Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 22/430
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 juli 2023 in de zaak tussen
[naam eiser], uit [plaatsnaam], eiser,
(gemachtigde: mr. B. de Jong),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, verweerder,
(gemachtigde: mr. J.K. Lanser).
Inleiding
Met het besluit van 25 januari 2021 (de WOZ-beschikking) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 125.000,-.
Met het besluit op bezwaar van 29 december 2021 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 12 juni 2023 op zitting behandeld. Hieraan heeft de gemachtigde van verweerder deelgenomen. Namens verweerder zijn ook [naam 1] en [naam 2] (taxateurs) verschenen.
Eiser is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 8 mei 2023, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Nu genoemde brief niet ter griffie is terugontvangen en uit informatie van PostNL is gebleken dat de brief op 9 mei 2023 is afgehaald bij een PostNL-punt, is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze, tijdig is aangeboden.
Eiser en de gemachtigde van eiser hebben zich telefonisch afgemeld voor de zitting.
Beoordeling door de rechtbank
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2020. Eiser stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld, volgens hem bedraagt de waarde € 122.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak is een portiekwoning met een gebruiksoppervlakte van 63 m². Het bouwjaar is 1951.
Bevoegdheid heffingsambtenaar
3.1.
Eiser voert aan dat het bestreden besluit onbevoegd is genomen. Volgens eiser is niet gebleken dat de invorderingsambtenaar van de gemeente Rotterdam mandaat heeft verleend om het bestreden besluit te nemen. Daarnaast is zowel de WOZ-beschikking als het bestreden besluit door dezelfde functionaris genomen, namelijk ‘de directeur Belastingen’. Dit is in strijd met artikel 10:3, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
3.2.
De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat het bestreden besluit onbevoegd is genomen. Er is - zoals verweerder in het verweerschrift terecht stelt - geen sprake van mandaat, maar van attributie. Het bestreden besluit is genomen door de directeur Belastingen. Uit het Aanwijzingsbesluit heffings- en invorderingsambtenaar [1] blijkt dat de directeur Belastingen is aangewezen als heffingsambtenaar. Nu geen sprake is van een in mandaat genomen besluit, is van strijd met artikel 10:3 van Pro de Awb zoals door eiser gesteld geen sprake. De beroepsgrond slaagt niet.
De WOZ-waarde
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
5. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe legt hij een taxatierapport over van 7 maart 2023 opgemaakt door [naam 1] en een daarbij gevoegde waardematrix (de matrix). In de matrix is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2020 getaxeerd op € 125.000,-. Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met verkooptransacties van de woningen [adres 2], [adres 3], [adres 4], [adres 5] en [adres 6].
6. De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar en oppervlakte goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Alle objecten zijn portiekwoningen van 63 m² gelegen in dezelfde straat en uit nagenoeg dezelfde bouwperiode (1950-1951). Gelet op het taxatierapport en de daarbij gevoegde matrix, maakt verweerder verder inzichtelijk hoe met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak rekening is gehouden.
7.1.
Eiser stelt dat verweerder te weinig rekening heeft gehouden met de verouderde voorzieningen van de onroerende zaak. Daarnaast is er sprake van scheur- en schimmelvorming in de onroerende zaak en zijn de kozijnen en het schilderwerk slecht. Eiser heeft ter onderbouwing van zijn stelling foto’s overgelegd.
7.2.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende rekening gehouden met het voorzieningen- en onderhoudsniveau van de onroerende zaak. Uit de matrix blijkt dat verweerder de voorzieningen voor zowel de onroerende zaak als de vergelijkingsobjecten op een ‘3’ (gemiddeld) heeft gewaardeerd. De staat van het onderhoud van de onroerende zaak is op een ‘2’ (slecht, ondergemiddeld) gewaardeerd. Eiser heeft onvoldoende onderbouwd waarom de factor voor onderhoud op ‘1’ (zeer slecht, ver ondergemiddeld) zou moeten worden gesteld. Hoewel uit de door eiser overgelegde foto’s blijkt dat er (op enkele plekken) een (kleine) scheur in de muur zit, overweegt de rechtbank dat dit niet zodanig is dat het onderhoudsniveau van de onroerende zaak als zeer slecht gekwalificeerd moet worden. Daarnaast mocht verweerder gelet op de foto’s van de voorzieningen van de onroerende zaak tot de conclusie komen dat er geen aanleiding bestond het voorzieningenniveau naar beneden bij te stellen, omdat de voorzieningen in normale staat verkeren. Dat de voorzieningen (mogelijk) verouderd zijn, maakt op zichzelf nog niet dat het voorzieningenniveau moet worden verlaagd. Hierbij is van belang dat de vergelijkingsobjecten vergelijkbare, relatief eenvoudige, portiekwoningen uit het bouwjaar 1950 en 1951 betreffen. Daarbij komt dat uit de matrix bij het taxatierapport volgt dat de m²-prijs van de onroerende zaak € 1.984,- bedraagt tegen een gemiddelde m²-prijs van
€ 2.279,- voor de vergelijkingsobjecten Deze gemiddelde m²-prijs heeft de rechtbank berekend door de m²-prijs van de vergelijkingsobjecten aan de hand van de door verweerder overgelegde percentages te corrigeren naar dezelfde VLOK-factoren als de onroerende zaak. De rechtbank overweegt dat een mogelijk slechte staat van het onderhoud en de voorzieningen van de onroerende zaak daarmee voldoende verdisconteerd ligt in de WOZ-waarde.
8.1.
Eiser voert aan dat verweerder te weinig rekening heeft gehouden met de omgevingsfactoren van de onroerende zaak. Er wordt parkeeroverlast ervaren. Ook is er overlast van vuilnis en is er sprake van geluidsoverlast.
8.2.
Deze beroepsgrond slaagt niet. Eiser heeft de gestelde overlast niet onderbouwd. Daarnaast liggen alle vergelijkingsobjecten in dezelfde straat als de onroerende zaak. Daarbij overweegt de rechtbank dat het object [adres 2] deel uitmaakt van dezelfde portiek als de onroerende zaak en dat de objecten [adres 3], [adres 4] en [adres 5] slechts enkele portieken verder liggen. Omdat alle vergelijkingsobjecten dicht bij elkaar liggen, overweegt de rechtbank dat de gestelde overlast (en het mogelijke waardedrukkende effect daarvan) hierdoor verdisconteerd ligt in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
9.1.
Eiser stelt dat de onroerende zaak slecht geïsoleerd is. De onroerende zaak heeft energielabel ‘D’ en voldoet daardoor niet meer aan de eisen van de huidige tijd.
9.2.
Deze beroepsgrond slaagt niet. Uit de matrix blijkt dat verweerder bij de VLOK-factoren een ‘3’ (gemiddeld) heeft aangehouden voor het kwaliteitsniveau. De rechtbank overweegt dat niet is gebleken dat verweerder deze factor lager had moeten vaststellen. Hiervoor acht de rechtbank van belang dat in ieder geval twee van de vijf vergelijkingsobjecten een slechter energielabel dan de onroerende zaak hebben, namelijk energielabel ‘E’. Ook zijn de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak alle van ongeveer hetzelfde bouwjaar. Hierdoor acht de rechtbank eventuele matige isolatie van de onroerende zaak voldoende verdisconteerd in de WOZ-waarde.
10. Het door eiser overgelegde taxatierapport van 19 augustus 2021 maakt het bovenstaande niet anders. In het taxatierapport wordt de onroerende zaak gewaardeerd op € 122.000,-. Uit het rapport blijkt niet hoe deze waardering tot stand is gekomen. Er wordt niet uiteengezet hoe de genoemde vergelijkingsobjecten de voorgestelde waarde van de onroerende zaak onderbouwen. Zo wordt bijvoorbeeld niet inzichtelijk van welke VLOK-factoren wordt uitgegaan. Ten opzichte van het taxatierapport van verweerder, legt dit rapport dan ook onvoldoende gewicht in de schaal.
11. Gelet op het bovenstaande komt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder aannemelijk maakt dat de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2020 niet te hoog is vastgesteld.
12. Ten overvloede overweegt de rechtbank dat verweerder de waarde van de onroerende zaak slechts aannemelijk hoeft te maken. Het waarderen van onroerende zaken is immers geen exacte wetenschap en het is niet vereist dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak wiskundig wordt bewezen door verweerder. [3] Hieruit vloeit voort dat de juiste WOZ-waarde voor een onroerende zaak zich binnen een bepaalde bandbreedte beweegt. De door eiser voorgestelde WOZ-waarde van € 122.000,- ligt slechts 2,4 procent onder de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde van € 125.000,-. De rechtbank is van oordeel dat deze waarden daarmee binnen dezelfde bandbreedte vallen en dat het dus maar de vraag is of het taxatierapport van eiser, als dit al gevolgd zou worden, tot de conclusie zou leiden dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld.
Redelijke termijn
13.1.
Eiser heeft in het beroepschrift verzocht om immateriële schadevergoeding in verband met de overschrijding van de redelijke termijn.
13.2.
Op basis van de richtlijnen van de Hoge Raad, zoals omschreven in zijn arrest van 19 februari 2016 [4] behoren geschillen binnen een redelijke termijn te worden berecht. Hierbij geldt dat, behoudens bijzondere omstandigheden, de berechting van een zaak door de rechtbank niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien zij niet binnen twee jaar nadat de termijn is aangevangen uitspraak doet, waarbij de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep ten hoogste anderhalf jaar mag duren. De termijn vangt in beginsel aan op het moment dat verweerder het bezwaarschrift ontvangt.
13.3.
Het bezwaarschrift van 12 februari 2021 is op 16 februari 2021 ontvangen door verweerder. Deze ontvangstdatum van bezwaar moet als uitgangspunt worden genomen bij het bepalen van de redelijke termijn. Op het moment van uitspraak zijn er sinds het bezwaar twee jaar en bijna vijf maanden verstreken. De rechtbank constateert dat de redelijke termijn is overschreden.
14.1.
De rechtbank is van oordeel dat de overschrijding van de redelijke termijn in onderhavige zaak niet kan leiden tot het toekennen van een immateriële schadevergoeding als gevolg hiervan. In deze zaak is het financiële belang van eiser namelijk zeer gering. Hierdoor is er sprake van bijzondere omstandigheden, waardoor geleden spanning en frustratie door belanghebbende niet wordt verondersteld. De rechtbank overweegt daartoe als volgt, waarbij wordt aangesloten bij de uitspraak van de meervoudige kamer van deze rechtbank van 12 juli 2023, ECLI:NL:RBROT:2023:6161.
14.2.
Uit vaste jurisprudentie volgt dat indien de redelijke termijn wordt overschreden, wordt verondersteld dat belanghebbende immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie, behoudens bijzondere omstandigheden. Van een bijzondere omstandigheid kan sprake zijn indien de procedure over een zeer gering financieel belang gaat. Uit jurisprudentie volgt dat een financieel belang van € 15,- of minder als een zeer gering financieel belang wordt aangemerkt. [5] In die gevallen kan de constatering dat de redelijke termijn is overschreden volstaan.
14.3.
De WOZ-waarde van een onroerende zaak heeft invloed op de vaststelling van verschillende belastingen voor het jaar waarover de WOZ-waarde is vastgesteld, in dit geval voor de onroerendezaakbelasting, het eigenwoningforfait en de grondbelasting van het waterschap voor belastingjaar 2021. Verweerder heeft ter zitting het eigenwoningforfait in deze zaak desgevraagd ingeschat op rond de € 15,-. Gelet op het percentage van het eigenwoningforfait, komt de rechtbank deze schatting niet onaannemelijk voor. Vermeerderd met de onroerendezaakbelasting en de grondbelasting van het waterschap schat de rechtbank het financiële belang in deze zaak in op € 20,-. Eiser en de gemachtigde van eiser hebben het financiële belang niet toegelicht in het beroepschrift en waren ook niet op de zitting aanwezig om op dit punt een toelichting te geven, waardoor niet is gebleken dat de rechtbank met een hoger financieel belang van eiser rekening moet houden. Ook het dossier biedt hiervoor geen aanknopingspunten.
14.4.
De rechtbank is van oordeel dat ook een financieel belang van € 20,- als zeer gering moet worden aangemerkt. In de uitspraak van 12 juli 2023 (ECLI:RBROT:2023:6161) heeft deze rechtbank immers bepaald dat zij voortaan een bedrag van € 25,- zal aanhouden als een zeer gering financieel belang, nu het verschil tussen de grens van € 15,- die de Hoge Raad als voorbeeld heeft gegeven en een financieel belang van € 25,- niet groot is. Daarbij komt dat sinds het vaststellen van de grens van € 15,- ruim zes jaren zijn verstreken en een correctie op zijn plaats is.
14.5.
Het voorgaande maakt dat in deze zaak spanning en frustratie als gevolg van het tijdsverloop van de procedure niet wordt verondersteld. Uit het dossier blijken ook anderszins geen feiten en omstandigheden die maken dat moet worden aangenomen dat eiser spanning en frustratie heeft ondervonden als gevolg van het tijdsverloop in deze procedure.
15. Gelet op het bovenstaande wijst de rechtbank het verzoek van eiser om vergoeding van immateriële schade af. De rechtbank volstaat met de vaststelling dat de redelijke termijn in deze zaak is overschreden (zie overweging 14.2).
Conclusie en gevolgen
16. Het beroep is ongegrond en het verzoek om immateriële schadevergoeding wordt afgewezen. Eiser krijgt het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten, noch van enige wettelijke rente.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.L. Pöll, rechter, in aanwezigheid van
mr. W.D.F. Oskam, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 17 juli 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag (team Belastingrecht) waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.