Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10441176 VV EXPL 23-172
datum uitspraak: 11 juli 2023
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
[eiser01],
woonplaats: [woonplaats01] ,
eiser,
gemachtigde: mr. F.S. van Opstal,
tegen
[gedaagde01] , h.o.d.n. [handelsnaam01],
woonplaats: [woonplaats02] ,
gedaagde,
die zelf procedeert.
De partijen worden hierna ‘ [eiser01] ’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 4 mei 2023, met bijlagen;
- de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [eiser01] ;
- de aantekeningen / het antwoord van [gedaagde01] .
1.2.
Op 17 mei 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig [eiser01] en zijn gemachtigde. [gedaagde01] is toen niet verschenen. Van hem is een schriftelijk verzoek om uitstel ontvangen, waarop (omdat telefonisch geen contact kon worden gekregen op het vermelde telefoonnummer) per e-mail is gereageerd met de mededeling dat de mondelinge behandeling niet wordt uitgesteld. Tegen [gedaagde01] is verstek verleend, welk verstek door hem is gezuiverd. Vervolgens heeft op 27 juni 2023 een mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij aanwezig waren [eiser01] , bijgestaan door zijn gemachtigde, en [gedaagde01] , bijgestaan door de heer [naam01] .
2.De beoordeling
Waar gaat deze zaak over?
2.1.
[gedaagde01] huurt van [eiser01] de bedrijfsruimte aan de [adres01] in Rotterdam. Het gehuurde was tot 7 oktober 2022 eigendom van [naam02] , sinds 7 oktober 2022 is [eiser01] eigenaar van het gehuurde.
2.2.
Sinds 1 oktober 2022 heeft [gedaagde01] de afgesproken huurprijs niet meer betaald. De huurprijs bedraagt € 731,11 per maand. [gedaagde01] heeft [eiser01] laten weten dat hij de huurbetalingen opschort, omdat aan het gehuurde gebreken zouden kleven en het niet bewoonbaar/verhuurbaar zou zijn geweest.
2.3.
[eiser01] heeft [gedaagde01] gevraagd om te laten weten om welke gebreken het zou gaan, maar heeft ondanks herhaald verzoek geen antwoord op die vraag gekregen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde01] benoemd dat er sprake zou zijn van schimmelvorming op de wand van het gehuurde en dat er sprake is van scheefstand.
Ontruimingsvordering toewijsbaar
2.4.
Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat [eiser01] heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [gedaagde01] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.
2.5.
Berekend tot en met mei 2023 bedraagt de huurachterstand € 5.848,88. Dit is een achterstand van acht maanden. Een huurachterstand van die grootte is in de regel voldoende om in een bodemprocedure de huurovereenkomst de ontbinden. Van enig recht van [gedaagde01] om de volledige huurprijs over een periode van acht maanden op te schorten, is niet gebleken. Hij heeft tot aan de mondelinge behandeling niet aan [eiser01] laten weten welke gebreken aan het gehuurde zouden kleven, op grond waarvan hij wellicht aanspraak zou kunnen maken op een huurprijsvermindering. Bovendien is opschorting van de huurprijs niet toegestaan op grond van artikel 25.1 van de Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (ROZ model 2012), welke algemene bepalingen op de huurovereenkomst van toepassing zijn.
2.6.
Wat door [gedaagde01] op de mondelinge behandeling naar voren is gebracht, is niet genoeg om tot een ander oordeel te komen. [eiser01] heeft toegelicht dat hij de gevel van het gehuurde heeft hersteld en waterdicht heeft gemaakt en dat de schimmel alleen nog weggeborsteld hoeft te worden. Ook heeft hij toegelicht dat niet zodanige gebreken aan de fundering kleven dat die nu hersteld moeten worden. Van scheefstand is altijd al sprake geweest. Het had op de weg van [gedaagde01] gelegen om zijn beroep op (nota bene volledige) opschorting van de huurprijs te onderbouwen met een duidelijke omschrijving van wat er volgens hem aan het gehuurde mankeert, voorzien van de nodige bewijsstukken. Dat heeft hij niet gedaan. Sterker nog, [gedaagde01] heeft verklaard dat hij het gehuurde nog wel gebruikt. Waarom hij dan de volledige huurprijs heeft opgeschort, heeft hij niet uitgelegd. De kantonrechter acht het daarom niet aannemelijk dat sprake is van zodanige gebreken dat het gehuurde niet kan worden gebruikt volgens de afgesproken bestemming en al helemaal niet dat er sprake is van zulke ernstige gebreken dat het opschortingsverbod daardoor opzij zou moeten worden gezet.
2.7.
De kantonrechter oordeelt dat in deze omstandigheden met een grote mate van zekerheid kan worden aangenomen dat de rechter in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal ontbinden. [eiser01] heeft voldoende spoedeisend belang bij zijn eis, omdat door het verder voortduren van de huidige situatie de huurachterstand naar verwachting alleen maar verder zal oplopen. [gedaagde01] heeft gesteld dat hij voor zijn inkomsten afhankelijk is van zijn bedrijf en dat hij gehecht is aan de buurt waarin het gehuurde zich bevindt. Afgewogen tegen het belang van [eiser01] bij ontruiming weegt dat belang echter niet zodanig zwaar, dat dat in de weg zou staan aan toewijzing van de eis.
2.8.
Vooruitlopend op ontbinding in een eventuele bodemprocedure wordt de in kort geding gevorderde ontruiming toegewezen. De ontruimingstermijn wordt gesteld op veertien dagen na betekening van het vonnis.
Gevorderde bedragen deels toewijsbaar
2.9.
Het door [eiser01] gevorderde bedrag van € 5.848,88 (de huurachterstand tot en met mei 2023)wordt toegewezen. Zoals hiervoor is overwogen, is niet gebleken van enig opschortingsrecht van [gedaagde01] . De hoogte van het bedrag is niet betwist.
2.10.
In de algemene voorwaarden is in artikel 30.1 bepaald dat [gedaagde01] een vergoeding voor (buiten)gerechtelijke werkzaamheden moet betalen van 15% van de hoofdsom. Dit komt neer op een bedrag van € 877,33. Uit de tekst van artikel 30.1 algemene voorwaarden blijkt dat dit bedrag in de plaats komt van het bedrag aan buitengerechtelijke kosten dat volgens het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten kan worden gevorderd. [eiser01] kan daarom niet, naast de vergoeding van 15%, ook nog aanspraak maken op een extra bedrag aan buitengerechtelijke kosten. Het onder die noemer gevorderde bedrag van € 667,44 wordt daarom afgewezen.
2.11.
[eiser01] maakt ook aanspraak op boetes en wel een boete van € 250,- per dag op grond van artikel 31 van de algemene bepalingen en een boete van € 300,- per maand op grond van artikel 25.3 van de algemene bepalingen. [eiser01] kan geen aanspraak maken op beide boetes naast elkaar. In artikel 31 van de algemene bepalingen staat immers dat de boete van € 250,- per dag slechts geldt voor zover geen specifieke boete is overeengekomen. Op te late betaling is een specifieke boete van € 300,- per maand gesteld. Daarom wordt de gevorderde boete van € 250,- per dag afgewezen.
2.12.
De boete van artikel 25.3 van de algemene bepalingen is in beginsel toewijsbaar, zij het dat de kantonrechter aanleiding ziet om de hoogte van deze boete ambtshalve te matigen. Een boete van € 300,- per maand over de maanden oktober 2022 tot en met mei 2023 komt erop neer dat [gedaagde01] een boete moet betalen die gelijk is aan 41% van de hoofdsom. De kantonrechter acht zo’n hoge boete als prikkel om tijdig te betalen buitenproportioneel. De boete zal worden gematigd in die zin dat [gedaagde01] over de achterstallige bedragen de wettelijke rente van artikel 6:119a BW moet betalen, steeds vanaf de vervaldatum van een huurtermijn (de eerste van de desbetreffende maand) tot de datum van volledige betaling.
Ontruimingskosten niet toewijsbaar
2.13.
De kosten van ontruiming vallen niet onder de kosten als bedoeld in artikel 237 lid 3 Rv. Ze worden immers niet vóór de uitspraak gemaakt. Ze vallen ook niet onder nakosten van lid 4 van dit artikel. Het staat bovendien nog niet vast of er kosten gemaakt zullen worden voor een ontruiming door een deurwaarder en zo ja, hoe hoog die kosten zijn. Deze kosten kunnen daarom nog niet begroot worden, ook niet voorwaardelijk. Daarom worden er geen kosten toegewezen.
Proceskosten
2.14.
[gedaagde01] krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [eiser01] tot vandaag vast op € 132,57 aan dagvaardingskosten, € 86,- aan griffierecht en € 529,- aan salaris voor de gemachtigde. Dit is totaal € 747,57. Voor kosten die [eiser01] maakt na deze uitspraak moet [gedaagde01] een bedrag betalen van € 132,-. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853). De wettelijke rente wordt toegewezen.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
2.15.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [gedaagde01] om de onroerende zaak aan de [adres01] in Rotterdam binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege [gedaagde01] daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van [eiser01] te stellen;
3.2.
veroordeelt [gedaagde01] om aan [eiser01] te betalen € 6.726,21 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119a BW over het saldo dat aan hoofdsom, exclusief kosten, telkens, na elke credit- en debetmutatie, heeft uitgestaan, tot de dag van volledige betaling;
3.3.
veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten die aan de kant van [eiser01] tot vandaag worden vastgesteld op € 747,57 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na vandaag tot de dag van volledige betaling;
3.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.5.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.A. Vriezen en in het openbaar uitgesproken.
51909