ECLI:NL:RBROT:2023:853

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

Zittingsplaats Rotterdam

Bestuursrecht

zaaknummer: ROT 21/4698

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 februari 2023 in de zaak tussen

[naam eiser], uit [plaatsnaam], eiser,

(gemachtigde: [naam 1]),

De heffingsambtenaar van de gemeente Molenlanden, verweerder,

(gemachtigde: [naam 2]).

Inleiding

Met de beschikking van 26 februari 2021 (de WOZ-beschikking) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 259.000,-.

Met de uitspraak op bezwaar van 23 juli 2021 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser hiertegen ongegrond verklaard.

Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.

Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

De rechtbank heeft het beroep op 25 november 2022 op zitting behandeld. Namens eiser is verschenen [naam 3]. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [naam 4], taxateur.

Beoordeling door de rechtbank

1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2020. Eiser stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld. Ter zitting heeft eiser aangevoerd dat de waarde volgens hem niet meer dan € 242.000,- bedraagt. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

2. De onroerende zaak is een rijwoning met een gebruiksoppervlakte van 107 m², gelegen op een perceel van 122 m². De onroerende zaak heeft een berging van 6 m² en twee dakkapellen
.Het bouwjaar is 1991.

3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".^[1]

4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hiertoe legt hij een waardematrix (de matrix) met bijlagen over van 14 juli 2022 opgemaakt door [naam 4]. In de matrix is de waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2020 getaxeerd op € 262.000,-. Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met verkooptransacties van de woningen [adres 2], [adres 3] en [adres 4]. De WOZ-waarde van de onroerende zaak is vastgesteld op € 259.000,-.

5.1.

Eiser heeft ter zitting aangevoerd [adres 2] het beste vergelijkingsobject te vinden, aangezien deze behoort tot dezelfde rij woningen als de onroerende zaak. Onder verwijzing naar de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 12 juni 2018 (ECLI:NL:RBOBR:2018:2951) heeft eiser gesteld dat de waardering van de onroerende zaak op deze verkooptransactie gebaseerd moet worden. Eiser komt dan uit op een waarde van € 242.000,- voor de onroerende zaak. Daarbij heeft eiser aangevoerd dat de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 4] bijna een jaar voor de waardepeildatum verkocht zijn, waardoor deze minder bruikbaar zijn bij de waardering

5.2.

Hoewel het vergelijkingsobject [adres 2] goed vergelijkbaar is met de onroerende zaak, geldt dit ook voor de overige twee vergelijkingsobjecten die verweerder heeft meegenomen in de waardering. Daarom is de rechtbank van oordeel dat alle vergelijkingsobjecten bruikbaar zijn bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, oppervlakte, kwaliteit en onderhoudstoestand goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Alle objecten zijn rijwoningen gebouwd in 1991 en zijn allen oorspronkelijk identiek gebouwd als de onroerende zaak. Dat sommige vergelijkingsobjecten mogelijk een andere zonligging hebben, maakt niet dat deze niet bruikbaar zijn bij de waardering. Alle vergelijkingsobjecten liggen namelijk dicht bij elkaar in dezelfde wijk. Daarnaast is een enkel verkoopcijfer onvoldoende om een reëel beeld van de markt te krijgen. Dit zou anders kunnen zijn als het vergelijkingsobject, wat de vergelijkbaarheid met de onroerende zaak betreft, met kop en schouders boven de andere uitsteekt, maar dat is hier niet het geval. Verweerder maakt, gelet op de overgelegde matrix en bijbehorende bijlagen, verder inzichtelijk hoe met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak rekening is gehouden (zoals de oppervlakte van de woning en de bijgebouwen).

5.3.

Het gegeven dat de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 4] bijna een jaar voor de waardepeildatum verkocht zijn, maakt dit niet anders. In het algemeen mag verweerder bij zijn waardebepaling gebruik maken van (per waardepeildatum geïndexeerde) verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten die zijn verkocht een jaar voor de waardepeildatum, tot een jaar na de waardepeildatum. De verkooptransacties vallen binnen deze bandbreedte en kunnen daarom worden betrokken bij de waardering.

6.1.

Eiser voert aan dat de door verweerder gehanteerde indexeringspercentages en de onderbouwing daarvan niet inzichtelijk zijn gemaakt. Ter zitting heeft eiser deze beroepsgrond aangevuld door te stellen dat verweerder ten onrechte in bezwaar een ander indexeringspercentage heeft gebruikt dan in beroep. In de uitspraak op bezwaar noemt verweerder een indexeringspercentage van 6,6% voor het jaar voor de waardepeildatum, en 5% voor de zes maanden na de waardepeildatum. In beroep zijn deze percentages 11,1% voor het jaar voor de waardepeildatum, en 8,9% voor het jaar na de waardepeildatum.

6.2.

Verweerder heeft ter zitting een verklaring gegeven voor het verschil tussen de indexeringspercentages in bezwaar en beroep. In de bezwaarfase worden alleen verkochte woningen tot 1 juli 2021 meegenomen bij de berekening van het indexeringspercentage, omdat alleen deze gegevens beschikbaar zijn. Omdat de beroepsfase later plaatsvindt, wordt in die procedure wel met alle verkochte woningen van 2021 rekening gehouden. Dit heeft invloed op alle indexeringspercentages, omdat verweerder rekening houdt met een lineaire lijn. Dit maakt dat het betrekken van nieuwe gegevens een verandering van de indexeringspercentages met zich brengt. De rechtbank kan deze verklaring volgen. Omdat in bezwaar de indexeringspercentages in principe niet fout waren, gaat de rechtbank niet mee in de stelling van eiser dat beroep nodig was om het werkelijke indexeringspercentage boven tafel te krijgen. De indexeringspercentages in beroep zijn anders, nu in beroep meer verkooptransacties zijn meegenomen bij de vaststelling daarvan. De rechtbank constateert dat in de bijlagen bij de matrix de indexeringspercentages verder zijn onderbouwd. Verweerder heeft door gegevens over te leggen van de (gemiddelde) verkoopprijzen per kwartaal van hoek- en rijwoningen in de gemeente Molenlanden en de daaruit voortvloeiende prijsstijgingen goed inzichtelijk gemaakt hoe het gehanteerde indexeringscijfer is opgebouwd. Daarbij heeft eiser niet cijfermatig onderbouwd dat het hanteren van de indexeringspercentages uit de bezwaarfase zou leiden tot een lagere WOZ-waarde van de onroerende zaak.

7. Gelet op het bovenstaande komt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder aannemelijk maakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank komt daarom niet toe aan een bespreking van de door eiser gestelde waarde.

Conclusie en gevolgen

8. Het beroep is ongegrond.

9. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. S. Ketelaars-Mast, rechter, in aanwezigheid van
mr.W.D.F. Oskam, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 8 februari 2023.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.