ECLI:NL:RBROT:2023:614

• Datum uitspraak: 2 februari 2023
• Publicatiedatum: 31 januari 2023
• Zaaknummer: 10083592
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: P. Joele
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming na geweldsincident in huurcomplex voor 55+

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Rotterdam op 2 februari 2023 uitspraak gedaan in een geschil tussen Stichting Tablis Wonen en het Openbaar Lichaam Sociaal (OLS), dat optreedt als bewindvoerder van de heer [naam01]. Tablis Wonen heeft de ontbinding van de huurovereenkomst met [naam01] gevorderd, omdat er op 9 juli 2022 een geweldsincident heeft plaatsgevonden in de hal van het flatgebouw waar [naam01] woont. Dit incident heeft geleid tot een veroordeling van [naam01] tot een gevangenisstraf van zes maanden voor poging tot zware mishandeling en verboden wapenbezit. Tablis Wonen stelt dat het incident in strijd is met de voorwaarden van de huurovereenkomst, die speciaal is opgesteld gezien de persoonlijke situatie van [naam01].

Tijdens de mondelinge behandeling op 23 januari 2023 heeft de kantonrechter de argumenten van beide partijen gehoord. [naam01] erkent dat er een incident heeft plaatsgevonden, maar betwist dat dit voldoende is voor ontbinding van de huurovereenkomst. Hij stelt dat het om een eenmalig voorval gaat en dat er geen structurele overlast is voor de omwonenden. De kantonrechter oordeelt echter dat het geweldsincident, gezien de ernst ervan en de impact op de andere bewoners van het complex, voldoende grond biedt voor ontbinding van de huurovereenkomst. De rechter benadrukt dat de huurovereenkomst onder voorwaarden is gesloten, wat betekent dat [naam01] zich aan strikte regels moet houden.

De kantonrechter heeft de ontbinding van de huurovereenkomst toegewezen en OLS veroordeeld om de woning binnen veertien dagen leeg te maken. Daarnaast moet OLS de huur blijven betalen tot de woning is opgeleverd. De proceskosten zijn voor rekening van OLS, die in het ongelijk is gesteld. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard, gezien de ernst van het incident en de gevolgen voor de omwonenden.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Dordrecht

zaaknummer: 10083592 / CV EXPL 22-3533

datum uitspraak: 2 februari 2023 (bij vervroeging)

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

Stichting Tablis Wonen ,

vestigingsplaats: Sliedrecht,

eiseres,

gemachtigde: mr. G.H. Bunt,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon

Openbaar Lichaam Sociaal, handelend onder de naam Gemeenschappelijke regeling Sociaal, afdeling Bewindvoering, in hoedanigheid van bewindvoerder van de heer [naam01] ,

vestigingsplaats: Dordrecht,

gemachtigde: mr. D.W.E. Urbanus.

De partijen worden hierna ‘Tablis Wonen’ en ‘OLS’ genoemd. OLS is de bewindvoerder van de heer [naam01] . Die wordt hierna ‘ [naam01] ’ genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

• de dagvaarding van 31 augustus 2022, met bijlagen;
• het antwoord, met bijlagen;
• de nadere bijlage 8 van Tablis Wonen, en
• de nadere bijlagen 2 en 3 van OLS.

1.2.

Op 23 januari 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken.

Daarbij waren aanwezig:

• de heer [naam02] (wooncoach) met mr. Bunt aan de kant van Tablis Wonen;
• de heer [naam03] (begeleider van [naam01] van [naam zorginstelling01] ) en mr. Urbanus aan de kant van OLS.

2. De beoordeling

samenvatting van de zaak met conclusie

2.1.

[naam01] huurt vanaf 27 mei 2021 een woning van Tablis Wonen. Tablis Wonen wil dat de huurovereenkomst eindigt en dat [naam01] uit de woning vertrekt, omdat er op 9 juli 2022 een geweldsincident tussen [naam01] en een andere bewoner van zijn flat heeft plaatsgevonden in de hal van de flat (overlast). [naam01] /OLS erkent dat er een incident is geweest en dat zijn betrokkenheid daarbij in strijd is met goed huurderschap, maar hij wil niet dat de huurovereenkomst eindigt. Volgens [naam01] /OLS gaat het slechts om een eenmalig ‘vechtpartijtje’, was hij niet de agressor en staat het niet vast dat daardoor overlast voor omwonenden is ontstaan. Ook als dat wel zo is, dan is die overlast volgens [naam01] /OLS niet structureel en rechtvaardigt die geen ontbinding van de huurovereenkomst. [naam01] /OLS wijst daarbij op de grote gevolgen die ontbinding van de huurovereenkomst voor hem heeft. De kantonrechter oordeelt dat het incident gelet op alle omstandigheden in deze zaak wel ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Hierna wordt uitgelegd hoe tot dit oordeel is gekomen.

juridisch kader

2.2.

De rechter mag een huurovereenkomst alleen ontbinden als er sprake is van een tekortkoming van de huurder en die tekortkoming ‘van voldoende gewicht’ is. De rechter moet bij zijn oordeel rekening houden met alle omstandigheden. ^[1]

geen ‘gewone’ huurovereenkomst

2.3.

Allereerst is van belang dat [naam01] geen ‘normale’ huurovereenkomst heeft gesloten met Tablis Wonen, maar een ‘huurovereenkomst onder voorwaarden’. De reden daarvoor is – zo staat in die overeenkomst – ‘dat Tablis Wonen op de hoogte is van de persoonlijke situatie, maar door middel van deze huurovereenkomst de huurder een kans wil bieden op het bewonen van een woning’. Een van de bijzondere huurvoorwaarden is:

1. Wanneer op enig moment tijdens de huurperiode mocht blijken dat de huurder de woning niet bewoont zoals van een goed huurder mag worden verwacht, zoals het bezorgen van (geluids)overlast aan omwonenden in welke vorm dan ook en ten aanzien van de huurbetaling, is de huurder onmiddellijk in gebreke. De verhuurder zal in dat geval zonder nader tegenbericht een procedure starten om de huurovereenkomst te ontbinden en de woning te ontruimen.

Hieruit blijkt duidelijk dat [naam01] een gewaarschuwd mens was. Vlak nadat de huurovereenkomst is voortgezet voor onbepaalde tijd, heeft het incident plaatsgevonden. [naam01] wist of had moeten weten dat ook op dat moment nog de strenge voorwaarden van de huurovereenkomst onder voorwaarden voor hem golden. [naam01] erkent dat hij zich door de betrokkenheid bij het incident niet als goed huurder heeft gedragen. Dat zou volgens (een strikte uitleg van) de hiervoor genoemde bijzondere voorwaarde al voldoende zijn om de huurovereenkomst te beëindigen, althans om ontbinding te vragen aan de rechter. In dit geval is het niet nodig om te beoordelen of de
enkele betrokkenheid bij het incident al voldoende is voor ontbinding van de huurovereenkomst, omdat er in deze zaak meer omstandigheden zijn die een rol spelen.

overlast voor omwonenden

2.4.

Het complex waar [naam01] woont is bestemd voor huurders van 55 jaar en ouder. Tablis Wonen streeft ernaar om deze categorie bewoners een rustige woonomgeving te bieden. Het plaatsvinden van het incident in de hal van het flatgebouw staat haaks op deze doelstelling. [naam01] /OLS noemt het incident ‘een vechtpartijtje’, maar uit het vonnis van de meervoudige strafkamer van 3 november 2022 blijkt dat het om een ernstig gewelds- en steekincident ging. [naam01] is op basis hiervan veroordeeld tot een gevangenisstraf van zes maanden onvoorwaardelijk voor poging tot zware mishandeling (met een boksbeugel) en verboden wapenbezit (de boksbeugel). [naam01] /OLS voert aan dat hij in hoger beroep gaat of is gegaan, maar totdat er een nieuwe uitspraak is gedaan, geldt in deze procedure het strafvonnis van 3 november 2022. Het is logisch dat het enkele feit dat zich een geweldsincident heeft voorgedaan onrust onder deze categorie bewoners veroorzaakt. In het strafvonnis staat het zelfs nog breder, namelijk dat dit soort geweld zorgt voor onrust en gevoelens van onveiligheid in de samenleving. [naam01] /OLS wijst erop dat er geen concrete meldingen van klachten door Tablis Wonen in het geding zijn gebracht, zodat niet kan worden vastgesteld dat het incident overlast heeft gegeven. Tablis Wonen heeft echter op de zitting verklaard dat sommige bewoners van het complex niet meer met de lift durven, ’s avonds niet in hun flat durven te slapen en dat er zelfs verhuisbewegingen op gang zijn gekomen door het incident. Door de ernst van het incident in combinatie met deze verklaring behoeft de stelling dat omwonenden een gevoel van onveiligheid en angst hebben geen nadere concrete onderbouwing met klachten van individuele bewoners. De ontstane situatie is een (logisch) gevolg van het handelen van [naam01] en is aan te merken als overlast. Vóór het incident veroorzaakte [naam01] geen overlast, maar dat is niet van doorslaggevend belang. Daar is het incident te ernstig voor.

persoonlijke omstandigheden [naam01]

2.5.

[naam01] /OLS voert aan dat hij begeleiding nodig heeft en dat het voor geslaagde begeleiding noodzakelijk is om ‘een dak boven je hoofd te hebben.’ Niet wordt miskend dat – zoals is geschreven in twee verklaringen die door [naam01] /OLS zijn ingebracht – het soort begeleiding dat [naam01] nodig heeft (begeleiding en behandeling op meerdere vlakken) beter is te organiseren als iemand een vast woonadres heeft. Daarom heeft Tablis Wonen deze huurovereenkomst in het verleden aan [naam01] aangeboden. Uit het strafvonnis blijkt echter het volgende: [naam01] stond de afgelopen jaren onder toezicht van de reclassering, maar hield zich niet aan de bijzondere voorwaarden. De reclassering (op basis van het rapport van 17 oktober 2022) ziet geen mogelijkheden om met interventies of toezicht de risico’s te beperken of het gedrag te veranderen. Ook heeft [naam01] er op de zitting in de strafzaak geen blijk van gegeven dat hij inziet dat hij fout heeft gehandeld en is hij ook eerder al veroordeeld voor geweldsdelicten. De reclassering schat de kans op recidive hoog in.

Op dit moment krijgt [naam01] weliswaar begeleiding, maar geen behandeling.

Ook in het kader van de huurovereenkomst staat vast dat [naam01] zich niet aan de bijzondere huurvoorwaarden heeft gehouden. Kennelijk ziet [naam01] desondanks geen reden om te verhuizen naar bijvoorbeeld begeleid wonen, want hij ‘zit daar prima’. Het is – in het kader van de huurovereenkomst – echter wel ‘een keer klaar’ en dat is nu.

2.6.

Gelet op alle omstandigheden in deze zaak wijst de kantonrechter de gevraagde ontbinding toe. OLS moet de huur blijven betalen tot en met de maand waarin [naam01] de woning met al zijn spullen heeft verlaten. ^[2] De gevorderde rente wordt afgewezen, omdat daar geen grondslag voor is (gesteld).

proceskosten

2.7.

OLS krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Tablis Wonen tot vandaag vast op € 127,43 aan dagvaardingskosten, € 128,00 aan griffierecht en € 264,00 aan salaris voor de gemachtigde, (2 punten x € 132,00). Dit is totaal € 519,43. Voor kosten die Tablis Wonen maakt na deze uitspraak moet OLS een bedrag betalen van € 66,00. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853).

uitvoerbaarheid bij voorraad

2.8.

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv). Gelet op de ernst van het incident en de impact daarvan op de omwonenden is het niet acceptabel dat [naam01] nog terugkeert in de woning.

3. De beslissing

De kantonrechter:

3.1.

ontbindt de huurovereenkomst tussen Tablis Wonen en [naam01] en veroordeelt OLS om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres01] in Sliedrecht helemaal leeg te maken en alle sleutels bij Tablis Wonen in te leveren;

3.2.

veroordeelt OLS aan Tablis Wonen te betalen € 494,57 bruto vanaf vandaag tot en met de maand waarin de woning leeg is opgeleverd aan Tablis Wonen;

3.3.

veroordeelt OLS in de proceskosten die aan de kant van Tablis Wonen tot vandaag worden vastgesteld op € 519,43;

3.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

3.5.

wijst al het andere af.

Dit vonnis is gewezen door mr. P. Joele en in het openbaar uitgesproken.

703

Voetnoten

1. Zie Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810.

2. Na ontbinding van de huurovereenkomst moet op grond van artikel 7:225 BW een vergoeding gelijk aan de huurprijs worden betaald.