Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 22/423
uitspraak van de meervoudige kamer van 12 juli 2023 in de zaak tussen
[naam eiser] , uit [plaats] , eiser,
(gemachtigde: mr. B. de Jong),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, verweerder,
(gemachtigde: mr. J.K. Lanser).
Inleiding
Met het besluit van 18 januari 2021 (de WOZ-beschikking) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in Rotterdam (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 327.000,-.
Met het besluit op bezwaar van 24 december 2021 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep verwezen naar de meervoudige kamer en op 12 juni 2023 op zitting behandeld. Hieraan heeft de gemachtigde van verweerder deelgenomen. Namens verweerder zijn ook [naam taxateur 1] en [naam taxateur 2] (taxateurs) verschenen.
Eiser is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 8 mei 2023, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Nu genoemde brief niet ter griffie is terugontvangen en uit informatie van PostNL is gebleken dat de brief op 9 mei 2023 is afgehaald bij een PostNL-punt, is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze, tijdig is aangeboden.
Eiser en de gemachtigde van eiser hebben zich telefonisch afgemeld voor de zitting.
Beoordeling door de rechtbank
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2020. Eiser stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld, volgens hem bedraagt de waarde € 314.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak is een eengezinstussenwoning met een gebruiksoppervlakte van
130 m², een perceeloppervlakte van 123 m² en een dakkapel. Het bouwjaar is 1999.
Bevoegdheid heffingsambtenaar
3.1.
Eiser voert aan dat het bestreden besluit onbevoegd is genomen. Volgens eiser is niet gebleken dat de invorderingsambtenaar van de gemeente Rotterdam mandaat heeft verleend om het bestreden besluit te nemen. Daarnaast is zowel de WOZ-beschikking als het bestreden besluit door dezelfde functionaris genomen, namelijk ‘de directeur Belastingen’. Dit is in strijd met artikel 10:3, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
3.2.
De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat het bestreden besluit onbevoegd is genomen. Er is - zoals verweerder in het verweerschrift terecht stelt - geen sprake van mandaat, maar van attributie. Het bestreden besluit is genomen door de directeur Belastingen. Uit het Aanwijzingsbesluit heffings- en invorderingsambtenaar [1] blijkt dat de directeur Belastingen is aangewezen als heffingsambtenaar. Nu geen sprake is van een in mandaat genomen besluit, is van strijd met artikel 10:3 van Pro de Awb zoals door eiser gesteld geen sprake. De beroepsgrond slaagt niet.
De WOZ-waarde
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
5. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe legt hij een taxatierapport over van 25 februari 2022, opgemaakt door [naam taxateur 3] met daarbij gevoegd een waardematrix (de matrix). In de matrix is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2020 getaxeerd op € 327.000,-. Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met verkooptransacties van de woningen [adres 1] (eigen verkoopcijfer), [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] in Rotterdam.
6. De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, gebruiksoppervlakte en onderhoudstoestand goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Alle objecten zijn eengezinstussenwoningen uit nagenoeg hetzelfde bouwjaar (1998-1999). Gelet op de bij het taxatierapport gevoegde matrix, maakt verweerder verder inzichtelijk hoe met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak, onder meer voor wat betreft (grond)oppervlakte, rekening is gehouden. Op zitting heeft verweerder nog verklaard dat de analyse van het eigen verkoopcijfer van de onroerende zaak op zichzelf niet voldoende is voor de waardebepaling vanwege een gebrek aan informatie over de verkoop. Daarom heeft verweerder de WOZ-waarde door middel van de vergelijkingsmethode onderbouwd, waarbij ook het eigen verkoopcijfer is meegenomen.
7.1.
Eiser stelt dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de matige voorzieningen en het matige onderhoud van de onroerende zaak. Zo zijn de muren kaal en beschadigd, verkeert de wc in een slechte staat en is er lekkage.
7.2.
Uit de matrix blijkt dat verweerder alle VLOK-factoren (Voorzieningen, Ligging, Onderhoud en Kwaliteit) voor zowel de onroerende zaak als de vergelijkingsobjecten op een ‘3’ (gemiddeld) heeft gewaardeerd. Hoewel op de door eiser overgelegde foto’s te zien is dat er krassen op de muren van de onroerende zaak zitten, vindt de rechtbank dit niet zodanig dat de staat van het onderhoud, of een van de andere VLOK-factoren, daardoor als matig moet worden gekwalificeerd. Ook de andere verstrekte foto’s geven daartoe geen aanleiding. Daarbij komt dat uit de matrix bij het taxatierapport volgt dat de m²-prijs van de onroerende zaak € 1.973,- bedraagt tegenover een gemiddelde m²-prijs van € 2.067,- voor de vergelijkingsobjecten. De rechtbank overweegt dat een mogelijk matige staat van de voorzieningen en / of het onderhoud van de onroerende zaak daarmee voldoende verdisconteerd ligt in de WOZ-waarde.
7.3.
Ten slotte overweegt de rechtbank op dit punt dat het eigen verkoopcijfer van de onroerende zaak bevestigt dat de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde realistisch is. Uit de matrix van verweerder blijkt dat eiser de onroerende zaak op 10 december 2019 heeft aangekocht voor een koopsom van € 325.000,-. Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak geïndexeerd naar de waardepeildatum met een indexeringscijfer van 0,89 procent. De rechtbank acht dit indexeringscijfer reëel gezien de stijgende markt in die periode. Eiser heeft dit cijfer ook niet betwist. Doorgerekend komt dit neer op een bedrag van € 327.880,- op de waardepeildatum, wat overeenkomt met de vastgestelde WOZ-waarde van € 327.000,-.
8. Het door eiser overgelegde taxatierapport van 27 januari 2022 maakt het bovenstaande niet anders. In zijn taxatierapport wordt de onroerende zaak gewaardeerd op € 314.000,-. Uit het rapport blijkt niet hoe deze waardering tot stand is gekomen. Er wordt niet uiteengezet hoe de genoemde vergelijkingsobjecten de voorgestelde waarde van de onroerende zaak onderbouwen. Zo wordt bijvoorbeeld niet inzichtelijk van welke VLOK-factoren wordt uitgegaan en op welke manier rekening is gehouden met het verschil in gebruiksoppervlakte tussen de objecten en de onroerende zaak. Ten opzichte van het taxatierapport van verweerder, legt dit rapport dan ook onvoldoende gewicht in de schaal.
9. Gelet op het bovenstaande komt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder aannemelijk maakt dat de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2020 niet te hoog is vastgesteld.
10. Ten overvloede overweegt de rechtbank dat verweerder de waarde van de onroerende zaak slechts aannemelijk hoeft te maken. Het waarderen van onroerende zaken is immers geen exacte wetenschap en het is niet vereist dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak wiskundig wordt bewezen door verweerder. [3] Hieruit vloeit voort dat de juiste WOZ-waarde voor een onroerende zaak zich binnen een bepaalde bandbreedte beweegt. De door eiser voorgestelde WOZ-waarde van € 314.000,- ligt slechts 4 procent onder de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde van € 327.000,-. De rechtbank is van oordeel dat deze waarden daarmee binnen dezelfde bandbreedte vallen en dat het dus maar de vraag is of het taxatierapport van eiser, als dit al gevolgd zou worden, tot de conclusie zou leiden dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld.
Redelijke termijn
11.1.
Eiser heeft in het beroepschrift verzocht om immateriële schadevergoeding in verband met de overschrijding van de redelijke termijn.
11.2.
Op basis van de richtlijnen van de Hoge Raad, zoals omschreven in zijn arrest van 19 februari 2016 [4] behoren geschillen binnen een redelijke termijn te worden berecht. Hierbij geldt dat, behoudens bijzondere omstandigheden, de berechting van een zaak door de rechtbank niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien zij niet binnen twee jaar nadat de termijn is aangevangen uitspraak doet, waarbij de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep ten hoogste anderhalf jaar mag duren. De termijn vangt in beginsel aan op het moment dat verweerder het bezwaarschrift ontvangt.
11.3.
Het bezwaarschrift van 24 februari 2021 is op 25 februari 2021 ontvangen door verweerder. Deze ontvangstdatum van bezwaar moet als uitgangspunt worden genomen bij het bepalen van de redelijke termijn. Op het moment van uitspraak zijn er sinds het bezwaar twee jaar en ruim vier maanden verstreken. De rechtbank constateert dat de redelijke termijn is overschreden.
12.1.
Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad moet een schadevergoeding van € 500,- worden toegekend voor elke periode van zes maanden overschrijding van de redelijke termijn, waarbij het totaal van de termijnoverschrijding naar boven wordt afgerond. De rechtbank ziet aanleiding om af te wijken van dit vaste bedrag en overweegt daartoe als volgt.
12.2.
De rechtbank sluit zich aan bij de overwegingen 20 tot en met 31 van de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 21 december 2022. [5] Net als de rechtbank
Midden-Nederland is de rechtbank van oordeel dat de bestuursrechter, binnen de ruimte die de rechtspraak van het Europees Hof voor de Rechten van de Mens daarvoor biedt, moet differentiëren bij de toekenning van een schadevergoeding vanwege het overschrijden van de redelijke termijn. De huidige door de hoogste bestuursrechters toegepaste forfaitaire vergoeding van € 500,- per zes maanden acht de rechtbank te grofmazig, omdat dit uitgangspunt geen recht doet aan de grote verscheidenheid van zaken die door de bestuursrechter wordt behandeld en aan de daarmee samenhangende diversiteit van belangen die voor betrokkenen met die zaken gepaard gaan. Of een beslissing slechts eenmalig gevolgen voor iemand heeft of voor langere tijd (bijvoorbeeld bij een verblijfsvergunning) is daarbij een factor die kan meewegen. Een andere factor is het financiële belang dat in een zaak speelt. Het huidige forfaitaire bedrag van € 500,- per half jaar is ook te grofmazig in het licht van het mogelijke verschil tussen deze schadevergoeding enerzijds, tegenover een gering financieel belang anderzijds.
12.3.
Het enige belang dat in deze zaak speelt is een financieel belang. Het gaat om een eenmalige belastingaanslag voor één kalenderjaar en een waardebepaling die slechts op een tijdvak van één jaar ziet. De ondervonden spanning en frustratie is daarmee anders, namelijk wezenlijk minder, dan bij bestuursrechtelijke procedures waar andere belangen op het spel staan, zoals procedures over een verblijfsvergunning of een (terugvordering van een) uitkering. Bovendien is het financiële belang in deze zaak slechts gering. De WOZ-waarde van een onroerende zaak heeft invloed op de vaststelling van verschillende belastingen voor het jaar waarover de WOZ-waarde is vastgesteld, namelijk de onroerendezaakbelasting, het eigenwoningforfait en de grondbelasting van het waterschap. De rechtbank overweegt dat dit financiële belang over het algemeen niet veel meer dan (maximaal) enkele tientallen euro’s bedraagt. Het is aannemelijk dat dit ook geldt voor de onderhavige zaak. De rechtbank acht het financiële belang echter niet dermate gering dat de rechtbank zou kunnen volstaan met het enkel vaststellen dat de redelijke termijn geschonden is.
12.4.
Gelet op de hierboven beschreven aard en omvang van de procedure en de daarbij te verwachten spanning en frustratie bij eiser, is de rechtbank van oordeel dat een vergoeding voor immateriële schade van € 50,- per half jaar gerechtvaardigd is.
13. In deze zaak is de redelijke termijn met ruim vier maanden overschreden. Het bestreden besluit dateert van 24 december 2021. Verweerder heeft tien maanden na ontvangst van het bezwaarschrift een besluit genomen, terwijl een redelijke termijn voor de behandeling van het bezwaar een halfjaar bedraagt. Omdat de redelijke termijn met vier maanden overschreden is, valt de volledige overschrijding van de redelijke termijn daardoor toe te rekenen aan de bezwaarfase. Dit maakt dat de gehele overschrijding (€ 50,-) voor rekening komt van verweerder.
Griffierecht en proceskostenvergoeding
14. Het verzoek om immateriële schadevergoeding in verband met de overschrijding van de redelijke termijn heeft eiser gedaan gedurende het beroep. Op grond van artikel 8:94, tweede lid, van de Awb is bij onderhavig verzoek om immateriële schadevergoeding zoals bedoeld in artikel 8:91, eerste lid, van de Awb geen griffierecht verschuldigd. Omdat voor het verzoek geen griffierecht is geheven, leidt dit ook niet tot de vergoeding daarvan. [6]
15. De rechtbank vindt in de omstandigheid dat het verzoek om immateriële schadevergoeding wordt toegewezen aanleiding om verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken, voor zover deze betrekking hebben op het verzoek tot immateriële schadevergoeding. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 418,50,- (1 punt voor het indienen van het verzoekschrift en een wegingsfactor 0,5). Omdat de vergoeding enkel plaatsvindt in verband met de toekenning van een vergoeding van immateriële schade, is de wegingsfactor voor het gewicht van de zaak gesteld op 0,5. [7] Eiser maakt aanspraak op wettelijke rente over de proceskostenvergoeding. De rechtbank zal dit toewijzen.
Conclusie en gevolgen
16.1.
Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt het griffierecht niet terug.
16.2.
Verweerder moet aan eiser een immateriële schadevergoeding van € 50,- betalen. Daarnaast moet verweerder de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 418,50 vergoeden, vermeerderd met de wettelijke rente.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 50,-;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 418,50;
- bepaalt dat de vergoeding van de proceskosten dient te worden vermeerderd met de wettelijke rente vanaf vier weken na de datum van deze uitspraak tot de dag van betaling.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.L. Pöll, voorzitter, mr. P. Vrolijk en
mr. N. Boonstra, leden, in aanwezigheid van mr. W.D.F. Oskam, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 12 juli 2023.
griffier
voorzitter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag (team Belastingrecht) waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.