Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10533870 VV EXPL 23-257
datum uitspraak: 7 juli 2023
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Maasdelta Groep (MDG),
vestigingsplaats: Spijkenisse,
eiseres,
gemachtigde: mr. J.P.M. Borsboom,
tegen
[gedaagde01],
woonplaats: [woonplaats01] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. N. Claassen.
De partijen worden hierna ‘Maasdelta’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 12 juni 2023, met bijlagen;
- de akte van [gedaagde01] , met bijlagen;
- de mail van Maasdelta, met bijlagen;
- de pleitnota’s van beide partijen.
1.2.
Op 23 juni 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met de partijen en hun gemachtigden besproken.
2..De beoordeling
Wat is de kern?
2.1.
[gedaagde01] huurde een woning van Maasdelta. Op 19 april 2023 heeft de politie in die woning drugs en drugsgerelateerde artikelen aangetroffen. Op grond daarvan heeft de burgemeester besloten de woning drie maanden te sluiten. Maasdelta heeft vervolgens de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. In deze procedure eist Maasdelta daarom dat [gedaagde01] wordt veroordeeld om de woning te ontruimen. Maasdelta voert verder aan dat wanneer in een eventuele bodemprocedure wordt geoordeeld dat de buitengerechtelijke ontbinding niet rechtsgeldig is, zij alsnog ontbinding van de overeenkomst zal eisen. Ook om die reden kan volgens haar de eis in dit kort geding worden toegewezen.
2.2.
[gedaagde01] is het niet eens met de eis. Hij vindt allereerst dat Maasdelta geen spoedeisend belang heeft bij deze eis. Mocht de kantonrechter het daar niet mee eens zijn, dan is volgens [gedaagde01] de buitengerechtelijke ontbinding niet rechtsgeldig en is er ook geen reden om de huurovereenkomst alsnog te ontbinden.
2.3.
De kantonrechter oordeelt dat Maasdelta een spoedeisend belang heeft bij haar eis, maar hij wijst die eis wel af. De reden hiervan is dat onvoldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure wordt geoordeeld dat de huurovereenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk is ontbonden, of dat de overeenkomst alsnog wordt ontbonden. In dit vonnis wordt dit oordeel toegelicht.
Maasdelta heeft een spoedeisend belang bij haar eis
2.4.
De kantonrechter oordeelt dat Maasdelta een spoedeisend belang heeft bij haar eis. Als zij wordt gevolgd in haar stellingen, dan houdt [gedaagde01] de woning namelijk onder zich zonder dat hij daar recht op heeft. Hij zou dan inbreuk maken op het eigendomsrecht van Maasdelta. Maasdelta heeft er in dat geval belang bij dat deze situatie zo snel mogelijk wordt beëindigd en dat zij de woning kan verhuren aan een ander. Bovendien is de bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding ook juist bedoeld om zo spoedig mogelijk (en niet pas na een bodemprocedure) tot ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan.
2.5.
[gedaagde01] heeft er in dit kader nog op gewezen dat de woning is gesloten tot 25 augustus 2023 en dat tegen die tijd een bodemprocedure ook al ver gevorderd kan zijn. Dit verweer gaat niet op. Het is de kantonrechter ambtshalve bekend dat een bodemprocedure langer zal duren. Dat geldt des te meer nu [gedaagde01] tijdens de zitting heeft aangevoerd dat hij verschillende personen wil oproepen als getuigen.
2.6.
Omdat Maasdelta een spoedeisend belang heeft bij haar eisen, zal de kantonrechter de eisen hierna inhoudelijk beoordelen.
Het uitgangspunt: ontruiming is heel ingrijpend
2.7.
De kantonrechter neemt als uitgangspunt dat de ontruiming van een woning een heel ingrijpende maatregel is, die ook moeilijk ongedaan gemaakt kan worden. In dit kort geding kan de vordering van Woonstad daarom alleen worden toegewezen als het zeer aannemelijk is dat de rechter in een bodemprocedure zal oordelen (1) dat de huurovereenkomst door Woonstad terecht buitengerechtelijk is ontbonden of (2) dat de rechter deze alsnog zal ontbinden. Deze twee gevallen worden hierna behandeld.
Maasdelta was bevoegd om de huurovereenkomst te ontbinden
2.8.
Ten aanzien van de buitengerechtelijke ontbinding, stelt de kantonrechter voorop dat Maasdelta bevoegd was om de huurovereenkomst te ontbinden. Op 19 april 2023 is namelijk minstens 100 gram drugs aangetroffen in de woning. Er is geen discussie over dat [gedaagde01] daardoor heeft gehandeld in strijd met artikel 2 en 3 van de Opiumwet en dat de woning is gesloten op grond van artikel 13b van die wet. Vestia heeft dan de bevoegdheid om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden (artikel 7:231 lid 2 BW).
Maasdelta heeft gehandeld binnen de wettelijke kaders
2.9.
Volgens [gedaagde01] heeft Maasdelta deze bevoegdheid niet gebruikt binnen de wettelijke kaders, omdat ze de overeenkomst te vroeg heeft ontbonden en deze ontbinding heeft gebaseerd op voorbereidingshandelingen. Deze beide verweren slagen niet.
2.10.
De ontbindingsbevoegdheid geldt alleen tijdens de daadwerkelijke sluiting van de woning. In een brief van 22 mei 2023 heeft Maasdelta de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. De ontbindingsverklaring is weliswaar verstuurd voor de daadwerkelijke sluiting, maar uit het geheel van deze brief blijkt dat [gedaagde01] in ieder geval tot de sluiting in de woning kan blijven wonen. De ontbindingsverklaring heeft dus ook pas effect vanaf de daadwerkelijke sluiting. In dat opzicht heeft Maasdelta dus niet gehandeld in strijd met artikel 7:231 BW (ECLI:NL:GHDHA:2021:277).
2.11.
Verder oordeelt de kantonrechter dat de overeenkomst is ontbonden in verband met de vondst van drugs. Dit staat met zoveel woorden in de ontbindingsverklaring. [gedaagde01] heeft erop gewezen dat Maasdelta in de dagvaarding ook een citaat heeft gevoegd dat gaat over voorbereidingshandelingen voor drugshandel. Dat maakt niet dat zij de ontbinding daarop heeft gebaseerd. Daarvoor is de ontbindingsverklaring namelijk bepalend. Ook in zoverre heeft Maasdelta dus niet in strijd met artikel 7:231 BW gehandeld.
Het is onvoldoende aannemelijk dat buitengerechtelijke ontbinding proportioneel is
2.12.
Dat Maasdelta bevoegd was om de huurovereenkomst te ontbinden en dat zij heeft gehandeld binnen de wettelijke kaders, betekent niet dat zij deze bevoegdheid ook in alle gevallen mag gebruiken. Ontbinding van een huurovereenkomst en ontruiming van een woning vormen namelijk een inmenging in het (fundamentele) recht dat iedereen heeft op respect voor zijn woning. Maasdelta kan daarom alleen buitengerechtelijk ontbinden wanneer dit proportioneel is (artikel 8 EVRM). Met andere woorden: onder bepaalde omstandigheden kan het gebruik van die bevoegdheid naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn, of misbruik van recht zijn. Bij deze toetsing moet de kantonrechter alle relevante omstandigheden tegen elkaar afwegen (artikel 3:13 en 6:248 BW en ECLI:NL:GHDHA:2019:440).
2.13.
De kantonrechter begrijpt het belang van Maasdelta. Zij heeft als verhuurder de taak om te waken voor de leefbaarheid en veiligheid in de wijk. Deze kunnen mogelijk in gevaar komen wanneer er drugs aanwezig zijn in een woning. Dit is een te respecteren belang. Toch vindt de kantonrechter het niet zodanig aannemelijk dat een belangenafweging in een bodemprocedure in het voordeel van Maasdelta zal uitvallen, dat hierop in dit kort geding al vooruit moet worden gelopen door het toewijzen van de ontruiming. Daarbij wegen de volgende omstandigheden mee.
Het is niet onaannemelijk dat de burgemeesterssluiting wordt herroepen of vernietigd
2.14.
[gedaagde01] heeft tijdens de zitting uitgebreid betoogd dat het bezwaar dat hij heeft ingesteld tegen de burgemeesterssluiting kansrijk is. Hij heeft er onder andere op gewezen dat de bestuurlijke rapportage gebrekkige en onjuiste informatie bevat. Ook heeft hij erop gewezen dat sluiting niet noodzakelijk is omdat uit niets blijkt dat er sprake is van loop naar de woning. Verder heeft hij aangevoerd dat slechts een beperkte geldboete staat op het bezit van deze hoeveelheid drugs en dat daarom een woningsluiting niet evenredig is. Maasdelta is niet inhoudelijk op die argumenten ingegaan. Daarom is niet onaannemelijk dat de bezwaarprocedure, of een daaropvolgende beroepsprocedure bij de bestuursrechter, zal slagen. Dat zou betekenen dat de grondslag aan de buitengerechtelijke ontbinding ontvalt.
Het is onvoldoende gebleken dat [gedaagde01] drugs heeft gehandeld vanuit de woning
2.15.
Er is in de woning ongeveer 1 gram harddrugs (cocaïne en MDMA) aangetroffen en ongeveer 100 gram softdrugs (wiet). [gedaagde01] heeft tijdens de zitting gesteld en onderbouwd dat de drugs uitsluitend voor eigen gebruik zijn. Hij heeft er daarbij op gewezen dat hij erg veel blowt, dat hij graag groot inkoopt en dat verkopers ook liever grote partijen verkopen. Maasdelta is niet inhoudelijk op deze argumenten ingegaan; zij heeft ermee volstaan om erop te wijzen dat gezien het aantal grammen sprake is van een handelshoeveelheid. Daarmee heeft zij echter de argumenten van [gedaagde01] niet ontkracht.
2.16.
De omstandigheid dat er gripzakjes zijn aangetroffen in de prullenbak vindt de kantonrechter ook geen aanleiding om te denken dat sprake is (geweest) van handel vanuit de woning. Het feit dat de gripzakjes in de prullenbank lagen indiceert namelijk dat deze niet gebruikt werden. Ook de aanwezigheid van een weegschaal in de woning is niet voldoende. [gedaagde01] heeft namelijk onbetwist aangevoerd dat hij deze gebruikt om de aangekochte hoeveelheid na te wegen en een dosering per joint af te wegen.
2.17.
Ook is nergens uit gebleken dat er ooit door buren is geklaagd over drugshandel vanuit de woning. Maasdelta heeft wel een anonieme verklaring overgelegd van september 2021, maar daarin wordt alleen algemeen vermeld dat mensen aan de deur komen om ‘spullen’ te kopen. Maasdelta heeft tijdens de zitting aangegeven dat zij geen onderzoek heeft ingesteld naar aanleiding van die melding. Daar staat tegenover dat [gedaagde01] verklaringen heeft overgelegd van zes (directe en minder directe) buren, die verklaren dat zij geen overlast van [gedaagde01] ervaren.
2.18.
Gezien het voorgaande is onvoldoende aannemelijk dat [gedaagde01] heeft gehandeld vanuit de woning. De kantonrechter houdt daarom rekening met de mogelijkheid dat de aangetroffen drugs alleen voor eigen gebruik zijn. In dat geval is de leefbaarheid en veiligheid van de buurt niet of nauwelijks in gevaar geweest.
De aangetroffen drugs hebben een beperkte waarde
2.19.
Verder weegt de kantonrechter mee dat het niet gaat om een grote drugsvondst. [gedaagde01] heeft tijdens de zitting onbetwist gesteld dat deze drugs ongeveer € 400,- waard zijn. In zoverre is de door Maasdelta gestelde kans op ripdeals ook beperkt.
[gedaagde01] is een kwetsbare huurder
2.20.
[gedaagde01] heeft tijdens de zitting onbetwist aangevoerd dat hij een kwetsbare huurder is. Hij kampt met psychische klachten, namelijk ADD, ODD en depressie. Dat is ook de reden dat hij een Wajonguitkering ontvangt.
Conclusie: de buitengerechtelijke ontbinding leidt niet tot ontruiming
2.21.
De kantonrechter vindt het niet onaannemelijk dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat gezien de bovenstaande omstandigheden de buitengerechtelijke ontbinding niet proportioneel is. Daarom wijst hij op deze grond de geëiste ontruiming niet toe.
Het is onvoldoende aannemelijk dat de huurovereenkomst wordt ontbonden
2.22.
Maasdelta heeft verder betoogd dat wanneer de buitengerechtelijke ontbinding geen stand houdt, zij in een bodemprocedure ontbinding van de huurovereenkomst zal eisen. Ook op die grond zal de kantonrechter de ontruiming in dit kort geding niet toewijzen. Voor ontbinding is alleen plaats wanneer er sprake is van een tekortkoming van voldoende gewicht (artikel 6:265 BW). Daarbij dient ook een afweging van alle omstandigheden van het geval plaats te vinden. Dan spelen dus ook opnieuw de omstandigheden die hiervoor zijn opgesomd een rol. Ook voor die eis geldt daarom dat onvoldoende aannemelijk is dat deze eis in een bodemprocedure zal slagen.
Maasdelta moet de proceskosten betalen
2.23.
Maasdelta krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [gedaagde01] tot vandaag vast op € 529,- aan salaris voor de gemachtigde. Voor kosten die [gedaagde01] maakt na deze uitspraak moet Maasdelta een bedrag betalen van € 99,50 (1/2 punt x € 199,-). Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853).
Uitvoerbaarheid bij voorraad
2.24.
De proceskostenveroordeling wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).
3..De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
wijst de eisen van Maasdelta af;
3.2.
veroordeelt Maasdelta in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde01] tot vandaag worden vastgesteld op € 529,-;
3.3.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.A. Vriezen en in het openbaar uitgesproken.
33394