertaxatie op verzoek van de gemeente heeft Cushman & Wakefield de woningen per peildatum 6 maart 2020 getaxeerd op een marktwaarde van € 16.000,00 kosten koper (scenario 1) respectievelijk € 240.000,00 kosten koper (scenario 2). In een e-mail van 16 september 2022 heeft de taxateur het volgende geschreven:

“(…) In het taxatierapport [
rechtbank: van 17 januari 2020] wordt opgemerkt dat de marktwaarde nog gecorrigeerd dient te worden met saneringskosten van asbest en bodemverontreiniging, alsmede met de kosten benodigd om het object vrij van huur en/of gebruik en ontruimd te kunnen opleveren.

Op de waardepeildatum was onderhavige onroerende zaak namelijk in gebruik bij krakers.

Indien de genoemde kosten hoger zijn dan de getaxeerde marktwaarde zou dit kunnen leiden tot een negatieve grondwaarde.

In een later stadium is er op verzoek van opdrachtgever een markttechnische update afgegeven voor beide scenario’s.

De staat van onderhoud was er in de periode tussen beide waardepeildata niet beter op geworden. (…)

In de update is er rekening gehouden met de saneringskosten conform opgaaf opdrachtgever ad € 245.000,-. Echter de kosten die men nodig heeft om te kunnen leveren vrij van huur en/of gebruik en ontruimd in verband met het feit dat het getaxeerde gekraakt was, dienen nog in mindering te worden gebracht.

Ook hier is van toepassing dat deze kosten tot een negatieve waarde kunnen leiden. (…)”

2.4.2.

Hopman & Schreuder heeft de woningen in een hertaxatierapport van 23 maart 2020 per peildatum 3 maart 2020 getaxeerd op een marktwaarde van € 1,00. In een e-mail van 15 september 2022 heeft de taxateur onder meer het volgende geschreven:

“(…) Ons kantoor heeft per peildatum 3 maart 2020 een hertaxatie uitgevoerd van de opstallen gelegen aan de [adressen01] . De aanleiding hiervoor was gelegen in het feit dat de opstallen kort daarvoor waren getroffen door brand. De hertaxatie volgt op een volledige taxatie per 20 augustus 2019. (…)

Ook in onderhavig geval kwamen wij, gelet op alle specifieke kosten en risico’s die gemoeid waren met een herstel van de opstallen (…) tot de conclusie dat een professioneel handelend koper - zoals bedoeld in de definitie van de marktwaarde - niet meer dan een symbolisch bedrag zou willen betalen voor onderhavige opstallen, gelet op de aanwezigheid van kraak, brandschade, bodemvervuiling en de kosten voor herbouw van de opstallen.

Telefonisch liet u mij weten dat men bij de beoordeling van voornoemde transactie ook spiegelt aan een recente aanbieding van de gemeente aan de gebruikers van de naastgelegen opstallen. In mijn optiek wordt hier spreekwoordelijk “appels met peren” vergeleken. Ten eerste is het peildatum van de transactie niet gelijk en zijn in de tussenliggende periode de marktomstandigheden gewijzigd. Daarnaast worden de buurpanden bewoond door een collectieve woongemeenschap: de staat van deze opstallen is echt anders. Een deel van deze woningen worden nog bewoond en moeten veel minder intensief worden gerenoveerd. Ook is hier geen sprake van een situatie van kraak en is er geen sprake van enige brandschade. Hier komt nog eens bovenop dat de kosten voor bodemsanering op deze locatie veel lager zijn geraamd dan op onderhavige locatie. (…)”

2.5.

Bij brieven van 21 juni 2022 en 28 juni 2022 aan Lieke en de gemeente heeft [eiser01] zich - kort gezegd - op het standpunt gesteld dat de koopovereenkomst nietig, althans vernietigbaar is. [eiser01] heeft Lieke en de gemeente gesommeerd om de koopovereenkomst te beëindigen en haar rechtsgevolgen ongedaan te maken. Lieke en de gemeente hebben daaraan geen gehoor gegeven.

2.6.

Na daartoe verkregen verlof van de voorzieningenrechter van deze rechtbank heeft [eiser01] op 21 juni 2022 ten laste van Lieke conservatoir beslag doen leggen op de woningen aan de [adres01] , [adres02] , [adres03] en [adres04] te [plaats01] . Bij vonnis in kort geding van deze rechtbank van 24 november 2022 zijn de beslagen op vordering van Lieke opgeheven.

2.7.

In een brief aan [eiser01] van 16 maart 2023 heeft [naam01] RM RT, verbonden aan [naam01] makelaars en taxateurs (hierna: [naam01] ) onder meer het volgende geschreven:

“(…) U heeft mij gevraagd om een rapport uit te brengen inzake [adressen01] te [plaats01] (…).

U heeft mij de nodige stukken gestuurd welke ik heb bestudeerd. (…)

Bij deze stukken zit dus ook een brief van de Rechtbank Rotterdam d.d. 28-02-2023 (…).

In deze brief wordt u door de rechtbank verzocht een en ander aan te leveren.

Onder punt 1 staat “verifieerbare bewijsstukken waaruit is af te leiden dat de koopprijs van € 1,00 voor het verkochte in de gegeven omstandigheden evident geen reële prijs was; zoals bijvoorbeeld een rapport van een onafhankelijke deskundig taxateur dat rekening met alle relevante omstandigheden”.

U doet op mij een beroep voor dit punt.

Daarom zal ik dit punt ontleden en ingaan op onderdelen hiervan;

-
verifieerbare bewijsstukken; het onderhavige deskundigenrapport kan als zodanig als

bewijsstuk worden beschouwd. Uit hetgeen ik hierna uiteenzet kan worden geconcludeerd dat er voldoende reden is om te twijfelen aan de marktconformiteit van deze transactie c.q. koopsom.

-
koopprijs van € 1,00; naar ik begrijp is de koopsom gebaseerd, danwel door verkoper

geaccepteerd, op basis van de taxaties die eerder uitgevoerd zijn door Cushman&Wakefield enerzijds en Hopman&Schreuder anderzijds. Van deze taxaties en de communicatie hierover zitten delen in de door u aan mij aangeleverde stukken.

Doordat het geen complete rapporten zijn, kan ik ook niet volledig beoordelen met welke omstandigheden allemaal rekening is gehouden, welke aannames er eventueel gedaan en hoe de waardering tot stand is gekomen. Dat is uiteraard wel van belang om de relevantie van en de waarde in deze rapporten te kunnen beoordelen.

Wel kan ik herleiden dat Cushman&Wakefield in beginsel heeft gewaardeerd onder 2 scenario’s en dat daar later een update op heeft plaats gevonden. Beide scenario’s resulteren in aanzienlijke afwijkende waardes. Hier kan ik door de gebrekkige beschikbare informatie niet over oordelen maar het toont mijn inziens wel aan dat de benaderingswijze “aan de voorzijde” van grote invloed is op de uitkomst “aan de achterzijde”. Feitelijk is destijds niet vast komen te staan wat werkelijk de marktwaarde was.

-
geen reële prijs; of iets een reële prijs is kan naar mijn mening enkel worden bepaald indien

een object openbaar op de markt is geweest of bij specifieke objecten zoals onderhavige binnen een brede groep van potentiële kopers is aangeboden. Wanneer daar vanaf gezien wordt zal nooit bekend zijn hoe “de markt” op het object zou hebben gereageerd en welke prijs er in de markt tot stand zou zijn gekomen. Juist om die reden adviseren wij verkopers altijd de markt op te gaan en niet “voor de markt uit” te verkopen. Ook niet als er al één of enkele kandidaat kopers in beeld zijn. Vorenstaande is niet enkel mijn visie op basis van jarenlange ervaring maar is ook de visie die door de NVM, waarbij aangesloten zijn. De NVM is dus ook van mening dat elke verkoper het meest gebaat is bij openbare aanbieding en binnen de mogelijkheden die de NVM heeft verbieden zij de leden zelfs om “voor de markt uit” te verkopen.

Ter verduidelijking van vorenstaande wijs ik graag op het feit dat op de vastgoedmarkten de koopsom vaker niet dan wel gelijk is aan de marktwaarde. Dit zou theoretisch wel het geval zijn bij een evenwichtige markt. Echter is dit evenwicht vaak ver te zoeken. Tussen 2008 en 2014 hadden we bijvoorbeeld te maken met een kopersmarkt waardoor koopsommen vaak, ruim, onder de marktwaarden lagen. In 2014 begon de markt te kantelen waarna we jarenlang te maken kregen met een stijgende markt c.q. een verkopersmarkt. Er was meer vraag dan aanbod en de rentestand was historisch laag.

Koopsommen lagen bijna altijd (aanzienlijk) boven de marktwaarde. Overbieden van 10% tot 25% werd normaal voor particulieren. Vastgoedbeleggers namen genoegen met beperktere rendementen en waren daardoor bereid hoge koopsommen te betalen. Zeker ook omdat ook werd geanticipeerd op toekomstige waardestijging. Ook (grond)posities ten behoeve van nieuwbouw en/of herontwikkeling waren zeer gewild. Vorenstaande maakt duidelijk dat onderhavige transactie tot stand is gekomen in een periode waarin koopsommen doorgaans hoger waren dan de marktwaarden.

Aangezien, voor zover mij bekend, het OG niet openbaar en/of binnen een brede groep kandidaat kopers is aangeboden durf ik te twijfelen aan de marktconformiteit van deze koopsom. Andes gezegd acht ik de kans groot dat het bij openbare aanbieding (aanzienlijk) meer zou hebben opgebracht.

NB: in de NVM database vind ik geen transacties in de [straatnaam01] in de jaren 2019, 2020 en 2021 betreffende het verkoopjaar en het eerste jaar er voor en er na. Wel zie ik dat in 2018 [adres07] binnen 2 weken is verkocht voor € 286.100,00 terwijl de vraagprijs € 260.000,00 was. Dat was dus ruim 10% boven de vraagprijs, (zie stamkaart als bijlage). Om meer transacties te benoemen uit 2020 heb ik naar omliggende straten gekeken. Het is dezen reëel om te veronderstellen dat de vraagprijs doorgaans wel een relatie heeft met de waarde, vaak zelfs al iets hoger is/was ten gunste van enige onderhandelingsruimte.

Transacties uit de buurt (zie stamkaarten als bijlagen); (…)

Ook zie ik dat recent zijn verkocht, na renovatie, [adres08] en [adres09] . Dit schept een beeld van de kans die u bent misgelopen en van de marktsituatie ten tijde van de verkoop. De NVM stamkaarten van beide objecten voeg ik toe als bijlagen. Doordat de verkopende makelaar VBO lid is kan ik de koopsommen pas zien wanneer het werkelijk gepasseerd is maar de vraagprijzen van € 595.000,00 en € 629.000,00 v.o.n. geven een goed beeld van de kansen. Dat geldt ook voor [adres10] die thans verkocht onder voorbehoud is bij een vraagprijs van € 619.000,00 v.o.n.

-
rapport van een onafhankelijke deskundig taxateur; uiteraard zou ik een volledig

taxatierapport hebben kunnen maken van het getaxeerde. Echter heb ik daarvoor niet voldoende tijd en zeker ook niet voldoende informatie. Ik ben van mening dat dit document als deskundige rapportage kan worden aangemerkt maar het is niet aan te merken als taxatierapport.

-
alle relevante omstandigheden; ik heb rekening gehouden met alle mij bekende en thans

nog te herleiden omstandigheden rekening gehouden.

Conclusie:

Ik komt tot de conclusie dat het zeer aannemelijk is dat het OG bij openbare aanbieding (aanzienlijk) meer had kunnen opbrengen of ten minste dat de kans op realisatie van de beste koopsom is gemist. (…)”

3..Het geschil

in conventie

3.1.

[eiser01] vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

Primair

te verklaren voor recht dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld, althans het gelijkheidsbeginsel heeft geschonden, althans staatssteun heeft verleend en/of de aanmeldingsverplichting van artikel 108 lid 3 VWEU heeft geschonden, door het aangaan en/of uitvoeren van de koopovereenkomst(en) van op of omstreeks 2 april 2020, waarbij zij de registergoederen gelegen aan de [straatnaam01] , zoals beschreven onder randnummer 2.2 van de dagvaarding, onderhands heeft verkocht aan Lieke;

de koopovereenkomst(en) als genoemd onder 1. nietig te verklaren althans te vernietigen;

Lieke en de gemeente te veroordelen tot ongedaanmaking van de koopovereenkomst(en) als genoemd onder 1., althans tot ongedaanmaking van de rechtsgevolgen van deze overeenkomsten, voor zover deze nietig zijn verklaard dan wel zijn vernietigd, een en ander binnen veertien dagen na betekening van het te wijzen vonnis, althans binnen een door de rechtbank in goede justitie te bepalen termijn;

Lieke en de gemeente hoofdelijk, althans de gemeente of Lieke, te veroordelen tot vergoeding van alle schade die [eiser01] heeft geleden, lijdt en nog zal lijden ten gevolge van het aangaan en/of uitvoeren van de koopovereenkomst(en) als genoemd onder 1., op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

Subsidiair

5. te verklaren voor recht dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld, althans het gelijkheidsbeginsel heeft geschonden, althans staatssteun heeft verleend en/of de aanmeldingsverplichting van artikel 108 lid 3 VWEU heeft geschonden, door het aangaan en/of uitvoeren van de koopovereenkomst(en) van op of omstreeks 2 april 2020, waarbij zij de registergoederen gelegen aan de [straatnaam01] , zoals beschreven onder randnummer 2.2 van de dagvaarding, onderhands heeft verkocht aan Lieke;

Meer subsidiair

6. iedere door de rechtbank in goede justitie te bepalen voorziening te treffen die recht doet aan de belangen van [eiser01] ;

En, voorts, in alle gevallen

7. Lieke en de gemeente te veroordelen tot betaling van de proceskosten en de nakosten van deze procedure, met inbegrip van salaris voor de advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119a BW, subsidiair ex artikel 6:119 BW, over deze kosten, indien niet binnen veertien dagen na betekening van het te wijzen vonnis voldoening daarvan heeft plaatsgevonden.

3.2.

[eiser01] legt aan zijn vorderingen - verkort weergegeven - het volgende ten grondslag.

3.2.1.

De verkoop van 21 woningen door de gemeente aan Lieke voor € 1,00 zonder de ruimte te bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen, is onrechtmatig. In de eerste plaats resulteert de verkoop in een (gekwalificeerde) schending van het gelijkheidsbeginsel, waardoor op grond van artikel 3:40 lid 1 BW moet worden geconcludeerd tot de nietigheid van de koopovereenkomst.

3.2.2.

In de tweede plaats kwalificeert de verkoop als staatssteun in de zin van artikel 107 lid 1 van het Verdrag betreffende de Werking van de Europese Unie (VWEU). Die staatssteun is onrechtmatig, nu de gemeente heeft nagelaten haar voornemen tot steunverlening aan te melden bij de Europese Commissie, zoals is vereist op grond van artikel 108 lid 3 VWEU. Het verlenen van onrechtmatige staatssteun dient ertoe te leiden dat de rechtbank de betrokken koopovereenkomst(en) nietig verklaart.

3.2.3.

De schadevergoedingsvordering kent een dubbele grondslag. Ten eerste onrechtmatige daad, nu Lieke en de gemeente jegens [eiser01] onrechtmatig hebben gehandeld door in strijd met het gelijkheidsbeginsel een nietige koopovereenkomst te sluiten waarmee Lieke onrechtmatige staatssteun is verleend, ten gevolge waarvan [eiser01] schade heeft ondervonden en waarvoor Lieke en de gemeente hoofdelijk aansprakelijk zijn op grond van artikel 6:166 lid 1 BW. Ten tweede ongerechtvaardigde verrijking (artikel 6:212 BW), nu Lieke ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van [eiser01] , zodat zij zijn schade dientengevolge zal moeten vergoeden tot het bedrag van de verrijking.

3.3.

Lieke voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser01] in zijn vorderingen, althans tot afwijzing daarvan, met veroordeling van [eiser01] , bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten, te vermeerderen met nakosten en met de wettelijke rente als de (na)kosten niet binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis worden voldaan.

3.4.

Ook de gemeente voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser01] in zijn vorderingen, althans tot afwijzing daarvan, met veroordeling van [eiser01] , bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van veertien dagen na de datum van het te wijzen vonnis.

3.5.

Ter onderbouwing van hun verweer voeren Lieke en de gemeente - verkort weergegeven - aan dat [eiser01] geen procesbelang heeft bij zijn vorderingen, voor zover die zijn gegrond op de stelling dat sprake is van onrechtmatige staatssteun. Lieke en de gemeente betwisten dat sprake is van onrechtmatige staatssteun, van een (gekwalificeerde) schending van het gelijkheidsbeginsel, van onrechtmatig handelen of van ongerechtvaardigde verrijking.

3.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in voorwaardelijke reconventie

3.7.

Lieke vordert in voorwaardelijke reconventie veroordeling van [verweerder01] tot betaling van een schadevergoeding, nader op te maken bij staat, met veroordeling van [verweerder01] in de proceskosten, te vermeerderen met nakosten en met de wettelijke rente als de (na)kosten niet binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis worden voldaan.

3.8.

Aan haar vordering legt Lieke - verkort weergegeven - ten grondslag dat, als de schadevergoedingsvordering van [verweerder01] op Lieke wordt afgewezen, daarmee vast staat dat [verweerder01] schadeplichtig is voor de gevolgen van de door hem gelegde conservatoire beslagen.

3.9.

[verweerder01] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering in voorwaardelijke reconventie, met veroordeling van Lieke, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten, te vermeerderen met nakosten en met de wettelijke rente als de (na)kosten niet binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis worden voldaan.

3.10.

Daartoe voert [verweerder01] - kort gezegd - aan dat Lieke onvoldoende heeft toegelicht dat de mogelijkheid op schade aannemelijk is.

3.11.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4..De beoordeling

in conventie

4.1.

De rechtbank ziet aanleiding om eerst te beoordelen of sprake is van (onrechtmatige) staatssteun. In dat kader moet in de eerste plaats worden beoordeeld of [eiser01] ontvankelijk is in zijn vorderingen.

Ontvankelijkheid [eiser01]

4.2.

Partijen twisten over de vraag of [eiser01] een beroep toekomt op artikel 108 lid 3 VWEU. Dit artikel bevat de verplichting om een voorgenomen steunmaatregel ter goedkeuring aan te melden bij de Europese Commissie en alvorens daar uitvoering aan te geven de goedkeuring van de Europese Commissie af te wachten. Wordt de steun zonder voorafgaande toestemming van de Europese Commissie toch verleend, dan is deze steun onrechtmatig en om die reden verboden.

4.3.

Een beroep bij de nationale rechter op artikel 108 lid 3 VWEU kan alleen worden gedaan door een justitiabele wiens situatie door de vermeende staatssteun concreet dreigt te worden beïnvloed (HR 11 december 2020, ECLI:NL:HR:2020:2007, waarin wordt verwezen naar HvJ EU 24 mei 2011, ECLI:EU:C:2011:3 41 (
Commissie/Kronopoly en Kronotex) en HvJ EU 9 juli 2009, ECLI:EU:C:2009:435 (
3F/Commissie)). Als aan dit criterium is voldaan, is een justitiabele aan te merken als belanghebbende in de zin van artikel 108 lid 2 VWEU en artikel 1, aanhef en onder h, van Verordening (EU) nr. 2015/189 (Procedureverordening).

4.4.

Lieke en de gemeente hebben betwist dat [eiser01] kan worden aangemerkt als belanghebbende zoals hiervoor bedoeld. Zij hebben daartoe, verkort weergegeven, aangevoerd dat Lieke en [eiser01] geen concurrenten van elkaar zijn, omdat zij actief zijn in een ander segment van de vastgoedmarkt. [eiser01] heeft niet aangetoond dat hij over de kennis, ervaring en toegang tot de financiële middelen beschikt die benodigd zijn om een project als het onderhavige te realiseren. [eiser01] is door de onderhandse verkoop van de woningen door de gemeente aan Lieke dan ook niet direct in zijn concurrentiebelangen geschaad.

4.5.

[eiser01] heeft daartegenover aangevoerd dat hij als vastgoedondernemer actief is in Rotterdam en sinds 2009 panden koopt, om deze al dan niet na transformatie of renovatie te verhuren of te verkopen. Volgens [eiser01] staat hij wel degelijk in een concurrentieverhouding tot Lieke, die zich met vergelijkbare activiteiten bezighoudt. Ter onderbouwing heeft [eiser01] een overzicht in het geding gebracht van in het verleden door hem gerealiseerde renovatie- en transformatieobjecten. Conclusie moet volgens [eiser01] zijn dat hij zonder meer ontvankelijk is in zijn vorderingen op grond van artikel 108 lid 3 VWEU.

4.6.

De rechtbank is van oordeel dat [eiser01] , in het licht van de gemotiveerde betwisting door Lieke en de gemeente, onvoldoende heeft onderbouwd dat hij als belanghebbende in de zin van artikel 108 VWEU kan worden aangemerkt. Uit de stellingen van [eiser01] en de door hem in het geding gebrachte stukken kan niet worden afgeleid dat sprake is van concrete beïnvloeding van zijn situatie door de vermeende staatssteun. [eiser01] heeft niet voldoende onderbouwd dat hij actief is in hetzelfde marktsegment als Lieke en daarmee in het kader van het onderhavige project in een concurrentieverhouding staat tot Lieke. [eiser01] kan zich er niet op beroepen dat hij in de afgelopen tien jaar enig ander vergelijkbaar complex en kostbaar stedelijke renovatieproject tot een goed einde heeft gebracht. Dat [eiser01] op eigen naam handelt in onroerend goed en dat hij in de loop van de tijd verschillende oude panden heeft gekocht, heeft doen opknappen en heeft verhuurd of verkocht, maakt dat niet anders. Dat betreft projecten van wezenlijk andere aard en/of omvang, in het bijzonder voor wat betreft de complexiteit en de benodigde investeringen. Het grootste door [eiser01] genoemde project is, wat er ook zij van de door de gemeente en Lieke betwiste stellingen van [eiser01] over dat project, aanzienlijk minder complex en kostbaar dan het onderhavige. Volgens [eiser01] betreft zijn grootste project, dat bovendien ten tijde van de mondelinge behandeling in deze procedure nog niet tot een goed einde was gebracht, een totale investering van € 2,3 miljoen. Volgens Lieke is met de - inmiddels afgeronde - renovatie van de 21 woningen aan de [straatnaam01] een totaalbedrag van € 3,8 miljoen exclusief btw (€ 4,6 miljoen inclusief btw) gemoeid.

4.7.

Conclusie van het voorgaande is dat [eiser01] niet voldoende heeft onderbouwd dat de overeenkomst tussen Lieke en de gemeente enig rechtstreeks gevolg voor hem heeft gehad. [eiser01] kan zich tegen deze achtergrond niet beroepen op de staatssteunregels in het VWEU. Voor zover zijn vorderingen daarop zijn gebaseerd, moet hij dan ook niet ontvankelijk worden verklaard.

Staatssteun?

4.8.

Als het voorgaande al anders zou zijn en [eiser01] wel zou kunnen worden ontvangen in zijn vorderingen op grond van artikel 108 lid 3 VWEU, heeft bovendien te gelden dat onvoldoende gesteld en gebleken is dat sprake is geweest van een steunmaatregel in de zin van artikel 107 lid 1 VWEU. Daartoe wordt het volgende overwogen.

4.9.

Artikel 107 lid 1 VWEU bepaalt dat steunmaatregelen van staten of in welke vorm ook met staatsmiddelen bekostigd, die de mededinging door begunstiging van bepaalde ondernemingen of bepaalde producties vervalsen of dreigen te vervalsen, onverenigbaar zijn met de interne markt, voor zover deze steun het handelsverkeer tussen de lidstaten ongunstig beïnvloedt. Om aan te kunnen nemen dat sprake is van een steunmaatregel in de zin van artikel 107 lid 1 VWEU, dient voldaan te zijn aan de volgende vijf cumulatieve vereisten (vergelijk HvJ EU 16 mei 2002, ECLI:EU:C:2002:294 (
Frankrijk/Commissie)):

er is sprake van een niet-marktconform voordeel voor een onderneming of ondernemingen;

het voordeel wordt door de Staat verleend of met staatsmiddelen bekostigd;

het voordeel komt ten goede aan een bepaalde onderneming of bepaalde ondernemingen;

het voordeel leidt tot (dreigende) vervalsing van de mededinging;

het voordeel leidt tot ongunstige beïnvloeding van het handelsverkeer tussen de lidstaten.

4.10.

Van een niet-marktconform voordeel (vereiste 1) is sprake ingeval van een economisch voordeel dat een marktdeelnemer onder normale marktvoorwaarden niet had kunnen verkrijgen. Aan dit vereiste is in het onderhavige geval niet voldaan. De rechtbank licht dat als volgt toe.

4.11.

Partijen zijn het erover eens dat volgens de Europese Commissie, in het geval van verkoop van gronden, een taxatie die een onafhankelijke deskundige vóór de aanvang van de onderhandelingen uitvoert om de marktwaarde te bepalen op grond van algemeen aanvaarde marktindicaties en taxatiecriteria in beginsel voldoende is. In het onderhavige geval heeft de gemeente door twee gekwalificeerde deskundigen onafhankelijke gevalideerde taxatierapporten laten uitbrengen (zie hiervoor onder 2.4). Met die rapporten is voldoende onderbouwd dat de prijs van € 1,00 ten tijde van het aangaan van de overeenkomst marktconform was. Dat de taxatierapporten slechts gedeeltelijk door de gemeente zijn overgelegd kan, mede gelet op de door de taxateurs in hun e-mails van 15 en 16 september 2022 gegeven toelichting, aan het voorgaande niet afdoen. [eiser01] kan ook niet worden gevolgd in zijn stelling dat de taxatierapporten onverlet laten dat de gemeente niet heeft gehandeld zoals een marktdeelnemer zou hebben gedaan. Volgens [eiser01] zou een marktdeelnemer enkel een zo hoog mogelijke prijs willen bewerkstelligen en daarom geen prijsdrukkende verplichtingen (zoals de opknap-, ontruimings- en saneringsverplichtingen) opleggen aan de koper. Hij miskent daarmee dat de gemeente door de verkoop werd bevrijd van deze verplichtingen. Niet geoordeeld kan daarom worden dat de gemeente niet heeft gehandeld zoals een marktdeelnemer dat zou doen.

4.12.

De rechtbank volgt [eiser01] ook niet in zijn stelling dat uit het rapport van [naam01] (zie hiervoor onder 2.7) is af te leiden dat de koopprijs van € 1,00 in de gegeven omstandigheden evident geen reële prijs was. De brief met bijlagen van [naam01] kan de conclusies uit de taxatierapporten die in opdracht van de gemeente zijn opgesteld niet ontkrachten. [naam01] heeft bevestigd dat zijn stuk niet kan worden aangemerkt als taxatierapport. Uit de brief blijkt verder onvoldoende dat met alle relevante omstandigheden rekening is gehouden. Tussen partijen is niet in geschil dat de woningen al geruime tijd gekraakt waren, dat sprake was van funderings- en saneringsproblematiek en dat in twee woningen in maart 2020 een brand heeft gewoed. Op deze omstandigheden is [naam01] niet ingegaan. Evenmin heeft hij de aard en omvang van de uit te voeren renovatiewerkzaamheden in zijn stuk besproken. Lieke en de gemeente hebben verder onweersproken gesteld dat [naam01] (blijkens de opgaaf van ontvangen stukken) geen kennis heeft genomen van meerdere relevante stukken, zoals risico-inventarisaties, inspectierapporten en rapporten met betrekking tot het uitgevoerde bodemonderzoek. De door [naam01] getrokken conclusie is ook niet voldoende onderbouwd. Dat altijd denkbaar is dat “de markt” anders op een object zal reageren dan onafhankelijke deskundigen vooraf kunnen voorspellen, rechtvaardigt niet de conclusie dat de deskundige adviezen die de gemeente vooraf heeft ingewonnen onjuist zijn en dat de op die basis tot stand gekomen koopprijs in de gegeven omstandigheden niet marktconform was.

4.13.

Wat [eiser01] verder nog heeft aangevoerd kan het voorgaande niet anders maken. Voor zover [eiser01] heeft gewezen op hogere (vraag)prijzen van de buurpanden en andere percelen in de omgeving, heeft te gelden dat - gelet op de betwisting daarvan door Lieke en de gemeente - onvoldoende gebleken is dat sprake is van vergelijkbare situaties. Wat betreft de buurpanden is door de taxateur van Hopman & Schreuder ook toegelicht dat en waarom geen vergelijking kan worden gemaakt (zie onder 2.4.2). Dat Lieke twee woningen heeft doorverkocht voor een bedrag van € 140.000,00 kan evenmin de conclusie rechtvaardigen dat
ten tijde van het sluiten van de overeenkomsteen prijs van € 1,00 niet reëel was. Lieke heeft voldoende gemotiveerd toegelicht dat de koopprijs van € 140.000,00 te rechtvaardigen is door de door haar aangebrachte verbeteringen in de betreffende woningen. De door [eiser01] als producties 16 tot en met 18 bij de dagvaarding overgelegde prijsberekeningen kunnen ten slotte ook niet worden aangemerkt als taxatierapporten die de in opdracht van de gemeente uitgevoerde taxaties terzijde kunnen stellen.

4.14.

De rechtbank ziet gelet op het voorgaande geen aanleiding om zich nader door een (of meerdere) deskundige(n) te laten adviseren over de marktwaarde van de woningen. Of voldaan is aan de overige vereisten van artikel 107 lid 1 VWEU kan in het midden blijven. Conclusie is dat de vorderingen van [eiser01] , voor zover zij zijn gegrond op de stelling dat sprake is van onrechtmatige staatssteun, ook los van de ontvankelijkheidsvraag niet toewijsbaar zijn.

(Gekwalificeerde) schending van het gelijkheidsbeginsel?

4.15.

Vervolgens moet worden beoordeeld of, zoals [eiser01] heeft gesteld en Lieke en de gemeente hebben betwist, sprake is van schending van het gelijkheidsbeginsel. Naar het oordeel van de rechtbank is dat niet het geval. Dit oordeel wordt als volgt toegelicht.

4.16.

[eiser01] beroept zich in dit kader op het door de Hoge Raad op 26 november 2021 gewezen “Didam-arrest” (ECLI:NL:HR:2021:1778). Daarin heeft de Hoge Raad ten behoeve van de praktijk concrete in acht te nemen regels geformuleerd. Die regels komen op het volgende neer:

Uit het gelijkheidsbeginsel vloeit voort dat een overheidslichaam dat het voornemen heeft een aan hem toebehorende onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. In dat geval zal het overheidslichaam met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn (overweging 3.1.4).
Het gelijkheidsbeginsel brengt ook mee dat het overheidslichaam, teneinde gelijke kansen te realiseren, een passende mate van openbaarheid moet verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. Het overheidslichaam moet hierover tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid scheppen door informatie over deze aspecten bekend te maken op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen (overweging 3.1.5).
De hiervoor in 3.1.4 en 3.1.5 bedoelde mededingingsruimte door middel van een selectieprocedure hoeft niet te worden geboden indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. In dat geval dient het overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend te maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen, waarbij het dient te motiveren waarom naar zijn oordeel op grond van de hiervoor bedoelde criteria bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt (overweging 3.1.6).

4.17.

Volgens [eiser01] heeft de gemeente deze regels geschonden door de woningen aan Lieke te verkopen zonder de ruimte te bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen. [eiser01] had ook graag een bod uitgebracht, zodat er naast Lieke minst genomen één andere gegadigde voor de koop was. Volgens [eiser01] was echter redelijkerwijs te verwachten dat er veel meer gegadigden zouden zijn, aangezien de gemeente de in één van de betere wijken van Rotterdam gelegen woningen voor een symbolisch bedrag van € 1,00 zou verkopen.

4.18.

In het onderhavige geval is sprake van de in rechtsoverweging 3.1.6 van het Didam-arrest bedoelde situatie. Redelijkerwijs mocht worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking kwam voor de aankoop. Dat er andere
serieuzegegadigden voor het aangaan van de onderhavige overeenkomst met de gemeente konden zijn, was gelet op de specifieke feitelijke omstandigheden in praktische zin uitgesloten. Daarbij neemt de rechtbank niet alleen de reeds besproken kraak, brandschade, bodemverontreiniging en verzakking/funderingsproblematiek in aanmerking, maar tevens de omstandigheid dat Lieke/Fullhouse eigenaar is van het aangrenzende hoekpand aan de [adres06] . Lieke en de gemeente hebben onweersproken gesteld dat dat pand een bouwkundige eenheid vormt met het pand aan de [adres05] en dat sprake is van een mandelige fundering. Tevens neemt de rechtbank in aanmerking dat niet is gesteld en ook niet is gebleken dat een andere geïnteresseerde zich bij de gemeente heeft gemeld. De gemeente heeft aangevoerd dat de woningen zeer incourant waren en dat bij brief van 17 april 2015 een derde al liet weten de panden niet te willen kopen vanwege het feit dat de tussengelegen objecten (de nummers [adres12] en [adres11] ) in eigendom bij derden zijn en de op dat moment aan de orde zijnde prijs (€ 100.000,00) niet marktconform zou zijn.

4.19.

[eiser01] kan niet worden aangemerkt als serieuze gegadigde voor het aangaan van een overeenkomst als de onderhavige. De rechtbank sluit aan bij hetgeen hiervoor onder 4.6 is overwogen. Uit de stellingen van [eiser01] en de door hem in het geding gebrachte stukken kan niet worden afgeleid dat [eiser01] ten tijde van het totstandkoming van de overeenkomst beschikte over de kennis, ervaring en toegang tot financiële middelen benodigd om door de gemeente als een serieuze gegadigde voor een project als het onderhavige te kunnen worden aangemerkt. De enkele stelling van [eiser01] dat hij in voorkomend geval met onderaannemers of in combinatie zou hebben kunnen inschrijven brengt niet mee dat
hijals serieuze gegadigde moet worden aangemerkt.

4.20.

Als, zoals in dit geval, bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop, dient het overheidslichaam volgens de in het Didam-arrest geformuleerde specifieke regels zijn voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend te maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen. Daarbij dient het overheidslichaam zijn oordeel te motiveren. Tussen partijen is niet in geschil dat de gemeente in het onderhavige geval niet conform deze regel heeft gehandeld.

4.21.

De koopovereenkomst tussen de gemeente en Lieke is gesloten ruim anderhalf jaar voordat de Hoge Raad het Didam-arrest wees. Hoewel de door de Hoge Raad in dit arrest geformuleerde regels geacht kunnen worden het tevoren reeds geldende recht weer te geven, was in praktische zin de precieze inhoud daarvan op voorhand niet volledig te voorzien. Dat de gemeente ten tijde van het aangaan van de overeenkomst met Lieke de hiervoor bedoelde - en op dat moment nog niet bekende - regel over de bekendmaking en motivering van haar voornemen niet heeft nageleefd, wekt dan ook geen verwondering.

4.22.

Lieke en de gemeente hebben zich op het standpunt gesteld dat de gemeente bij het sluiten van de koopovereenkomst heeft gehandeld volgens haar toen geldende beleid voor de verkoop van vastgoed, zoals vastgelegd in de Kadernota Vastgoed. [eiser01] heeft dat op zichzelf niet - of in ieder geval niet gemotiveerd - betwist, zodat de rechtbank uitgaat van de juistheid daarvan. Dat dit beleid niet volledig voldeed aan de nadien door de Hoge Raad geformuleerde regels, rechtvaardigt niet de gevolgtrekking dat de gemeente het gelijkheidsbeginsel heeft geschonden. [eiser01] heeft ook geen specifieke feiten of omstandigheden gesteld die de conclusie zouden kunnen rechtvaardigen dat de gemeente, los van de in het Didam-arrest geformuleerde regels, door te handelen conform haar gepubliceerde beleid in strijd heeft gehandeld met een algemeen beginsel van behoorlijk bestuur.

4.23.

Ook in zoverre ontbreekt dus een grondslag voor toewijzing van de vorderingen van [eiser01] . De tussen partijen in geschil zijnde (vervolg)vraag wat de gevolgen zijn van strijd met het gelijkheidsbeginsel voor de geldigheid van een reeds gesloten koopovereenkomst en of een gekwalificeerde schending van het gelijkheidsbeginsel in dat kader vereist is, kan gelet op het voorgaande onbesproken blijven.

Conclusie in conventie

4.24.

Het voorgaande brengt mee dat van een door Lieke en/of de gemeente ten opzichte van [eiser01] gepleegde onrechtmatige daad geen sprake is. Er is immers geen sprake van enig jegens [eiser01] onrechtmatig handelen of nalaten van een van hen als gevolg waarvan [eiser01] schade heeft geleden. [eiser01] kan zijn vorderingen ook niet op ongerechtvaardigde verrijking baseren. Noch Lieke, noch de gemeente is verrijkt. [eiser01] heeft het tegendeel weliswaar gesteld, maar die stellingen heeft hij na gemotiveerde en gedocumenteerde betwisting door Lieke en de gemeente niet naar behoren onderbouwd. Van enige verarming aan de zijde van [eiser01] is evenmin sprake, laat staan dat enige verrijking van Lieke of de gemeente ten koste van [eiser01] is ontstaan.

4.25.

De vorderingen in conventie dienen, voor zover [eiser01] daarin ontvankelijk is, dan ook te worden afgewezen.

4.26.

[eiser01] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De rechtbank bepaalt het toe te passen tarief voor de berekening van het salaris van de advocaten van Lieke en de gemeente aan de hand van het financiële belang van de zaak, dat correspondeert met de omvang van de schade die [eiser01] volgens zijn stellingen ter zitting meent te hebben geleden (meer dan € 2.000.000,00). Dat [eiser01] vergoeding van schade op te maken bij staat heeft gevorderd, brengt niet mee dat hantering van een lager tarief gerechtvaardigd is. Het gaat om het financiële belang van de zaak. Aangesloten zal daarom worden bij tarief VIII (€ 4.247,00 per punt, welk tarief geldt met betrekking tot zaken van een geldswaarde boven € 1.000.000,00).

4.26.1.

De kosten aan de zijde van Lieke worden begroot op:

- griffierecht € 676,00

- salaris advocaat €
8.494,00(2,0 punten × tarief € 4.247,00)

Totaal € 9.170,00

4.26.2.

De kosten aan de zijde van de gemeente worden begroot op:

- griffierecht € 676,00

- salaris advocaat €
8.494,00(2,0 punten × tarief € 4.247,00)

Totaal € 9.170,00

4.27.

De door Lieke en de gemeente gevorderde wettelijke rente over de proceskosten is als op de wet gegrond en onweersproken gebleven toewijsbaar op de wijze als in de beslissing vermeld.

4.28.

Lieke heeft aanspraak gemaakt op nakosten. Uit de uitspraak van 10 juni 2022 van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2022:853), onder nummer 2.3, leidt de rechtbank af dat in dit vonnis geen aparte beslissingen hoeven te worden genomen over nakosten en wettelijke rente daarover.

4.29.

De veroordelingen worden uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat de vorderingen daartoe zijn gebaseerd op de wet en niet zijn weersproken.

in voorwaardelijke reconventie

4.30.

De vordering in reconventie is door Lieke ingesteld onder de voorwaarde dat [verweerder01] niet-ontvankelijk wordt verklaard in zijn vordering als hiervoor onder 3.1 punt 4 weergegeven, dan wel dat deze vordering wordt afgewezen. Aan deze voorwaarde is voldaan. De rechtbank komt daarom toe aan beoordeling van de vordering in reconventie, die strekt tot betaling van een schadevergoeding (op te maken bij staat) door [verweerder01] aan Lieke in verband met de door [verweerder01] ten laste van Lieke gelegde beslagen.

4.31.

Lieke heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat zij als gevolg van de ten onrechte gelegde beslagen schade heeft geleden. Lieke kon een tijd lang niet verder met het project, omdat zij de woningen waarop beslag was gelegd niet kon verkopen. Haar schade bestaat uit de volgende posten:

Lieke kon haar leningen niet aflossen met de verkoopopbrengst en moest daarom maandelijks de financieringslasten (ongeveer € 2.500,00 per maand) blijven betalen;
doordat Lieke geen verkoopopbrengst kon realiseren kwam er ook geen liquiditeit vrij (die Lieke had kunnen gebruiken in andere projecten, die hierdoor vertraging oplopen of extern gefinancierd moeten worden);
er is sprake van een stijgende rente op de hypotheekmarkt, wat zich zal vertalen in een lagere verkoopopbrengst voor Lieke.

4.32.

[verweerder01] heeft aangevoerd dat Lieke onvoldoende heeft toegelicht waarom de mogelijkheid op schade aannemelijk is. Volgens [verweerder01] is de vermeende schade gegrond op feitelijke onjuistheden en is bovendien geen sprake van causaal verband tussen het beslag en de vermeende schade. Ten slotte lijkt volgens [verweerder01] op voorhand uitgesloten dat de schadestaatprocedure tot toewijzing van enig schadebedrag zal leiden, omdat Lieke het beslag zelf vier maanden heeft laten liggen, voordat zij in een kort geding opheffing heeft gevorderd. Meer concreet heeft [verweerder01] - verkort weergegeven - het volgende aangevoerd:

uit de jaarrekening van Lieke blijkt dat zij wel degelijk in staat was haar leningen af te lossen. De vermeende financieringslasten van € 2.500,00 per maand kunnen bovendien niet als schade worden aangemerkt, omdat Lieke ten tijde van het beslag (een gedeelte van) de woningen heeft verhuurd. De daarmee gemoeide huuropbrengsten zou Lieke niet hebben genoten als zij de woningen had verkocht en bovendien zal Lieke met deze huuropbrengsten de vermeende financieringslasten ruimschoots hebben kunnen dekken;
Lieke heeft onvoldoende onderbouwd dat sprake zou zijn van een gebrek aan liquiditeit;
een stijgende rente op de hypotheekmarkt en hogere financieringskosten voor kopers laten de prijs van een woning ongemoeid. De prijsindex voor koopwoningen in Rotterdam is bovendien gestegen, waardoor het beslag misschien zelfs wel heeft geresulteerd in een hogere verkoopopbrengst voor Lieke.

4.33.

De rechtbank stelt voorop dat, aangezien de vorderingen van [verweerder01] jegens Lieke in conventie worden afgewezen, vast staat dat [verweerder01] onrechtmatig jegens Lieke heeft gehandeld door ten laste van Lieke conservatoir beslag te leggen en te handhaven.

4.34.

Vervolgens moet worden beoordeeld of de door Lieke gevorderde verwijzing naar de schadestaatprocedure op grond van artikel 612 Rv toewijsbaar is. Die vraag moet bevestigend worden beantwoord. Daartoe wordt het volgende overwogen.

4.35.

[verweerder01] heeft terecht aangevoerd dat voor een verwijzing naar de schadestaatprocedure niet kan worden volstaan met de blote stelling dat schade is geleden. Vereist, maar tevens voldoende voor de gevorderde veroordeling tot schadevergoeding op te maken bij staat is dat de eisende partij feiten heeft gesteld waaruit aannemelijk wordt dat mogelijk schade is geleden, terwijl vast staat dat er sprake is van een onrechtmatig handelen en er causaal verband bestaat tussen dat handelen en de mogelijke schade. Lieke heeft daartoe voldoende gesteld. Gelet op de aard van het gelegde en gehandhaafde beslag en de registergoederen waarop dit is gelegd is in dit geval voldoende aannemelijk dat mogelijk is dat Lieke als gevolg daarvan schade heeft geleden.

4.36.

Anders dan [verweerder01] meent, kan uit het feit dat Lieke het beslag vier maanden heeft laten liggen alvorens zij in kort geding opheffing heeft gevorderd, niet worden afgeleid dat onaannemelijk is dat Lieke mogelijk schade als gevolg van het beslag heeft geleden. Het ligt in het algemeen immers in de rede dat een partij die wordt geconfronteerd met een door een derde gelegd conservatoir beslag er pas toe zal overgaan om daartegen - relatief kostbare - rechtsmaatregelen te laten treffen zodra het beslag schade veroorzaakt, of dreigt te gaan veroorzaken en inmiddels is gebleken dat de partij die het beslag heeft doen leggen ondanks verzoek en sommatie daartoe in der minne niet bereid is om het beslag te doen opheffen. Het feit dat Lieke zich uiteindelijk genoodzaakt heeft gezien om daadwerkelijk een procedure in kort geding te voeren tegen [verweerder01] ter opheffing van het gelegde en gehandhaafde conservatoir beslag duidt er dus veeleer op dat mogelijk schade is geleden door Lieke.

4.37.

Wat de precieze omvang is van de door Lieke als gevolg van de onrechtmatige beslaglegging mogelijk geleden schade is nu niet relevant. Uit de stellingen van [verweerder01] kan niet worden afgeleid dat Lieke geen schade heeft geleden. Het debat over de omvang van de (mogelijke) schade als gevolg van de onrechtmatige beslaglegging kan zo nodig in de schadestaatprocedure worden gevoerd.

4.38.

[verweerder01] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Lieke worden aan de hand van tarief II begroot op € 598,00 aan salaris advocaat (2,0 punten × factor 0,5 × tarief € 598,00).

4.39.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten is toewijsbaar zoals gevorderd.

4.40.

Wat betreft de gevorderde nakosten en de wettelijke rente daarover wordt verwezen naar hetgeen hiervoor onder 4.28 is overwogen.

5..De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1.

verklaart [eiser01] niet-ontvankelijk in zijn vorderingen voor zover deze zijn gebaseerd op artikel 108 VWEU,

5.2.

wijst de vorderingen voor het overige af,

5.3.

veroordeelt [eiser01] in de proceskosten:

aan de zijde van Lieke tot op heden begroot op € 9.170,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
en aan de zijde van de gemeente tot op heden begroot op € 9.170,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.4.

verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

in reconventie

5.5.

veroordeelt [verweerder01] tot betaling van een schadevergoeding aan Lieke, op te maken bij staat,

5.6.

veroordeelt [verweerder01] in de proceskosten, aan de zijde van Lieke tot op heden begroot op € 598,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling.

Dit vonnis is gewezen door mr. C. Bouwman. Het is ondertekend door de rolrechter en in het openbaar uitgesproken op 14 juni 2023.

1977/1729

Verkoop van woningen door de gemeente Rotterdam voor symbolisch bedrag en de vraag naar staatssteun en gelijkheidsbeginsel

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

1..De procedure

2..De feiten

3..Het geschil

in conventie

4..De beoordeling

in conventie

5..De beslissing