Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10300130 CV EXPL 23-2681
datum uitspraak: 7 juli 2023
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[eiseres01],
vestigingsplaats: [vestigingsplaats01] ,
eiseres,
gemachtigde: mr. M.T.O. Bakker,
tegen
[gedaagde01],
woonplaats: [woonplaats01] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. M. Gumus-Genc.
De partijen worden hierna ‘ [eiseres01] ’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 13 januari 2023, met bijlagen;
- de conclusie van antwoord, met bijlagen;
- de akte voorbereiding comparitie tevens houdende akte vermeerdering van eis, met bijlagen.
1.2.
Op 24 mei 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen besproken. Daarbij waren aanwezig dhr. [naam01] (bestuurslid) namens [eiseres01] samen met de gemachtigde van [eiseres01] en [gedaagde01] samen met haar gemachtigde.
2.De feiten
[gedaagde01] huurt de woning aan de [adres01] in Rotterdam (hierna: het gehuurde) van [eiseres01] . De huur is nu € 1.300,00 per maand. [gedaagde01] moet de huur elke maand vooraf betalen.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres01] eist - na wijziging van eis - samengevat:
- de huurovereenkomst te ontbinden en [gedaagde01] te veroordelen om het gehuurde te ontruimen;
- [gedaagde01] te veroordelen aan haar te betalen € 10.431,80 met rente en de lopende huur vanaf de maand juni 2023;
- [gedaagde01] te veroordelen aan haar te betalen een schadevergoeding wegens huurderving van € 1.300,00 per maand of zoveel hoger als bij een wettelijke huurverhoging zou zijn toegelaten, zolang [gedaagde01] na ontbinding van de huurovereenkomst het gehuurde in gebruik houdt;
- [gedaagde01] te veroordelen in de proceskosten;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
Het bedrag dat wordt geëist, bestaat uit € 9.600,00 aan huur tot en met de maand mei 2023, de gemeentelijke WOZ-rioleringsheffing van € 361,62, rente van € 35,18 (berekend tot de dag van dagvaarding) en een vergoeding van de buitengerechtelijke kosten van € 435,00.
3.2.
[eiseres01] baseert de eis op het volgende.
- [gedaagde01] heeft een huurachterstand laten ontstaan. Deze huurachterstand rechtvaardigt dat de huurovereenkomst wordt ontbonden.
- [gedaagde01] heeft de gemeentelijke WOZ-rioleringsheffing, die [eiseres01] bij [gedaagde01] in rekening heeft gebracht op grond van artikel 7.1 van de huurovereenkomst, onbetaald gelaten.
- Door de wanbetaling van [gedaagde01] heeft [eiseres01] heeft haar vordering op [gedaagde01] ter incasso uit handen gegeven en buitengerechtelijke kosten gemaakt. [eiseres01] heeft een zogenoemde 14-dagen brief aan [gedaagde01] gestuurd, waarin zij [gedaagde01] heeft aangemaand tot betaling van de huur. [gedaagde01] heeft naar aanleiding van deze brief de huur niet alsnog betaald.
[gedaagde01] moet daarom een vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten van
€ 435,00 betalen aan [eiseres01] .
- Verder maakt [eiseres01] aanspraak op de wettelijke rente, waaronder € 35,18 aan vervallen rente berekend tot de dag van dagvaarding.
3.3.
[gedaagde01] is het niet eens met de eis. Zij stelt zich op het standpunt dat zij terecht de huur niet heeft betaald vanwege onderhoudsgebreken in de woning die [eiseres01] niet heeft verholpen en zij verzet zich tegen ontbinding van de huurovereenkomst.
Zij vindt verder dat de vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten onvoldoende is onderbouwd, althans dat de buitengerechtelijke werkzaamheden geen afzonderlijke vergoeding rechtvaardigen.
4.De beoordeling
geen huurprijsvermindering of terechte opschorting
4.1.
De kantonrechter stelt voorop dat [gedaagde01] geen rechtsgevolg heeft verbonden aan haar standpunt dat zij terecht de huur niet heeft betaald in verband met onderhoudsgebreken. Daardoor is onduidelijk wat [gedaagde01] - juridisch gezien - precies wenst. [gedaagde01] heeft geen huurprijsvermindering gevraagd. Daarom kan de kantonrechter geen lagere huurprijs vaststellen voor het gehuurde (gedurende een bepaalde periode). Voor zover zij een beroep doet op opschorting, omdat [eiseres01] onderhoudsgebreken niet zou hebben hersteld, overweegt de kantonrechter als volgt. [eiseres01] heeft op de zitting gesteld dat partijen sinds het bestaan van de huurovereenkomst vaak contact met elkaar hebben gehad en dat zij bij meldingen van [gedaagde01] over gebreken, direct in actie kwam om het een en ander te herstellen, waaronder na de ontvangst van een brief van de gemachtigde van [gedaagde01] van 31 augustus 2022, en dat zij niets weet over onopgeloste gebreken. Daar komt bij dat volgens [eiseres01] de partner van [gedaagde01] aan [eiseres01] in september 2022 heeft medegedeeld dat alle gebreken inmiddels verholpen waren. [gedaagde01] heeft op haar beurt niet kunnen toelichten om welke gebreken het nu nog precies gaat en wanneer precies zij over welke gebreken heeft geklaagd. Dit brengt mee dat er niet van kan worden uitgegaan dat [eiseres01] gebreken in het gehuurde niet heeft willen herstellen of niet tijdig heeft hersteld. Hiermee is er geen reden aanwezig om een beroep op opschorting te honoreren en kan er in rechte niet van worden uitgegaan dat er sprake is van een recht van [gedaagde01] om tijdelijk geen of minder huur te betalen.
huurachterstand
4.2.
Bij deze stand van zaken wordt ervan uitgegaan dat [gedaagde01] , zonder daar een deugdelijke grond voor te hebben, een huurachterstand heeft laten ontstaan. Zij heeft de hoogte van de door [eiseres01] gestelde huurachterstand niet betwist, zodat daarvan wordt uitgegaan. Het gevorderde bedrag van € 9.600,00 aan huur tot en met de maand mei 2023
wordt dan ook toegewezen.
gemeentelijke WOZ-rioleringsheffing
4.3.
[gedaagde01] heeft geen verweer gevoerd tegen de vordering tot betaling van € 361,62 aan gemeentelijke WOZ-rioleringsheffing. Zij wordt dan ook veroordeeld om dit bedrag aan [eiseres01] te betalen.
buitengerechtelijke kosten en rente
4.4.
De gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten wordt toegewezen, omdat aan alle voorwaarden is voldaan om deze kosten vergoed te krijgen (artikel 6:96 BW Pro). De rente wordt toegewezen, omdat [gedaagde01] genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde01] dat niet heeft betwist.
ontbinding huurovereenkomst en ontruiming gehuurde
4.5.
Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW Pro kan een overeenkomst in principe ontbonden worden, als een partij tekort schiet in zijn of haar verplichtingen uit de betreffende overeenkomst tegenover de wederpartij.
De huurder is verplicht om de huur op tijd te betalen. Dat heeft [gedaagde01] niet gedaan. Daarom vraagt [eiseres01] de huurovereenkomst te ontbinden. De rechter wijst dit alleen toe als de huurachterstand ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. Meestal zal een achterstand van meer dan drie maanden genoeg zijn, maar de rechter moet alle omstandigheden afwegen. Van belang is bijvoorbeeld ook of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen.
Van dit laatste is in dit geval geen sprake, terwijl er berekend tot en met mei 2023 al sprake was van een huurachterstand van meer dan zeven maanden. Uiteindelijk is op de zitting gebleken dat, los van het verweer met betrekking tot onderhoudsgebreken, er sprake is van betalingsonmacht. Dit laatste brengt mee dat er geen vooruitzicht bestaat op aflossing van de huurachterstand naast het betalen van de lopende huur. In dit kader hecht de kantonrechter er belang aan dat als onweersproken vaststaat dat [eiseres01] heeft voldaan aan de zogenoemde ‘vroegsignalering’ zoals bedoeld in het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening en dat [gedaagde01] daar niets mee heeft gedaan. [gedaagde01] heeft verder geen specifieke feiten en/of omstandigheden gesteld waaruit geconcludeerd moet worden dat ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is. De huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde wordt daarom ontbonden. De vordering tot veroordeling tot ontruiming van het gehuurde wordt in het verlengde hiervan ook toegewezen, met dien verstande dat de ontruimingstermijn op 14 dagen na de vonnisdatum wordt bepaald.
huur of gebruiksvergoeding vanaf 1 juni 2023
4.6.
[gedaagde01] moet de huur of een vergoeding gelijk aan de huur blijven betalen tot en met de maand waarin zij het gehuurde met al haar spullen heeft verlaten. Dit deel van de vordering wordt daarom ook toegewezen.
proceskosten
4.7.
[gedaagde01] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [eiseres01] tot vandaag vast op € 106,04 aan dagvaardingskosten, € 487,00 aan griffierecht en € 528,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 264,00). Dit is totaal € 1.121,04. Voor kosten die [eiseres01] maakt na deze uitspraak moet [gedaagde01] een bedrag betalen van € 132,00 (1/2 punt x € 264,00). Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853).
uitvoerbaarheid bij voorraad
4.8.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard voor wat betreft de veroordelingen (artikel 233 Rv Pro).
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde01] om aan [eiseres01] te betalen € 10.431,80 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over een bedrag van € 9.961,62 vanaf 1 juni 2023 tot de dag dat volledig is betaald;
5.2.
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde01] om binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis de woning aan de [adres01] in Rotterdam te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde01] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van [eiseres01] te stellen;
5.3.
veroordeelt [gedaagde01] om aan [eiseres01] te betalen € 1.300,00, of zo veel hoger als bij wettelijke verhoging zou zijn toegelaten, met ingang van de maand juni 2023 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt;
5.4.
veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, die aan de kant van [eiseres01] tot vandaag worden vastgesteld op € 1.121,04;
5.5.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
Dit vonnis is gewezen door mr. E.I. Mentink en in het openbaar uitgesproken.
757