Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Dordrecht
zaaknummer: 10395036 CV EXPL 23-1079
datum uitspraak: 3 augustus 2023
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Urban Interest Vastgoed B.V.,
vestigingsplaats: ’s-Gravenhage,
eiseres,
gemachtigde: Inkassier Gerechtsdeurwaarders & Incasso,
tegen
[gedaagde] als bewindvoerder over de (toekomstige) goederen van
[persoon A] ,
vestigingsplaats: [vestigingsplaats] ,
gedaagde,
vertegenwoordigd door: [persoon B] .
De partijen worden hierna ‘Urban Interest’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 10 maart 2023, met bijlagen;
- het antwoord.
1.2.
Op 5 juli 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig:
- aan de zijde van Urban Interest: [persoon C] (Inkassier Gerechtsdeurwaarders & Incasso);
- aan de zijde van [gedaagde] : [persoon B] (bewindvoerder, telefonisch aanwezig).
1.3.
Aanvankelijk had Urban Interest naast [gedaagde] tevens [persoon D] (hierna: ‘ [persoon D] ’) gedagvaard in deze procedure. Tijdens de mondelinge behandeling heeft Urban Interest haar vorderingen jegens [persoon D] ingetrokken.
2.De beoordeling
2.1.
[persoon A] (hierna: ‘ [persoon A] ’) huurt sinds 1 mei 2018 de woning aan de [adres] in Dordrecht (hierna: ‘het gehuurde’) van (thans) Urban Interest. De maandelijkse huurprijs bedraagt momenteel € 898,74 en moet bij vooruitbetaling worden voldaan. [persoon A] heeft sinds januari 2021 een huurachterstand laten ontstaan. Sinds 11 december 2021 staat [persoon A] onder bewind van [gedaagde] .
2.2.
Tegen deze achtergrond vordert Urban Interest om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
i. de huurovereenkomst te ontbinden;
ii. [gedaagde] te veroordelen om het gehuurde binnen drie dagen na betekening van het vonnis te ontruimen, met machtiging om, indien [gedaagde] hieraan niet voldoet, die ontruiming zelf te doen uitvoeren, zo nodig met behulp van de sterke arm;
iii. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 13.156,79, vermeerderd met de rente vanaf 22 februari 2023 tot de dag van algehele voldoening;
iv. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 898,74 voor iedere maand dat [persoon A] het gehuurde vanaf 28 februari 2023 in gebruik heeft gehad, vermeerderd met eventuele huurverhogingen en de wettelijke rente vanaf de vervaldata tot de dag van algehele voldoening;
v. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, met nakosten.
2.3.
Het bedrag van € 13.156,79 bestaat volgens Urban Interest uit € 22.749,48 aan huurachterstand van januari 2021 tot en met februari 2023, € 50,27 aan vervallen wettelijke rente tot 22 februari 2023 en € 563,27 aan buitengerechtelijke kosten, terwijl [persoon A] tussen 28 oktober 2021 en de datum van dagvaarding in totaal € 10.206,23 heeft betaald aan Urban Interest.
2.4.
Op het verweer van [gedaagde] zal hierna, voor zover van belang, worden ingegaan.
buitengerechtelijke incassokosten en rente
2.5.
De kantonrechter ziet aanleiding allereerst op de buitengerechtelijke incassokosten en rente in te gaan.
In geval van overeenkomsten tussen een handelaar, die handelt in de uitoefening van beroep of bedrijf, en een consument, zoals de onderhavige overeenkomst, dient de rechter ambtshalve – dat wil zeggen ook zonder dat een partij er een beroep op heeft gedaan – te beoordelen of de voorwaarden van de handelaar waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, oneerlijke bedingen bevatten zoals bedoeld in Richtlijn 93/13 EG (hierna: ‘de Richtlijn’). Op grond van artikel 3 lid 1 van de Richtlijn wordt een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Daarbij moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst worden meegenomen; omstandigheden van na het sluiten van de overeenkomst – waaronder de concrete uitwerking van het beding in het voorliggende geval – zijn in beginsel dus niet van belang.
De Richtlijn is niet rechtstreeks van toepassing in de Nederlandse rechtsorde, maar de kantonrechter moet vanwege de Richtlijn wel op grond van artikel 6:233 BW ambtshalve nagaan of een beding voor de wederpartij onredelijk bezwarend en daarmee oneerlijk is. Als dat zo is – of kan zijn – moet de kantonrechter dat beding vernietigen en mag de handelaar dat beding niet gebruiken en ook niet in plaats daarvan een beroep doen op aanvullend wettelijk recht (aldus het Hof van Justitie van de Europese Unie in de uitspraak van 27 januari 2021, ECLI:EU:C:2021:68). De Richtlijn heeft immers tot doel te voorkomen dat oneerlijke bedingen worden opgelegd aan consumenten en het zou in strijd zijn met dit doel als wordt toegestaan dat een handelaar zich beroept op aanvullend nationaal recht terwijl de algemene voorwaarden op dit punt een oneerlijk beding bevatten. De richtlijn zou dan niet voldoende afschrikwekkend werken.
2.6.
De artikelen 20.2 en 20.4 van de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte behorend bij de huurovereenkomst (hierna: ‘de algemene bepalingen’) luiden als volgt:
‘20.2 Voor elk geval dat huurder in verzuim is met de tijdige en volledige betaling van een geldsom, is hij 1% rente per maand verschuldigd over de verschuldigde huursom vanaf de vervaldatum tot aan de dag van algehele voldoening van de hoofdsom. Hierbij wordt een gedeelte van een maand als een volle maand aangemerkt.
20.4
Ingeval het tekortschieten bestaat uit de niet tijdige betaling van een geldsom en in verband met de incassering daarvan buitengerechtelijke kosten moeten worden gemaakt, worden deze hierbij bepaald op tenminste 15% van het verschuldigde bedrag met een minimum van € 125,-. Ingeval de buitengerechtelijke incasso door een gemachtigde c.q. raadsman/raadsvrouw geschiedt, worden deze bedragen vermeerderd met de door verhuurder aan zijn gemachtigde c.q. raadsman/raadsvrouw over de buitengerechtelijke incassokosten verschuldigde omzetbelasting.’
2.7.
Beide bedingen moeten worden aangemerkt als oneerlijk in de zin van de Richtlijn; dit laatste is door Urban Interest bij gelegenheid van de mondelinge behandeling desgevraagd ook niet betwist.
Een rentebeding wordt als oneerlijk beschouwd als de met de consument overeengekomen rente (zelfs) hoger is dan de wettelijke handelsrente op het moment van aangaan van de overeenkomst. Tijdens het sluiten van de huurovereenkomst bedroeg de wettelijke handelsrente 8%, terwijl de jaarlijkse rente ingevolge artikel 20.2 van de algemene bepalingen 12% bedraagt.
Het beding in artikel 20.4 van de algemene bepalingen moet eveneens als oneerlijk worden aangemerkt, omdat [persoon A] ingevolge dat beding meer buitengerechtelijke kosten verschuldigd zou kunnen zijn dan op grond van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten: volgens de daarin opgenomen staffel geldt slechts voor de eerste € 2.500,- aan hoofdsom een percentage van 15% en neemt dat percentage bij hogere bedragen af; tevens is het minimale bedrag aan incassokosten € 40,-.
2.8.
Gezien het hiervoor overwogene vernietigt de kantonrechter de genoemde bedingen in de artikelen 20.2 en 20.4 van de algemene bepalingen. Daarom moeten de door Urban Interest op grond van deze bedingen gevorderde (vervallen en te verschijnen) rente en buitengerechtelijke kosten worden afgewezen.
huurachterstand
2.9.
Het voorgaande betekent dat de door Urban Interest erkende betalingen gedaan door [persoon A] van € 10.206,23 geheel in mindering strekken op de gevorderde en door [gedaagde] niet betwiste huurachterstand van € 22.749,48. [gedaagde] is daarom aan Urban Interest nog € 12.543,25 verschuldigd en zal veroordeeld worden tot betaling van dit bedrag.
ontbinding huurovereenkomst
2.10.
De huurder is verplicht om de huur op tijd te betalen. Dat heeft [persoon A] niet gedaan. Daarom vraagt Urban Interest de huurovereenkomst te ontbinden. De rechter wijst dit alleen toe als de huurachterstand ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. Meestal zal een achterstand van meer dan drie maanden genoeg zijn, maar de rechter moet alle omstandigheden afwegen. Van belang is bijvoorbeeld ook of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen (arrest van de Hoge Raad van 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).
2.11.
In dit geval is ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd. De huurachterstand bedroeg op het moment van dagvaarden bijna veertien maanden. Het verweer van [gedaagde] dat Urban Interest niet tijdig heeft voldaan aan haar verplichting tot zogeheten vroegsignalering bij de gemeente van de oplopende huurschuld van [persoon A] , kan er naar het oordeel van de kantonrechter in dit geval niet toe leiden dat ontbinding niet gerechtvaardigd is. Hierbij acht hij van belang dat de gemachtigde van Urban Interest in dit kader onweersproken heeft toegelicht dat zij de huurachterstand niet eerder heeft gemeld bij de gemeente omdat zij al 2,5 jaar probeerde met [persoon A] een minnelijke oplossing te bereiken. Daar komt bij dat het vermogen van [persoon A] al sinds 11 december 2021 onder bewind stond bij [gedaagde] , waardoor hij vanuit [gedaagde] tevens hulp ontving bij het afbetalen van zijn schulden, terwijl de dagvaarding van ruim een jaar later is. Ten slotte is van belang dat [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling heeft verklaard dat het voor haar lastig is om de huurachterstand af te betalen en dat het dossier van [persoon A] niet stabiel te krijgen is: momenteel is er nog elke maand een tekort. Een concreet aanbod tot het inlopen van de huurachterstand kon daarom niet worden gedaan.
2.12.
Onder deze omstandigheden kan van Urban Interest niet gevergd worden dat zij de huurovereenkomst laat voortduren en het risico loopt dat de huurachterstand nog verder toeneemt. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal daarom worden toegewezen. Om [persoon A] , gegeven alle omstandigheden, (iets) langer de tijd te geven om een vervangende woonruimte te vinden, zal een ontruimingstermijn van één maand worden bepaald.
2.13.
De wet geeft alleen aan de deurwaarder de bevoegdheid om een gedwongen ontruiming uit te voeren. Daarbij kan de deurwaarder de hulp van politie en justitie inroepen. De gevorderde machtiging om de ontruiming zelf uit te voeren wordt daarom afgewezen.
2.14.
[persoon A] moet de lopende huur tot aan de datum van ontbinding en daarna een gebruiksvergoeding van € 898,74 per maand betalen tot en met de maand waarin hij de woning met al zijn spullen heeft verlaten (artikel 7:225 BW). Voor het verhogen van de gebruiksvergoeding gelden dezelfde regels als voor het verhogen van de huur.
proceskosten
2.15.
[gedaagde] heeft voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Urban Interest tot vandaag vast op € 134,64 aan dagvaardingskosten, € 1.384,- aan griffierecht en € 792,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 396,-). Dit is totaal € 2.310,64. Voor kosten die Urban Interest maakt na deze uitspraak moet [gedaagde] een bedrag betalen van € 131,- (1/2 punt x € 396,- met een maximum van € 131,-). Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (arrest van de Hoge Raad van 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853).
uitvoerbaarheid bij voorraad
2.16.
Dit vonnis zal, zoals verzocht, uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard (artikel 233 Rv). Dit betekent dat wanneer het geschil ook nog aan een hogere rechter wordt voorgelegd, in afwachting van diens uitspraak voorlopig toch al naleving van dit vonnis kan worden afgedwongen door de partij die in het gelijk is gesteld, zij het op eigen risico (de hogere rechter kan anders oordelen).
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan Urban Interest te betalen € 12.543,25;
3.2.
ontbindt de huurovereenkomst tussen Urban Interest en [persoon A] en veroordeelt [gedaagde] om binnen één maand na de datum van dit vonnis de woning aan de [adres] in Dordrecht te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [persoon A] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Urban Interest te stellen;
3.3.
veroordeelt [gedaagde] aan Urban Interest te betalen € 898,74 per maand (met de toegestane huurverhogingen) met ingang van de maand maart 2023 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt;
3.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Urban Interest tot vandaag worden vastgesteld op € 2.310,64;
3.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. dr. P.G.J. van den Berg, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken.
50744