Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/659119 / KG ZA 23-488
Vonnis in kort geding van 4 juli 2023
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DILHAR B.V.,
gevestigd te Barendrecht,
eiseres,
advocaat mr. S. Velthuizen te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. R. Bravenboer te Oud-Beijerland.
Partijen zullen hierna Dilhar en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 12 juni 2023, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- de mondelinge behandeling, gehouden op 20 juni 2023 en de toen overgelegde spreekaantekeningen van partijen.
2.De feiten
2.1.
Tussen [gedaagde] en Dilhar is een huurovereenkomst gesloten. Dilhar werd daarbij vertegenwoordigd door Steens Beheer B.V. Op grond van de huurovereenkomst huurde [gedaagde] vanaf 1 juni 2021 van [gedaagde] de woonruimte aan de [adres] te ( [postcode] ) Rotterdam. De huurovereenkomst is tot stand gekomen door bemiddeling van realestate.nl, een zusterbedrijf van Steens Beheer.
2.2.
In de artikelen 3.1 en 3.4 van de huurovereenkomst is vermeld:
“3.1. Deze huurovereenkomst is aangegaan voor een duur van maximaal twee (2) jaar of korter, te weten
twee (2) jaar, ingaande op 01-06-2021 en lopende tot en met 31-05-2023.
twee (2) jaar, ingaande op 01-06-2021 en lopende tot en met 31-05-2023.
(…)
3.4.
De huurovereenkomst eindigt na ommekomst van de in de in artikel 3.1 genoemde periode, indien de in artikel 3.1 genoemde bepaalde termijn korter is dan of gelijk aan twee (2) jaren in het geval van zelfstandige woonruimte en de verhuurder de huurder tijdig, overeenkomstig artikel 18.2 van de algemene bepalingen, informeert over de dag waarop de huurovereenkomst eindigt. Indien de verhuurder de huurder niet of niet tijdig informeert en de in artikel 3.1 genoemde periode verstrijkt, loopt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd door.”
2.3.
Van de huurovereenkomst maken deel uit de “Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte” (hierna: de Algemene bepalingen). Artikel 18.2 van de Algemene bepalingen luidt:
“Een huurovereenkomst aangegaan voor een bepaalde termijn, die korter is dan of gelijk aan twee jaren (in het geval van zelfstandige woonruimte), (…), eindigt niet door opzegging maar door mededeling, die dient te geschieden per aangetekende brief, inhoudende dat de huurovereenkomst eindigt op de in de huurovereenkomst genoemde bepaalde termijn. Deze mededeling dient door de verhuurder te zijn gedaan niet later dan één maand voor het verstrijken van de in de huurovereenkomst bepaalde termijn en niet eerder dan drie maanden voor het verstrijken van die termijn.”
2.5.
Bij Whatsapp-bericht van 10 juni 2021 heeft [gedaagde] aan ‘ [persoon A] ’ van realestate.nl gevraagd naar de huurperiode. [persoon A] heeft hierop bij Whatsapp-bericht van 11 juni 2021 geantwoord:
“De huurperiode is standaard twee jaar met de nadrukkelijke intentie om deze na twee jaar te verlengen voor onbepaalde tijd.”
2.6.
Op 13 april 2023 heeft [gedaagde] een brief van Steens Beheer ontvangen, waarin een huurverhoging werd aangezegd per 1 juni 2023.
2.7.
Bij aangetekende en gewone brief gedateerd op 26 april 2023 van Steens Beheer, en bij e-mail van diezelfde datum, is onder meer het volgende vermeld:
“Middels dit schrijven zeggen wij, namens de eigenaar Dilhar B.V., de huurovereenkomst op, gesloten tussen eigenaresse en u met betrekking tot de onderhavige woonruimte aan de [adres] te ROTTERDAM.
De huurovereenkomst zal eindigen na ommekomst van de in artikel 3.1 van de vigerende overeenkomst met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste 01 tot 03 maanden per 31-05-2023. Uiterlijk op deze datum dient de ruimte in oorspronkelijke staat te zijn teruggebracht.”
3.Het geschil
3.1.
Dilhar vordert – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. [gedaagde] veroordeelt om binnen veertien dagen na (betekening van) het vonnis de onroerende zaak aan de [adres] te ( [postcode] ) Rotterdam geheel te ontruimen, met alle daarin aanwezige personen en goederen, voor zover deze laatste niet het eigendom van Dilhar zijn en, onder overhandiging van de sleutels aan Dilhar, ter vrije beschikking van Dilhar te stellen en om het vermelde pand ontruimd te houden, althans een zodanige veroordeling uitspreekt als de rechtbank zal vermenen te behoren;
2. een dwangsom verbindt van € 250,00 per dag dat [gedaagde] nalaat om deels of geheel aan de vordering onder 1. te voldoen of een dwangsom door de rechtbank te bepalen;
3. [gedaagde] veroordeelt in de integrale kosten van ontruiming door de deurwaarder (ex artikel 555 Rv Pro e.v.) als [gedaagde] niet vrijwillig voldoet aan de veroordeling tot ontruiming, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf veertien dagen na ontruiming, althans (een voorschot op) deze kosten, dan wel (voorschot op de) schadevergoeding, dan wel uit andere hoofde een bedrag van € 5.000,00 toewijst en [gedaagde] veroordeelt tot betaling van dat bedrag, indien over is gegaan tot gedwongen ontruiming door de deurwaarder/sterke arm der wet, althans een zodanige veroordeling uitspreekt als de rechtbank zal vermenen te behoren;
4. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van (een voorschot op de) schadevergoeding, ter hoogte van € 1.308,83 per maand voor iedere maand vanaf 1 juni 2023 dat de vermelde onroerende zaak niet geheel is ontruimd, een gedeelte van de maand als een gehele maand te rekenen, althans een bedrag door de rechtbank te bepalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van opeisbaarheid (de eerste dag van de betreffende maand) tot de dag van volledige betaling;
5. [gedaagde] veroordeelt tot een bedrag van € 825,00 exclusief btw aan buitengerechtelijke kosten, althans buitengerechtelijke kosten op te maken door de rechtbank, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling;
met veroordeling van [gedaagde] in de (na)kosten van de procedure, te vermeerderen met rente vanaf veertien dagen na de datum van het vonnis.
3.2.
[gedaagde] voert verweer. Zij concludeert tot niet ontvankelijk verklaring van Dilhar in haar vorderingen, althans tot afwijzing van die vorderingen, met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van Dilhar in de (na)kosten van het geding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na de datum van het vonnis tot de dag van volledige betaling.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Dilhar stelt zich op het standpunt dat de huurovereenkomst is geëindigd doordat zij hiervan tijdig, op 26 april 2023, mededeling heeft gedaan aan [gedaagde] per aangetekende post, per gewone post en per e-mail. Zij stelt dat de mededeling [gedaagde] tijdig heeft bereikt, nu ervan moet worden uitgegaan dat de e-mail is aangekomen op het e-mailadres van [gedaagde] , de gewone post normaliter één tot twee dagen later aankomt en de aangetekende brief op 29 april 2023 is aangeboden. Zij stelt dat [gedaagde] verplicht is over te gaan tot ontruiming bij het einde van de huurovereenkomst en grondt haar vordering op artikel 3:296 BW Pro en artikel 19 van Pro de Algemene bepalingen en/of op artikel 5:1 e.v. BW en/of op (het beëindigen van een) onrechtmatige daad. Zij stelt dat uit de aard van de vordering tot ontruiming en uit de situatie voortvloeit dat zij een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen.
4.2.
[gedaagde] betwist dat de huurovereenkomst is aangegaan voor twee jaar en voert daartoe – samengevat – het volgende aan. Het was de bedoeling van partijen dat de overeenkomst voor langer dan twee jaar zou gelden. Dat in de overeenkomst maximaal twee jaar staat opgenomen, heeft zij met een schep zout genomen, omdat haar voorafgaand aan het sluiten van het contract werd toegezegd dat de nadrukkelijke intentie verlenging voor onbepaalde was. Dit werd bekrachtigd door de brief van 13 april 2023 waarin [gedaagde] werd aangezegd dat de huur per 1 juni 2023 werd verhoogd. Uitleg op grond van Haviltex brengt mee dat [gedaagde] op grond van artikel 3:35 BW Pro gerechtvaardigd heeft mogen vertrouwen op verlenging voor onbepaalde tijd van de huurovereenkomst.
Ook betwist [gedaagde] dat zij de onder 2.7 bedoelde mededeling tijdig heeft ontvangen en dat de aangetekende brief tijdig op de voorgeschreven wijze is aangeboden. Volgens haar heeft zij nooit een aangetekend stuk ontvangen of een mededeling dat geprobeerd was deze te bezorgen. Opzegging per e-mail en gewone post is niet contractueel overeengekomen en hiervan gaat dus geen werking uit. [gedaagde] betwist bovendien bij gebrek aan wetenschap dat de e-mail tijdig in haar mailbox terecht is gekomen en voert aan dat het aannemelijk is dat de gewone post op zijn vroegst op 2 mei 2023 is bezorgd.
4.3.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat het hier gaat om een kort geding. Dat betekent onder andere dat de vorderingen van Dilhar alleen kunnen worden toegewezen als van haar niet kan worden gevergd een bodemprocedure te doorlopen. Tegen deze achtergrond overweegt de voorzieningenrechter verder als volgt.
4.4.
De huurovereenkomst is voor bepaalde tijd aangegaan. Dat staat in de schriftelijke overeenkomst (zie onder 2.2) die, zoals ter zitting door [gedaagde] verklaard, nauwkeurig door haar is gelezen. De tijdelijkheid van de huurovereenkomst is in het Whatsapp-bericht van 11 juni 2023 (zie 2.5) door de makelaar realestate.nl voorafgaand aan de ondertekening bevestigd. Het enkele feit dat door realestate.nl daarbij de nadrukkelijke intentie is uitgesproken de huurovereenkomst na twee jaar te verlengen voor onbepaalde tijd, maakt niet dat de huurovereenkomst daarmee van aanvang af voor onbepaalde tijd is aangegaan. Daarnaast heeft [gedaagde] onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld waaruit blijkt dat zij er op grond van artikel 3:35 BW Pro gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de huurovereenkomst zou worden verlengd voor onbepaalde tijd. De huurovereenkomst is dus in beginsel van rechtswege geëindigd op 1 mei 2023, mits het einde tijdig is aangezegd (artikel 7:271 lid Pro 1 2e volzin BW).
4.5.
Over de tijdige aanzegging twisten partijen. Gelet op het debat tussen partijen kan niet op voorhand worden gezegd dat zonneklaar is dat de aanzegging [gedaagde] tijdig heeft bereikt. Daarbij is niet zonder betekenis dat, zoals ook door [gedaagde] aangevoerd, (Steens Beheer, namens) Dilhar ervoor heeft gekozen de aanzegging op 26 april 2023, slechts kort voor de deadline op 30 april 2023, te versturen, mede gelet op de omstandigheid dat de volgende dag een feestdag was en de laatste dag van de termijn op een zondag viel. Dilhar heeft daarmee het risico van een feitelijke discussie over de tijdige ontvangst van de aanzegging zelf over zich afgeroepen.
4.6.
Hierbij komt dat het belang van Dilhar bij een voorlopige voorziening – vooruitlopend op een oordeel in een bodemprocedure, waarin meer waarborgen bestaan om de (tijdigheid van de) ontvangst van de mededeling vast te stellen – niet uit de verf is gekomen. In de dagvaarding komt Dilhar niet verder dan algemeenheden over de aard van de vordering en “de situatie”. Tegenover het belang van het beëindigen van het gebruik van een woning zonder recht of titel staat het (zwaarwegende) belang van [gedaagde] bij behoud van haar woonruimte, in elk geval zolang de rechter in een bodemprocedure niet anderszins heeft beslist. [gedaagde] heeft onbetwist gesteld dat zij zich steeds als goed huurder heeft gedragen. Niet gesteld of gebleken is dat [gedaagde] een huurachterstand heeft en/of overlast veroorzaakt. Tegen deze achtergrond is van belang dat tijdens de zitting geen duidelijk antwoord is gekomen op de uitdrukkelijke en herhaalde vraag waarin de spoedeisendheid concreet is gelegen. Dilhar heeft gesteld dat zij mogelijk andere plannen zou hebben met het pand, mede gelet op de verwachte afschaffing per 1 januari 2024 van de mogelijkheid om tijdelijke huurovereenkomsten aan te gaan. Enige concretisering van die plannen is achterwege gebleven. Namens Dilhar is tijdens de mondelinge behandeling nog wel verklaard dat voor 1 januari 2024 “een besluit moet worden genomen over wat Dilhar met het appartement wil doen”, dat Dilhar “moet kunnen bepalen of het wordt verkocht” en dat “er plannen zijn om te verduurzamen”, maar niet gebleken is dat daarvoor het vertrek van [gedaagde] , vooruitlopend op een beoordeling in de bodemprocedure, noodzakelijk is. Dilhar heeft bovendien verklaard dat voor de realisatie van eventuele plannen het gehele pand nodig is, terwijl gebleken is dat de andere twee appartementen in het pand nog geruime tijd verhuurd zullen zijn. De eventuele tijdelijke verhuur van het appartement aan een andere huurder voorafgaande aan de inwerkingtreding van genoemde wetswijziging is gelet op de belangen van [gedaagde] onvoldoende, aangenomen uiteraard dat [gedaagde] hangende een eventuele bodemprocedure een vergoeding ter hoogte van de huurprijs betaalt.
4.7.
De conclusie is dat onvoldoende grond bestaat voor het treffen van een voorlopige voorziening, zodat de vordering van Dilhar tot ontruiming wordt afgewezen.
4.8.
Dilhar vordert ook veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een vergoeding ter hoogte van de huur zolang zij de woning nog niet heeft ontruimd. Voor toewijzing van een dergelijke nog niet opeisbare vordering kan aanleiding bestaan, als redelijkerwijs te verwachten valt dat de huurder/gebruiker niet zal betalen. Die verwachting bestaat in dit geval niet, zodat geen grond bestaat voor een dergelijke veroordeling. Dit laat uiteraard onverlet dat [gedaagde] het bedrag ter hoogte van de huur moet blijven betalen zolang zij van de woning gebruik maakt.
4.9.
Dilhar zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht € 314,00
- salaris advocaat
€ 697,00
€ 697,00
Totaal € 1.011,00
4.10.
De over de proceskosten gevorderde rente zal worden toegewezen als verzocht.
4.11.
Uit de uitspraak van 10 juni 2022 van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2022:853), onder nummer 2.3, leidt de voorzieningenrechter af dat in dit vonnis geen aparte beslissingen hoeven te worden genomen over nakosten.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt Dilhar in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 1.011,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dat bedrag met ingang van de 15e dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling en in het openbaar uitgesproken op 4 juli 2023.
3242/1980