Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 9389746 / CV EXPL 21-27079
datum uitspraak: 7 juli 2023
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Lievaart Vastgoed B.V.,
gevestigd in Naaldwijk,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. J.J. Blok te Rotterdam,
tegen
Horeca Stadt B.V.,
gevestigd in Rotterdam,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. D. Coskun te Arnhem.
De partijen worden hierna ‘Lievaart Vastgoed’ en ‘Horeca Stadt’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- het tussenvonnis van 11 maart 2022 en de daaraan ten grondslag liggende processtukken;
- de e-mail van 5 april 2022 van Horeca Stadt, met een bijlage;
- de akte vermeerdering van eis van Lievaart Vastgoed;
- het proces-verbaal van het op 4 november 2022 gehouden getuigenverhoor aan de zijde van Horeca Stadt;
- de e-mail van 14 november 2022 van Lievaart Vastgoed, waarin wordt medegedeeld dat Lievaart Vastgoed afziet van de mogelijkheid om getuigen te horen;
- de e-mail van 21 november 2022 van Horeca Stadt, met bijlagen;
- de rolbeslissing van 13 januari 2023;
- de conclusie na getuigenverhoor van Horeca Stadt;
- de conclusie na getuigenverhoor van Lievaart Vastgoed, met bijlagen.
2.De verdere beoordeling in conventie
Het tussenvonnis van 11 maart 2022.
2.1.
De kantonrechter blijft bij haar overwegingen en beslissingen in het tussenvonnis en zij neemt die overwegingen en beslissingen hier over. In het tussenvonnis is - kort gezegd - het volgende geoordeeld. In conventie is de huurachterstand ten bedrage van € 5.810,09 berekend tot en met de maand februari 2022 in principe toewijsbaar. Daarnaast is een bedrag van € 1.800,00 aan boete over de maanden april 2021 tot en met september 2021 in ieder geval toewijsbaar. Horeca Stadt is verder toegelaten tot het leveren van bewijs van feiten en omstandigheden waaruit kan worden afgeleid dat (a) de overheaddeur door slijtage kapot is gegaan, dan wel bij het aangaan van de huurovereenkomst al was versleten en (b) de reparatiekosten van de overheaddeur € 5.849,14 bedragen en dat die kosten door Horeca Stadt zijn betaald. De vorderingen in reconventie zijn afgewezen.
Wat resteert er nu nog om te beoordelen?
2.2.
Er moet in de eerste plaats nog worden beoordeeld of Horeca Stadt de huurachterstand van € 5.810,09 daadwerkelijk aan Lievaart Vastgoed moet betalen. Dit is afhankelijk van de uitkomst van de bewijslevering. Verder moet worden beoordeeld of Horeca Stadt nog aanvullende boetes is verschuldigd. In dit verband is ook van belang dat Lievaart Vastgoed haar vordering na het tussenvonnis heeft vermeerderd met een boete van in totaal € 600,00 (2 x € 300,00) over de maanden mei en juni 2022. Tot slot moet worden beoordeeld of Horeca Stadt een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten en/of de proceskosten aan Lievaart Vastgoed moet betalen.
Horeca Stadt is niet geslaagd in de bewijslevering.
2.3.
Horeca Stadt heeft in het kader van de bewijslevering allereerst schriftelijke getuigenverklaringen van de heren [naam01] en [naam02] in het geding gebracht. Omdat in die verklaringen niet wordt ingegaan op de bewijsvragen die hiervoor in overweging 2.1. staan vermeld, kunnen deze verklaringen niet bijdragen aan het door Horeca Stadt te leveren bewijs.
2.4.
Horeca Stadt heeft verder [naam03] , [naam04] , [naam05] en [naam06] als getuigen laten horen. De door hen afgelegde verklaringen kunnen echter ook niet bijdragen aan het door Horeca Stadt te leveren bewijs. Geen van de getuigen heeft namelijk verklaard dat de overheaddeur door slijtage kapot is gegaan, dan wel bij het aangaan van de huurovereenkomst al was versleten. Verschillende getuigen hebben weliswaar verklaard dat de overheaddeur “moeizaam” open ging, maar daaruit volgt nog niet wat de oorzaak daarvan was. De getuigen hebben daar niets over verklaard, behalve dan dat drie van hen zonder enige verdere concretisering hebben verklaard dat er nooit of slechts gebrekkig onderhoud aan de overheaddeur is uitgevoerd. Dit klemt te meer omdat bij aanvang van de huurovereenkomst op het incheckrapport aanvang huurperiode niets over het moeizaam opengaan van de overheaddeur staat vermeld (zie overweging 2.3. van het tussenvonnis) en ook niet is gebleken dat in de maanden na de aanvang van de huurovereenkomst over de overheaddeur is geklaagd.
2.5.
Gelet op het voorgaande is Horeca Stadt niet in de bewijslevering geslaagd. Dit betekent dat het beroep op verrekening van Horeca Stadt wordt verworpen en dat Horeca Stadt wordt veroordeeld om de huurachterstand van € 5.810,09 berekend tot en met de maand februari 2022 aan Lievaart Vastgoed te betalen.
Horeca Stadt is in totaal € 2.700,00 aan boetes verschuldigd.
2.6.
In het tussenvonnis is al geoordeeld dat Horeca Stadt een bedrag van € 1.800,00 aan boetes over de maanden april 2021 tot en met september 2021 is verschuldigd. Daar komt nog een bedrag van in totaal € 600,00 aan boetes over de maanden mei en juni 2019 bij, omdat hiervoor is geoordeeld dat Horeca Stadt de huur over die maanden ten onrechte heeft verrekend. Verder is de kantonrechter van oordeel dat Horeca Stadt over de maand mei 2022 ook een boete van € 300,00 is verschuldigd. Horeca Stadt heeft namelijk niet weersproken dat zij de over die maand verschuldigde huur niet op tijd heeft betaald en de kantonrechter ziet in wat Horeca Stadt daarover heeft aangevoerd - mede in het licht van wat in overweging 7.15. van het tussenvonnis is overwogen - geen aanleiding om de boete te matigen. De gevorderde boete over de maand juni 2022 is niet toewijsbaar. Uit de stellingen van Lievaart Vastgoed blijkt dat die maand enkel de indexering niet (tijdig) is betaald, maar Horeca Stadt heeft vervolgens onweersproken aangevoerd dat zij geen brief over de indexering van de huur heeft ontvangen. Onder die omstandigheden kan Lievaart Vastgoed geen aanspraak maken op de boete. Horeca Stadt wordt veroordeeld om in totaal € 2.700,00 aan boetes aan Lievaart Vastgoed te betalen.
2.7.
De kantonrechter ziet geen aanleiding om Horeca Stadt op voorhand te veroordelen om een boete te betalen als de huur in de toekomst niet tijdig zou worden voldaan. Op dit moment is immers nog niet zeker of Horeca Stadt in gebreke zal komen met de tijdige betaling van enige toekomstige huurtermijn.
De vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt toegewezen.
2.8.
De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van € 700,00 wordt toegewezen, omdat aan alle voorwaarden is voldaan om deze kosten vergoed te krijgen (artikel 6:96 BW) en de gevorderde vergoeding niet hoger is dan de vergoeding die op grond van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten maximaal is verschuldigd.
Horeca Stadt moet de proceskosten van Lievaart Vastgoed betalen.
2.9.
Horeca Stadt krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Lievaart Vastgoed aan de hand van de ten tijde van de dagvaarding toewijsbare vordering tot vandaag vast op € 103,38 aan dagvaardingskosten, € 1.013,00 aan griffierecht en € 1.584,00 aan salaris voor de gemachtigde (vier punten x € 396,00). Dit is in totaal € 2.700,38. Voor kosten die Lievaart Vastgoed maakt na deze uitspraak moet Horeca Stadt een bedrag betalen van € 132,00. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (zie de uitspraak van de Hoge Raad van 10 juni 2022, gepubliceerd onder ECLI:NL:HR:2022:853).
Uitvoerbaarheid bij voorraad.
2.10.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).
3.De beslissing in conventie
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt Horeca Stadt om aan Lievaart Vastgoed te betalen € 9.210,09;
3.2.
veroordeelt Horeca Stadt in de proceskosten die aan de kant van Lievaart Vastgoed tot vandaag worden vastgesteld op € 2.700,38;
3.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.4.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. drs. D.L. Spierings en in het openbaar uitgesproken.
38671