Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/653592 / HA ZA 23-209
Vonnis van 13 september 2023
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
GROEN DEVELOPMENT B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
advocaat mr. M.W.R. Hoogstraten te Den Haag,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE ROTTERDAM,
zetelend te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. M.M. de Jonge te Rotterdam.
Partijen worden hierna Groen Development en de Gemeente Rotterdam genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 17 februari 2023, met producties 1 tot en met 15;
- de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 7;
- de oproepingsbrief van de rechtbank van 26 april 2023;
- de zittingsagenda van de rechtbank van 30 mei 2023;
- de op 3 juli 2023 gehouden mondelinge behandeling en de ter gelegenheid daarvan overgelegde pleitaantekeningen van mr. Hoogstraten.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Groen Development is projectontwikkelaar.
2.2.
In de periode van 2016 tot en met 2022 hebben partijen gesproken over de aankoop door Groen Development van een stuk grond van de Gemeente Rotterdam gelegen aan de [adres01] (hierna: het perceel).
2.3.
Op 18 juni 2020 is het perceel in opdracht van de Gemeente Rotterdam getaxeerd door Kolpa Makelaars B.V. (hierna: Kolpa). In de taxatie is uitgegaan van de volgende omschrijving van het perceel:
“(…)
Op het perceel is een ontwikkelaar voornemens twee woningen te realiseren in een twee-onder-een-kap vorm. De woningen dienen te worden gerealiseerd binnen de 120 vierkante meter grote footprint, aangegeven op de tekening van bijlage 1 en kunnen maximaal 240 m² BVO [bruto vloeroppervlakte, rechtbank] groot worden.
(…)”
2.4.
Op 1 september 2020 stuurt de Gemeente Rotterdam het volgende e-mailbericht aan Groen Development:
“(…)
De gemeente heeft op basis van de stedenbouwkundige randvoorwaarden een onafhankelijke taxateur de opdracht gegeven het bovengenoemde perceel te waarderen. Deze waardering is gebaseerd op de uitgifte van bouwrijpe grond in vol eigendom, geschikt voor de realisatie van twee woningen in twee-onder-een-kapvorm. Beide woningen bieden ruimte aan maximaal 240 vierkante meter BVO, op een maximale footprint van 120 vierkante meter. Voor een impressie van de mogelijkheden en randvoorwaarden op dit perceel verwijs ik u naar de tekening in de bijlage. Deze tekening biedt een impressie van de voorlopige randvoorwaarden; een definitieve versie moet nog worden uitgewerkt.
Aanbieding onder voorbehoud van bestuurlijke goedkeuring gemeente Rotterdam
Het perceel, tegenwoordig kadastraal bekend als Overschie [sectie01] nummer [nummer01] gedeeltelijk, wordt u aangeboden voor €500,- per vierkante meter exclusief btw (prijspeil 18-06-2020). Het uit te geven gebied wordt circa 1.010 vierkante meter groot. Let echter wel dat het exacte formaat van het uit te geven perceel nog onderhevig is aan veranderingen, onder andere omdat de beschoeiing nog door de gemeente wordt aangelegd. Een eventuele uitgifte zal in ieder geval geschieden conform de algemene voorwaarden voor de verkoop en levering van onroerende zaken van de gemeente Rotterdam 2007, ook te vinden in de bijlage van deze e-mail.
Dit aanbod is geldig tot 22 september 2020. (…)”
2.5.
In reactie hierop hebben partijen elkaar telefonisch gesproken en heeft de Gemeente Rotterdam een aanbod gedaan van een prijs van € 490,00 per vierkante meter. Groen Development heeft een tegenbod gedaan van een prijs van € 485,00 per vierkante meter. De Gemeente Rotterdam heeft dit tegenbod afgewezen. Op 19 oktober 2020 stuurt de Gemeente Rotterdam het volgende e-mailbericht aan Groen Development:
“(…)
Wij zijn genoodzaakt om uw voorstel om de zaak af te kaarten met een grondprijs van €485,- per vierkante meter af te slaan.
Ons inziens is €490,- per vierkante meter een redelijk aanbod, zeker wanneer de tegemoetkoming in de vorm van het regelen van de tijdelijke toegang naar het perceel toe ook in acht wordt genomen. (…)”
2.6.
Op 20 oktober 2020 stuurt Groen Development als reactie op de afwijzing van het tegenbod het volgende e-mailbericht aan de Gemeente Rotterdam:
“(…)
Uiteraard heb ik er begrip voor dat jij uiteindelijk niet beslist over ons bod. Laat hierover geen misverstand bestaan. Echter, gezien de gehele procedure die absoluut GEEN schoonheidsprijs heeft verdiend, was het misschien mogelijk geweest om ons standpunt te kunnen verdedigen.
Helaas is er geen begrip voor ons standpunt. Hieruit moeten wij concluderen dat wij akkoord MOETEN gaan met het voorstel . (…)”
2.7.
Op 26 februari 2021 heeft Groen Development een conceptaanvraag ingediend voor een omgevingsvergunning. Deze conceptaanvraag gaat uit van een bouwplan van twee woningen in twee-onder-een-kap vorm, uitgevoerd in drie bouwlagen, met een BVO van 513m2 (voor de twee woningen samen) en een maximale bouwhoogte van 8,5 meter. Bij brief van 29 april 2021 heeft de afdeling Bouw- en Woningtoezicht van de Gemeente Rotterdam positief geadviseerd op deze aanvraag.
2.8.
Op 11 oktober 2021 stuurt Groen Development het volgende e-mailbericht aan de Gemeente Rotterdam:
“(…) Na het taxatie rapport heeft de Gemeente ons een aanbod gedaan en zijn wij een prijs overeengekomen. In dit aanbod stond voor het eerst dat de Gemeente een maximaal aantal m2 BVO wenste op te nemen. Wij gingen ervan uit dat dit kwam omdat de Gemeente ons ook had laten weten dat wij met windrechten van de molen rekening diende te houden en derhalve niet al te hoog mochten en konden bouwen.
Onze architect kwam er al vrij snel en simpel achter dat in het bestemmingsplan geen rekening diende te worden gehouden met de windrechten van de molen en dat er derhalve hoger gebouwd kon worden.
Wij hebben onze plannen gemaakt, voorgelegd aan stedenbouw en welstand en zij waren akkoord.
(…)
Ik wil je vriendelijk vragen het artikel van het maximaal te bouwen BVO's uit de overeenkomst te halen en dit te vervangen met " conform bestemmingsplan'' of woorden van gelijke strekking. (…)”
2.9.
Op 13 oktober 2021 heeft de Gemeente Rotterdam hierop als volgt gereageerd:
“(…) Ik zie mij, ondanks jouw uitleg, genoodzaakt om een nieuwe taxatie uit te laten voeren, zodat ik zeker weet dat hier geen sprake is van staatssteun.
De grondprijs is gebaseerd op een 2 ^1 kap waarbij per woning 240m2 bvo gerealiseerd kan worden. (…)”
3.Het geschil
3.1.
Groen Development vordert – samengevat – bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
Primair:1. voor recht te verklaren dat Groen Development en de Gemeente Rotterdam ten aanzien van de koop/verkoop van het perceel, wilsovereenstemming hebben bereikt over een vierkante meterprijs van € 490,- (exclusief btw) zodat Groen Development in staat is een plan te realiseren op basis van het vigerende bestemmingsplan;
2. de Gemeente Rotterdam te veroordelen de onder 1 genoemde wilsovereenstemming integraal en onvoorwaardelijk na te komen door middel van het sluiten en ondertekenen van een schriftelijke koopovereenkomst binnen vier weken na het in dezen te wijzen vonnis, zulks op straffe van een dwangsom van € 5.000,- per dag voor iedere dag dat daarmee na voornoemde termijn in gebreke wordt gebleven, zulks tot een maximum van € 100.000,-, alsmede het perceel vervolgens na ondertekening van de koopovereenkomst in overleg met Groen Development op een nader overeen te komen dag en tijdstip notarieel aan haar te leveren;
Subsidiair:
3. de Gemeente Rotterdam te veroordelen tot het aan Groen Development betalen van een schadevergoeding, bestaande uit alle door haar door de jaren heen in dezen door toedoen van de Gemeente Rotterdam gemaakte kosten, alsmede door haar gederfde inkomsten, nader op te maken bij staat, nu Groen Development op basis van een vierkante meterprijs van € 620,- nimmer bij machte zou zijn geweest een financieel haalbaal plan te realiseren;
Primair en subsidiair:
4. de Gemeente Rotterdam te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente, alsmede de nakosten.
3.2.
Groen Development legt – kort samengevat – het volgende aan haar primaire vorderingen ten grondslag. Partijen zijn op 20 oktober 2020 voor de koop van het perceel een prijs overeengekomen van € 490,00 per vierkante meter. De Gemeente Rotterdam is gehouden om op basis van deze wilsovereenstemming over te gaan tot de verkoop van het perceel aan Groen Development waarbij Groen Development kan bouwen op basis van het door haar opgestelde bouwplan en ingediende omgevingsvergunning. Dit bouwplan is namelijk in overeenstemming met het vigerende bestemmingsplan. Subsidiair vordert Groen Development schadevergoeding van de door haar gemaakte kosten ten aanzien van dit project en de door haar gederfde winst.
3.3.
De Gemeente Rotterdam voert verweer strekkende tot afwijzing van de vorderingen van Groen Development met veroordeling van Groen Development bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad in de kosten van de procedure.
4.De beoordeling
Primair: wilsovereenstemming en overeenkomst
4.1.
De primaire vorderingen van Groen Development zijn erop gericht om de Gemeente Rotterdam het perceel te laten verkopen tegen de prijs van € 490,00 per vierkante meter, waarbij Groen Development twee woningen kan bouwen in twee-onder-een-kap vorm, met maximaal 513 m2 BVO en maximaal 8,5 meter hoog, bestaande uit drie woonlagen.
4.2.
De Gemeente Rotterdam betwist niet dat partijen op 20 oktober 2020 een prijs van € 490,00 per vierkante meter zijn overeengekomen voor het perceel. Zij voert echter aan dat deze prijs was afgesproken op basis van de randvoorwaarden dat op het perceel zou worden gebouwd twee woningen in de vorm van een twee-onder-een-kap van maximaal 240m2 BVO. Deze voorwaarden zijn in de e-mail van 1 september 2020 genoemd en Groen Development heeft hiermee ingestemd. Het aanbod van de Gemeente Rotterdam was gebaseerd op de taxatie van 18 juni 2020, waarin was uitgegaan van de bouw van twee woningen van maximaal 240m2 BVO en een maximale bouwhoogte vanwege de molenbiotoop. Het bouwplan van Groen Development om op het perceel te bouwen twee woningen met een BVO van 513m2 en een maximale bouwhoogte van ongeveer 8,5 meter is niet in overeenstemming met de door de Gemeente Rotterdam gestelde randvoorwaarden waarop de prijsafspraak is gebaseerd. De Gemeente Rotterdam is dan ook niet gehouden om het perceel voor de prijs van € 490,00 per vierkante meter onder deze gewijzigde voorwaarden aan Groen Development te verkopen. Bovendien dient het perceel opnieuw te worden getaxeerd, waarbij de taxatie uitgaat van een BVO van 513m2, om te voorkomen dat het perceel beneden de marktwaarde wordt verkocht waardoor er sprake kan zijn van staatssteun. Ten slotte is het aanbod van 1 september 2020 gedaan onder het voorbehoud van bestuurlijke goedkeuring, welke nooit heeft plaatsgevonden.
4.3.
De rechtbank oordeelt als volgt. Partijen hebben in september – oktober 2020 voor het eerst concrete afspraken gemaakt met betrekking tot de koop van het perceel door Groen Development van de Gemeente Rotterdam. Het aanbod van de Gemeente Rotterdam van 1 september 2020 hield, na nader telefonisch contact, onder meer in een prijs van € 490,00 per vierkante meter. Op 20 oktober 2020 heeft Groen Development het aanbod van de Gemeente Rotterdam geaccepteerd. Gelet op de onder 2.4 geciteerde mail, behelsde het aanbod van de Gemeente Rotterdam daarnaast ook randvoorwaarden. Deze randvoorwaarden hielden onder meer in dat het perceel was bestemd voor de bouw van twee woningen van maximaal 240m2 BVO per woning. Dit wordt ondersteund door het feit dat ook in de taxatie van 18 juni 2020, waarnaar is verwezen in de e-mail van 1 september 2020, is uitgegaan van deze randvoorwaarden. Dat Groen Development deze randvoorwaarden ook zo heeft begrepen, en dus heeft geaccepteerd met de acceptatie van het aanbod, blijkt duidelijk uit de correspondentie tussen partijen. In haar e-mail van 11 oktober 2021 schrijft Groen Development onder meer:
“Na het taxatie rapport heeft de Gemeente ons een aanbod gedaan en zijn wij een prijs
overeengekomen. In dit aanbod stond voor het eerst dat de Gemeente een maximaal
aantal m2 BVO wenste op te nemen.”
En in haar e-mail van 18 oktober 2021 schrijft Groen Development onder meer:
“Wij hebben jaren geleden overeenstemming bereikt over het mogen kopen van de
kavel, en zijn op 20-10-2020 en marktconform kavelprijs overeengekomen van € 490.-
per m2.
Door de op een later moment gestelde randvoorwaarden door de Gemeente, konden wij
niet anders, dan het accepteren van de randvoorwaarden op last van de molen/windrechten en moesten wij genoegen nemen met een zeer marginale winst op dit project, daar waar wij een marktconforme prijs voor de kavel betalen. Wij zijn dus akkoord gegaan, (…)”
4.4.
Uit de correspondentie blijkt dat Groen Development dus niet alleen het prijsaanbod maar ook de daaraan verbonden randvoorwaarden zoals vermeld in de e-mail van 1 september 2020 van de Gemeente Rotterdam heeft begrepen en deze dan ook heeft aanvaard met haar aanvaarding van 20 oktober 2020. Vervolgens heeft Groen Development een bouwplan gemaakt waarin wordt uitgegaan van een BVO van 513m2 voor twee woningen en een maximale bouwhoogte van 8,5 meter. Dit bouwplan wijkt dus af van de door de Gemeente Rotterdam gestelde randvoorwaarden. Groen Development stelt als achterliggende reden hiervoor dat in het bestemmingsplan geen rekening wordt gehouden met de molenbiotoop waardoor op het perceel hoger kan worden gebouwd dan aanvankelijk gedacht. Door deze ontdekking heeft Groen Development de Gemeente Rotterdam verzocht om de voorwaarde van het maximaal te bouwen BVO uit de overeenkomst te halen. Hiermee heeft Groen Development een voorstel gedaan ten aanzien van de koop van het perceel dat op zodanig essentiële punten afwijkt van het aanbod van de Gemeente Rotterdam van 20 september 2020, namelijk om het perceel te kopen voor een prijs van € 490,00 per vierkante meter zonder enige voorwaarden met betrekking tot het maximaal te bouwen BVO, dat dit voorstel van Groen Development moet worden gezien als een nieuw aanbod. Het staat de Gemeente Rotterdam dan ook vrij om dit aanbod van Groen Development te aanvaarden, af te wijzen of om een tegenbod als reactie op het nieuwe aanbod te doen, zoals zij ook heeft gedaan. De Gemeente Rotterdam heeft namelijk het voorstel gedaan om het perceel opnieuw te laten taxeren omdat in de taxatie van 8 juni 2020 is uitgegaan van maximaal 240m2 BVO per woning. Vervolgens heeft de Gemeente Rotterdam een voorstel van een vierkante meter prijs van € 620,00 aan Groen Development gedaan. Met dit voorstel is Groen Development niet akkoord gegaan.
4.5.
Concluderend is de rechtbank van oordeel dat tussen partijen geen wilsovereenstemming is bereikt over een vierkante meter prijs van € 490,00 voor de koop van het perceel waarop – kort samengevat – twee grotere woningen met een maximaal BVO van 513 m2 mochten worden gebouwd. De Gemeente Rotterdam kan dan ook niet worden gehouden om een overeenkomst met Groen Development te sluiten op basis van de door Groen Development gewenste (bouw)voorwaarden. De primaire vorderingen worden afgewezen.
Subsidiair: schadevergoeding
4.6.
Groen Development vordert dat de Gemeente Rotterdam wordt veroordeeld tot het aan Groen Development betalen van een schadevergoeding. Groen Development heeft door de jaren heen veel kosten moeten maken in verband met het aankooptraject van het perceel en zij heeft inkomsten gederfd. Groen Development stelt dat zij door de Gemeente Rotterdam lang aan het lijntje is gehouden en dat op basis van een vierkante meterprijs van € 620,00, de prijs waarvoor de Gemeente Rotterdam het perceel nu aanbiedt, nimmer bij machte zou zijn geweest een financieel haalbaal plan te realiseren.
4.7.
De rechtbank oordeelt als volgt. Op de mondelinge behandeling is Groen Development gevraagd op welke grondslag(en) haar subsidiaire vordering is gebaseerd. In dit kader is het leerstuk van het onderbreken van onderhandelingen besproken. Echter, reeds vanwege het feit dat het niet de Gemeente Rotterdam is die met de onderhandelingen is gestopt maar Groen Development, gaat deze grondslag niet op. Daarbij heeft de rechtbank in aanmerking genomen dat na het laatste voorstel van de Gemeente Rotterdam van een vierkante meter prijs van € 620,00 Groen Development is overgegaan tot het nemen van juridische stappen. Daarnaast geldt dat Groen Development de partij is die geen koopovereenkomst meer wil aangaan op basis van een prijs van € 490,00 per vierkante meter op basis van de door de Gemeente Rotterdam gestelde randvoorwaarden.
4.8.
Daarnaast is op de mondelinge behandeling aan bod gekomen dat de Gemeente Rotterdam aanvankelijk bij het aanbod van 1 september 2020 ten onrechte is uitgegaan van de restrictie van de molenbiotoop. Dit is door de Gemeente Rotterdam niet betwist. Dit enkele feit levert echter nog geen onrechtmatige gedraging op van de Gemeente Rotterdam op basis waarvan er een schadevergoedingsverplichting jegens Groen Development zou ontstaan. De rechtbank begrijpt uit de stellingen van Groen Development dat het verkoopproces, mede gelet op het tijdsverloop en de ter zitting gegeven toelichting over dit verkoopproces, een in de ogen van Groen Development frustrerend proces is geweest. Dit levert echter geen juridische grond op voor het recht op schadevergoeding. Andere feiten en omstandigheden die zouden kunnen leiden tot een schadevergoedingsverplichting zijn gesteld noch gebleken. Kosten voor bijvoorbeeld architecten en het aanvragen van een omgevingsvergunning zijn in een proces als dit gebruikelijke kosten en komen voor rekening en risico van de projectontwikkelaar, ook in het geval wanneer er uiteindelijk niet wordt overgegaan tot de koop van het perceel. De subsidiaire vordering wordt dan ook afgewezen.
Proceskosten
4.9.
Groen Development zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Gemeente Rotterdam worden begroot op:
- griffierecht € 676,00
- salaris advocaat €
1.196,00(2 punten× tarief € 598,00)
1.196,00(2 punten× tarief € 598,00)
Totaal € 1.872,00
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt Groen Development in de proceskosten, aan de zijde van Gemeente Rotterdam tot op heden begroot op € 1.872,00,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Witkamp. Het is ondertekend door de rolrechter en in het openbaar uitgesproken op 13 september 2023.
3304/2054