Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 9707532 CV EXPL 22-5780
datum uitspraak: 20 januari 2023
vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
1.[eiseres01] ,
vestigingsplaats: [vestigingsplaats01] ,
2. [eiseres02] .,
vestigingsplaats: [vestigingsplaats01] ,
eiseressen,
gemachtigde: mr. Z.H. van Dorth tot Medler,
tegen
1.[gedaagde01] ,
vestigingsplaats: [vestigingsplaats02] ,
2. [gedaagde02],
woonplaats: [woonplaats01] ,
gedaagden,
gemachtigde: mr. G. Hamers.
Eiseressen worden hierna gezamenlijk ‘ [eiseres01] c.s.’ genoemd en afzonderlijk ‘ [eiseres01] ’ en ‘ [eiseres02] ’. Gedaagden worden hierna gezamenlijk ‘ [gedaagde01] c.s.’ genoemd en afzonderlijk ‘ [gedaagde01] ’ en ‘ [gedaagde02] ’.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 17 december 2021;
- de akte eisvermeerdering/eiswijziging van [eiseres01] c.s.;
- de akte overlegging producties van [eiseres01] c.s., met producties 1 t/m 36;
- het antwoord in conventie met eis in reconventie, met productie 1;
- de repliek in conventie met antwoord in reconventie, tevens akte vermeerdering /wijziging van eis in conventie, met producties 37 t/m 51;
- de brief van 9 augustus 2022, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de dupliek in conventie, tevens akte vermindering van eis in reconventie, met producties 2 t/m 5;
- de brief van 28 oktober 2022 van [eiseres01] c.s., met producties 52 t/m 55;
- de spreekaantekeningen van [eiseres01] c.s.;
- de spreekaantekeningen van [gedaagde01] c.s.
1.2.
Op 9 november 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren namens [eiseres01] c.s. aanwezig de heer [naam01] (bestuurder) en mevrouw [naam02] (directeur), bijgestaan door de gemachtigde mr. Z.H. van Dorth tot Medler. Namens [gedaagde01] c.s. zijn verschenen de heer [naam03] (manager), mevrouw [naam04] (manager facilitair bedrijf), mevrouw [naam05] (manager Logejo) en de heer [naam06] (aandeelhouder Jumeaux), bijgestaan door de gemachtigde mr. G. Hamers.
2.De feiten
2.1.
Tussen [eiseres01] als verhuurder en [gedaagde01] - destijds nog [naam verhuurbedrijf01] . (hierna: ‘ [naam verhuurbedrijf01] ’) geheten - als huurder heeft met ingang van 1 november 2015 een huurovereenkomst bestaan ten aanzien van de woningen in Rotterdam aan de [straatnaam01] 109, 151B, 151C, 151D, 153A, 153B, 153C, 155A, 155B, 155C, 155D, 155E en 155F, de [straatnaam02] 14A, 14B, 14C, 16A, 16B, 16C, 16D, 16E en 16F en de woning aan de [adres01] in Oostvoorne. [gedaagde01] heeft de woningen vervolgens onderverhuurd.
2.2.
Tussen [eiseres02] als verhuurder en [gedaagde01] (destijds dus nog [naam verhuurbedrijf01] geheten) als huurder heeft met ingang van 1 november 2015 een huurovereenkomst bestaan ten aanzien van - onder meer - de woningen in Rotterdam aan het [straatnaam03] 233, 233A, 235 en 237, de [straatnaam04] 69A, 69B, 69C, 71A, 71B, 71C, 73A, 73B, 73C en de winkelruimten aan de [straatnaam04] 69-R en 69-L. [gedaagde01] heeft de woningen en winkelruimten vervolgens onderverhuurd.
2.3.
Op de huurovereenkomsten zijn de Algemene Inkoopvoorwaarden van [naam verhuurbedrijf01] (hierna: ‘de algemene voorwaarden’) van toepassing. Artikel J lid 7 van de algemene voorwaarden luidt - voor zover van belang - als volgt:
“(…)J. Controle, aankomst en vertrek
(…)
7. (…) Indien de Werknemers het Huurobject niet dan wel niet tijdig op de einddatum van de Huurperiode (hebben) verlaten, dan wel het Huurobject niet of niet voldoende bezemschoon opleveren, zullen de extra kosten als genoemd in het standaard kostenoverzicht [naam verhuurbedrijf01] bij [naam verhuurbedrijf01] in rekening worden gebracht. (…)
2.4.
[eiseres01] c.s. en [gedaagde01] c.s. hebben op 3 mei 2021 een vaststellingsovereenkomst gesloten, waarin - voor zover van belang - het volgende is opgenomen:
“(…) 1.1 De Huurovereenkomsten tussen [eiseres01] en [gedaagde01] zullen per 1 augustus 2021 (de “Einddatum”) met wederzijds goedvinden eindigen.
1.2
Op 4 mei 2021 zal door [gedaagde01] en [eiseres01] een opname van de gehuurde onroerende zaken plaatsvinden en zal een proces-verbaal worden opgesteld van de stand van zaken en onderhoud per deze datum (de "Nulmeting").
1.3
Op de Einddatum zal [gedaagde01] de gehuurde onroerende zaken aan [eiseres01] behoudens gebruikelijke slijtage conform de Nulmeting leeg (behoudens bij de woning behorende inventaris) en bezemschoon opleveren. Alsdan zullen ook alle door [eiseres01] ter beschikking gestelde sleutels van de gehuurde onroerende zaken aan [eiseres01] overhandigd worden.
1.4
Van de oplevering zal door [eiseres01] en [gedaagde01] proces verbaal worden opgemaakt. Voor zover bij die oplevering geconstateerd wordt dat tussen de Nulmeting en de Einddatum schade aan de gehuurde onroerende zaken is ontstaan die reguliere slijtage door normaal gebruik overstijgt en voor ook overigens niet op grond van de Huurovereenkomsten rekening en risico van [eiseres01] is, zal [gedaagde01] deze aan [eiseres01] vergoeden. (…)”
2.5.
Op 10 mei 2021 heeft de in de vaststellingsovereenkomst genoemde nulmeting plaatsgevonden, waarvan de resultaten zijn vastgelegd in een rapport.
2.6.
[eiseres01] c.s. hebben op 26 juli 2021 met [naam bedrijf01] . (hierna: ‘ [naam bedrijf01] ’) een huurovereenkomst gesloten ten aanzien van diverse woningen aan de [straatnaam01] 151B, 151C, 151D, 153A, 153B, 153C, [straatnaam02] 14A, 14B, 14C en [straatnaam04] 69, 69A, 69B, 69C, 71, 71A, 71B, 71C, 73, 73A, 73B en 73C in Rotterdam. In die huurovereenkomst is
- voor zover van belang - het volgende opgenomen:
“(…) De aanwezige, losse inventaris en inrichting neemt huurder van verhuurder over tegen € 1,-- exclusief B.T.W.
(…)
Het gehuurde zal bij aanvang van de huur in huidige staat (ex-gerenoveerde + gestoffeerde en gemeubileerde woningen) aan huurder worden opgeleverd en verhuurd.
(…)
Uiterlijkvanaf 1 augustus 2021kunnen de sleutels van het gehuurde worden opgehaald op het adres.Vanaf 1 augustus 2021 zal het gehuurde door en/of vanwege verhuurder (eventueel gefaseerd) aan huurder worden opgeleverd. (…)”
2.7.
Bij brief van 2 augustus 2021 heeft de advocaat van [eiseres01] c.s. aan de advocaat van [gedaagde01] c.s. onder meer het volgende medegedeeld:
“(…) Op grond van het bepaalde in art. 1.1 en 1.3 van de vaststellingsovereenkomst moeten alle gehuurde onroerende zaken per 1 augustus 2021 - oftewel per gisteren - leeg, bezemschoon en onder afgifte van alle sleutels aan cliënten worden opgeleverd.
(…)
Een aanmerkelijk aantal van de onroerende zaken wordt nog steeds bewoond door (onder) huurders van [gedaagde01] , dan wel van aan [gedaagde01] gelieerde vennootschappen. Dit betreffen alle woningen aan de [straatnaam04] te Rotterdam. (…) Zoals ik vanochtend toelichtte hebben cliënten alle woningen opnieuw verhuurd en moeten cliënten op grond van deze nieuwe huurovereenkomst de woningen per aanstaande, donderdag (5 augustus 2021) in lege, schone en deugdelijke staat aan de nieuwe huurder opleveren. Indien cliënten dat niet kunnen omdat de woningen nog steeds bewoond zijn door (onder)huurders van [gedaagde01] (of aan haar gelieerde vennootschappen), moeten cliënten er rekening mee houden dat de nieuwe huurder de huurovereenkomst ontbindt vanwege niet tijdig beschikbaar stellen van de woningen en/of cliënten aansprakelijk stellen voor alle door de nieuwe huurder te lijden schade. Het spreekt voor zich dat cliënten in dat geval aanmerkelijke schade zullen lijden, onder andere uit gemiste huurinkomsten van de nieuwe huurder. Voor die schade stellen cliënten [gedaagde01] en haar bestuurder de heer [gedaagde02] (…) reeds hierbij nadrukkelijk aansprakelijk. (…)”
2.8.
De door [gedaagde01] gehuurde woonruimten zijn op de hieronder vermelde data aan opgeleverd:
aan [eiseres01]:
[straatnaam01] 109 Rotterdam 2 augustus 2021
[straatnaam01] 151B Rotterdam 2 augustus 2021
[straatnaam01] 151C Rotterdam 2 augustus 2021
[straatnaam01] 151D Rotterdam 2 augustus 2021
[straatnaam01] 153A Rotterdam 2 augustus 2021
[straatnaam01] 153B Rotterdam 2 augustus 2021
[straatnaam01] 151C Rotterdam 2 augustus 2021
[straatnaam01] 155A Rotterdam 2 augustus 2021
[straatnaam01] 155B Rotterdam 2 augustus 2021
[straatnaam01] 155C Rotterdam 2 augustus 2021
[straatnaam01] 155D Rotterdam 2 augustus 2021
[straatnaam01] 155E Rotterdam 2 augustus 2021
[straatnaam01] 155F Rotterdam 2 augustus 2021
[straatnaam02] 14A Rotterdam 2 augustus 2021
[straatnaam02] 14B Rotterdam 2 augustus 2021
[straatnaam02] 14C Rotterdam 2 augustus 2021
[straatnaam02] 16A Rotterdam 2 augustus 2021
[straatnaam02] 16B Rotterdam 2 augustus 2021
[straatnaam02] 16C Rotterdam 2 augustus 2021
[straatnaam02] 16D Rotterdam 2 augustus 2021
[straatnaam02] 16E Rotterdam 2 augustus 2021
[straatnaam02] 16F Rotterdam 2 augustus 2021
[adres01] Oostvoorne 2 augustus 2021
aan [eiseres02]:
[straatnaam03] 233 Rotterdam 2 augustus 2021
[straatnaam03] 233A Rotterdam 2 augustus 2021
[straatnaam03] 235 Rotterdam 2 augustus 2021
[straatnaam03] 237 Rotterdam 2 augustus 2021
[straatnaam04] 69A Rotterdam 12 november 2021
[straatnaam04] 69B Rotterdam 5 augustus 2021
[straatnaam04] 69C Rotterdam 29 september 2021
[straatnaam04] 71A Rotterdam 9 augustus 2021
[straatnaam04] 71B Rotterdam 9 augustus 2021
[straatnaam04] 71C Rotterdam 28 september 2021
[straatnaam04] 73A Rotterdam 29 september 2021
[straatnaam04] 73B Rotterdam 2 augustus 2021
[straatnaam04] 73C Rotterdam 10 november 2021
[straatnaam04] 69-R Rotterdam vóór augustus 2021
[straatnaam04] 73C Rotterdam vóór augustus 2021
2.9.
[eiseres01] c.s. hebben op 6 oktober 2021 ten laste van [gedaagde01] c.s. conservatoir (derden)beslag gelegd onder ING Bank N.V., Van Lanschot Kempen N.V., Coöperatieve Rabobank U.A., ABN AMRO Bank N.V. en Stichting [naam stichting01] . en op de aan [gedaagde02] toebehorende onroerende zaak aan de [adres02] te Venray. De beslagen zijn op of omstreeks 19 oktober 2021 weer opgeheven.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres01] vorderen - na eiswijziging - samengevat:
primair [gedaagde01] en [gedaagde02] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [eiseres01] van een bedrag van € 25.200,- uit hoofde van contractuele boete, met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
primair [gedaagde01] en [gedaagde02] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [eiseres02] van een bedrag van € 242.400,- uit hoofde van contractuele boete,
met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele
voldoening;
subsidiair [gedaagde01] en [gedaagde02] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [eiseres02] van een bedrag van € 24.750,- uit hoofde van schadevergoeding wegens te laat opleveren van de woningen aan de [straatnaam04] , met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
subsidiair [gedaagde01] en [gedaagde02] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [eiseres01] van een bedrag van € 1.503,26 uit hoofde van schadevergoeding wegens te laat opleveren van de overige woningen, met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
subsidiair [gedaagde01] en [gedaagde02] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [eiseres02] van een bedrag van € 205,50 uit hoofde van schadevergoeding wegens te laat opleveren van de overige woningen, met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
[gedaagde01] en [gedaagde02] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [eiseres01] van een bedrag van € 79.832,90 uit hoofde van schadevergoeding wegens schade aan het interieur van de woningen, met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
[gedaagde01] en [gedaagde02] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [eiseres02]
van een bedrag van € 3.991,- uit hoofde van schadevergoeding wegens
schade aan het interieur van de woningen, met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
[gedaagde01] en [gedaagde02] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [eiseres02]
van een bedrag van € 73.919,- uit hoofde van schadevergoeding wegens
meegenomen inventaris uit de woningen, met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
[gedaagde01] en [gedaagde02] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [eiseres01] van een bedrag van € 6.320,- uit hoofde van schadevergoeding wegens schoonmaakkosten, met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
[gedaagde01] en [gedaagde02] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [eiseres02]
van een bedrag van € 2.960,- uit hoofde van schadevergoeding wegens schoonmaakkosten, met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
[gedaagde01] en [gedaagde02] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [eiseres01] van een bedrag van € 8.750,- uit hoofde van schadevergoeding wegens reinigingskosten ter zake het roken, met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
[gedaagde01] en [gedaagde02] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [eiseres02]
van een bedrag van € 4.250,- uit hoofde van schadevergoeding wegens
reinigingskosten ter zake het roken, met de wettelijke rente vanaf de dag der
dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
[gedaagde01] en [gedaagde02] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [eiseres01] van een bedrag van € 5.390,- uit hoofde van schadevergoeding wegens vervangen van de sloten, met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
[gedaagde01] en [gedaagde02] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [eiseres02]
van een bedrag van € 3.300,- uit hoofde van schadevergoeding wegens
vervangen van de sloten, met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
[gedaagde01] en [gedaagde02] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [eiseres01] van een bedrag van € 139.500,-, uit hoofde van schadevergoeding voor huurderving ontstaan door noodzakelijke renovatiewerkzaamheden in de woningen, met de wettelijke rente vanaf de dag van betekening van onderhavige eisvermeerdering tot aan de dag der algehele voldoening;
[gedaagde01] en [gedaagde02] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [eiseres01] c.s., waarbij betaling aan de één bevrijdt van de verplichting tot betaling aan de ander, van een bedrag van € 38.388,36 uit hoofde van schadevergoeding van kosten gemaakt voor inhuur van personeel ter voorkoming van verdere schade en ter vaststelling van schade, met de wettelijke rente vanaf de dag van betekening van onderhavige eisvermeerdering tot aan de dag der algehele voldoening;
[gedaagde01] en [gedaagde02] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [eiseres01] c.s., waarbij betaling aan de één bevrijdt van de verplichting tot betaling aan de ander, van een bedrag van € 5.649,- uit hoofde van beslagkosten, met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
[gedaagde01] te veroordelen tot betaling aan [eiseres01] c.s., waarbij betaling aan de één bevrijdt van de verplichting tot betaling aan de ander, van een bedrag van
€ 281,96 uit hoofde van beslagkosten, met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
[gedaagde02] te veroordelen tot betaling aan [eiseres01] c.s., waarbij betaling aan de één bevrijdt van de verplichting tot betaling aan de ander, van een bedrag van
€ 1.362,75 uit hoofde van beslagkosten, met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
[gedaagde01] en [gedaagde02] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten en de nakosten met rente;
het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.2.
[eiseres01] c.s. baseren de eisen op het volgende. [gedaagde01] heeft niet voldaan aan de in de vaststellingsovereenkomst van 3 mei 2021 overeengekomen oplevering van de door haar gehuurde woningen per 1 augustus 2021. Pas op 2 augustus 2021 is een aantal sleutels ingeleverd. De woningen aan de [straatnaam04] zijn pas later in augustus, september of zelfs november 2021 opgeleverd. Vanwege de te late oplevering maken [eiseres01] c.s. primair aanspraak op de op grond van de algemene voorwaarden verschuldigde contractuele boete en subsidiair op vergoeding van de schade die zij lijden doordat zij de woningen niet tijdig aan de nieuwe huurder [naam bedrijf01] beschikbaar kon stellen, bestaande uit huurderving over die betreffende periode.
3.3.
Na oplevering van de woningen door [gedaagde01] is geconstateerd dat de huurders van [gedaagde01] aanzienlijke schade aan het interieur hebben veroorzaakt. Die schade, die is veroorzaakt ná de nulmeting, komt op grond van de vaststellingsovereenkomst voor rekening van [gedaagde01] . Daarnaast is gebleken dat de huurders nagenoeg de gehele inventaris hebben meegenomen. Hoewel de woningen bij aanvang van de huur in nette, schone staat aan [gedaagde01] zijn opgeleverd, is geconstateerd dat deze bij het einde van de huur ernstig vervuild zijn. Bovendien is in alle woningen tot aan de oplevering gerookt, zodat [eiseres01] c.s de woningen op een speciale manier heeft moeten reinigen. Voorts is gebleken dat [gedaagde01] niet alle sleutels heeft ingeleverd, als gevolg waarvan [eiseres01] c.s. zich genoodzaakt zagen uit veiligheidsoverwegingen alle sloten te vervangen. [eiseres01] c.s. maken aanspraak op vergoeding van de hiervoor genoemde schadeposten.
3.4.
Als gevolg van het niet deugdelijk opleveren van de woningen door [gedaagde01] konden [eiseres01] c.s. de woningen geruime tijd niet opnieuw verhuren, omdat de woningen grondig gerenoveerd moesten worden. [eiseres01] c.s. maken aanspraak op vergoeding van de daardoor gederfde huur. Zij maken eveneens aanspraak op vergoeding van de kosten die zij heeft moeten maken om extra personeel in te huren om de tekortkomingen van [gedaagde01] op te lossen en de schade in beeld te brengen, primair op grond van artikel 6:95 BW Pro en subsidiair op grond van artikel 6:96 lid 2 onder Pro a en b. Ten slotte vorderen [eiseres01] c.s. vergoeding van de kosten van conservatoire beslagen, die gelegd zijn ter verkrijging van zekerheid van verhaal voor haar vorderingen op [gedaagde01] en [gedaagde02] .
3.5.
[gedaagde02] heeft zich op 25 april 2020 mondeling persoonlijk borg gesteld voor deugdelijke nakoming van de huurovereenkomsten, zodat [eiseres01] c.s. haar vorderingen eveneens jegens [gedaagde02] heeft ingesteld.
3.6.
[gedaagde01] c.s. zijn het niet eens met de eisen en voeren het volgende aan. 30 van de 38 woningen zijn door [gedaagde01] tijdig op de eerste werkdag na zondag 1 augustus 2021 opgeleverd. De overige acht woningen aan de [straatnaam04] zijn inderdaad later, en dus niet tijdig, opgeleverd. Het ‘standaard kostenoverzicht’, waar [eiseres01] c.s. de primair gevorderde contractuele boete op heeft gebaseerd, is niet op de huurovereenkomsten van toepassing, omdat partijen nooit hebben vastgelegd op welk overzicht in de algemene voorwaarden wordt gedoeld en het kostenoverzicht bovendien niet ondertekend is. Voor zover de contractuele boete wel toewijsbaar is, beroepen [gedaagde01] c.s. zich op matiging van het boetebedrag. Ten aanzien van de subsidiair gevorderde schadevergoeding geldt dat [eiseres01] c.s. er voor hebben gekozen de woningen aan de [straatnaam04] ‘gefaseerd’ aan [naam bedrijf01] ter beschikking te stellen, zodat die woningen slechts enkele dagen te laat zijn opgeleverd.
3.7.
In tegenstelling tot wat in de vaststellingsovereenkomst is overeengekomen is er geen gezamenlijk proces-verbaal van de eindoplevering opgemaakt, waaruit de staat van de woningen blijkt. [gedaagde01] heeft voldaan aan haar opleveringsplicht. De door [eiseres01] c.s. overgelegde foto’s, waaruit de staat van de woningen bij oplevering zou moeten blijken, zijn bovendien ongedateerd en niet tot de woningen te herleiden. [gedaagde01] c.s. betwisten dat de woning niet bezemschoon zou zijn opgeleverd. Ten aanzien van geen van de woningen is gebleken dat de noodzaak bestond de woningen te laten reinigen vanwege overtreding van het rookverbod. Daarnaast is bij aanvang van de huur geen inventarislijst opgesteld, zodat niet vastgesteld kan worden welke inventaris tot de woningen behoorde. De door [eiseres01] c.s. overgelegde standaard inventarislijst is niet te linken aan de op de huurovereenkomsten van toepassing zijnde algemene voorwaarden. Door [gedaagde01] c.s. zijn alle door [eiseres01] c.s. ter beschikking gestelde sleutels van de woningen bij oplevering ingeleverd. Ten aanzien van de gevorderde vergoeding van kosten voor het inhuren van extra personeel geldt dat niet gebleken is dat er daadwerkelijk werkzaamheden zijn verricht door de door [eiseres01] c.s. genoemde heer [naam07] en mevrouw [naam02] en dat de daarvoor in rekening gebrachte kosten als redelijk kunnen worden beschouwd.
3.8.
[gedaagde02] betwist op 25 april 2020 mondeling te hebben verklaard dat hij persoonlijk garant zou staan voor de nakoming van de huurovereenkomsten door [gedaagde01] . Van een borgstelling is dan ook geen sprake, zodat [gedaagde02] niet voor de vorderingen kan worden aangesproken.
4.De beoordeling
weigeren ingediende producties
4.1.
Voor alles wordt opgemerkt dat [gedaagde01] c.s. per e-mail van 7 november 2022 nadere producties heeft ingediend ter voorbereiding op de mondelinge behandeling. [eiseres01] c.s. heeft bezwaar gemaakt tegen de indiening van deze producties, nu deze te laat zijn ingediend. [eiseres01] c.s. heeft verzocht de producties buiten beschouwing te laten. In dit verband geldt dat in artikel 4.4 van het Landelijk Procesreglement voor rolzaken kanton is bepaald dat eventuele producties uiterlijk tien dagen voor de dag van de zitting door de kantonrechter en de wederpartij moeten zijn ontvangen. Uitgaande van de datum van de mondelinge behandeling (9 november 2022) betekent dit dat de per e-mail van 7 november 2022 toegezonden producties te laat door [gedaagde01] c.s. zijn ingediend. Uitgangspunt is dat de kantonrechter de stukken in dat geval weigert, tenzij het procesbelang zich daartegen verzet. Daarvan is geen sprake, nu [gedaagde01] c.s. heeft verklaard dat de ingediende producties feitelijk slechts een bevestiging vormen van reeds eerder gevoerd verweer. De per e-mail van
7 november 2022 ingediende producties zullen dan ook verder buiten beschouwing worden gelaten.
woningen te laat opgeleverd
4.2.
Centraal in dit geschil staat de oplevering van de woningen door [gedaagde01] aan [eiseres01] c.s. bij het einde van de huurovereenkomsten. Partijen worden allereerst verdeeld gehouden door de vraag of de woningen door [gedaagde01] te laat zijn opgeleverd.
4.3.
Partijen zijn in de vaststellingsovereenkomst van 3 mei 2021 onder 1.2 en 1.3 uitdrukkelijk overeengekomen dat de huurovereenkomsten per 1 augustus 2021 zullen eindigen en dat [gedaagde01] op die einddatum de woningen aan [eiseres01] c.s. zou opleveren. Partijen zijn het er over eens dat de woningen zijn opgeleverd op de data zoals hiervoor in het overzicht bij 2.8 vermeld. Dat betekent dat een deel van de woningen op 2 augustus 2021 is opgeleverd en een deel later in augustus, september en november 2021.
4.4.
[gedaagde01] heeft gesteld dat, omdat de einddatum van 1 augustus 2021 op een zondag viel, zij met [eiseres01] c.s. heeft afgesproken dat er op de eerstvolgende werkdag - 2 augustus 2021 dus - mocht worden opgeleverd, zodat de oplevering per 2 augustus 2021 tijdig was. [eiseres01] c.s. hebben deze afspraak gemotiveerd betwist, zodat het in beginsel op de weg van [gedaagde01] ligt de door haar gestelde afspraak te bewijzen. [gedaagde01] heeft echter slechts heel algemeen gesteld dat zij met [eiseres01] de hiervoor genoemde afspraak heeft gemaakt ‘op het moment dat de einddatum in zicht kwam’. [gedaagde01] heeft niet gesteld op welke datum zij de afspraak zou hebben gemaakt en ook niet welke personen namens zowel [eiseres01] c.s. als [gedaagde01] daarbij betrokken zijn geweest. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde01] dan ook onvoldoende concrete feiten en omstandigheden gesteld om toegelaten te worden tot bewijslevering. De door [gedaagde01] gestelde afspraak is dan ook niet komen vast te staan.
4.5.
Daarnaast is van belang dat partijen zich bij het onderhandelen over en het opstellen van de vaststellingsovereenkomst hebben laten bijstaan door hun gemachtigden, zodat verwacht mag worden dat hun belangen in voldoende mate zijn behartigd. Door die professionele bijstand dient er van te worden uitgegaan dat partijen - en dus ook [gedaagde01] - goed wisten waartoe zij zich verbonden en op welke dag en datum de woningen opgeleverd dienden te zijn. Daarbij komt nog dat [eiseres01] c.s. op de mondelinge behandeling onbetwist hebben gesteld dat zij in verband met de naderende einddatum van de huurovereenkomsten al meerdere malen vóór 1 augustus 2021 contact hebben opgenomen met [gedaagde01] over stand van zaken met betrekking tot de oplevering. Het verweer van [gedaagde01] op dit punt faalt derhalve. Het voorgaande leidt tot het oordeel dat alle woningen te laat - want allemaal pas ná 1 augustus 2021 - aan [eiseres01] c.s. zijn opgeleverd.
4.6.
[eiseres01] c.s. hebben primair een bedrag aan contractuele boete gevorderd op grond van artikel J lid 7 van de algemene voorwaarden. In het laatstgenoemde artikel wordt verwezen naar het ‘standaard kostenoverzicht [naam verhuurbedrijf01] ’. [eiseres01] c.s. hebben een kostenoverzicht in het geding gebracht waaruit volgt dat de verhuurder een bedrag van
€ 150,- per persoon per nacht in rekening kan brengen indien het betreffende huurobject niet op de afgesproken dag is verlaten. Dit betreft een beding dat beschouwd kan worden als een boetebeding in de zin van artikel 6:91 BW Pro.
4.7.
[gedaagde01] heeft gesteld dat het door [eiseres01] c.s. overgelegde kostenoverzicht niet van toepassing is, nu dit overzicht niet door partijen is overeengekomen en niet te linken is aan de algemene voorwaarden. De kantonrechter volgt [gedaagde01] niet in die stelling. Het door [eiseres01] c.s. overgelegde overzicht is het enige kostenoverzicht dat in onderhavige procedure in het geding is gebracht en waar ook in de correspondentie tussen partijen naar is verwezen. Daarnaast heeft [gedaagde01] als rechtsopvolgster van [naam verhuurbedrijf01] te gelden, zodat zij bij uitstek de partij is die in staat zou moeten worden geacht het juiste door haar rechtsvoorgangster gehanteerde kostenoverzicht in het geding te brengen, indien zij stellig van mening is dat het door [eiseres01] c.s. overgelegde overzicht niet het juiste is. [gedaagde01] heeft echter geen alternatief kostenoverzicht in het geding gebracht en heeft ter zitting desgevraagd medegedeeld op dat moment ook niet over een dergelijk overzicht te beschikken. [gedaagde01] heeft dan ook onvoldoende gemotiveerd betwist dat het door [eiseres01] c.s. overgelegde kostenoverzicht in dit geval van toepassing is. De kantonrechter ziet daarnaast geen aanleiding te veronderstellen dat het kostenoverzicht door [eiseres01] c.s. op enige wijze gemanipuleerd of anderszins onjuist zou zijn, zodat er van uit wordt gegaan dat het overgelegde kostenoverzicht het in artikel J lid 7 van de algemene voorwaarden genoemde kostenoverzicht betreft.
4.8.
Het bovenstaande leidt er toe dat [gedaagde01] , doordat zij tekort is geschoten in de nakoming van de vaststellingsovereenkomst en de woningen niet tijdig heeft opgeleverd, de in artikel J lid 7 van de algemene voorwaarden en het bijbehorende kostenoverzicht opgenomen contractuele boete van € 150,- per persoon per nacht aan [eiseres01] c.s. verschuldigd is. [eiseres01] c.s. heeft de gevorderde boete berekend op een totaalbedrag van
€ 267.600,-, waarvan € 25.500,- aan [eiseres01] verschuldigd is en € 242.400,- aan [eiseres02] .
4.9.
[gedaagde01] heeft een beroep gedaan op matiging van de contractuele boete. De in artikel 6:94 BW Pro opgenomen maatstaf brengt mee dat de rechter pas gebruik mag maken van de bevoegdheid tot matiging als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (HR 27 april 2007, LJN AZ6638, NJ 2007/262 (Intrahof/Bart Smit)). Hierbij wordt opgemerkt dat de bevoegdheid tot matiging van de boete terughoudend gehanteerd moet worden.
4.10.
Het beding, waar [eiseres01] c.s. een beroep op doet, is voornamelijk bedoeld om een huurder aan te sporen het gehuurde tijdig te verlaten. Een verhuurder heeft er immers een groot (financieel) belang bij om de woning weer op de afgesproken datum te kunnen doorverhuren aan een andere huurder. Doordat [gedaagde01] zich niet aan haar opleveringsverplichting heeft gehouden en de woningen te laat heeft opgeleverd, hebben [eiseres01] c.s. de woningen niet vanaf 1 augustus 2021 kunnen doorverhuren waardoor zij schade heeft geleden. Door [eiseres01] c.s. is in dat kader onweersproken gesteld dat zij zich genoodzaakt zag [naam bedrijf01] - de nieuwe huurder van 18 van de in het geding zijnde woningen - een aanzienlijke huurkorting te geven. Hoewel het [gedaagde01] ernstig kan worden aangerekend dat zij zich niet aan de overeengekomen opleveringsdatum heeft gehouden en dit - mede in aanmerking genomen het grote aantal woningen - de oplegging van een aanzienlijke contractuele boete voldoende rechtvaardigt, is de kantonrechter van oordeel dat het gevorderde boetebedrag in dit geval buitensporig hoog is en tot een onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij wordt meegewogen dat 30 van de 38 woningen op 2 augustus 2021 (dus slechts één dag na de einddatum) of daarvoor zijn opgeleverd. Gelet hierop ziet de kantonrechter dan ook aanleiding de gevorderde contractuele boete naar redelijkheid te matigen tot een bedrag van in totaal € 150.000,-, onder te verdelen in een aan [eiseres01] verschuldigd bedrag van € 15.000,- en een aan [eiseres02] verschuldigd bedrag van
€ 135.000,-.
4.11.
Nu de primair gevorderde contractuele boete zal worden toegewezen, wordt niet meer toegekomen aan de subsidiair in dit kader gevorderde schadevergoeding wegens de te late oplevering.
woningen niet correct opgeleverd
4.12.
Tussen partijen is voorts in geschil of de woningen door [gedaagde01] al dan niet correct zijn opgeleverd. Volgens [eiseres01] c.s. is dat niet het geval, omdat er schade bleek te zijn toegebracht aan het interieur en de woningen - mede door overtreding van het in de woningen geldende rookverbod - ernstig vervuild bleken te zijn. In dit kader hebben [eiseres01] c.s. gevorderd [gedaagde01] c.s. te veroordelen tot vergoeding van de schade aan het interieur en tot betaling van de kosten met betrekking tot het schoonmaken van de woning en de reiniging van de woning en de algemene ruimtes vanwege de overtreding van het rookverbod. Ten aanzien van alle voornoemde vorderingen geldt dat eerst vastgesteld moet worden of er sprake is van een niet-correcte oplevering van de woningen door [gedaagde01] . Daarover wordt als volgt overwogen.
4.13.
Van belang is dat in mei 2021 in aanwezigheid van partijen een nulmeting is uitgevoerd, waarbij de staat van de woningen inclusief de op dat moment bestaande schade is vastgesteld. Voor de ten tijde van de nulmeting bestaande schade aan de woningen zijn partijen in de vaststellingsovereenkomst van 3 mei 2021 reeds een door [gedaagde01] te betalen vergoeding overeengekomen, die buiten het bestek van onderhavige procedure valt. Het uitgangspunt voor de beoordeling van deze vordering is dus de staat van de woning ten tijde van de nulmeting. Partijen zijn het er ook over eens dat in onderhavige procedure slechts de schade die is ontstaan tussen het moment van de nulmeting en de oplevering van de woningen, onderwerp van geschil is.
4.14.
In artikel 1.4 van de vaststellingsovereenkomst zijn partijen overeengekomen dat van de oplevering door [eiseres01] c.s. en [gedaagde01] proces-verbaal zal worden opgemaakt. Anders dan [eiseres01] c.s. betogen, dient dit artikel naar het oordeel van de kantonrechter zo te worden gelezen dat partijen gezamenlijk de woningen dienden te inspecteren en daarvan één proces-verbaal dienden op te maken. Uit de vaststellingsovereenkomst kan geenszins afgeleid worden dat partijen hebben beoogd beiden afzonderlijk een inspectie uit te voeren en afzonderlijk een proces-verbaal op te maken. Een dergelijke werkwijze bij het einde van de huur is ook hoogst ongebruikelijk en is ook niet in lijn met het doel van het opstellen van een proces-verbaal of inspectierapport. Vastlegging van de staat van het gehuurde en eventuele schade in één door alle partijen voor akkoord getekend proces-verbaal of inspectierapport zorgt er immers voor dat alle partijen weten waar zij aan toe zijn en er geen onnodige discussies ontstaan over het wel of niet aanwezig zijn van schade aan het gehuurde.
4.15.
Vast staat dat partijen geen gezamenlijke inspectie hebben uitgevoerd en ook niet gezamenlijk een proces-verbaal hebben opgesteld. In plaats daarvan hebben partijen ieder afzonderlijk van elkaar de woningen geïnspecteerd. Door [eiseres01] c.s. zijn daarvan als productie 40 diverse ongedateerde eindinspectierapporten overgelegd en zijn als productie 27 overzichten van door haar bij oplevering geconstateerde schade aan de woningen in het geding gebracht. Daaruit kan worden afgeleid dat de schade betrekking heeft op de woningen aan de [straatnaam01] 155A t/m 155F, de [straatnaam02] 14A t/m 14C en 16A t/m 16F en de [straatnaam04] 69A t/m 69C, 71A en 73 A t/m 73C.
4.16.
[gedaagde01] heeft betwist dat zij de woningen niet correct heeft opgeleverd. Zij hebben deze betwisting onderbouwd door het als productie 2 en 3 bij haar conclusie van dupliek overleggen van in haar opdracht opgemaakte inspectierapporten met betrekking tot de woningen en de naar aanleiding van die inspecties opgemaakte schaderapporten. De inspectie- en schaderapporten van [gedaagde01] zien, onder meer, op de hiervoor genoemde en door [eiseres01] c.s. gevorderde schade aan de woningen aan de [straatnaam01] 155A t/m 155F en de [straatnaam02] 14A t/m 14C en 16A t/m 16F.
4.17.
Van de [straatnaam04] 69A t/m 69C, 71A en 73 A t/m 73C heeft [gedaagde01] echter geen inspectie- en/of schaderapporten overgelegd. Nu [gedaagde01] wel in staat is gebleken inspectie- en schaderapporten ten aanzien van de overige woningen in het geding te brengen, had het voor de hand gelegen - en had van [gedaagde01] ook verwacht mogen worden - dat zij ook ten aanzien van de woningen aan de [straatnaam04] de inspectie-/ en/of schaderapporten zou overleggen. Dat heeft zij echter nagelaten. [gedaagde01] is in het geheel niet inhoudelijk op de schade aan de woningen aan de [straatnaam04] ingegaan. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde01] de door [eiseres01] c.s. genoemde schade ten aanzien van de woningen aan de [straatnaam04] 69A t/m 69C, 71A en 73 daarmee onvoldoende gemotiveerd betwist. Nu de kantonrechter voor het overige geen reden heeft aan juistheid of rechtmatigheid van de schadeoverzichten van [eiseres01] c.s. ten aanzien van de [straatnaam04] te twijfelen, is daarmee de schade met betrekking tot die woningen in voldoende mate komen vast te staan.
4.18.
Ondanks dat dit overeengekomen was in de vaststellingsovereenkomst heeft er geen gezamenlijke inspectie plaatsgevonden. Niet gebleken is dan ook dat [eiseres01] c.s. [gedaagde01] de gelegenheid heeft gegeven de in het geding zijnde schade door zelfwerkzaamheid of anderszins te herstellen of beperken. Volgens vaste rechtspraak kan [eiseres01] c.s. in dat geval, de functie van een voorafgaande (gezamenlijke) inspectie in aanmerking genomen, in beginsel slechts vergoeding vorderen van die kosten, die [gedaagde01] zelf had moeten maken om het gehuurde zonder gebreken of schade op te leveren (vgl. HR 27 november 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2790). [gedaagde01] heeft echter op geen enkele wijze onderbouwd of aannemelijk gemaakt dat zij de schade in de woningen aan de [straatnaam04] tegen (veel) lagere kosten zou hebben kunnen herstellen, indien zij deze werkzaamheden zelf zou hebben uitgevoerd. De naar aanleiding van de schade in de woningen aan de [straatnaam04] gevorderde herstelkosten - die conform het als productie 21 door [eiseres01] c.s. overgelegde overzicht in totaal € 3.740,- bedragen - komen de kantonrechter, in verhouding tot de aard en omvang van de schade, niet buitenproportioneel of onredelijk voor. Dit betekent dat in ten aanzien van de woningen aan de [straatnaam04] een bedrag van € 3.740,- toewijsbaar is.
4.19.
Ten aanzien van de gestelde schade aan de overige woningen - de [straatnaam01] 155A t/m 155F en de [straatnaam02] 14A t/m 14C en 16A t/m 16F - heeft [gedaagde01] haar standpunt dat zij correct heeft opgeleverd wel onderbouwd door middel van in haar opdracht opgemaakte inspectie- en schaderapporten. De schadeoverzichten van [eiseres01] c.s. en de inspectie-/ en schaderapporten van [gedaagde01] komen inhoudelijk niet met elkaar overeen. Door [eiseres01] c.s. genoemde schade is volgens de inspectie- en schaderapporten van [gedaagde01] veelal niet geconstateerd of is reeds door haar hersteld. Een treffend voorbeeld daarvan is dat [eiseres01] c.s. ten aanzien van de [straatnaam01] 155B stelt dat er zes ramen defect zijn, maar [gedaagde01] op haar beurt slechts constateert dat er slechts één raam is, dat niet volledig open kan. Daarbij wordt opgemerkt dat de [gedaagde01] in haar schadeoverzichten bovendien nader heeft aangegeven op welke punten zij zelf in het kader van de oplevering reeds op eigen initiatief herstel-/ schoonmaakwerkzaamheden heeft uitgevoerd. Gelet op dat gemotiveerde verweer is de kantonrechter van oordeel dat [eiseres01] c.s. met de door haar overgelegde schadeoverzichten en de ongedateerde inspectierapporten vooralsnog onvoldoende heeft aangetoond dat er sprake is van door [gedaagde01] ná de nulmeting veroorzaakte schade in de woningen aan de [straatnaam01] 155A t/m 155F en de [straatnaam02] 14A t/m 14C en 16A t/m 16F en dat die schade reguliere slijtage door normaal gebruik overstijgt.
4.20.
Op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv Pro rust op [eiseres01] c.s. de bewijslast ten aanzien van het bestaan van de door hen gestelde schade in de woningen aan de [straatnaam01] 155A t/m 155F en de [straatnaam02] 14A t/m 14C en 16A t/m 16F en ten aanzien van het feit dat die schade is ontstaan ná de nulmeting. [eiseres01] c.s. worden, overeenkomstig hun bewijsaanbod, toegelaten tot het leveren van voornoemd bewijs, op de wijze zoals hierna bij de beslissing vermeld.
4.21.
In het verlengde van het bovenstaande is door [eiseres01] c.s. gesteld dat alle woningen bij oplevering zodanig vervuild waren - doordat de woningen niet bezemschoon zijn opgeleverd én doordat in de woningen is gerookt -, dat [eiseres01] c.s. hierdoor extra schoonmaakkosten dienden te maken. [gedaagde01] heeft deze stellingen van [eiseres01] c.s. betwist. Vooropgesteld wordt dat partijen in de vaststellingsovereenkomst zijn overeengekomen dat de woningen door [gedaagde01] leeg en bezemschoon zouden worden opgeleverd. Door zowel [eiseres01] c.s. als [gedaagde01] zijn in dit kader een groot aantal foto’s in het geding gebracht. Uit de door [eiseres01] c.s. als productie 32 overgelegde foto’s valt inderdaad af te leiden dat de woningen in zekere mate vervuild waren. Op de door [gedaagde01] als productie 5 overgelegde foto’s is echter waar te nemen dat woningen in een geheel andere, nettere staat verkeerden. Nu de beide fotoseries elk een ander beeld van de woningen geven, kan de kantonrechter bij deze stand van zaken, gelet op de betwisting door [gedaagde01] , niet vaststellen of de woningen daadwerkelijk zodanig vervuild waren dat [eiseres01] c.s. hierdoor extra schoonmaakkosten dienden te maken. Nu ook op dit punt de bewijslast op [eiseres01] c.s. rust, zullen zij, overeenkomstig hun bewijsaanbod, worden toegelaten tot het tot het leveren van bewijs van de stelling dat alle woningen daadwerkelijk zodanig ernstig vervuild waren dat [eiseres01] c.s. hierdoor extra schoonmaakkosten hebben moeten maken.
4.22.
De vordering van [eiseres01] c.s. uit hoofde van de gestelde huurderving wegens de door het bestaan van de schade noodzakelijke renovatie van de woningen alsmede de vordering ten aanzien van de aanvullende kosten voor begroting c.q. herstel van de schade (het inhuren van extra personeel) houdt in grote mate verband met de hiervoor genoemde schade aan de woningen. Ook ten aanzien van deze vorderingen zal dan ook pas worden beslist nadat [eiseres01] c.s. in de gelegenheid zijn gesteld tot bewijslevering ten aanzien van de gestelde schade.
meegenomen inventaris
4.23.
[eiseres01] c.s. hebben een bedrag van € 73.919,- uit hoofde van schadevergoeding gevorderd omdat de huurders van [gedaagde01] nagenoeg de gehele inventaris uit de woningen zouden hebben ontvreemd. Deze vordering is gebaseerd op het hiervoor bij r.o. 4.6 genoemde bij de algemene voorwaarden behorende kostenoverzicht. Daarnaast hebben [eiseres01] c.s. een inventarislijst in het geding gebracht, ter onderbouwing van de tot de woningen behorende inventaris. [gedaagde01] heeft betwist dat de overgelegde inventarislijst tussen partijen is overeengekomen.
4.24.
Vooropgesteld wordt dat in de huurovereenkomsten tussen partijen is opgenomen dat de woningen ‘volledig gemeubileerd, gestoffeerd en ingericht’ aan [gedaagde01] (althans haar rechtsvoorgangster [naam verhuurbedrijf01] ) worden verhuurd. Daarnaast is tevens bepaald dat een inventarislijst van de inrichting aan de overeenkomst is gehecht. Ten slotte is geheel onderaan de huurovereenkomst vermeld dat de inventarislijst als bijlage bij de huurovereenkomst is gevoegd. [naam verhuurbedrijf01] heeft destijds de huurovereenkomsten ondertekend. Daaruit kan worden afgeleid dat [naam verhuurbedrijf01] zich er tevens akkoord mee heeft verklaard dat de woningen gemeubileerd, gestoffeerd en ingericht aan haar zijn verhuurd.
4.25.
[gedaagde01] heeft niet betwist dat zij de woningen van [eiseres01] c.s. huurden mét inventaris, maar stelt slechts dat de overgelegde inventarislijst niet van toepassing is. De kantonrechter volgt [gedaagde01] niet in die stelling. Net als ten aanzien van het kostenoverzicht geldt ook voor de betreffende inventarislijst dat dit de enige inventarislijst die in onderhavige procedure in het geding is gebracht. Van [gedaagde01] had, als rechtsopvolgster van [naam verhuurbedrijf01] , ten minste verwacht mogen worden dat zij de juiste door haar rechtsvoorgangster gehanteerde inventarislijst in het geding zou brengen, indien zij stellig van mening is dat de door [eiseres01] c.s. overgelegde lijst niet de juiste is. [gedaagde01] heeft echter geen alternatieve inventarislijst in het geding gebracht, ondanks het feit dat zij niet heeft ontkend dat de woningen mét inventaris aan haar zijn verhuurd. Gelet hierop heeft [gedaagde01] dan ook onvoldoende gemotiveerd betwist dat de door [eiseres01] c.s. overgelegde inventarislijst op de huurovereenkomsten van toepassing is. Het enkele feit dat op de inventarislijst wordt verwezen naar een onjuist artikelnummer van de algemene voorwaarden maakt dit oordeel niet anders. Tijdens de mondelinge behandeling is door [eiseres01] c.s. immers onweersproken gesteld dat de op de inventarislijst vermelde verwijzing naar artikel K van de algemene voorwaarden niet juist is en dat dit artikel J dient te zijn, zodat de kantonrechter voldoende aannemelijk acht dat in dit kader slechts sprake is van een verschrijving. Het voorgaande leidt er toe dat er van uit wordt gegaan dat de overgelegde inventarislijst op de huurovereenkomsten van toepassing is.
4.26.
[eiseres01] c.s. hebben als productie 31 een gedetailleerde lijst overgelegd, waaruit volgt welke kosten er voor welk deel van de ontbrekende inventaris in elk van de woningen afzonderlijk in rekening is gebracht. Gelet op dat gedetailleerde overzicht heeft [gedaagde01] naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende gemotiveerd betwist dat de betreffende inventaris door haar huurders uit de woningen is meegenomen. [gedaagde01] heeft in dit verband slechts gesteld dat de inventaris door het intensief bewonen van de woningen inmiddels volledig was afgeschreven, maar die stelling heeft zij op geen enkele wijze nader onderbouwd. De hoogte van de in dit kader gevorderde kosten, te weten € 73.919,-, is conform de tarieven zoals vermeld in het bij de algemene voorwaarden behorende kostenoverzicht en is door [gedaagde01] verder niet inhoudelijk betwist. Een en ander leidt tot de conclusie dat het gevorderde bedrag van € 73.919,- toewijsbaar is.
vervangen sloten
4.27.
Door [eiseres01] c.s. is gesteld dat [gedaagde01] niet heeft voldaan aan haar verplichting om bij oplevering van de woningen alle daartoe behorende sleutels aan [eiseres01] c.s. te overhandigen. Dit is door [gedaagde01] betwist, waarbij zij heeft aangevoerd dat zij alle sleutels die aan haar beschikbaar zijn gesteld, ook aan [eiseres01] c.s. heeft teruggegeven.
4.28.
[eiseres01] c.s. heeft in dit verband een groot aantal sleutelverklaringen in het geding gebracht, waaruit volgt welke sleutels door [eiseres01] c.s. zijn ontvangen. De verklaringen zijn voor akkoord ondertekend door zowel [eiseres01] c.s. als [gedaagde01] . Uit geen van die verklaringen valt echter af te leiden dat niet alle sleutels ten aanzien van elk van de woningen door [gedaagde01] zijn teruggegeven. Alle verklaringen zijn zonder enig voorbehoud ten aanzien van eventueel ontbrekende sleutels door [eiseres01] c.s. ondertekend. Ook in de op het inleveren van de sleutels volgende correspondentie van de zijde van [eiseres01] c.s. - de brieven van hun advocaat van 2 augustus 2021 en 6 oktober 2021 en zijn e-mail van 12 augustus 2021 - wordt in het geheel niet gesproken over ontbrekende sleutels.
4.29.
Gelet op het voorgaande en op de stelling van [gedaagde01] dat zij alle sleutels die daadwerkelijk in de loop van de tijd aan haar beschikbaar zijn gesteld, ook heeft geretourneerd, is de kantonrechter van oordeel dat [eiseres01] c.s. onvoldoende concrete feiten en omstandigheden heeft aangevoerd waaruit volgt dat zij meer sleutels aan [gedaagde01] beschikbaar heeft gesteld dan door [gedaagde01] bij oplevering aan haar zijn teruggegeven. Dit deel van de vorderingen zal dan ook worden afgewezen.
borgstelling [gedaagde02]
4.30.
[eiseres01] c.s. heeft een groot deel van haar vorderingen (ook) jegens [gedaagde02] ingesteld. Zij baseert dit op de stelling dat [gedaagde02] , destijds middellijk bestuurder van [gedaagde01] , tijdens een gesprek met de heer [naam01] van Frame c.s. op 25 april 2020 mondeling heeft verklaard dat hij persoonlijk garant staat voor de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomsten door [gedaagde01] . [eiseres01] c.s. stelt zich op het standpunt dat [gedaagde02] zich hiermee als zakelijke borg in de zin van artikel 7:850 BW Pro ten aanzien van de verplichtingen van [gedaagde01] jegens [eiseres01] c.s. heeft verbonden.
4.31.
[gedaagde02] heeft betwist dat hij heeft verklaard de hiervoor bedoelde mededeling te hebben gedaan tijdens het gesprek op 25 april 2020. Gelet op deze betwisting rust ook op dit punt op [eiseres01] c.s. de bewijslast van haar stelling dat [gedaagde02] zich tijdens het gesprek op 25 april 2020 mondeling als zakelijk borg heeft gesteld voor de verplichtingen van [gedaagde01] uit de huurovereenkomsten. [eiseres01] c.s. worden, overeenkomstig hun bewijsaanbod, ook op dit punt toegelaten tot bewijslevering, op de wijze zoals hierna bij de beslissing vermeld.
vervolg procedure
4.32.
[eiseres01] c.s. worden in de gelegenheid gesteld zich bij akte op de rolzitting van donderdag 16 februari 2023 uit te laten over de vraag of, en zo ja op welke wijze, zij het hiervoor bij r.o. 4.20, 4.21 en 4.31 bedoelde bewijs wenst te leveren.
4.33.
De kantonrechter houdt iedere verdere beslissing aan.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
laat [eiseres01] c.s. toe tot het leveren van bewijs van feiten en omstandigheden waaruit kan worden afgeleid dat:
a. bij de oplevering van de woningen aan de [straatnaam01] 155A t/m 155F en de [straatnaam02] 14A t/m 14C en 16A t/m 16F te Rotterdam door [gedaagde01] sprake was van de schade zoals weergegeven in de als productie 27 bij de dagvaarding overgelegde schadeoverzichten, en dat die schade is ontstaan ná de nulmeting en reguliere slijtage door normaal gebruik overstijgt;
alle hiervoor bij 2.8 genoemde woningen bij de oplevering ernstig vervuild waren en dat [eiseres01] c.s. hierdoor extra schoonmaakkosten hebben moeten maken;
dat [gedaagde02] zich tijdens het gesprek met de heer [naam01] van Frame c.s. op 25 april 2020 mondeling zakelijk borg heeft gesteld voor de verplichtingen van [gedaagde01] uit de huurovereenkomsten;
5.2.
bepaalt dat:
- [eiseres01] c.s. op de rolzitting van
donderdag 16 februari 2023 om 13.30 uurin de gelegenheid worden gesteld schriftelijk mede te delen of, en zo ja op welke wijze, zij dit bewijs wensen te leveren;
donderdag 16 februari 2023 om 13.30 uurin de gelegenheid worden gesteld schriftelijk mede te delen of, en zo ja op welke wijze, zij dit bewijs wensen te leveren;
- en indien zij dit bewijs schriftelijk wensen te leveren zij die bewijsstukken dan dadelijk bij die schriftelijke reactie in het geding moeten brengen;
- en indien zij dit bewijs wensen te leveren door het doen horen van getuigen zij bij akte opgave dienen te doen van het aantal en de personalia van de door hen voor te brengen getuigen alsmede van de verhinderdata van alle betrokkenen voor de maanden februari 2023 tot en met april 2023, zodat vervolgens een datum voor het getuigenverhoor kan worden bepaald;
5.3.
wijst [eiseres01] c.s. erop dat namen en woonplaatsen van eventueel voor te brengen getuigen tenminste zeven dagen vóór het te houden getuigenverhoor schriftelijk aan de kantonrechter en de wederpartij moeten worden aangezegd;
5.4.
bepaalt dat [eiseres01] c.s. te zijner tijd zelf zorg dienen te dragen voor behoorlijke oproeping van de getuigen;
5.5.
bepaalt dat het getuigenverhoor zal worden gehouden in het gerechtsgebouw aan het Wilhelminaplein 100, gebouw B (het rode gebouw) te Rotterdam, ten overstaan van de hierna genoemde kantonrechter;
5.6.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. van der Kolk en in het openbaar uitgesproken.
44487