ECLI:NL:RBROT:2023:7780

• Datum uitspraak: 23 augustus 2023
• Publicatiedatum: 30 augustus 2023
• Zaaknummer: 10629753 VV EXPL 23-369
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: P. de Bruin
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Kort geding over ontruiming van bedrijfsruimte wegens huurachterstand

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Rotterdam op 23 augustus 2023 uitspraak gedaan in een kort geding tussen Leyten Vastgoedbeleggingen en drie gedaagden, waaronder een vennootschap onder firma en twee vennoten. Leyten, de verhuurder, vorderde ontruiming van de bedrijfsruimte en betaling van een huurachterstand van € 94.246,47, alsook de maandelijkse huur vanaf 1 september 2023. De huurovereenkomst was aangegaan voor tien jaar en de huurprijs bedroeg € 7.086,85 per maand. Leyten stelde dat de gedaagden tekortgeschoten waren in hun verplichtingen, omdat zij sinds augustus 2022 geen huur meer hadden betaald. De gedaagden voerden aan dat er ernstige gebreken waren in het gehuurde, waaronder lekkages, en dat zij daardoor niet in staat waren om aan hun betalingsverplichtingen te voldoen. De kantonrechter oordeelde dat de gedaagden niet voldoende bewijs hadden geleverd voor hun verweer en dat de huurachterstand een ernstige tekortkoming vormde. De rechter wees de vorderingen van Leyten grotendeels toe, met uitzondering van de termijn voor ontruiming, die werd vastgesteld op veertien dagen in plaats van drie dagen. De gedaagden werden hoofdelijk veroordeeld tot betaling van de huurachterstand, de huur voor de periode tot ontruiming, een contractuele boete en de proceskosten. Het vonnis werd uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 10629753 VV EXPL 23-369

datum uitspraak: 23 augustus 2023

Vonnis in kort geding van de kantonrechter

in de zaak van

de stichting
Leyten Vastgoedbeleggingen ,

vestigingsplaats: Rotterdam,

eiseres,

gemachtigde: mr. V.T. Acar,

tegen

1.. [gedaagde 1] , die handelt onder de naam [naam bedrijf] ,

vestigingsplaats: [vestigingsplaats] ,

2. [gedaagde 2] ,

woonplaats: [woonplaats 1] ,

3. [gedaagde 3] ,

woonplaats: [woonplaats 2] ,

gedaagden,

gemachtigde: mr. D.P. Isebia.

Eiseres wordt hierna ‘Leyten’ genoemd. Gedaagden worden hierna afzonderlijk ‘ [gedaagde 1] ’, ‘ [gedaagde 2] ’ en ‘ [gedaagde 3] ’ genoemd en gezamenlijk ‘gedaagden’.

1.. De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

• de twee dagvaardingen van 28 juli 2023, met bijlagen;
• de spreekaantekeningen van mr. Acar;
• de spreekaantekeningen van mr. Isebia (genoemd ‘verweerschrift’).

1.2.

Op 9 september 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig [naam] namens Leyten, mr. Acar, [gedaagde 1] en mr. Isebia.

2.. De feiten

2.1.

Tussen de rechtsvoorganger van Leyten en [naam bedrijf] is met ingang van 2 augustus 2017 een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [adres] (hierna: het gehuurde). Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte in de zin van artikel 7:290 BW zoals opgesteld door de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) in 2008 van toepassing. De huurovereenkomst is aangegaan voor tien jaar. De huurprijs bedraagt nu € 7.086,85 per maand.

2.2.

De vennootschap onder firma had tijdens de contractsluiting drie vennoten, waaronder [gedaagde 2] en [gedaagde 3] . De derde vennoot is op 1 november 2017 uitgetreden met toestemming van de rechtsvoorganger van Leyten. In dat verband is een allonge bij de huurovereenkomst opgesteld.

2.3.

Op 4 april 2018 is bij de Kamer van Koophandel geregistreerd dat de vennootschap onder firma met ingang van 1 april 2018 als eenmanszaak wordt voortgezet door [gedaagde 2] onder de handelsnaam [naam bedrijf] [gedaagde 3] is uitgetreden als vennoot.

2.4.

Leyten is sinds 30 juni 2022 eigenaar van het erfpachtrecht van het gehuurde en daarmee verhuurder van het gehuurde.

3.. Het geschil

Wat wil Leyten?

3.1.

Leyten eist samengevat:

gedaagden hoofdelijk te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van het vonnis € 94.246,47 te betalen;

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van het vonnis de winkelruimte aan de [adres] te ontruimen en ter beschikking te stellen van Leyten;

gedaagden te veroordelen de maandelijkse huur te betalen vanaf 1 september 2023 tot de datum van ontruiming en ook de contractuele boete als tijdige betaling uitblijft;

gedaagden te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van het vonnis de proceskosten te betalen met nakosten en rente vanaf 14 dagen na datum vonnis;

het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

3.2.

Het bedrag dat onder a. wordt geëist, bestaat uit:

• huurachterstand tot en met 1 augustus 2023 € 87.944,76
• rioolbelasting € 701,24
• contractuele boete tot en met 1 augustus 2023 € 3.900,00
• incassokosten € 1.700,46

Waarom wil Leyten dat?

3.3.

Leyten baseert de eis op het volgende.

3.3.1.

[gedaagde 1] is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Ten eerste moet de huur maandelijks vooruit worden betaald (artikel 4.8 en 4.10 van de huurovereenkomst), maar er sinds augustus 2022 niets betaald. Daarom is ook een boete van € 300,00 per maand verschuldigd (artikel 26.2 van de algemene bepalingen). Ook de verschuldigde rioolbelasting is niet betaald. Ten tweede is de vennootschap onder firma ontbonden en is de exploitatie voortgezet door ex-vennoot [gedaagde 2] als eenmanszaak handelend onder de naam [naam bedrijf] zonder dat (de rechtsvoorganger van) Leyten daarvoor toestemming heeft gegeven (artikel 9.8 van de huurovereenkomst). Ex-vennoot [gedaagde 3] blijft hoofdelijk aansprakelijk voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst, ook al is de vof ontbonden (artikel 28.1 van de algemene bepalingen). Het gehuurde moet worden ontruimd, omdat het zeer aannemelijk is dat de huurovereenkomst op eventuele vordering van Leyten wordt ontbonden vanwege deze ernstige tekortkomingen. Leyten heeft geprobeerd om buitengerechtelijk betaling van de huur en haar overige vorderingen te krijgen, maar ondanks aanmaning en sommatie is niets betaald. Leyten eist daarom een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten.

3.3.2.

Leyten heeft een spoedeisend belang bij de eis, omdat zij vreest dat betaling niet meer zal plaatsvinden en zij straks geconfronteerd wordt met een failliete partij zonder verhaalsmogelijkheden. Ook moet Leyten de vaste lasten van het gehuurde blijven betalen, terwijl daar geen inkomsten tegenover staan.

3.3.3.

[gedaagde 1] heeft niets betaald, omdat hij een vordering denkt te hebben op Leyten in verband met een lekkage in het gehuurde. Dat denkt hij ten onrechte. Het (hebben) bestaan van een lekkage heeft niet als gevolg dat de huur niet moet worden betaald. De lekkage was namelijk al opgelost toen Leyten eigenaar werd. Daarom is geen sprake van een gebrek in de zin van artikel 2 van de algemene bepalingen en artikel 7:204 lid 2 BW. Zelfs als sprake is van een gebrek, dan nog moet de huur onverkort worden betaald. Huurprijsvermindering en verrekening in verband met een gebrek is namelijk uitgesloten in de algemene bepalingen (artikel 11.3). De huur moet sowieso worden betaald zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening (artikel 26.1 van de algemene bepalingen). Bovendien is een eventuele vordering op de rechtsvoorganger van Leyten vanwege gevolgschade van de lekkage niet overgegaan op Leyten.

Wat vinden gedaagden ervan?

3.4.

Gedaagden zijn het niet eens met de eis en voeren het volgende aan.

3.4.1.

Leyten heeft geen spoedeisend belang, omdat zij een jaar geleden al wist dat er (ook) bij haar rechtsvoorganger een aanzienlijke huurachterstand bestond. Ook wist Leyten dat de huurachterstand niet zou worden ingelopen totdat de ernstige gebreken in het gehuurde zijn hersteld. De eis van Leyten leent zich bovendien niet voor behandeling in kort geding, omdat niet duidelijk is op welke feiten en omstandigheden de eis is gebaseerd. De gevraagde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de winkelruimte zijn te verstrekkend om als voorlopige voorziening te worden opgelegd.

3.4.2.

Gedaagden betwisten de omvang van de huurachterstand. Zij hebben bij aanvang van de huurovereenkomst € 11.470,80 aan borg betaald. Het gehuurde heeft 26 lekkages gehad, waardoor de exploitatie van de winkel telkens stil is komen te liggen en grote delen van de voorraad verloren zijn gegaan. Gedaagden hebben aan de rechtsvoorganger van Leyten al kenbaar gemaakt dat zij niet langer aan hun financiële verplichtingen kunnen voldoen. Daarom hebben zij twee keer een andere kandidaat voorgedragen om de winkelruimte middels indeplaatsstelling over te nemen. Leyten heeft de kandidaten om onduidelijke redenen afgewezen. De situatie is daardoor steeds penibeler geworden.

4.. De beoordeling

Toetsingskader

4.1.

Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat Leyten heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor gedaagden als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.

De feiten en omstandigheden waarop de eis is gebaseerd

4.2.

De feiten en omstandigheden waarop de eis is gebaseerd zijn duidelijk, in tegenstelling tot wat gedaagden zeggen. Leyten heeft die feiten en omstandigheden in de dagvaarding omschreven, kort gezegd: een betalingsachterstand van dertien maanden huur en rioolbelasting en het zonder toestemming overdragen van de rechten en plichten uit de huurovereenkomst aan [gedaagde 1] .

De betalingsachterstand

4.3.

Gedaagden betwisten dan wel de hoogte van de huurachterstand, maar zij hebben niet toegelicht waarom die hoogte niet juist zou zijn. Zij hebben geen (uitdrukkelijk) beroep gedaan op verrekening van de huurachterstand met de door hun genoemde borg, maar als moet worden begrepen dat zij dat doen, dan strandt het beroep alleen al op de algemene bepalingen. In artikel 26.1 van de algemene bepalingen is immers bepaald dat de huur moet worden betaald zonder enige korting, aftrek of verrekening.

4.4.

[gedaagde 2] heeft tijdens de zitting aangevoerd dat hij heel veel geld en tijd heeft geïnvesteerd in de winkel, dat hij een deel van de winkel of soms de hele winkel niet heeft kunnen exploiteren door de lekkages en dat hij daardoor veel schade heeft geleden, terwijl de verhuurder toch de volledige huur is blijven vragen. Leyten stelt zich op het standpunt dat de lekkages al zijn verholpen door de vorige eigenaar en dat de winkel geëxploiteerd kan worden en nu ook gewoon open is. Verder wijst Leyten naar de vorige eigenaar als het gaat om een (eventuele) vordering van gedaagden met betrekking tot de schade door de lekkage. Tijdens de zitting hebben gedaagden erkend dat zij hun vordering in verband met gevolgschade door de lekkage moeten verhalen op hun vorige verhuurder en dat Leyten daar niet voor kan worden aangesproken. Verder stuit enig beroep op een gebrek in het gehuurde hoe dan ook af op artikel 13.1 van de algemene bepalingen, omdat huurprijsvermindering en verrekening zijn uitgesloten.

4.5.

Voor zover gedaagden aan Leyten tegenwerpen dat zij onvoldoende heeft gedaan om de schade voor zichzelf – en naar de kantonrechter begrijpt voor gedaagden – te beperken door de voorstellen tot indeplaatsstelling af te wijzen, wordt dat verworpen. Tijdens de zitting heeft Leyten toegelicht dat er serieus naar is gekeken, maar dat ondanks een ondernemingsplan en toelichting erop naar het oordeel van Leyten de benodigde ervaring en financiële middelen bij de voorgestelde kandidaat ontbraken. Dat het wél goede kandidaten waren, hebben gedaagden niet onderbouwd. De kantonrechter is van oordeel dat, zoals Leyten betoogt, het op de weg van gedaagden lag om – als zij het niet eens waren met Leyten – een gerechtelijke procedure tot indeplaatsstelling te beginnen. Dat hebben gedaagden niet gedaan.

4.6.

[gedaagde 3] heeft niet betwist dat zij als ex-vennoot nog steeds aansprakelijk is voor de verplichtingen die uit de huurovereenkomst voorvloeien, zoals de huur en de rioolbelasting. Gedaagden hebben niet betwist dat zij € 701,24 aan rioolbelasting moeten betalen. Daarom wordt de eis tot hoofdelijke veroordeling van gedaagden tot betaling van € 87.944,76 aan huurachterstand berekend tot en met 1 augustus 2023 en € 701,24 aan rioolbelasting toegewezen.

Ontruiming van het gehuurde

4.7.

Het laten ontstaan van een huurachterstand van dertien maanden is een zeer ernstige tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen van de huurovereenkomst. Het is bij deze stand van zaken voldoende aannemelijk dat een eventuele vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een gewone procedure alleen al op basis van deze tekortkoming zal worden toegewezen. Ontbinding van de huurovereenkomst is – in tegenstelling tot wat gedaagden denken – niet aan de orde in dit kort geding. Dat is niet geëist.

4.8.

Hoe langer de situatie voortduurt, hoe groter het spoedeisend belang voor Leyten wordt. Vast staat immers dat Leyten de vaste lasten voor het gehuurde moet blijven betalen, terwijl zij geen inkomsten uit huur ontvangt en vermoedelijk ook niet meer zal ontvangen zolang het gehuurde niet is ontruimd en opnieuw verhuurd aan een huurder die wel betaalt. Het is evident dat Leyten belang heeft bij het verhuren van het gehuurde aan een huurder die wel voldoet aan de kernverplichting van de huurovereenkomst: het betalen van de huur. Dat belang weegt hier zwaarder dan het belang van gedaagden om het gehuurde te behouden. Dat het toewijzen van de eis in kort geding onomkeerbare gevolgen heeft, staat niet in de weg aan toewijzing. Redenen om de eis niet toe te wijzen zijn in deze zaak niet gebleken.

4.9.

Dit alles betekent dat de eis tot ontruiming van het gehuurde toegewezen, met dien verstande dat de termijn voor ontruiming in redelijkheid wordt gesteld op veertien dagen na betekening van het vonnis in plaats van de geëiste drie dagen.

Betalen van de huur tot de datum van de ontruiming

4.10.

Er is geen verweer gevoerd tegen het betalen van de huur tot aan de datum van de ontruiming van het gehuurde. Dit onderdeel van de eis wordt daarom ook toegewezen.

Contractuele boete

4.11.

De contractuele boete van € 3.900,00 is gebaseerd op de algemene bepalingen en is niet betwist door gedaagden. Dit onderdeel van de eis wordt daarom ook toegewezen.

4.12.

Omdat niet is gebleken dat gedaagden vanaf 1 september 2023 wel de huur (op tijd) zullen gaan betalen, wordt de geëiste contractuele boete toegewezen voor zover tijdige betaling van de huur daadwerkelijk uitblijft.

Buitengerechtelijke incassokosten

4.13.

De buitengerechtelijke incassokosten ad € 1.700,46 worden toegewezen, omdat aan alle voorwaarden is voldaan om deze kosten vergoed te krijgen (artikel 6:96 BW).

Proceskosten

4.14.

Gedaagden krijgen ongelijk en moeten daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten van Leyten tot vandaag vast op € 130,57 aan dagvaardingskosten, € 1.384,00 aan griffierecht en € 793,00 aan salaris voor de gemachtigde. Dit is totaal € 2.307,57. Aan dagvaardingskosten komt alleen voor vergoeding door gedaagden in aanmerking de kosten voor de dagvaarding aan [gedaagde 2] en [gedaagde 3] die op hetzelfde adres wonen, omdat tijdens de zitting van de kant van Leyten is erkend dat [gedaagde 2] en [gedaagde 2] h.o.d.n. [naam bedrijf] dezelfde persoon zijn. Daaruit volgt dat één dagvaarding voldoende was om alle gedaagden in deze procedure te betrekken. De kosten voor de dagvaarding die is uitgebracht aan [gedaagde 1] blijft daarom voor rekening van Leyten. Voor kosten die Leyten maakt na deze uitspraak moeten gedaagden een bedrag betalen van € 132,00. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853). De wettelijke rente wordt toegewezen.

Uitvoerbaarheid bij voorraad

4.15.

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).

5.. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

veroordeelt gedaagden hoofdelijk om binnen drie dagen na betekening van het vonnis aan Leyten te betalen € 94.246,46;

5.2.

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis de winkelruimte aan de [adres] met medeneming van het zijne en de zijnen te ontruimen en te verlaten en door afgifte van de sleutels in nette staat en conform het bepaalde in de huurovereenkomst aan Leyten ter beschikking te stellen en te laten;

5.3.

veroordeelt gedaagden tot betaling van de maandelijks verschuldigde huur voor het gehuurde aan de [adres] van € 7.086,85 inclusief btw vanaf 1 september 2023 tot aan de datum van ontruiming en voor zover tijdige betaling uitblijft ook tot betaling van de contractuele boete conform artikel 26.2 van de algemene bepalingen zijnde per kalendermaand vanaf de vervaldag van de huur een boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand - waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt - met een minimum van € 300,00 per maand;

5.4.

veroordeelt gedaagden tot betaling van de proceskosten binnen drie dagen na betekening van het vonnis, welke proceskosten aan de kant van Leyten tot vandaag worden vastgesteld op € 2.307,57, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf veertien dagen na de datum van het vonnis tot de dag dat volledig is betaald;

5.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.6.

wijst al het andere af.

Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin en in het openbaar uitgesproken.

34286