ECLI:NL:RBROT:2023:7419

• Datum uitspraak: 18 augustus 2023
• Publicatiedatum: 22 augustus 2023
• Zaaknummer: 10381987
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: G.A. Vriezen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurovereenkomst niet rechtsgeldig vernietigd wegens onvoldoende onderbouwd beroep op dwaling

Woonplus verhuurde een woning aan twee huurders, van wie uiteindelijk slechts één daadwerkelijk is gaan wonen. Woonplus stelde dat de huurovereenkomst vernietigd kon worden wegens dwaling, omdat de huurders nooit de intentie hadden samen te wonen, en eiste ontbinding bij gebrek aan hoofdverblijf van de tweede huurder. De kantonrechter oordeelde dat het beroep op dwaling onvoldoende was onderbouwd, mede omdat de huurders aannemelijk maakten dat de relatie was geëindigd vanwege privé-omstandigheden en dat de tweede huurder tijdelijk niet in de woning verbleef.

De kantonrechter stelde vast dat Woonplus onvoldoende concrete aanwijzingen had geleverd voor een vooropgezet plan van misleiding. De buitengerechtelijke vernietiging van de huurovereenkomst was daarom niet rechtsgeldig. De subsidiaire eis tot ontbinding werd afgewezen omdat de huurder de overeenkomst reeds had opgezegd, en instemming van Woonplus voor deze opzegging niet vereist was volgens de toepasselijke voorwaarden.

De overige vorderingen van Woonplus, waaronder ontruiming en betaling van kosten, werden afgewezen. Woonplus werd veroordeeld tot betaling van de proceskosten aan de zijde van de huurders. Het vonnis werd uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Uitkomst: De huurovereenkomst is niet rechtsgeldig vernietigd en blijft van kracht; de eisen van Woonplus worden afgewezen.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 10381987 CV EXPL 23-6779

datum uitspraak: 18 augustus 2023

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

Stichting Woonplus Schiedam ,

vestigingsplaats: Schiedam,

eiseres in conventie, verweerster in reconventie,

gemachtigde: mr. M.W. Kox,

tegen

1.. [gedaagde 1],

woonplaats: [woonplaats 1],

gedaagde in conventie, eiser in reconventie,

gemachtigde: mr. N. Claassen,

2.
[gedaagde 2] ,

woonplaats: [woonplaats 2],

gedaagde in conventie,

gemachtigde: mr. A. Aïssal.

De partijen worden hierna ‘Woonplus’, ‘[gedaagde 1]’ en ‘[gedaagde 2]’ genoemd.

1.. De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

• de dagvaardingen van 6 maart 2023, met bijlagen;
• het antwoord van [gedaagde 1], met een eis in reconventie (tegeneis);
• het antwoord van [gedaagde 2];
• de mail van [gedaagde 1], met een bijlage;
• de mails van [gedaagde 2] van 10 en 17 juli 2023, met bijlagen.

1.2.

Op 18 juli 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met de partijen en hun gemachtigden besproken.

2.. De beoordeling

Wat is de kern?

2.1.

Woonplus heeft per 7 september 2022 de woning op het adres [adres] verhuurd aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2]. Uiteindelijk is alleen [gedaagde 1] hier gaan wonen en [gedaagde 2] dus niet. Volgens Woonplus was dit een vooropgezet plan van [gedaagde 1] en [gedaagde 2], zodat [gedaagde 1] deze schaarse woning kon bemachtigen. Zij eist in deze procedure daarom dat de kantonrechter verklaart dat zij rechtsgeldig de huurovereenkomst heeft vernietigd op grond van dwaling. Als de kantonrechter haar daarin niet volgt eist ze alsnog ontbinding van die overeenkomst, omdat [gedaagde 2] tekortschiet in de nakoming van de overeenkomst, aangezien zij haar hoofdverblijf niet in de woning heeft. In beide gevallen eist ze dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden veroordeeld om de woning te ontruimen en haar de ontruimingskosten, een gebruiksvergoeding per maand en de proceskosten te betalen.

2.2.

[gedaagde 1] is het niet eens met de eisen. Volgens hem is de huurovereenkomst niet tot stand gekomen onder invloed van dwaling, omdat hij wel degelijk het plan had om samen met [gedaagde 2] in de woning te gaan wonen. De buitengerechtelijke vernietiging is daarom niet rechtsgeldig. Hij eist in reconventie een verklaring voor recht op dat punt. Verder voert hij aan dat er ook geen reden is om de overeenkomst alsnog nu te ontbinden, omdat niet uit de overeenkomst volgt dat ook [gedaagde 2] haar hoofdverblijf moet hebben in de woning.

2.3.

[gedaagde 2] voert in hoofdlijnen hetzelfde verweer als [gedaagde 1]. Zij heeft geen eis in reconventie ingesteld.

2.4.

De kantonrechter wijst de eisen van Woonplus af. De reconventionele eis van [gedaagde 1] wordt toegewezen. In dit vonnis licht de kantonrechter dit oordeel toe.

De huurovereenkomst is niet rechtsgeldig vernietigd

2.5.

In een brief van 6 december 2022 heeft Woonplus de huurovereenkomst vernietigd, omdat volgens haar sprake is van dwaling en zij de huurovereenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet gesloten zou hebben. Volgens Woonplus hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] nooit het voornemen gehad om samen in de woning te gaan wonen en hebben zij Woonplus daarover onjuist geïnformeerd. De kantonrechter oordeelt dat de drie omstandigheden waarop Woonplus dit heeft gebaseerd onvoldoende onderbouwing vormen voor een geslaagd beroep op dwaling. Daarbij is het volgende van belang.

1. Opzegging kort na start huurovereenkomst

2.6.

De eerste omstandigheid waarop Woonplus heeft gewezen is dat [gedaagde 2] al na ongeveer een maand na de start van de huurovereenkomst (15 oktober 2022) heeft verzocht om haar te verwijderen van de huurovereenkomst. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben hier tegenover aangevoerd dat [gedaagde 2] [gedaagde 1] kort na de start van de huurovereenkomst heeft betrapt op vreemdgaan en dat hun relatie daarom is geëindigd. Dit is volgens hen de verklaring voor de opzegging.

2. Plaatsing op Woonpas

2.7.

De tweede omstandigheid waarop Woonplus wijst is dat [gedaagde 2] pas op 7 juli 2022 op de Woonpas van [gedaagde 1] is geplaatst, nadat zij daar ongeveer 1,5 jaar vanaf was geweest. [gedaagde 1] heeft aangevoerd dat [gedaagde 2] en hij ups en downs hebben gehad in de relatie en dat ze dus ook wisselend hebben gedacht over samenwonen. Hij voert verder aan dat hij in 2022 terugkwam van een langdurig verblijf in Spanje en dat [gedaagde 2] en hij toen hebben besloten om samen een huis te gaan zoeken.

3. Bijzondere bijstand alleenstaande

2.8.

De derde omstandigheid die Woonplus heeft aangedragen is dat [gedaagde 1] bijzondere bijstand op basis van een alleenstaande-uitkering heeft ontvangen, voor het aanbrengen van vloerbedekking in de woning. [gedaagde 1] heeft dit bevestigd. Hij heeft aangevoerd dat hij op dat moment bestuursrechtelijk gezien ook een alleenstaande was. Hij woonde alleen in de woning, omdat deze nog door hem opgeknapt moest worden en [gedaagde 2] en hun kind om die reden ergens anders woonden.

2.9.

Woonplus is tijdens de zitting niet concreet op de uitleg van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ingegaan. Zij heeft deze dan ook niet betwist. Zij heeft alleen in algemene bewoordingen gesteld dat ze het verhaal onduidelijk en onaannemelijk vindt en dat het vragen oproept. Welke duidelijkheid [gedaagde 1] en [gedaagde 2] nog meer kunnen verschaffen, of welke omstandigheden zij verder hadden moeten onderbouwen heeft Woonplus in het midden gelaten. Daar komt bij dat [gedaagde 1] onbetwist heeft gesteld dat hij verschillende keren contact heeft opgenomen met Woonplus en de gemachtigde, om zijn kant van het verhaal te doen, maar dat deze zijn toelichting niet wilden horen. Ook heeft Woonplus tijdens de zitting geen verdere concrete aanwijzingen van een vooropgezet plan van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] naar voren gebracht.

2.10.

De kantonrechter concludeert dat Woonplus haar stelling dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] nooit het voornemen hebben gehad om samen in de woning te gaan wonen en dat zij Woonplus daarover onjuist hebben geïnformeerd, tegenover de gemotiveerde betwisting van [gedaagde 1] en [gedaagde 2], onvoldoende heeft onderbouwd. Dat betekent dat Woonplus de overeenkomst niet kon vernietigen op grond van dwaling en dat de gevorderde verklaring voor recht van Woonplus wordt afgewezen. Dat betekent verder dat de spiegelbeeldige door [gedaagde 1] geëiste verklaring voor recht wordt toegewezen, zoals geformuleerd onder de beslissing.

Er is geen reden om de huurovereenkomst alsnog te ontbinden

2.11.

Woonplus heeft subsidiair geëist dat de huurovereenkomst alsnog wordt ontbonden, omdat [gedaagde 2] de verplichting om haar hoofdverblijf in de woning te hebben schendt. Ook deze eis kan echter niet worden toegewezen. [gedaagde 1] heeft namelijk tijdens de zitting en in haar antwoord verklaard dat zij de huurovereenkomst al heeft opgezegd. Woonplus heeft hier tegenin gebracht dat zij niet met deze opzegging heeft ingestemd. De kantonrechter heeft Woonplus voorgehouden dat op grond van haar voorwaarden instemming met deze eenzijdige rechtshandeling niet nodig lijkt te zijn. In de voorwaarden staat namelijk “
Opzegging door huurder kan geschieden op welke grond dan ook ” en “
Vindt de opzegging (…)
door een (…)
van hen plaats dan duurt de overeenkomst ten aanzien van de andere huurder(s) ongewijzigd voort ” (artikel 11.2 en 2.4). Woonplus heeft vervolgens niet aangevoerd dat deze bepalingen op een andere manier moeten worden uitgelegd. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat voor de opzegging door [gedaagde 2] geen instemming van Woonplus nodig was. Dat betekent dat de huurrelatie tussen [gedaagde 2] en Woonplus door de opzegging is geëindigd. Woonplus heeft tijdens de zitting (desgevraagd) zelf gesteld dat als de huurovereenkomst met [gedaagde 2] is geëindigd, het feit dat zij in de woning niet haar hoofdverblijf heeft geen tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert. Er is alleen al om die reden geen aanleiding om de huurovereenkomst te ontbinden (artikel 6:265 van het Burgerlijk Wetboek (BW)).

De overige eisen van Woonplus worden afgewezen

2.12.

De overige eisen van Woonplus zijn gebaseerd op de stelling dat de huurovereenkomst is vernietigd, of moet worden ontbonden. Omdat de kantonrechter anders oordeelt worden deze overige eisen ook afgewezen.

Woonplus moet de proceskosten betalen

2.13.

Woonplus krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv)). De kantonrechter stelt deze kosten in conventie aan de kant van [gedaagde 1] en [gedaagde 2]
elk afzonderlijk vast op € 398,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 199,-). De reconventionele kosten worden gecompenseerd, zoals geëist door [gedaagde 1]. Voor kosten die [gedaagde 1] en [gedaagde 2] maken na deze uitspraak moet Woonplus ook een bedrag betalen van € 99,50 (1/2 punt x € 199,-). Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853). De wettelijke rente wordt toegewezen.

Uitvoerbaarheid bij voorraad

2.14.

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).

3.. De beslissing

De kantonrechter:

in conventie:

3.1.

wijst de eisen van Woonplus af;

3.2.

veroordeelt Woonplus in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] elk afzonderlijk tot vandaag worden vastgesteld op € 398,- met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over deze bedragen vanaf de vijftiende dag nadat dit vonnis is betekend tot de dag dat volledig is betaald;

3.3.

verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

in reconventie:

3.4.

verklaart voor recht dat Woonplus de huurovereenkomst tussen haar en [gedaagde 1] ten onrechte buitengerechtelijk vernietigd heeft, zodat deze vernietiging geen werking heeft en de huurovereenkomst nog altijd voortduurt;

3.5.

bepaalt dat beide partijen de eigen proceskosten dragen.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.A. Vriezen en in het openbaar uitgesproken.

33394