Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 21/6305
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 juni 2023 in de zaak tussen
[naam eiser], uit [plaatsnaam], eiser,
(gemachtigde: [naam 1]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Krimpen aan den IJssel, verweerder,
(gemachtigde: [naam 2]).
Inleiding
Met het besluit van 22 februari 2021 (de WOZ-beschikking) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 283.000,-.
Met het besluit op bezwaar van 12 november 2021 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 23 februari 2023 op zitting behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door een kantoorgenoot van zijn gemachtigde, [naam 3]. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Verweerder heeft na de zitting een nader stuk ingediend.
De rechtbank heeft het onderzoek op 22 maart 2023 heropend. Eiser is bij brief van 22 maart 2023 in de gelegenheid gesteld om te reageren op het door verweerder nader ingebrachte stuk. Eiser heeft hierop niet gereageerd.
Partijen zijn bij brief van 15 mei 2023 in de gelegenheid gesteld kenbaar te maken of zij een nadere zitting willen. Partijen hebben niet gereageerd. De rechtbank heeft het onderzoek gesloten.
Beoordeling door de rechtbank
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2020. Eiser stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld, volgens hem bedraagt de waarde € 244.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak is een twee-onder-één-kapwoning met een gebruiksoppervlakte van 79 m², gelegen op een perceel van 336 m². De onroerende zaak heeft twee dakkapellen en een garage van 31 m². Het bouwjaar is 1927.
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde kan volgens de wetgever gelijk worden gesteld aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
Het eigen verkoopcijfer
4. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder niet hoeven uitgaan van het eigen verkoopcijfer van de onroerende zaak van € 225.000,- uit november 2018. Volgens vaste rechtspraak (zie bijvoorbeeld Hoge Raad, 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610), kan, indien de onroerende zaak zelf voldoende dicht bij de waardepeildatum is aangekocht of verkocht, het verkoopcijfer van de zaak zelf in beginsel als waarde worden aangemerkt, tenzij zich bij de verkoop bijzondere omstandigheden hebben voorgedaan. De rechtbank is het met verweerder eens dat zich in dit geval bijzondere omstandigheden hebben voorgedaan. De onroerende zaak is op slechts één website aangeboden en zonder tussenkomst van een makelaar die voor een zo groot mogelijke zichtbaarheid kan zorgen en voor aanbieding op de openbare markt. Toen de onroerende zaak niet de vraagprijs opleverde, is de onroerende zaak na een relatief korte periode van twee maanden aan familie verkocht. Gelet hierop kan deze situatie niet worden gezien als een verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. Eiser heeft niet voldoende aangetoond dat er van een dergelijke situatie sprake is. Hierdoor drukt het eigen verkoopcijfer niet de WOZ-waarde uit zoals bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.
De vergelijkingsmethode
5. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe legt hij een waardematrix (de matrix) over van 11 juli 2022 opgemaakt door [naam 2] met bijlagen. In de matrix is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2020 getaxeerd op € 305.000,-. De WOZ-waarde blijft € 283.000,-. Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met verkooptransacties van de woningen [adres 2], [adres 3], en [adres 4].
6. De in de matrix vermelde vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar en oppervlakte voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De vergelijkingsobjecten zijn alle twee-onder-één-kapwoningen gelegen in dezelfde straat.
7.1.
Eiser voert aan dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe met de onderlinge verschillen in de KOUDV-factoren (Kwaliteit, Onderhoud, Uitstraling, Doelmatigheid en Voorzieningen) tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak rekening is gehouden. Ook stelt eiser dat geen inzicht is gegeven in de objectonderdelen van de vergelijkingsobjecten en de waardering daarvan.
7.2.
De rechtbank constateert dat verweerder op 29 juli 2021 per mail aan eiser de percentages heeft overgelegd waarmee wordt gerekend in het geval van onderlinge verschillen tussen de KOUDV-factoren. De rechtbank kan de stelling van eiser daarom niet volgen. Daarnaast heeft verweerder in het in bezwaar overgelegde taxatieverslag weergegeven met welke objectonderdelen van de vergelijkingsobjecten rekening wordt gehouden. Gelet op de in beroep overgelegde matrix en de bijgevoegde berekening, maakt verweerder verder inzichtelijk hoe met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak wat betreft onder meer kwaliteits- en onderhoudstoestand rekening is gehouden. Ook volgt uit de matrix hoe rekening is gehouden met de verschillende objectenonderdelen van de vergelijkingsobjecten.
8. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen en de slechte staat van onderhoud en kwaliteit van de onroerende zaak. De rechtbank constateert dat verweerder in beroep een lagere score heeft aangenomen voor het onderhouds- en kwaliteitsniveau van de onroerende zaak. Verweerder heeft beide gewaardeerd op de laagst mogelijke score, namelijk een ‘1’ (zeer slecht). Eiser heeft (ter zitting) niet verder onderbouwd waarom dit incorrecte scores zouden zijn en dit zou ook niet tot een nog lagere score kunnen leiden.
9.1.
Ter zitting heeft eiser gesteld dat verweerder ten onrechte voor het vergelijkingsobject [adres 2] in de matrix in beroep een lagere score voor het onderhouds- en kwaliteitsniveau heeft aangenomen ten opzichte van de toegekende scores in de uitspraak op bezwaar. Verweerder heeft deze verandering ten onrechte niet onderbouwd, aldus eiser.
9.2.
Naar het oordeel van de rechtbank kan deze beroepsgrond niet slagen. De rechtbank stelt voorop dat het verweerder vrij staat om de door hem vastgestelde waarde in iedere fase van de procedure opnieuw te onderbouwen. Verweerder mag dus de scores van het onderhouds- en kwaliteitsniveau van vergelijkingsobjecten voor elke fase wijzigen. Eiser heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat voor [adres 2] de scores ‘2’ (slecht) voor kwaliteit en ‘1’ (zeer slecht) voor onderhoud niet correct zijn. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding het onderhouds- en kwaliteitsniveau van [adres 2] anders te beoordelen. Voor zover er onvoldoende rekening zou zijn gehouden met het verschil in onderhouds- en kwaliteitsniveau tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten, overweegt de rechtbank daarbij dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak is vastgesteld op € 283.000,-, terwijl in de matrix in beroep een waarde van € 305.000,- naar voren komt. De rechtbank acht een mogelijk waardedrukkend effect van een slechte staat van de onroerende zaak hiermee voldoende verdisconteerd in de WOZ-waarde.
10.1.
Ter zitting heeft eiser onder verwijzing naar de uitspraak van Hof Arnhem-Leeuwarden van 11 februari 2020 (ECLI:NL:GHARL:2020:1082) aangevoerd dat verweerder ten onrechte in de beroepsfase een andere grondstaffel heeft gehanteerd dan in de bezwaarfase. In het taxatieverslag bedraagt de waarde van de grond van de onroerende zaak namelijk € 161.952,- en in de matrix in beroep € 162.011,-.
10.2.
Verweerder heeft gesteld dat dit verschil ziet op een afrondingsverschil. Op verzoek van de rechtbank heeft verweerder na de zitting de taxatiekaart van de onroerende zaak opgestuurd. Na heropening van het onderzoek, heeft de rechtbank aan eiser gevraagd te reageren op de stukken. Eiser heeft niet gereageerd. De opbouw van de grondstaffel in de taxatiekaart laat eiser daarmee onbesproken. De rechtbank beperkt zich daarom tot de verschillende grondwaardes die besproken zijn tijdens de zitting (€ 161.952,- in bezwaar en € 162.011,- in beroep). De verklaring van verweerder op de zitting dat dit verschil komt door afronding, komt gezien het feit dat deze waardes dicht bij elkaar liggen de rechtbank niet onaannemelijk voor. Daarnaast treft de verwijzing van eiser naar de uitspraak van het hof geen doel, omdat de zaak niet vergelijkbaar is.
11.1.
Eiser stelt dat in het bestreden besluit niet inzichtelijk wordt gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers plaatsvindt. Hierdoor is niet duidelijk hoe verweerder aan de eindwaarde van de vergelijkingsobjecten komt.
11.2.
De rechtbank constateert dat verweerder in bezwaar per mail van 29 juli 2021 aan eiser de indexeringspercentages bekend heeft gemaakt. Daarnaast staat in de matrix in beroep vermeld met welke percentages is geïndexeerd en hoe de indexering van de vergelijkingsobjecten heeft plaatsgevonden. Ook heeft verweerder door gegevens over te leggen van de (gemiddelde) verkoopprijzen per kwartaal van twee-onder-één-kapwoningen in de gemeente Krimpen aan den IJssel en de daaruit voortvloeiende prijsstijgingen inzichtelijk gemaakt hoe het gehanteerde indexeringscijfers zijn opgebouwd. De rechtbank is van oordeel dat verweerder hiermee voldoende inzicht heeft gegeven in hoe de indexeringspercentages tot stand zijn gekomen.
12. Gelet op het bovenstaande komt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder aannemelijk maakt dat de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2020 niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank komt niet toe aan een verdere bespreking van de door eiser voorgestelde waarde.
Conclusie en gevolgen
13. Het beroep is ongegrond.
14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N. Boonstra, rechter, in aanwezigheid van
mr. W.D.F. Oskam, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 21 juni 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.